Tormenta de ideas

Si él está dispuesto a compensarla a ella económicamente por la pérdida a cambio de desaparecer del mapa de las deudas ¿Por qué no utilizar esa cantidad para hacer uaa amortización parcial de la hipoteca? Si es necesario que ella ponga algo de su parte para también minorar esa hipoteca.

Con todo esto intentar que el banco trague con liberarle a él y quedarse sólo con ella una vez que el préstamo ha quedado reducido.

La pega, en ése caso, es que ella sí quiere seguir en la vivienda, no perderla.

Tambien podrian dejar de pagar la hipoteca y el banco se lo tendria que adjudicar en el 60% si es la vivienda habitual (510000). Nombran procurador, presentan titulos de propiedad y aceleran todo lo que puedan el procedimiento. PERO CON LA BANCA HEMOS TOPAO, SEGURO QUE SE LAS ARREGLABAN PARA SALIR GANANDO.

Ah, ya entiendo, de lo que se trata es de que en ese "préstamo personal garantizado con la finca" que es hoy en día la hipoteca, deje de aparecer el ex para que no puedan ir contra él por el resto de la deuda tras una hipotética ejecución hipotecaria...

La cosa se complica, pero me parece deducir que el ex está dispuesto a venderle su parte a la protagonista, pero recibiendo ella dinero como compensación por las pérdidas (curiosa operación, ciertamente). Es decir, parece que él sí puede pagar algo ¿por qué no aplicar ese importe, entonces, a negociar con el banco ofreciéndoselo a tocateja a cambio de que se olviden del aval?

No, no me refiero a que el adjudicatario, sea quien sea, tenga que pedir la autorización del banco, entre otras cosas porque este, mientras le sigan pagando, no va a hacer nada que modifique la situación.

Pero la cosa cambia si queremos, por el buen rollito que hay con el ex, que este desaparezca del crédito, es decir, que no continúe figurando como deudor. Para eso es imprescindible una "subrogación oficial y manifiesta" y lógicamente para el banco no es lo mismo una hipoteca cuyos titulares son dos personas que otra en la que solo hay un titular. Y de ahí viene que para hacer ese cambio exijan avalistas.

Bueno, para éso están las tormentas de ideas, ¿no?, para ir encontrando pegas e intentar solventarlas.

A mí entender, quien se adjudicase la finca se subrogaría en la hipoteca "ex lege", sin necesidad de autorización del banco. Por reducción al absurdo, si es un tercero quien se adjudica esa finca, o cualquier otra, con una carga anterior ¿dónde dice la LEC que haya que esperar el OK del banco?

Que el banco pueda luego, en virtud de la escritura, ejecutar el préstamo por subrogación inconsentida, es otro cantar. Si ella como adjudicataria sigue pagando, y encima ya era deudora de esa hipoteca antes (en un 60 %), poco sentido le vería a esa ejecución...

Pero en realidad el problema sigue siendo el mismo porque tanto si ella compra la parte del ex, como si se lo adjudica ella en la subasta, al final el banco podrá decidir si acepta que ella se subrogue en la hipoteca sin avalista o si le exige la amortización anticipada del crédito para lo que ella necesitaría que le concedieran otro crédito que nadie le daría por el problema de los avales.

Eso sin entrar en la otra condición, que tampoco acabo de entender, de la compensación que el ex-novio le tiene que hacer por la pérdida de valor de lo que ella ha puesto de más.

Desde luego... pero ésa es otra cuestión, sigamos con la tormenta de ideas, a ver qué sale al final:

Partiendo de la base, pues así se deduce de la actitud del banco, de que la subrogación vía escritura está sujeta a autorización del mismo, hay que articular la operación vía subasta judicial.

En lugar de una escritura amistosa, por ejemplo, una demanda de disolución del indiviso por parte de él y un allanamiento de ella para poder entrar en fase de ejecución cuanto antes (habiendo atado bien antes todas las cifras, incluso la tasación a presentar con la demanda).

En la subasta, como se ha dicho antes, poco interesado en una carga de 430.000 debería haber, si realmente es lo que ahora vale la finca y así lo refleja la tasación. A partir de entonces, pujar para adjudicársela ella, teniendo muy claras las cifras de antemano, insisto.

Tener una casa de 400.000€.
Haber pagado otros 400.000€ a tocateja.
Y tener problemas de dinero....

En una verdadera subrogación intervienen tanto el que se subroga como el banco y éste tiene la última palabra. Si no acepta la subrogación no hay nada que hacer. Por ejemplo, en el caso que nos ocupa, ya se ha encargado de decirle a la protagonista que si es ella quien se pretende subrogar, debe buscar a un avalista porque de lo contrario no lo aceptan.

Olvidaba que quizas conste una clasuula en la escritura de hipoteca donde se especifica la forma de subrogarse, e incluso la notificación al banco de cualquier transmisión, pero son pactos contra lege, pues se atenta la libertad de libre disposición de los bienes.

Por eso decia que en la escritura debe hacerse constar la subrogación de ella en la obligación real y personal del préstamo hipotecario.

Desde luego esa sería la forma más barata de hacerlo, porque evitas los gastos de un procedimiento judicial. Pero el problema principal de casi imposible solución es que el ex-novio quiere que ese crédito desaparezca o que el que se quede con el piso se subrogue (notarialmente, se entiende) en el mismo.

Yo creo que a estas alturas el buen rollito con el ex no hace sino perjudicar y lo que ella tiene que hacer es tirar para adelante buscando su propio interés. De hecho es el ex quien amenaza con la disolución judicial del proindiviso y quien pone el ultimátum.

