Cambios en el Impuesto Municipal de Plusvalía

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La Plusvalía Municipal es un impuesto que grava el incremento del valor experimentado por los terrenos desde que la propiedad es adquirida hasta que es vendida y el sujeto pasivo es siempre el vendedor, que es quien se ha visto beneficiado por dicha plusvalía, excepto en las sucesiones y donaciones, en cuyo caso sería el nuevo propietario quien tendría que pagarlo.

En el caso de las subastas judiciales, que es de lo que tratamos en este blog  -cuando no me da por irme por los cerros de Úbeda-, el adjudicatario  no tiene por qué pagar el impuesto, puesto que quien se ha beneficiado del incremento del valor del terreno desde que lo compró hasta se llevó a cabo la venta judical forsosa (también llamada subasta judicial) ha sido el ex-propietario, de manera que hasta ahora el sujeto pasivo ha sido siempre el demandado. 

No obstante, aunque no le corresponde al adjudicatario pagar el impuesto, si debe tomarse la molestia de rellenar el formulario, teniendo cuidado de alegar que está exento de pago por no corresponderle a él. Así el ayuntamiento es informado de que ha habido una transmisión. 

Y, por supuesto, en el momento en que se formalice la venta de la propiedad, el subastero no deberá olvidarse de volver a rellenar el impreso, teniendo en cuenta que esta vez sí tendrá que pagar el impuesto si entre la fecha de venta y la de adjudicación transcurrió más de un año. Si el periodo es inferior a un año también se librará del pago.

Pero atención, que en Madrid esto está a punto de cambiar porque Izquierda Unida ha tenido la iniciativa, apoyada por el Partido Popular, de que a partir de ahora, en el caso de subastas judiciales, el pago del impuesto no le corresponda al demandado sino al adjudicatario.

No se qué pensaréis de esto.

 

  1. #40
    12/04/19 17:38

    Buenas tardes,
    Puede alguien informarme si es cierto que solo con la comunicación de la adjudicación (en este caso en una subasta de la AEAT) es suficiente para el Registro de la Propiedad.
    A mi me han exigido la plusvalía pero no sé si se refieren simplemente a la comunicación. La funcionaria del Ayto. tampoco ha sabido decirme.
    Muchas gracias de antemano.

  2. #39
    17/01/19 12:12

    Bueno, para registro no hace falta presentar el pago de dicha plusvalía sino la comunicacion al ayuntamiento, ya este es quien dice si pagamos o no, como regla general entiendo no lo pagamos los adjudicatarios sino el embargado. (corregirme)

    El ayuntamiento lo cobra a tercero (Comprador) sólo en caso de extranjero no residente, que aquí no se si el embargado es de extranjero no residente nos lo puedan cobrar como adjudicatarios, he llamado pero los funcionarios no lo saben con seguridad.

    La plusvalía se paga solo después del año de adquisición y no haberlo vendido, pero por los años nuestros, es decir lo adquirí 2018 y vendo en el 2020 se calculara ese incremento en los dos años mios, no de los 15 años que haya tenido la propiedad en embargado.

    El cálculo de la Plusvalía es:

    - Valor del suelo: 50.000 €
    - Años enteros transcurridos: 7
    - coeficiente Ayuntamiento X: 2,7%
    - Incremento de valor: (50.000*7* 2,7%) = 9.450 €
    - Tipo impositivo ayuntamiento X: 20%
    - Cuota a pagar: 9.450*20% = 1.890 € de cuota líquida.

    Espero sirva de algo este aporte.

  3. en respuesta a jaramar
    #38
    17/01/19 08:02

    Excelente, pero hablas desde el punto de vista compra
    Venta y no de subasta ¿cierto?
    En subasta, todo lo paga el subástero, cancelaciones de hipoteca, escrituras, impuestos y según lo pujado, la plusvalía siempre la pagamos si pasa del año de adjudicación y se calcula del beneficio en valor que muestra catastro y el ayuntamiento según fórmula desde ese año de adjudicación. Además claro de Ibi y comunidad de los 3 últimos años y el corriente, 4 años, corregirme si me equivoco... saludos!

