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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 161 al 180)

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  1. Anonimo

    Hola,
    El 24 de febrero del 2006 escriture y ahora me toca la revisión.
    El banco me ha dicho que me van a poner el Euribor de diciembre y no se si es correcto.
    En las escrituras pone:
    El tipo de interes a aplicar en cada uno de los periodos semestrales en que se subdivide la fracción temporal del prestamo, sujeta a interés variable, será el resultante de aumentar el 0,95 al Euribor, definido como oficial en la Circular del Banco de España 7/1.999, de 29 de junio (B.O.E. nº163 de 9-/-1.999, sobre modificación de la circular 8/1.990, de 7 de septiembre, publicado en el BOE, correspondiente al segundo mes anterior al inicio de cada periodo.

    Esto que signiofica? Es correco lo que me ha dicho el banco? o me tienen que coger el de enero.

  2. Euribor

    Hola Sandra,

    El banco aplica correctamente la revisión de la hipoteca al utilizar el euribor hipotecario del mes de diciembre.

    En la escritura indica que se utilizará el Euribor correspondiente al segundo mes anterior a la revisión. El segundo mes anterior al mes de febrero en que te revisan es diciembre y el euribor hipotecario del mes de diciembre publicado en el BOE a principios de enero fue el 3,45%.

    Tal vez con ese diferencial del 0,95% te compensaría en estos momentos mirar la posibilidad de novación o subrogación.

    Un cordial saludo.

  3. Anonimo

    Buenos días,
    Mi pregunta es la siguiente: Mi revisión es el 6 de marzo y en escrituras pone que se aplica el euribor vigente en el boe en el momento de la revisión. Hasta aquí todo bien, pero se dan un margen de 10 días para ellos actualizar sus bases de datos.
    De esta manera ellos podrían elegir entre dos tipos de interes (el de enero y el de febrero) escogiendo el que mas les interese.
    Esto es legal? No tiene que quedar completamente claro el mes que ha de tomarse como referencia?

    Gracias

  4. Euribor

    Hola Anonimo,

    Si en la escritura indica que en la revisión de la hipoteca se aplica el euribor hipotecario vigente en el BOE en el momento de la revisión deben aplicarte el Euribor publicado en el BOE entre el 1 y el 5 de marzo.

    Tienes razón en que eso de los 10 días es ambiguo y puedes reclamar para que no lo utilicen a su favor porque se trataría de una claúsula abusiva.

    Un cordial saludo.

  5. Anonimo

    Buenas tardes, tengo una duda y es la siguiente:fecha revision 29/02/09.
    tipo interes: euribor a un año+0,75, con revisiones semestrales.
    Literal de la escritura:habla de la circular 8/90 de Bde y dice " en todos los casos, se tomara el valor del ultimo indice que en la fecha anterIor más proxima a la fecha inicial del periodo haya sido publicado en el BOE".¿
    debe aplicarse el de enero, ultimo publicado?.gracias

  6. Euribor

    Efectivamente Anonimo,

    En la revisión de tu hipoteca deben aplicarte el Euribor hipotecario publicado en el BOE entre el 1 y el 5 de febrero que es el euribor en media mensual del mes de enero -> Euribor de enero = 2,62%. Si le sumamos tu diferencial te queda una hipoteca en 3,37%.

    Tal vez podría obtener un mejor diferencial si ves las opciones de novacion y subrogacion.

    Un cordial saludo.

  7. Anonimo

    Hola me gustaria saber si me han revisado bien la hipoteca, porque me la han revisado el 06 de febrero con el euribor publicado el 18 de diciembre que es el euribor medio de noviembre. No me tendrían que haber aplicado el de diciembre que se publico el 03 de enero. Otra duda que tengo es que yo no tengo la escritura de la hipoteca por lo que no se lo q pone ¿esos datos me lo tienen que facilitar en el banco cuando vaya?

  8. Euribor

    Hola Anónimo,

    Si no tienes la escritura de la hipoteca no podemos saber si el banco realiza bien o no la revisión de la hipoteca.

