Mejores hipotecas para subrogación: ranking y comparativa
Mejores hipotecas para subrogación: ranking y comparativa
La subrogación hipotecaria permite cambiar de banco sin cancelar el préstamo. Ranking de mejores tipos fijos, variables y mixtos, condiciones por entidad y cálculo del ahorro.
Si estás pagando una cuota mensual más alta de la que necesitas, o firmaste tu hipoteca con condiciones que ya no son competitivas, la subrogación hipotecaria puede ser la solución. Cambiar de banco sin cancelar el préstamo te permite reducir el tipo de interés, eliminar vinculaciones innecesarias o pasar de variable a fijo, con un ahorro mensual que en muchos casos supera los 100 €.
Subrogar tu hipoteca puede ayudarte a mejorar el tipo de interés, reducir la cuota mensual o cambiar de banco para conseguir mejores condiciones
Con el euríbor en el entorno del 2,7% - 2,9%, los bancos compiten activamente por captar hipotecas de otras entidades. Elegir bien entre las mejores hipotecas para subrogación marca una diferencia de decenas de miles de euros a lo largo del préstamo. A continuación encontrarás el ranking actualizado, con los tipos reales publicados por cada entidad en sus webs oficiales.
Esto debes revisar antes de subrogar una hipoteca
TAE vs TIN: La TAE incluye todos los gastos y comisiones; el TIN solo el interés puro.
Vinculaciones: Cuantos más productos exija el banco, más baja será la tasa.
Comisiones: De apertura, amortización parcial, total y subrogación.
Productos vinculados: Seguros de vida, hogar, planes de pensiones, tarjetas.
Financiación máxima: No todos los bancos permiten subrogar el 90% del valor.
Ahorro real: Calcula si el ahorro supera los gastos de tasación en plazo razonable.
🏆 Mejores hipotecas fijas para subrogación
Si tu prioridad es protegerte ante futuras subidas del euríbor y mantener una cuota estable de por vida, las hipotecas a tipo fijo son tu mejor alternativa. Con el euríbor en niveles moderadamente altos, el tipo fijo ha recuperado protagonismo frente a la variable.
Hipoteca Vamos a tipo fijo
TIN bonificado:
2.55 %
TAE bonificado:
3.49 %
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Productos de ahorro, Tarjeta de crédito y Domiciliacion de recibos
Financiación máxima:
90%
🥇 Hipoteca Vamos Fija Ibercaja: mejor TAE del mercado en fija para subrogación
Con 2,30% TIN y 3,25% TAE bonificados, la Hipoteca Vamos Fija de Ibercaja es la oferta fija más competitiva para subrogar. Su principal ventaja diferencial es permitir financiación de hasta el 90% del valor de tasación, algo que la mayoría de bancos limita al 80%. Requiere 6 productos vinculados (nómina ≥2.500€, seguro de hogar, seguro de vida, tarjeta de crédito, 3 recibos domiciliados y aportación a fondo), por lo que encaja con perfiles que quieran centralizar toda su relación bancaria en una sola entidad. TIN sin bonificar: 3,30%.
🥈 Hipoteca Fija Openbank: proceso digital, sin comisiones de apertura
Con 2,80% TIN y 3,41% TAE bonificados para un plazo de 25 años, la Hipoteca Open Fija destaca por su ausencia total de comisiones de apertura, amortización parcial, subrogación y novación. Solo requiere 3 productos (nómina, seguro de hogar y seguro de vida).
⚠️ Importante: Openbank no tramita subrogaciones de acreedor clásicas — el cambio se articula cancelando tu préstamo actual y firmando una Hipoteca Open nueva, lo que implica gastos adicionales de cancelación registral de la hipoteca antigua (unos 1.000 €) que no tiene la subrogación pura. Aun así, el coste total puede ser inferior al de mantener condiciones peores.
🥉 Hipoteca Fija Sabadell: equilibrio entre precio y vinculación
Con 2,75% TIN y 3,58% TAE bonificados y 4 productos vinculados (nómina, seguro de hogar, seguro de vida y seguro de protección de pago), la Hipoteca Fija de Sabadell es la opción más accesible entre los grandes bancos para subrogar. Financiación máxima del 80%. Sin comisión de apertura. TIN sin bonificar: 3,75%.
