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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 141 al 160)

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  1. Anonimo

    ?????????????? soy Nety

  2. Euribor

    Hola Nety,

    En la revisión de la hipoteca te están aplicando un tipo de interés del 5,10% aproximadamente. Si la revisión la hubieran hecho con el Euriobor hipotecario publicado en el BOE en octubre (5,38%) + tu diferencial del 0,9 tendrías un tipo de interés del 6,28% y pagarías 1.281 euros.

    Los tipos de interés han bajado desde entonces y en una revisión de hipoteca hecha con el Euribor hipotecario publicado en el BOE en febrero (2,62%) pagarías 901 euros.

    Pues ver la alternativa de subrogación ya que solo con el descenso de tipos de interés te ahorras 2.400 euros este año y si además consigues un mejor diferencial sobre el euribor estarías llevando a cabo una buena operación.

    Un cordial saludo.

  3. Anonimo

    Gracias por tu ayuda. Intentaré una subrogación. Ya diré algo. Saludos.

    Nety

  4. Anonimo

    Tengo la revision de la hipoteca en junio tengo firmado en la hipoteca un suelo del 2.25 con bbva ¿esto se puede cambiar o es muy complicado ?

  5. Anonimo

    En mis Escrituras pone:
    “… periodo de interés se subdividirá en periodo de interés sucesivos, cuya duración será de un año cada uno de ellos. … en todos los vencimientos de los sucesivos periodos de interés, el citado tipo se modificará al alza o a la baja, equiparándose al resultante de añadir un diferencial de 0,700 puntos al último índice publicado por el Banco de España en el BOE como Euribor, … calculándose dicha adición en enteros con dos decimales y sin redondeo. El resultado se verá incrementado con el diferencial pactado de 0,700 puntos. Dicho índice será aplicable a aquellos períodos de vigencia de la operación /y de devengo y liquidación de intereses) que se inicien con posterioridad a la fecha de recepción de la citada publicación …”

    Fecha de firma de escrituras (hace años): 15 de diciembre.
    Día de pago de cuota: el día 10 de cada mes.
    Cuota a 10/11/2008: 912,45
    Cuota a 10/12/2008: 912,45
    Cuota a 10/01/2009: 969,92

    El Banco me envió una carta el 10/12/2008 comunicándome el nuevo tipo de interés. En las Escrituras pone que sólo tengo 5 días para reclamar al Banco si no estoy de acuerdo. Yo no me he dado cuenta hasta ahora de que puede haber un error. Ya han pasado 2 meses y me espero a vuestra respuesta antes de ir.

    Esto es lo que me aplican ahora:
    Euribor + 0,70. Tipo = 5'948000. TAE = 6,162844.

    Pero si a 5'94800 le resto 0'70 = 5,248.

    Euribor Diciembre 2008: 3.452%.
    Euribor Noviembre 2008: 4,35% .
    Euribor Octubre 2008: 5,248%.

    Como mi revisión es el 10 de diciembre:
    Se publica en el BOE el 18/12/2008 el euribor de Noviembre 2008 = 4,350.
    Se publica en el BOE el 21/11/2008 el euribor de Octubre 2008 = 5,248.

    Pues me toca durante todo un año pagar el puto euribor de octubre ! maldita sea mi suerte !

    Yo solito creo que he dado con la respuesta mientras escribía la pregunta..
    Ahora me queda la duda del TAE. Le voy a pedir a mi banco que me de todo los datos que ellos han usado para calcular el TAE.

  6. Euribor

    Hola Jasc,

    Un cambio en las condiciones de la hipoteca es una novación y depende de lo dispuestos que estén a ella en tu entidad. Si las condiciones que tienes son buenas, no van a estar muy por la labor.

    La única forma de apretarles las tuercas es solicitando la subrogación a otra entidad que te ofrezca mejores condiones y te elimine esa claúsula de tipo de interés mínimo.

    Un cordial saludo.