    El banco no te debe facilitar esos datos, tú debes tener esos datos en una copia de la escritura.

    Cuando firmamos una hipoteca firmamos un contrato y el banco debe quedarse una copia y el cliente otra.

    Un cordial saludo.

  9. Anonimo

    Hola me llamo Jose.
    Por favor si aalguien supiese contestarme poruqe me sería de gran ayuda. Mi hipoteca es de revision anual
    En las escrituas me pone que me cogen el euribor del 2º mes anterior a la fecha de revision del tipo de interés.Yo firmé el 8 de febrero por lo que el nuevo recibo lo tengo el 8 de marzo.
    El banco me ha aplicado el de noviembre, y creo que está mal, porque debería de aplicarme o el de octubre o el de diciembre, porque si se toma 2 meses antes al 8 de febrero, sería el 8 de diciembre y ese día el BOE había publicado el de octubre, mientras que si se toma el 8 de marzo sería entonces el BOE del 8 de enero, por lo que sería la de diciembre que ya estaba publicada.
    No sé si me he explicado bien si algo no entendéis decírmelo, necesito ayuda.

    Un saludo

  10. Euribor

    Hola José,

    El euribor del segundo mes anterior al 8 de febrero es el euribor del mes de diciembre. Sin embargo si indica que se tomará el Euribor publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a la revisión de la hipoteca te aplica correctamente la revisión de la hipoteca al tomar el Euribor del mes de noviembre publicado en el BOE durante el mes natural de diciembre.

    Un cordial saludo.

  11. Anonimo

    Hola Euribor, me llamo Carlos

    Yo firmé mi hipoteca el 21/02/2004.
    Las condiciones dice:

    "Para semestres sucesivos, el tipo nominal a aplicar será Euribor Oficial a un año vigente en el momento de la revisión, que el Banco de España publica periódicamente en el BOE, sin redondeo, incrementado en 0,9% puntos porcentuales, eliminando del tipo resultante el ------ decimal"

    Mis preguntas son...
    ¿Cuándo se actualiza?
    ¿Cuándo recibiré el primer recibo con el nuevo tipo?
    ¿Cuál debe ser?

    Muchas gracias!!

  12. Euribor

    Hola Carlos,

    La revisión de tu hipoteca se hará con el Euribor publicado en el BOE entre el 1 y el 5 de febrero de 2009. Ese Euribor fue del 2,62%.

    El tipo de interés tras la revisión de la hipoteca será:
    2,62 + 0,9 = 3,52%

    En el recibo de tu hipoteca del mes de marzo deberían aplicarte ese nuevo tipo de interes.

    Un cordial saludo.

  13. Anonimo

    Muchisimas gracias

    Tengo una segunda pregunta... El banco me ha ofrecido y parece estar muy interesado ampliar la hipoteca 10 años sumando el imports de una tarjeta de 1500 euros que tengo. No he hablado de condiciones poRque creo que me quieren timar jeje pero crees que seria una buena opcion y en que condiciones deberia aceptarla

    Muchas gracias

  14. Euribor

    Hola Carlos,

    No entendemos bien la operación que te ofrece tu banco. ¿Ampliar la hipoteca 10 años por incluir un crédito de una tarjeta de 1.500 euros o hacer la nueva hipoteca incluyendo una vinculación de tarjeta de gasto de 1.500 euros anuales?

    Ahora, en aquello que el banco esté interesado no te fijes, piensa en lo que te interesa a tí como cliente.

    Como cliente te puede interesar una novación siempre que rebaje el diferencial y/o las vinculaciones con el banco. Puedes leer más sobre novación y subrogación.

    Un cordial saludo.

  15. Anonimo

    Me ofrecen ampliar 10 años la hipoteca de 25 a 35 "para que vuelva a pagar la cuota que tenía cuando la firmé" incluyendo 1.500 euros en el capital que tengo de la tarjeta para anularla.


