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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 81 al 100)

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  1. #81

    Euribor

    Hola Pisqui,

    Si en 2008 te revisaron con el Euribor del mes de enero, en 2009 deben hacerlo igualmente. Así pues deberán aplicarte el Euribor del mes de enero de 2009 que se publicará en el BOE entre el 2 y el 5 de febrero de 2009 y que estará alrededor del 2,6-2,7%. Si a eso le sumas el diferencial de 0,75, tu tipo de interes se quedará por debajo del 3,5%.

    Un cordial saludo.

  2. #82

    Euribor

    Hola Anonimo,

    La variación de la cuota de la hipoteca tiene lugar en enero. Al Euribor publicado el segundo mes anterior a enero, es el euribor publicado en el BOE en el mes de noviembre. En noviembre se publicó en el BOE el euribor del mes de octubre. Por tanto te corresponde como referencia el euribor de octubre que fue el 5,248%.

    Un cordial saludo.

  3. #83

    Anonimo

    Muchas gracias. Soy el último anónimo.
    Ahora bien. Entonces ¿para qué sirve la referencia del día de revisión?

  4. #84

    Euribor

    Hola Anónimo,

    Deben tomar alguna fecha como fecha de la revisión de la hipoteca. Otra cuestión es cuándo esa revisión toma valor.

    Un cordial saludo.

  5. #85

    Anonimo

    Hola soy miguel
    firme la hipoteca el 18 de junio y la ultima letra antes de la revision fue del 1 al 31 de diciembre, me dijeron que me la revision era el 1 de enero, pero ahora me han dicho que es el 31 de ciciembre del 2008, quisiera saber si eso es correcto

  6. #86

    Anonimo

    Bueno, menuda burrada, vais a ver como vuestras hipotecas son una alegria al lado de la mia. Comento primero mi duda...es posible (y mas en la situacion actual) renegociar la hipoteca con mi entidad para poder cambiar lo que considero algo abusivo?? Y comento los puntos q me resultan INCREIBLES.

    Me revisan la hipoteca el 30 de Marzo, pero al leer este articulo me ha entrado curiosidad y me he puesto a leer las condiciones de mi hipoteca. Tengo la revision semestral, un diferencial del ... ¡¡¡¡¡ 0.95 !!!!! y a parte, veo que el Euribor de referencia pone EURIBOR A 1 AÑO RFA. INTERBANCARIA PUBLICADO EN BOE CADA MES. Es decir, que ahora estoy pagando unos 880 aprox de hipoteca, y me baja en abril segun el cuadro de amortizacion a unos 690 aprox...aun asi, creo que tengo una hipoteca CATASTROFICA. Hay alguna forma de solucionar esto??? En realidad, ahora me pongo a reflexionar en las burradas que hemos hecho algunos acogiendonos a hipotecas tan abusivas sin pararnos a pensarlo bien antes...

  7. #87

    Anonimo

    Hola;
    mi nombre es Andres y estoy un poco preocupado por la revision de mi hipoteca que, segun dicen las condiciones, sera el 31 de enero.
    Textualmente dice: "El tipo de interes de referncia sera el Euribor,(...) y que sera publicado por el BOE en el ejemplar del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo(...)"
    Sabrias decirme cual es el tipo que van a aplicarme?
    Gracias...un saludo!

  8. #88

    Euribor

    Hola Miguel,

    La fecha de la revisión puede ser el 31 de diciembre, pero se aplica en la siguiente cuota. Si no indica nada, debería tomar para la revisión el último euribor publicado en el BOE, el euribor en media mensual del mes de noviembre que fue del 4,35%.

    Un cordial saludo

  9. #89

    Euribor

    Hola Anónimo de hipoteca catastrofica,

    En realidad tu hipoteca no difiera mucho de la mayoría de las comentadas por aquí. Tal vez un diferencial un poco más alto.

    El tener una revisión semestral es bueno porque te ajustan a los tipos del mercado con mayor asiduidad. La referencia en tu hipoteca es igual que la mayoría del resto de prestamos hipotecarios el euribor publicado en el BOE. En cuanto al diferencial si es un poco más alto, pero siempre depende de las condiciones personales de quien pide una hipoteca.

    ¿Cómo cambiar las condiciones de la hipoteca
    Tienes dos opciones:
    La novación y la subrogación de la hipoteca.
    A grandes rasgos la novación es solicitar el cambio de condiciones a tu entidad buscando una mejora, mientras la subrogación consiste en solicitar el cambio a otra entidad porque te ofrece mejores condiciones.

    Entre las mejores alternativas de subrogación se encuentra el cambio de hipoteca a iBanesto que ofrece de salida un diferencial del 0,38% sin gastos ni comisiones.

    Un cordial saludo.

  10. #90

    Euribor

    Hola Andrés,

    Según indicas tu revisión se produce en enero y el segundo mes natural anterior a enero es noviembre de 2008. El Euribor que se publicó en el BOE en el mes de noviembre fue la media mensual del mes de octubre, el 5,248%, un tipo muy alto del orden del 2% superiores a los tipos que hay en la actualidad.

    Un cordial saludo.

