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Soy lector de tu blog habitual desde hace muchos años y la verdad es que me ha gustado mucho siempre, hasta el punto de hacerte ahora mi consulta personal. Mi empresa, somos clientes de una entidad, La Caixa, con la que hemos financiado la promoción que hemos construido para la venta. Las cosas se torcieron desde el momento en que las ventas no han ido como esperábamos, pero lo peor ha sido la desidia de La Caixa, que ha preferido primar la venta de sus propios pisos en stock. Y si no vendía lo suyo, pues le importaba un cuerno las ventas nuestras. Total, la promoción, aunque no contaba con avales, era de una empresa solvente. Y podía tirar del carro y soportar el no vender.

Así, compradores reales los hemos perdido por culpa de La Caixa, simplemente porque no les ha dado la santa gana. Total "Como vuestra promoción sólo va financiada al 60% nos da igual" venían a decir. Si el cliente pedía el 70%, el 80% ó el 90% del precio de venta preferían perder la venta. La sociedad tenía que soportarlo y, mientras tanto, ellos aprovechaban para vender algún inmueble propio. Ya no entro en si eso es lealtad o no, simplemente, entendemos que nos han chuleado y punto. Debido a la deriva de las circunstancias y que, pese a pagar puntualmente las cuotas de amortización del préstamo promotor no hacía nada... sino empeorar la situación de la firma, decidimos incurrir en un proceso de insolvencia voluntaria, el concurso de acreedores.

Presentamos el conocido como "preconcurso". Al principio, pensaban que íbamos de farol, De hecho, nos dijeron que no podían hacer nada, que allá nos fueramos a pique. Pero el día que nuestro abogado les informó que al día siguiente procederíamos a presentar el concurso al juzgado, nos llamó el jefe de zona para proponernos una solución de última hora, nuestra "salvación". Le dijimos que no, que nuestras condiciones a la refinanciación eran otras. No nos entendimos porque ellos pensaron que no concursaríamos. Y concursamos. Eso les fastidió mucho, porque les perjudicamos en el tema de provisiones, pero salvamos la responsabilidad, que no es un asunto menor.

Durante el concurso vendimos un par de viviendas. El caso es que, una vez aprobado el convenio, conseguimos tres nuevas ventas. Y volvimos a las andadas. Las dos primeras, no les gustaban, porque como ellos tenían financiado el 60% del valor de tasación no les daba la gana de incrementar esa financiación hasta el 75% y 85% respectivamente. Y de las tres ventas perdimos dos. La tercera, que solo iba al 40% se tiraron 5 meses, para al final no concretar nada. Y para colmo, durante esa tramitación de la última operación, inician la ejecución de la hipoteca por impago, a pesar de estar el concurso en la fase de convenio.

Para colmo, teníamos un local en venta, para el que conseguimos comprador nada mas iniciar la ejecución. Propusimos la venta a La Caixa y nos salieron con que, además del principal y los intereses, nos cobraban 4.000 euros por "gastos judiciales". ¿Pero que me cuentas?

Tenemos otra operación en similar estado. Es decir, que no han querido subrogar, no han facilitado las ventas y por eso ahora estamos pensando en torpedearles la ejecución, procediendo a instar la liquidación de la sociedad al amparo del concurso de acreedores. Necesitamos tiempo y que ellos vean que les conviene colaborar con nosotros en las ventas. ¿Que opinas tú? ¿Cómo podríamos vender más viviendas? ¿Hay alguna forma de ayudarnos? No te voy a negar, que si no hay forma de ayudarnos, también me gustaría saber formas de torpedear a estos elementos por el comportamiento que han tenido y que ha derivado en unas cuantiosas pérdidas para la sociedad. Muchas gracias por tu ayuda.

Lo cierto es que esta historia ya me la conozco porque se ha repetido docenas de veces en los últimos años. Bancos cargándose empresas perfectamente viables. Así que este empresario cuenta con toda mi simpatía.

¿Alguna sugerencia para él
 
  1. en respuesta a Netix

    Fabuloso Netix, eso si que es coger el toro por los cuernos y saber afrontar los problemas sin lloriqueos ni echar la culpa siempre a los demás. Tu comentario ha sido de diez.

  2. Respecto a las cajas, como ejemplo de como han sido gestionadas, recientemente se ha sabido que los máximos dirigentes políticos de Navarra celebraban dos reuniones seguidas de caja navarra para poder cobrar doble dieta, siendo cada dieta de unos seis mil euros. O sea, que ese día cada uno cobraba doce mil euros en dietas.

    Y todavía algún gilipollas aboga por la banca pública.