🏆 Mejores hipotecas variables para subrogación
Las hipotecas variables tienen cuotas iniciales más bajas, pero están sujetas a la evolución del euríbor. Con el índice en el 2,804% en mayo de 2026, el tipo efectivo de una variable a Euríbor+0,50% es del 3,30%, ligeramente por debajo de los mejores fijos. Son la opción adecuada si confías en una bajada progresiva del euríbor en los próximos años.
Hipoteca Naranja variable ING
Euribor + 0.59 %
TIN bonificado:
%
TAE bonificado:
%
*
Sin productos bonificables:
No tiene vinculaciones
Financiación máxima:
80%
🥇 Hipoteca Variable Kutxabank: el diferencial más bajo del mercado
Euríbor + 0,49% con TIN primer año 1,80% y TAE variable 3,67% (calculada con euríbor mayo 2026 al 2,804%). Es el diferencial más bajo publicado por cualquier banco en España a día de hoy. Requiere 3 productos: domiciliar ingresos, contratar seguro de hogar y realizar aportación anual mínima a un plan de pensiones (2.400 €/año). Financiación máxima del 80%. Sin comisión de apertura.
🥈 Hipoteca Naranja Variable ING: sin ataduras, precio personalizado
ING aplica un diferencial orientativo de Euríbor + 0,59%, pero su política es no exigir nómina domiciliada, seguros obligatorios ni planes de pensiones para acceder a buenas condiciones. El tipo se ajusta al perfil de cada cliente, lo que hace el coste total más transparente. Ideal para perfiles independientes o autónomos. Financiación máxima del 80%, plazo hasta 40 años.
🥉 Hipoteca Variable Sabadell: competitiva, con diferencial contenido
Euríbor + 0,50% con 1,50% TIN el primer año y TAE variable 3,98% (euríbor mayo 2026). Requiere 4 productos vinculados: nómina, seguro de hogar, seguro de vida y seguro de protección de pago. El coste real depende de las primas de los seguros, por lo que conviene pedir simulación completa antes de decidir. Financiación hasta el 80%. Sin comisión de apertura.
🏆 Mejores hipotecas mixtas para subrogación
Las hipotecas mixtas ofrecen el punto intermedio ideal: cuota fija durante los primeros años (con protección ante subidas del euríbor) y luego transición a variable para aprovechar posibles bajadas futuras. Son especialmente atractivas cuando el diferencial variable es bajo.
Hipoteca Naranja mixta ING
Euribor + 0.7 %
TIN bonificado:
%
TAE bonificado:
%
*
3 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar y Seguro de vida
Financiación máxima:
80%
*
6 productos bonificables:
Domiciliación de nómina, Seguro de hogar, Seguro de vida, Tarjeta de crédito, Domiciliacion de recibos y Productos de ahorro
Financiación máxima:
🥇 Hipoteca Naranja Mixta ING: diferencial ajustado y proceso digital
Diferencial orientativo de Euríbor + 0,70% en el tramo variable, con proceso 100% online y 3 productos vinculados (nómina, seguro de hogar y seguro de vida). El tipo fijo del tramo inicial y el precio final se ajustan al perfil económico del cliente.
🥈 Hipoteca Mixta 5 años Sabadell: estabilidad inicial con diferencial moderado
Sabadell ofrece 2,10% TIN los primeros 5 años y Euríbor + 1% después (TAE variable 4,02%). Requiere 4 productos bonificados. El tramo variable desde el año 6 es más elevado que otras mixtas del mercado, por lo que conviene valorar si el plazo fijo cubre el horizonte de mayor incertidumbre en el euríbor.
🥉 Hipoteca Vamos Mixta 5 Ibercaja: diferencial variable más bajo de la gran banca
Con 1,80% TIN los primeros 5 años y Euríbor + 0,60% después (TAE variable 3,77%), tiene el diferencial más competitivo entre los bancos tradicionales. Requiere 6 productos vinculados, por lo que conviene calcular el coste real de las vinculaciones antes de decidir. Financiación máxima del 80%.