    Estaban muy interesados e incluso me metieron prisa para que contestara cuando antes. Al final lo he dejado reposar porque no me fiaba (y más cuando yo tenía que pagar notarios y demás...).

    No sé si me he explicado bien.

  16. Euribor

    Hola Carlos,

    ¿Te parece interesante pagar durante 10 años más cuota de hipoteca por añadir 1.500 euros al capital?

    La cuota no debe ser el factor determinante en tu decisión. Cuanto mayor es el plazo, más intereses vas a pagar.

    Un cordial saludo.

  17. Anonimo

    Efectivamente... Muchas gracias por todo, de verdad. Me habéis quitado las dudas.

    Seguid así, aunque tenéis más paciencia que santo Job jejejejeje

  18. Anonimo

    Hola a todos,

    A ver si pudierais ayudarme porque llevo dandole a la cabeza mucho tiempo. Yo firme la hipoteca el 5 de diciembre. Ahora al revisar pensé que la referencia sería octubre, pero fue septiembre, he leido la clausula y comentado con el director de mi banco y la respuesta ha sido, es así, al proximo año será mejor, el caso es que la clausula no es tan clara como otras que he leido aquí por eso la pongo textual:

    "El tipo de interés de referencia será la REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO, (tipo Euribor a un año), entendiéndose por tal, la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de Bancos para operaciones entre entidades de similar calificación y que será publicado por el Banco de España u Organismo que le sustituya en el ejemplar del Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial que le sustituya, del segundo mes natural anterior a la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial de que se trate."
    Quitando palabrería y resumiendo sería así, corregirme si me equivoco:

    "El tipo de interés de referencia será la REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO, (tipo Euribor a un año),que será publicado por el Banco de España u Organismo que le sustituya en el ejemplar del Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial que le sustituya, del segundo mes natural anterior a la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial de que se trate."

    Para mi la confusión o lo que no me parece bien es que hasta la frase "con independencia ......" el euribor sería el indice del segundo mes anterior y no el publicado el segundo mes anterior, y despues la frase añade duda, es decir debería poner del publicado en el segundo mes anterior para que la frase estuviera bien, y al añadir lo otro tendría logica, así, a mi me parece contradictoria o como poco, mal redactada, pero me gustaría saber vuestra opinion objetiva. Por favor leerla con mucho detenimiento, porque como añaden tantas cosas, hacen que pierdas el sentido.

    No se si entendeis a que me refiero pero analizando la frase sujeto, verbo etc, sería algo así como " La referencia sera el Euribor, que se publique en el BOE, del segundo mes anterior," hasta aquí no dice que sea la del que publiquen el segundo mes anterior si no la referencia del segundo mes que será publicado en el BOE, sea cuando sea. despues al añadir " con indepencia.... parece que aclaren pero, si eso es lo que queráin decir, lo anterior debería ser lo publicado en el segundo mes anterior, porque de la misma forma yo podría decir que es erroneo la ultima frase y querían decir, "con independecia de cuando se publique dicha refencia"

    Muchas Gracias por la ayuda.

  19. Anonimo

    Por si acaso sirve de algo más y se me escapa algo mas, dado que no pone explicito, fecha de revision, se firmo el 5 de diciembre y el primer pago es 5 de enero.

    Un saludo y gracias de nuevo.

  20. Anonimo

    Perdón, corrijo mi ultima frase porque doy la razón asl banco:

    No se si entendeis a que me refiero pero analizando la frase sujeto, verbo etc, sería algo así como " La referencia sera el Euribor, que será publicado en el BOE, del segundo mes anterior a la revisión," hasta aquí no dice que sea la del que publiquen el segundo mes anterior si no la referencia del segundo mes anterior, que será publicado en el BOE, sea cuando sea. despues al añadir " con indepencia.... parece que aclaren pero, si eso es lo que queráin decir, lo anterior debería ser lo publicado en el segundo mes anterior, porque de la misma forma yo podría decir que es erroneo la ultima frase y querían decir, "con independecia de cuando se publique dicha refencia"

    Perdón de nuevo por el lio.

    Gracias

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