  3. en respuesta a Anonimo52

    Es que la banca escribe con trazo demasiado grueso. Antes parecía que no había más negocio que el inmobiliario y llovían millones hacia ese sector. Tras la lógica ruina derivada de esa política cambian de rumbo y las nuevas instrucciones son no darle ni agua, sin distinguir tirios de troyanos. Lo cierto es que no parecen muy profesionales.

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  4. en respuesta a Netix
    #17
    Anonimo52

    Gracias Netix.
    Estoy de acuerdo en todos tus consejos.
    La única forma de "pasar" de un banco, es irse a otro u ofrecer su servicio directamente a tus clientes. No hay mas. Pero no estoy de acuerdo con tu segundo mensaje;

    La banca se sitúa en la cúspide de la pirámide empresarial. Son un tipo de empresa que nos provee al resto de empresas, al propio sistema, de dinero. Por tanto todas las empresas que utilizan dinero en sus transacciones dependen del sistema bancario. Como conclusión, pretender que la banca quiebre es propio de los ANTISISTEMA. La banca ES el sistema.

    Las cajas -instituciones centenarias- han desaparecido siendo reconvertidas a bancos, porque sus gestores tomaron decisiones nefastas. Entre esas decisiones se encuentra como principal una absurda sobreexposición al ladrillo. Todos los bancos sin excepción han sufrido pérdidas debido a este problema, por eso se creó la SAREB. Y ahora como tu bien dices entre todos tenemos que pagar el desastre porque la banca es un sector clave en el sistema.

    Lo que yo no me explico, es cómo se puede criticar a la banca cuando tenemos que rescatarla debido a sus malas decisiones, y al párrafo siguiente, criticar a la banca porque no sigue tomando esas mismas decisiones nefastas, como por ejemplo seguir apostando a nuestro ladrillo.
    Es lo que yo veo incongruente.
    Por un lado quejarse de que la banca es rescatada porque asumió riesgos, y echarse al cuello del director de sucursal porque no se arriesga con nuestra empresa, que para colmo está en pre-concurso.
    Señor mío, la banca no está para asumir más riesgos de los que le corresponden.

  5. en respuesta a Anonimo52
    #16
    Netix

    Estimado Anonimo52:

    Los primeros que deberían asumir fracasos son los propios bancos, y justamente parece que son ellos los que bajo ningún concepto están dispuestos nunca a perder, y la mayoría de las veces amparados por leyes escandalosas que hacen intocables casi cualquier cosa realicen, la mayoría de las veces rayando la estafa. Si un negocio falla, puedes estar seguro que el dueño del negocio se va a la ruina, los proveedores del negocio se van a la ruina y todos los empleados también se van a la ruina. Pero el banco, ese no se va a la ruina. Los bancos tienen derecho preferente sobre el resto de acreedores en un bien hipotecado que se ejecuta. Lo mismo con una empresa que entra en concurso, la primera que cobra es el banco ¿Por qué? Porque están sobreprotegidos y diseñados para que nunca nunca pierdan. Y va a ser el banco el que me diga a mí que aprenda a asumir pérdidas...

    Los bancos tendrán derecho a decirles a los demás que asumamos pérdidas y fracasos, cuando sus propios directivos después de jugar con miles de millones de los impuestos de ciudadanos, asuman las suyas en vez de dejar negocios arruinados llevándose comisiones vitalicias millonarias. Menudo ejemplo de aprender a fracasar. Con esas reglas, sabiendo que nunca pierdes, así juega cualquiera, con el dinero de los demás y las leyes en contra de todos y protegiéndolos a ellos de todos, así yo también sé llevar negocios. Los bancos no tienen ni puta idea de llevar negocios.

    Estas entidades se amparan en la más que discutible ley hipotecaria que protege al acreedor para hacer lo que le salga de las narices con una deuda, mientras que le impide al deudor siquiera poder venderla sin su consentimiento. Así pues, tu no mueves un dedo sin el permiso del banco, por lo que como te quieran joder, estás listo, porque te joden bien. Cuando las cosas iban bien en la construcción entonces sí que te decían que ellos eran tus compañeros de negocio. Y claro que no les interesa que el negocio que hacen contigo vaya bien, qué más les da si aunque jodan su negocio (cosa ya bien improbable con la protección que tienen) a los responsables nunca les va a pasar nada... pues por eso hacen lo que les sale de las narices.

    Es mentira que el banco esté tan interesado como él en realizar una venta. Eso pasaba antes, ahora ya no. El banco está interesado solamente en el cliente bueno, los clientes que no traen millonadas los desprecian y los dejan de lado. Son muy buenos empresarios, cogen lo bueno y dejan lo malo, y tú no puedes hacer nada aunque sus acciones te lleven a la ruina. Eso sí que es tener una cara como el hormigón armado.