¿Qué es la subrogación hipotecaria?
La subrogación hipotecaria es el proceso legal por el cual un préstamo hipotecario se traslada de una entidad financiera a otra, manteniendo la garantía sobre el mismo inmueble. En términos prácticos, significa cambiar tu hipoteca de banco sin cancelar tu hipoteca actual, lo que evita pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y los gastos de constitución de un préstamo nuevo.
Tipos de subrogación
Subrogación de acreedor: la más habitual. Cambias el banco, mejoras las condiciones (tipo de interés, plazo, comisiones o vinculaciones).
Subrogación de deudor: cambia el titular del préstamo, normalmente en compraventas donde el comprador asume la hipoteca del vendedor.
Solicitas información y simulaciones a otros bancos sin compromiso.
El nuevo banco analiza tu perfil y te hace una oferta vinculante válida durante 10 días hábiles.
Notificas a tu banco actual, que dispone de 15 días hábiles para igualar o mejorar la oferta (derecho de enervación).
Si tu banco no mejora la oferta, el nuevo banco asume el préstamo y se firma en notaría.
El proceso total dura entre 30 y 60 días.
Ventajas y desventajas de la subrogación hipotecaria
Pros
Reduces el tipo de interés sin cancelar ni pagar AJD.
El banco nuevo asume notaría, gestoría y registro (desde 2019).
Puedes cambiar de variable a fija sin hipoteca nueva.
Tu banco puede igualar la oferta — poder de negociación.
Compatible con ampliar plazo o reducir vinculaciones.
Contras
Pagas tasación (250-450 €) aunque la operación no se complete.
Comisión de subrogación posible en contratos pre-2019.
30-60 días de proceso, pagando condiciones antiguas.
Derecho de enervación del banco: puede retenerte.
¿Cuándo compensa hacer una subrogación hipotecaria?
La subrogación tiene sentido económico cuando el ahorro mensual que consigues con el nuevo tipo cubre los gastos de la operación en un plazo razonable. Como norma general, la subrogación compensa si el ahorro mensual supera los 50-60 € y te quedan al menos 10 años de hipoteca. Con ese diferencial, recuperas el coste de la tasación (entre 250 y 450 €) en menos de un año y el ahorro acumulado es sustancial.
Tiene sentido subrogar especialmente si:
💸 Firmaste tu hipoteca con un diferencial superior a Euríbor+1% y ahora puedes conseguir Euríbor+0,49-0,60%.
🔐 Quieres cambiar de variable a fija para proteger tu cuota ante un euríbor en niveles altos.
📦 Tu banco te exige demasiados productos vinculados cuyo coste real supera el beneficio del tipo bonificado. En ese caso, merece la pena revisar también las hipotecas sin vinculaciones, porque a veces una TAE algo más alta compensa si te ahorras seguros caros..
📅 Te quedan más de 10 años de hipoteca para amortizar y tienes buen historial de pago.
🏦 Tu banco actual no mejora las condiciones que te ofrece el mercado, ni siquiera si negocias.
No compensa subrogar si te quedan menos de 5 años de hipoteca (el ahorro no cubre los gastos de la operación) o si tu LTV actual supera el 80% y los bancos no te ofrecen condiciones equivalentes.
¿Cuánto cuesta la subrogación hipotecaria?
Desde la Ley Hipotecaria de 2019, los gastos se reparten así:
Pagas tú: la tasación de la vivienda, entre 250 € y 450 € según la entidad tasadora y la localización. Si la subrogación no se formaliza finalmente, este gasto no se recupera.
Revisa también: si tu hipoteca actual incluye comisión de subrogación. En contratos firmados antes de 2019, puede oscilar entre el 0,25% y el 1% del capital pendiente. En préstamos firmados tras la nueva ley, está limitada o eliminada.
Nota: Para saber si la subrogación compensa, divide los gastos totales (tasación + comisión de subrogación si aplica) entre el ahorro mensual. Si el resultado en meses es inferior al tiempo que te queda de hipoteca, la operación es rentable. Ejemplo: gastos de 400 € / ahorro de 80 €/mes = punto de equilibrio en 5 meses.