  4. en respuesta a Tristán el subastero
    #37
    16/01/19 22:28

    La plusvalía le corresponde al que vende pero si este es extranjero “y no la paga” le corresponde al comprador.

  5. en respuesta a Maw10
    #36
    24/11/17 19:59

    Hombre, en ese caso al menos te dan la posibilidad de intentarlo. Si es así se puede intentar a ver que tal.

  6. en respuesta a Tristán el subastero
    #35
    24/11/17 19:02

    Sí, supongo que será complicado salir victorioso frente a la administración pero al menos algo se está moviendo y en algunos ayuntamientos andan algo nerviosos.
    Por ejemplo en la provincia de Málaga puedes rellenar el impreso "DECLARACIÓN DE NO SUJECIÓN AL IMPUESTO SOBRE EL INCREMENTO DE VALOR DE LOS TERRENOS DE NATURALEZA URBANA (IIVTNU) POR NO EXISTENCIA DE INCREMENTO DE VALOR" donde alegar que no corresponde pagar. Otra cosa será el éxito que tengas.

  7. en respuesta a Maw10
    #34
    24/11/17 16:16

    Muy difícil está la cosa.

  8. #33
    24/11/17 15:51

    Abro un tema para debate:

    La justicia también tumba el impuesto de plusvalía al vender casas con ganancias

    https://cincodias.elpais.com/cincodias/2017/11/20/midinero/1511202954_185731.html

    A raiz de las últimas sentencias, ¿os planteáis dejar de pagar la plusvalia? ¿es mejor pagarla negociando con el ayuntamiento el importe?

  9. en respuesta a Nuva12
    #32
    05/02/17 09:14

    Lo entiendo Nuva12, pero no entiendo por qué crees que los que actualmente estamos invirtiendo activamente en las subastas podríamos estar interesados en atraer a nuevos competidores. Este blog no nació con ese objetivo sino como punto de encuentro de los inversores ya existentes y para ayudar a los novatos a no meterse los hostiones que habitualmente se meten cuando entran por su cuenta y riesgo en este negocio.

    Y aquí todos han encontrado siempre respuesta a sus problemas.

    Ahora, que sí, que tienes razón, que mfmelo es un santo varón con una paciencia infinita y que se ve que tú le has entrado por el ojito derecho porque, aún sin conocer los números reales, estaría por apostar a que tu sola has debido de multiplicar por diez o por veinte el número de preguntas vagas del siguiente que te siga en el listado de consultantes.

    En cualquier caso, aquí todos sois bienvenidos y mientras sigas encontrando quien responda a tus consultas te animo a seguir siendo un miembro activo del foro. Porque además estoy convencido de que en el futuro, cuando domines el arte de comprar en subasta también serás la que más ayudará a los nuevos novatos que seguirán llegando y que también estarán muy perdidos.

  10. en respuesta a mfmelo
    #31
    05/02/17 00:32

    Gracias Mfmelo por tu paciencia, por explicarme las cosas siempre con tanta educación y consideración hacia una novata.

    Es mi primera adjudicación, empecé a leer sobre subastas hace 4 o 5 meses, sin formación alguna sobre éste tema y si no hubiera sido por ti (Mfmelo), aúnque éste blog existiese, novatos como yo no nos hubiésemos siguiendo interesando en ésta interesantísima forma de inversión.

    Tristán tu blog es apasionante, pero si no fuese gracias a personas como Mfmelo que resuelven dudas, inquietudes y tienen palabras amables y de ánimo, no creo que muchos de nosotros (los novatos) siguiéramos interesados en seguir leyendo éste blog.