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  6. #15
    Netix

    Sr. Subastero:

    La historia que cuentas me la conozco muy bien, y hasta pensaba que era la mía propia, con la diferencia del final de la misma, en la que nosotros de momento aguantamos la situación de nuestra empresa.

    Mis consejos

    * Busca financieras privadas externas y ofréceselas a los clientes compradores. Existen financieras y mediadores que cobran por sus servicios a la hora de conseguir hipotecas con otras entidades para tus clientes. La que suelen conseguir suele estar a la altura de la que ofrece tu propio banco de la promoción, puesto que como hoy en día las condiciones son mucho mas penosas que hace años, no les cuesta mucho igualar a las de tu banco. Te aseguro que la cara de tontos que se les queda cuando llevas a otra financiera (sin consultar con ellos) al notario, y les das a los otros tu hipoteca, no tiene precio.

    * Yo hasta he llegado a hacer lo siguiente: cuando mi cliente compra con una financiera privada, ésta me trae el cheque (pongámosle de 100), para comprar el piso. Pero como la hipoteca solo cubre 60, los otros 40, DELANTE DE TU BANCO, te los quedas tú, y no les das explicaciones de lo que haces con ellos. A ellos solo les das lo que les pertenece. Te aseguro que no pasan ni dos días para que te llamen y te pregunten donde estás metiendo el resto del dinero ;) Por supuesto, no se lo doy, lo meto en otro banco del cual de paso me voy ganando también la confianza.

    * Busca la manera de realizar con tus clientes pagos con precio aplazado, alquileres con opción de compra o alquileres simples, que puedas cobrar tú independientemente de tu banco. Tampoco les hace ninguna gracia saber que si tienes, por poner, 10 viviendas alquiladas y cobrando por ellas transferencias mensuales (a veces importantes, y que ya quisierasn poder cobrar ellos mensualmente), las estás llevando a otro sitio, y lo más importante, les estás llevando clientes a otro banco. esto les molesta un montón, porque ven que ellos han asumido el riesgo de darte el préstamo mientras tú, gratis, le están dando los beneficios de ese préstamo a otro banco. A mí recientemente me llamaron para pedirme que por favor los alquileres los metiera en el banco del préstamo promotor y los acercara para hacerlos clientes del mismo. Te aseguro que hoy a los bancos no les mete excesiva prisa conceder hipotecas, pero SI LES ENCANTA tener nuevos clientes.

    * Si realizas ventas a precio aplazado y te pagan, digamos, la cuarta parte del piso por adelantado, mete ese dinero en otro banco. Uno no les importará, pero cuando veas que tienes 3 o 4 contratos y que ya has recibido digamos 100.000 euros, les llevas los contratos privados para que los vean con la excusa de que se van a subrogar en el resto del préstamo y estás buscandoles la financiación hipotecaria (que por supuesto, con toda probabilidad, no serán ellos). Al haber los clientes pagado una buena parte de la cuota, ESE CLIENTE SI LES INTERESARÁ, y ahí es donde te puedes hacer de rogar.

    * Es más, si puedes permitírtelo, espera hasta el último día para realizar los pagos de tu préstamo (si por ejemplo vence en junio, espera hasta los últimos días de tercer mes, septiembre, para pagarles: les empezarán a mandar mensajes desde arriba y empezarán los tembleques para todos; las amenazas a veces les dan risa, pero cuando ven que realmente no pagas, las cosas cambian (sobre todo si el préstamo es importante). Si te llaman, les dices que no tienes pasta, y les pagas el último día. Cuando lleves tres o cuatro veces de esta forma, la situación empezará a molestarles a ellos también y se pondrán las pilas, o al menos se lo pensarán dos veces antes de despreciarte.

    En definitiva, se trata de hacer ver al banco que tú tienes tu propio negocio y que si ellos no cuentan contigo, tú tampoco cuentas con ellos. Te llevas a tus clientes y te llevas tu parte del dinero, y les das justo lo mínimo para poder formalizar la compra. A mí me ha funcionado, aunque me queda mucho por caminar puesto que de vez en cuando tratan mal a mis clientes (les hacen esperar horas para atenderlos, les aplazan las visitas, les ofrecen otras cosas), pero en mucha menor medida que antes, y últimamente hasta ellos me han traído alguno.

    Suerte.