Si quieres afinar el cálculo, antes de iniciar el trámite conviene revisar todos los gastos de subrogación de hipoteca, quién paga cada partida y qué comisiones pueden aparecer según la fecha de firma de tu préstamo.
¿Qué documentación necesitas para subrogar?
El proceso de solicitud ante el nuevo banco requiere la misma documentación que una hipoteca nueva, más información sobre la hipoteca actual:
📄 DNI o NIE de todos los titulares.
💼 Últimas 3 nóminas y contrato laboral (o declaración de IRPF si eres autónomo).
🏠 Escritura de la hipoteca actual y nota registral actualizada.
📊 Certificado de deuda pendiente emitido por tu banco actual.
📋 Últimas 3 declaraciones de IRPF.
🏡 Nota simple del Registro de la Propiedad.
💰 Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses.
📊 Comparativa de las mejores hipotecas para subrogación
TAEs variables calculadas con el euríbor de mayo de 2026 (2,804%). Las condiciones son orientativas y pueden variar según perfil. Datos obtenidos de las webs oficiales de cada entidad.
Subrogación vs. novación vs. cancelación y nueva hipoteca
Opción
¿Cambias de banco?
Gastos
¿Pagas AJD?
Subrogación
Sí
Solo tasación (250-450 €)
No
Novación
No
Gastos de escritura
Exento
Cancelación + nueva hipoteca
Sí
Tasación + cancelación + gastos nueva
Banco nuevo lo asume
Preguntas frecuentes sobre subrogación hipotecaria
Depende del tipo: para fija, Ibercaja (TAE 3,25%); para variable, Kutxabank (Euríbor+0,49%); para poca vinculación, ING.
Cuando el euríbor está alto y quieres pasarte a fija, cuando encuentras mejores condiciones, o cuando la vinculación actual no compensa. No conviene si quedan menos de 5 años.
Sí, es uno de los principales motivos para subrogar en 2026 y evitas pagar AJD.
Entre 30 y 60 días en total.
No puede rechazarla, pero tiene 15 días para igualar la oferta (derecho de enervación).
Subrogación cambia el banco; novación modifica condiciones en el mismo banco.
La subrogación hipotecaria sigue siendo en 2026 una de las mejores formas de reducir el coste de tu hipoteca. Si firmaste hace años con un diferencial superior a Euríbor+1% o con un tipo fijo por encima del 3,50%, con toda probabilidad existe hoy una oferta más competitiva para ti.
Lo más importante es no dar por hecho que tu hipoteca sigue siendo competitiva. Pedir simulaciones a otros bancos es gratuito, no te compromete a nada, y puede darte el argumento definitivo para ahorrar mensualmente o para negociar una mejora con tu banco actual. Consulta también nuestra comparativa de las mejores hipotecas disponibles ahora para tener toda la perspectiva del mercado.
Mi residencia fiscal es Francia. Hay alguna posibilidad de solicitar una subrogación, teniendo la nomina en Francia?
A la espera de una respuesta
#55
20/04/22 11:17
Hola,
El año pasado hemos cambiado la hipoteca de Banco (la firmamos en 2012) pero tengo una duda con el borrador de la Renta. Se han importado los datos de la hipoteca del banco antiguo y del banco nuevo como inversión en vivienda habitual (unos 150k), pero entiendo que eso no es correcto y lo unico que tengo que poner es el importe de la suma de los recibos mensuales como llevo haciendo cada año, verdad?
Aunque en el banco antiguo si ha finalizado el prestamo y por tanto pagado esa deuda, seguimos teniendo la hipoteca sobre la vivienda en el nuevo banco. Si lo dejo tal cual esta me estaria desgravando el total del importe del banco antiguo este año y el resto de años los recibos que vaya pagando.
No se si me he explicado bien.