    Las evasivas, ironias, medias respuestas, intentar hacernos ver nuestra falta de conocimiento sobre el tema (de lo cual ya somos conscientes y por eso participamos en el blog, buscando ayuda y conocimientos) no enganchan.

    Saludos.

  11. en respuesta a Nuva12
    #30
    04/02/17 22:46

    Tendrás que declarar las ganancias cuando hagas la declaración del IRPF del año 2.017 en el año 2.018. Has de guardar y descontar del precio de venta todos los gastos tenidos, todos, por lo que has de ir guardando facturas.
    La declaración será a través del programa padre de la AEAT y los ingresos irán parte a la administración central y parte a la autonómica. Pagarás un tanto por ciento por los beneficios netos obtenidos después de descontar absolutamente todos los gastos, también los ITP, que son unos gastos. Son impuestos justos, no son abusivos.
    Aunque fuerais un territorio independiente, estos impuestos no te los quita nadie. No se te vaya a ocurrir no declararlos, pero no te preocupes que cuando te llegue el borrador, casi seguro ya los tendrás puestos, o no, pero cogerte te van a coger si no haces la declaración de beneficios y entonces si que vas a saber lo que son pérdidas y te van a estar vigilando al menos por 4 años, tú, yo y el resto de mortales no somos los Pujols and Cia.

    Saludos.

  12. en respuesta a Nuva12
    #29
    04/02/17 21:56

    Nuva12 es que parece que te has metido a comprar en subastas sin tener casi idea de nada, sin estudiar bien todo antes de invertir y sin hacer bien los números. Primero comprastes y ahora estas con las dudas de esto y aquello, que si esto lo pago o no y cuanto hay que pagar.

    Y cuando me refiero a estudiar bien todo, no es sólo sobre la situación del bien, inquilinos, okupas o demás. Sino también los impuestos de cada administración, ayuntamiento, el estado, quién está obligado a pagarlos, leyes que lo regulan, etc...... Mira ver si al final vas a palmar pasta por no tenerlo todo bien claro y estudiado. O quizás ganes un poco, pero no compensa el jaleo de estar luchando con inquilinos o okupas, corriendo de un lado para otro para arreglar esto o aquello, pagar impuestos y más impuestos, gastos y más gastos imprevistos,.......Aunque espero que no sea así y ganes un buen beneficio.

    Y hablando sobre lo que preguntas. Eso deberías tenerlo claro desde un principio. ¿Tú no haces declaración de la renta todos los años? ¿Qué es el IRPF sino? O pretendes/pretendías llevarte todo el beneficio (si lo hay) para ti sola. Hacienda te vigila. Como cualquier persona que venda un inmueble, por ejemplo, debe declarar por ganancia patrimonial. Y sí, puede ser un buen pellizco. ¿Es abusivo, es un atraco, es injusto? Pues puede ser, pero eso es otro tema.

    Todo esto tenías que saberlo ya. No es que tenga que ver con subastas exclusivamente. Es que son temas fiscales y de impuestos de ámbito general. Aun y así espero que obtengas un buen beneficio. Por cierto, ¿ya conseguistes comprador y lo tienes esperando? ¿Y los okupas/inquilinos y su amigo venezolano qué tal?

    Un saludo.

  13. en respuesta a jaramar
    #28
    04/02/17 20:32

    Lo del IRPF por incremento de patrimonio todavía lo estoy asimilando; he mirado las tablas y sería más o menos un 20 -25 %. No hay derecho por abusivo. Alguien sabe como disminuir o esquivar este atraco? Os comento que la compra en Adjudicación directa de Hacienda la hice a título personal, no como autónomo ni como empresa.

    También he pensado que como la venta se haría en Santander (Hacienda estatal) y yo hago mi declaración en País Vasco (Hacienda foral), lo mismo me la juego no lo pongo y tal vez no crucen datos. Qué pensáis?

    Saludos

  14. en respuesta a Nuva12
    #27
    04/02/17 19:47

    Sí, los gastos que mencionas y también los gastos de la gestoría si no lo realizas tú.