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  7. #14
    Agus_pi

    Buenas, Soy un lector asiduo y hoy he decidido participar.
    A mi hay detalles de la historia que no me cuadran.
    El lector dice que la empresa es solvente, pero que para salvar la responsabilidad de los administradores por la deuda hipotecaria presenta preconcurso.
    Yo diría que sí hay una deuda con una garantía real, como es una garantía hipotecaria, no hay temor de caer en insolvencia ya que el valor del bien es superior al la deuda, y eso está contemplado en la escritura de hipoteca, y si como dice es al 60% más aún.
    Precisamente la Caixa esta COMPRANDO sus préstamos mediante sociedades filiales (Buildingcenter) con quitas importantes.
    Lo de no aceptarle a cualquier subrogante es comprensible, tal y como esta el tema de los deslucíos, cualquiera acepta a alguien que presenté dudas en su capacidad de reembolso.
    Parece que se nos olvida que el dinero lo puso el banco, es cierto que con intención de ganar más, pero si hay que palmar, lo justo es que palmen todas las partes.
    Saludos.

  8. en respuesta a Anonimo52
    #13
    Aitorbk

    El banco es un socio en la operación desde el punto en que participa en la financiación. No desde el punto de vista legal, pero sí desde el punto del negocio.

    Eso sí, el banco está realizando competencia desleal. Pues niega el préstamos salvo para sus viviendas.. y es completamente inmoral que lo haga, encima, con dinero público.

  9. #12
    Malmeto

    Lo mejor, como bien indica ese empresario, es instar la liquidación de la sociedad. La liquidación paraliza la ejecución hipotecaria, de acuerdo al artículo 57 de la Ley Concursal. Ese artículo es bastante claro ya que si la entidad en cuestión no ha realizado la ejecución hipotecaria antes del inicio del concurso, debe atenerse a lo contenido en artículo 155 de la Ley Concursal.

    Sin duda, la mejor estrategia es liquidar y esperar a que la entidad financiera se de cuenta de que tienen una "china" en el zapato.

    Además, una vez iniciada la liquidación, aunque la ley contempla un plazo de 1 año, puede prorrogarse y así alargarse la venta y devolverle los "favores" a esa entidad.

  10. en respuesta a Tristán el subastero
    #11
    Anonimo52

    Es que el banco no es su socio.
    No aparece en los estatutos. No tiene ninguna responsabilidad para con la empresa. Es un actor más dentro de la operación como puede ser el notario, otro proveedor o la administración cuando otorga los permisos.
    ¿Que el director de la oficina le ha jodido? Pues claro.
    Cualquier proveedor te jode si no hace una entrega a tiempo.
    Para evitar esto y cuantificar las oportunas compensaciones existen los contratos.
    Lo que pasa es que el interesado quiere un contrato mágico en el que el banco se haga cargo de las pérdidas que le ocasione su falta de visión empresarial, cargando todo el riesgo sobre la sucursal.
    Él amarra la venta, pero es el banco quien se come un hipotético impago. Negocio redondo.
    Lo que me asombra es el increíble morro que hay que tener para ir llorando por los foros que la banca (semipública y rescatada) no se come los marrones de su empresa.
    Hay que tener cara de cemento armado, nunca mejor dicho.

    Y algo MUY importante: el banco está tan interesado como él en facilitar las ventas.
    Lo que el banco no está dispuesto es a comerse toda la morosidad del mundo para que éste individuo se las vaya dando de triunfador, que es muy distinto.
    Un banco jamás torpedeará una operación en la que tenga garantías de cobro, así que repito: si tan buena es la promoción, que financie él mismo.
    Que avale a los compradores con su patrimonio y todos contentos.
    Porque sino, lo que pretende es irse de rositas (con los millones) mientras el riesgo se lo come otro que para colmo, ni es socio, ni tiene interés en su sector.

  11. #10
    Rjavier

    Mantengo mi comentario, pero matizo una aclaración:
    Para analizar el caso en profundidad tendría que conocer todos los detalles y eso es dificil conocerlo en un blog.
    Simplemmente he querido incidir, tomando un postura exagerada en contra, en la tendencia generalizada a no reconocer las culpas propias (que aquí claramente las hay) y cargar sobre las ajenas (que también las hay).

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  12. en respuesta a Anonimo52

    Si, pero si un banco te da un crédito a la construcción (antes los daban) lo menos que puede hacer es apoyarte hasta el final del negocio y no dejarte a la mitad colgado de la brocha, impedir que hagas tus ventas y exigirte la devolución inmediata del préstamos. Son incontables las promociones viables que han descalabrado por estas maniobras de última hora.