Un saludo
#54
Mixtifori
17/11/21 18:02
A mi me acaban de negar una subrogación en Openbank, con mas de 1800€ de ingresos mensuales, sin tener ningún tipo de deuda o similar, por un importe de 75.000€ que me quedan en 15 años, me han contado una milonga el asesor personal que los ingresos no superan los 1500€ por que hay que descontar que si no sé qué porcetaje de no se qué complemento, que si estos complementos no se tienen en cuenta para el calculo del importe de la nómina, vamos que el departamento de riesgos me ha denegado la operación, jme ha dejado fibrilando, en fin que cuento esto, por que en realidad hay mas donde pedir, que sería interesante un artículo donde se explique que y como toman en valoración los departamentos de riesgos de forma general para aceptar/denegar las operaciones y así no andar perdiendo el tiempo que se han tirado un mes para darme la noticia. Muchas gracias.
en respuesta a
Alberto Duran
-
#53
09/11/21 00:30
Hola.
Muchas gracias por el artículo. Despeja muchas dudas de todo este proceso por el que alguna vez en la vida hay que pasar.
Para eliminar titulares o garantías habría que hacer una novación y, posteriormente, una suborgación al nuevo banco. ¡Un saludo!
Nuevo
#51
29/04/21 07:25
Hola, estoy pensando en subrogar la hipoteca , en mi contrato hipotecario, la subrogación es a tipo 0 , pero tengo una comisión de riesgo del 3%, me gustaría saber en qué casos me la pueden aplicar y en qué consiste, no la acabo de entender, gracias
en respuesta a
María Blanco Martínez
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#50
16/04/21 12:34
La nueva tasación de la vivienda ya cubre el capital que queda pendiente por amortizar, por lo que no se necesitan garantías adicionales.
La pregunta es más bien técnica. ¿La subrogación permite eliminar estas garantías o simplemente permite cambiar plazo e interés? ¿Qué permite y no permite la subrogación? Encuentro información dispar cuando busco en internet.
¡Hola de nuevo! Será complicado encontrar un banco dispuesto a subrogar tu hipoteca con menores garantías que las actuales (por el hecho de quitar un avalista y un bien como garantía). Tendrás que demostrar que tu perfil socio-económico ha mejorado respecto al momento en el que contrataste tu actual hipoteca. ¡Un saludo!
en respuesta a
María Blanco Martínez
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#48
16/04/21 12:19
Muchas gracias, aprovecho para hacerte otra pregunta.
Actualmente tengo una hipoteca a tipo variable con la entidad-1. Me quiero pasar a tipo fijo y quiero cambiar a la entidad-2, y de paso quitar un avalista y una pignoración. ¿Esto lo puedo hacer con una subrogación, o no es posible y tendría que cancelar la hipoteca y hacer una nueva?
Me interesa la subrogación porque la nueva Ley exime de pagar gastos de subrogación al pasar de tipo variable a fijo si han pasado más de 3 años.
Hola @Chimaco, como dices, la entidad sigue teniendo derecho a enervación en el caso de subrogación, pero no es obligatorio que os quedéis con esa entidad. Una vez el banco al que queréis cambiar vuestra hipoteca envía la notificación, tu actual banco tiene un periodo de 10 días para hacer una contraoferta, pero no os veréis obligados en ningún momento a quedaros con vuestra actual entidad. ¡Un saludo !
#44
16/04/21 10:06
Buenas,
Quería saber si en el caso de subrogación, la entidad que tiene la hipoteca tiene derecho a enervar y vernos obligados a quedarnos con ella. ¿Esto es así o ha cambiado con la nueva ley hipotecaria de 2019 y ya no existe el derecho de enervación? (enervar = igualar o mejorar las condiciones del banco al que nos queremos ir)
#42
22/01/21 09:26
La verdad que se aconseje subrogar es un poco de locos siendo esta pagina experta.
Solo es recomendable si tu situación económica es grave porque cambiar de hipoteca es simplemente empezar de 0 en sus intereses, así que los cálculos empezaran otra vez del principio y terminaras pagando más además de que los gastos son otro enorme desembolso, lo mismo pasa cuando la gente al final de la hipoteca opta por quitársela en vez de disfrutar del dinero o reinvertirlo en otro proyecto... Después del 3 o 5 año ya no merece la pena amortizar o reducir cuota...
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