  11. #91

    Anonimo

    Buenas tardes , mi nombre es Paco ,y queria hacere una pregunta a ver si me saca de dudas . Tengo una hipoteca en el Santander cuya revision es el 23 de Febrero , y se me aplicaria el euribor del 3 mes anterior , o sea de Noviembre mas un diferencial de 0.75 , ¿ Que me aconsejarias hacer para intentar que el banco me haga una novacion , o bien para bajar el diferencial , o bien para intentar acogerme al euribor de Diciembre o de Enero ?,¿ es muy complicada a situacion ? , me supondria un elevado coste?
    Gracias por su ayuda

  12. #92

    Euribor

    Buenas tardes Paco,

    La novación depende totalmente del banco ya que se puede realizar mediante contrato privado sin pasar por notaría y sin implicar ningún coste.

    Se trata de una negociación y para tener fuerza en la negociación debes tener alternativas. Te sugiero realices un sondeo de las posibilidades de subrogación a otras entidades, las condiciones que te ofrecen y el diferencial que sacarías. Solo con el descenso de la cuota que tendrás durante un año te puede interesar la subrogación si en tu banco no te hacen caso y si además te baja el diferencial pues mejor. Tienes la alternativa de la subrogación a la hipoteca de iBanesto que dependiendo de tus condiciones puede hacerse cargo incluso de los gastos del cambio.

    Un cordial saludo.

  13. #93

    Anonimo

    Muchisimas gracias por la respuesta, soy la usuaria de la Hipoteca ''CATASTROFICA'' jeje.
    Una ultima duda, como dije mi Euribor de referencia es EURIBOR A 1 AÑO RFA. INTERBANCARIA PUBLICADO EN BOE CADA MES. Esto que quiere decir?? creo entender, que por ejemplo, mi hipoteca la van a revisar en Marzo, se tomará como referencia el Euribor de Marzo 08??? Muchas gracias.

  14. #94

    Euribor

    Hola usuaria de la hipoteca catastrófica,

    Si te revisan en marzo y la fecha de revisión es posterior al 5 de marzo tomarán el último Euribor publicado en el BOE, por tanto el Euribor que se publicará en el BOE entre el 1 y 5 de marzo, el Euribor en media mensual del mes de febrero.

    Por no liarte, el Euribor que se tomará como referencia será el Euribor del mes de febrero.

    Un cordial saludo.

  15. #95

    Anonimo

    HOLA: QUISIERA QUE ME ACLARARAS MI CASO. AHORA ME TOCA LA REVISION EN MARZO, PERO RESULTA QUE EN LA HIPOTECA QUE RENOVÉ POR AMPLIAR LA CANTIDAD ME PUSIERON UN TIPO MINIMO DEL 4,5 CUANDO ANTERIORMENTE TENÍA UN TIPO MINIMO DEL 3,5.
    QUISIERA SABER SI PUEDO NEGOCIAR CON MI BANCO QUE ME CAMBIEN ESE TIPO MINIMO AL 3,5 COMO ANTES, Y QUE COSTOS APROXIMADOS TENDRÍA TENIENDO EN CUENTA QUE MI HIPOTECA ES DE 198.000 €.
    POR FAVOR NECESITO REPUESTA URGENTEMENTE.

  16. #96

    Anonimo

    Una vez más muchisimas gracias!!! En realidad me la revisan el 30 de Marzo. El caso es que me lié un poco pq miré el cuadro de amortizacion y efectivamente me venia ya la bajada de cuota pero no sabia si era la definitiva, pq aún queda el euribor de febrero. Por lo que entiendo que no es definitiva, y que con un poco de suerte, me baja aun un pelin mas. Menos mal, una pequeña alegria.
    Enhorabuena por el articulo! q me ha hecho aprender un pco del tema.

  17. #97

    Euribor

    Hola Anonimo,

    Al parecer hiciste una novación y la entidad "hábilmente" aprovecho para subirte el típo mínimo.

    La alternativa es volver a pedir una novación, pero el banco no va a querer si no cuentas con una oferta alternativa. Busca la posibilidad de subrogación porque te puede compensar aún cuando te cobrarán el coste de subrogación.

    Si hacemos calculos para 198.000 euros a 25 años con el Euribor de enero que publicarán en el BOE a principios de febrero y un diferencial del 0,50 te saldría una cuota de 952 euros, mientras que con el mínimo de 4,50% pagarás 1.101 euros (1.800 euros de más al año).

    En tu caso, me pondría a mirarlo ya.

    Un cordial saludo.

  18. #98

    Euribor

    Hola hipoteca catastrófica,

    Así es te bajará un poco más, siempre que en tu hipoteca no indique que se revisa con el euribor publicado en el BOE x meses antes.

    Un cordial saludo.

  19. #99

    Anonimo

    HOLA! yo reviso en febrero, para empezar a pagar en marzo, he estad leyendo por aqui y no me aclaro mucho. mi banco dice que te hace una media de los últimos 6 meses pero en la hipoteca me pone que el indice de referencia es el euribor hipotecario boe. la verdad es que no se lo que me bajará y si me estaran engañando

  20. Anonimo

    Soy el del anterior comentario. algun consejo?

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