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  13. en respuesta a rojoimpar
    #8
    Anonimo52

    Tu lo has dicho: "el que arriesga SU capital para construir viviendas..."
    Lo que no es de recibo es pretender que un banco arriesgue sus balances para satisfacer el fracaso de SU inversión. Mucho menos si es una caja semipública (de todos) como La Caixa.
    Si tan bueno es el negocio, que financie él mismo hipotecando su patrimonio.

    Arriesgó su dinero.
    ¿A santo de qué -pregunto- tiene un banco que convertirlo en ganador?
    No es ninguna deshonra perder. Veo mucha falta de responsabilidad personal.
    En USA lo habitual es ganar y perder varias veces a lo largo de la vida empresarial.
    Falta asumir responsabilidades, y dejar de culpar a otros de las decisiones fallidas.

  14. en respuesta a Anonimo52
    #7
    rojoimpar

    No es de recibo que el banco que te financia no les de prestamos para comprar a este promotor pero ssi para comprarles los pisos que se han adjudicado. En este pais el que arriesga su capital para construir viviendas se le trata como un ladron y un especulador. Es una pena la cantidad de envidiosos e ignorantes que hay en este pais.

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  15. #6
    Anonimo52

    Y también querrás que el director de la oficina les hable maravillas de tu promoción...
    En el fondo, tu lo que quieres es que el banco haga de sucursal para tus ventas.
    Y encima, que financie a cuasi-insolventes hasta el 90%, porque la vivienda es un derecho. ¿A que si?
    Luego serás el primero en criticar el rescate bancario, como si lo viera.
    Y tus "plushvalías" aseguradas por contrato con La Caixa. Faltaría mas.

    Este país es increíble.
    Como mi "hempresa" es muy viable presento concurso de acreedores, para joder al banco.
    Y yo me lo creo.

    La sugerencia:
    Asume el fracaso empresarial como paso previo a la inversión en otros sectores.
    En eso consisten los negocios.
    Si no te gusta, haz unas oposiciones y metete a funcionario.

  16. en respuesta a Rjavier
    #5
    Feinmann

    Aunque en general estoy de acuerdo con lo que dices, en este caso particular creo que efectivamente se puede acusar a la caja de ser un socio desleal en el negocio.

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  17. #4
    Nemigo

    no entiendo para qué hace falta un banco para vender viviendas. Nadie necesita un banco para alquilar una vivienda. Pues lo mismo debería ser posible hacerlo en una venta. Alquiler con opción a venta y ya se buscará (hay años) una financiera para la operación

  18. en respuesta a Rjavier
    #3
    Tilico10

    Yo no lo veo como tu, los bancos han pasado de un extremo al otro pero siguen siendo los mismos van a lo suyo y se llevan por delante a quien sea sin importarles su trayectoria o lo justo que pueda ser; a parte de esto te diré que me parece un poco desafortunado tu comparación con la Expo del agua y las inundaciones prefiero creer que es sólo falta de información pero bueno no es el tema que nos ocupa.

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  19. #2
    Rjavier

    Los mayores culpables de la crisis han sido las inmobiliarias, sobre todo y por encima de todo los poseedores o mejor dicho "CONSEGUIDORES" de suelo que se lo han llevado crudito en comnivencia con los políticos de turno. Su mayor engaño fue encarecer un producto "el suelo" con tácticas de monopolio, convirtiendolo en un bien escaso cuando realmente era superabundante (algo parecido a lo que se nos hacer creer ahora con el agua, en Zaragoza hicieron una Expo sobre la escasez y ahora todos los años tiene inundaciones).
    Los bancos han sido "colaboradores necesarios" pero no autores, y son los que han "pagado el pato" (aunque lo pagaremos entre todos). No voy a defender a los bancos, pero me parece una desfachatez que un promotor temerario le eche la culpa a un banco en concreto de no vender sus pisos, ¡Como si no hubiese bancos en el mundo!
    ¿Sabéis que la SAREB (Banco Malo o mejor Banco Basura) se ha quedado con más de 17.000 millones de créditos a inmobiliarias?
    ¿Competencia desleal es tratar de quitarse de encima los activos tóxicos de los incumplidores aún perdiendo hasta un 80%?
    Esto aunque parezca una defensa de la banca, no lo es. Las constructora invirtieron irresponsablemente, los bancos les prestaron irresponsablemente y LOS BANCOS EUROPEOS prestaron a España IRRESPONSABLEMETE (Esto va para la Merkel).

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  20. #1
    Aitorbk

    Mi sugerencia es que cambie de país, no hay otra.
    El problema es la competencia desleal de la banca.. no deberían, por ley, poder dedicarse a otro negocio que no sea el bancario.. si esto fuese así, otro gallo nos cantaría.

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