Hola a todos, despues de mucho tiempo sin intervenir.

Mi cosnejo es hacer escritura de extinción de condominio. Gastos, escritura y 1% de ITPAJD y registro.
Se declara el menos valor de la deuda y la compensación de él a ella.
En dicha escritura se reconoce por parte de ella que se subroga en todas las obligaciones reales y personales, liberandolo de la hipoteca.
Al banco ni mú, simplemente si eres capaz de ir pagando la hipoteca, al fin y al cabo lo que quiere es cobrar su préstamo.

Olvidáis que parte del problema es que el ex-novio necesita desaparecer como deudor de esa hipoteca anterior porque pretende comprar otro piso y que ella no puede ir a las bravas debido al buen rollito que aún tienen.

Por lo que ella manifiesta la casa debió costarles unos 850k y ahora vale unos 430k, que coincide con lo que se debe de hipoteca. Ella calcula que si lo vendieran ahora a 430k, las pérdidas serían de 420k. Bien y quiere ser compensada por haber perdido más que él.

Bien, yo creo que las cuentas no hay que hacerlas teniendo en cuenta el dinero perdido, eso sería llorar por la leche derramada y es inútil. Lo que yo haría es darle un valor al piso (por ejemplo esos 430k) y restarle el valor de la hipoteca (los mismos 430k), con lo que el saldo patrimonial actual es cero, del que a ella le corresponde el 60% y a él el 40%. No hay más.

Por cierto, que nadie olvide que si el piso vale realmente 430k y sale a subasta, el tipo de subasta sería prácticamente cero y cualquiera dispuesto a subrogarse en la hipoteca podría comprarlo por unos eurillos.

Eso si, el 60% de lo recaudado en la subasta sería para ella y el 40% sería para él. Faltaría más.

Estoy de acuerdo con Draco a partir del punto 2.
Si ella quiere seguir en la casa, puede continuar pagando la hipoteca y quien quiere dividir es el ex, que lo inste él, y a esperar acontecimientos (todo lo pagado de su parte de hipoteca se deduce de la parte que le correspondería en subasta).
En cualquier caso, en una subasta el adjudicatario asume la carga íntegra y automáticamente, no depende de la autorización del banco para subrogarse como en una venta.

Antes de nada, esa chica deberia entender que si vende no haria una mala venta, lo que hizo en su dia fue una mala compra, y eso tiene dificil arreglo. Seguramente lo que querria ahora es arreglarlo encontrando un primo que haga una compra peor de la que ella hizo.

Si lo he entendido bien el problema es con el banco, la relación con el ex es cordial y el apoyo familiar está garantizado.

Así las cosas, lo que yo haría sería negociar con el banco. Hay que hacerles ver que la situación no es sostenible (uno de los titulares no está pagan la cuota). Me ha dado la sensación que es de familia "bien" (por la alegría con la que se habla de cientos de miles de euros). Facilita mucho la negociación si se puede avalar con algún bien (cartera de bonos/acciones, un piso etc.) El banco lo que no quiere ver es un aumento de la hipoteca. Se trata de llegar a un acuerdo con el ex en el que el banco no vea aumentar esa hipoteca. P.e. compras al ex su parte por X. Le pagas en metálico 0,3X que iría a amortizar hipoteca y el 0,7X restante se lo pagarás en unas condiciones acordadas en un tiempo determinado. Según como vayan las cosas y las negociaciones el aval sería para el banco (o tal vez también para el ex).

P.D. lo anterior asumiendo que está absolutamente garantizado con la ayuda familiar pagar el piso. Si hay la más minima duda ni hablar de avalar con más bienes, hay que salir corriendo, cuanto antes se venda el piso menos se perderá...

Si estuviese en tu lugar haría lo siguiente:
1º Graba tu 60% de la vivienda con una 2ºhipoteca a nombre de tu padre, una letra de cambio es lo ideal, y que se demuestre el movimiento de dinero (una transferencia a tu cuenta o sacar el efectivo de su cuenta a una caja fuerte el día de la fecha de libramiento)
2º Deja que sea tu expareja el que lleve a división de cosa común la vivienda(te ahorrarás pagar abogado y procurador, tasación etc )Ahora la desventaja es que puede poner las condiciones. Y al hacerle la jugada de la hipoteca puede poner que no se acepten pujas inferiores a cierto % de la Tasación. De todos modos siempre te puedes personar mas adelante y oponerte a ello.
3º Encara la subasta como una venta normal y corriente, puja poquito que nadie querrá acudir a una subasta con semejantes pufos. Ah y no tienes que consignar ningún depósito para pujar.
4º Resultarás la adjudicataria y como es tu vivienda habitual anterior (si no estas empadronada hazlo ya) y eres la nueva propietaria de la totalidad el banco acreedor no le va a quedar mas remedio que subrogarte todo el crédito. En cualquier otro caso podrían exigirte el pago completo de la carga, pero al ser vivienda habitual la cosa cambia.

Si es que os ponéis de acuerdo con lo de la subasta, lo pagáis todo a medias, abogado procurador etc. Que te descuente tu parte de lo que te va a indemnizar por la pérdida de valor (que no tendría porqué hacerlo, al menos llegados a este punto) No le haces lo de la segunda hipoteca. Y te vende su parte en el juzgado en una subasta. Tranquila que con una carga de 430mil no va nadie.
suerte!