    -. La plusvalía que depende de los años que hayas tenido el bien a tu nombre.

    -. El IRPF donde el porcentaje a pagar depende de lo los ingresos anuales de cada persona; tendrás que declararlo como incremento de patrimonio (parecido a como si hubieses vendido acciones del IBEX que las habías comprado más baratas y al ganarle dinero generas incremento de patrimonio). A esas ganancias de tu casa tienes que tener en cuenta que le puedes descontar todos los gastos que hayas tenido tanto para la compra como para la venta, (gastos de notaría, registro, impuestos y no sé si también se puede deducir el seguro).

    O sea, si compraste por 100 y vendes por 150, a esos 50 de ganancia le puedes restar por ejemplo, 10 de gastos de la compra y 5 de gastos de la venta, por lo tanto ante el y IRPF anotarás que has tenido un crecimiento de patrimonio o ganancia de 35.

    En cuanto a los gastos de notaría depende de el valor del bien y de lo que negocies con el comprador, por ejemplo puedes acordar que los gastos serán por ley.
    El Código Civil: Artículo 1455 dice esto:
    Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.

    Depende de si le parece buen precio al comprador puede aceptar pagar él todos los de notaría, o si a tí te interesa pagarlos ya que le vendes a buen precio para tí.

    Si buscas en Internet tienes el baremo por el que por ley se tienen que regir los notarios. En este enlace tienes resumido notaría y registro (no sé si está actualizado) por internet das con la norma que lo regula y como habrás visto por aquí depende de los folios que usen y otras varias cosas que apuntan en tu factura, jejeje.
    https://www.rankia.com/articulos/210076-contrato-compraventa-vivienda

    Un saludo.

  15. #26
    04/02/17 18:51

    Qué gastos he de tener en cuenta para vender? Los que yo creo son:

    - Plusvalía del Ayuntamiento
    - He leído que tambíen existe Plusvalía de Hacienda (IRPF). Como se calcula?
    - Gastos de notaría.

    Amén de haber pagado el año en curso y los 3 anteriores de Comunidad de Propietarios y el IBI. Por cierto, respecto el IBI lo exigen ya todos los notarios o no? La venta sería en Santander.

    Me falta algo?

    Saludos,

  16. en respuesta a Nuva12
    #25
    04/02/17 11:16

    Si es más de un año tienes que liquidar el impuesto para poder vender.
    Los Aytos. grandes tienen en la web algún enlace que te lleva a que puedas calcular lo que tienes que pagar y en todo caso en las oficinas de impuestos del Ayto. correspondiente te lo calcularán.
    Un saludo.

  17. en respuesta a Nuva12
    #24
    04/02/17 09:46

    Nada si vendes dentro del año de la fecha del decreto de adjudicación.

  18. #23
    04/02/17 09:35

    En el caso de venta de un inmueble, cuanto tengo que pagar de plusvalía? Como se calcula, quiero tener en cuenta este gasto para decir precio al futuro comprador.

  19. en respuesta a subastero1983
    #22
    04/02/17 05:25

    La plusvalía municipal la paga exclusivamente el vendedor excepto en el caso de que éste sea residente en el extranjero. Punto. No hay más que hablar.

  20. #21
    04/02/17 00:45

    Buenas noches, me adjudique un garaje por adjudicación directa en la AEAT, cual fue mi sorpresa que al ir al registro me dice que yo tengo que pagar la plusvalía!! le intento decir que no es lógico. Le comento ¿Y si en un futuro la vendo? a pagar de 2 veces el mismo impuesto... y su respuesta fue "no la va pagar el hombre que no tendrá dinero"!!! fin de la conversación, y viendo vuestros comentarios parece que cada uno interpreta lo que le parece, el lunes iré al ayuntamiento para saber que interpretan ellos..
    ¿Conocéis algún articulo en el que me pueda amparar?
    Un Saludo

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