  7. Euribor

    Efectivamente Pelao,

    Has dado con la respuesta mientras formulabas la pregunta. El 10 de diciembre te revisaron la hipoteca con los datos del último Euribor publicado en el BOE, los datos del Euribor de octubre publicados en el BOE el 21 de noviembre (5,248%).

    Puedes leer el artículo sobre novación y subrogación por si te pudiera ser de utilidad.

    Un cordial saludo.

  8. Anonimo

    Hola soy lolo,haber si me podeis ayudar.
    yo tengo mi primera revisón de la hipoteca el 30 de marzo de 2009,en la escritura me pone que me revisan el segundo mes anterior.
    ¿cuanto me vajara la cuota?
    me queda pendiente 172000€ a 34 años y mi diferencial es 0.64.
    ¿que mes me cojen de referecia enero o febrero?,ahora pago 804€.cuando firme la hipoteca el año pasado me cojieron el euribor de febrero.
    muchas gracias por adelantado

  9. Euribor

    Hola Lolo,

    Por los datos de la revisión de la hipoteca que has dado podría ser el euribor publicado en el BOE del mes de enero. Ese euribor es el 3,45.

    Si sumamos el diferencial de 0,64%, quedaría un tipo de interés de 4,09% y una cuota aproximada de 780 euros.

    Un cordial saludo.

  10. Anonimo

    Hola soy lolo.
    gracias por contestar.
    tengo otra duda,yo tengo ahora un interes de 5.35,pues a la hora de firmar la hipoteca me pusieron un diferencial de 0.99 pero por tener contrarado unos productos(nomina,seguro de la casa...)me vaja el diferencial al 0.64.
    si no he sumado mal me vaja
    1 pumto con 26,¿solo me vaja cuota 24€?
    muchas gracias

  11. Anonimo

    Hola soy lolo.
    os doi otro dato,yo page la primera cuota de la hipoteca el 16 de mayo del 2008.
    no se si os sirve este dato.
    muchas gracias

  12. Anonimo

    Hola Euribor, soy Rafa.
    Tengo una hipoteca con revision semestral con un diferencial del 0,65.La ultima revision ha sido el 31 de Enero y me van a aplicar el 4,35% de interes. En mi escritura pone textualmente "Llegada la fecha de variación del tipo establecido se aplicará para los periodos sucesivos el correspondiente al euribor publicado en el mes anterior al que coresponde su aplicación".
    Estaria bien aplicado el 4,35% o corresponderia otro. Muchas gracias

  13. Euribor

    Hola Lolo,

    El año pasado para el tipo de interes de tu hipoteca tomaron el Euribor del mes de febrero. Si este año en la revisión de tu hipoteca tomaran también el euribor de febrero el tipo de tu hipoteca estará alrededor 3% con lo que el descenso será considerable.

    Sin embargo no cuadra la cuota de 804 euros con una hipoteca por 172.000 euros a 35 años y al 5,35%. La cuota de este año debería haber sido 907 euros.

    Un cordial saludo.

  14. Euribor

    Hola Rafa,

    Te aplican el euribor hipotecario publicado en el BOE en el mes de diciembre que fue el 4,35%.

    Traducido el párrafo de la revisión de la hipoteca parece que está bien:
    "Llegado el 31 de enero se aplicará para los períodos sucesivos el euribor publicado el mes anterior = el euribor publicado en el BOE el mes de diciembre."

    Un cordial saludo.

  15. Anonimo

    Buenas
    resulta que firme mi hipoteca el 15de febreo del 2007.
    ahora me encuentro con que en la revision que me toca ahora me quieren coger la media del mes de nobiembre,cuando me tendria que tocar la de diciembre y la escritura del prestamo pone lo siguiente: y sera publicado por el banco de españa u organismo que le sustituya en el ejemplar del boletin oficial que le
    sustituya,del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes,con independencia del mes a que corresponda el porcentage publicado en dicho boletin oficial del estado,o publicacion oficial que se trate.
    ¿cual seria mi mes de revision? gracias

  16. Euribor

    Hola Anónimo,

    Tu banco aplica bien la revisión de tu hipoteca.

    Según indicas en tu contrato de hipoteca dice que para la revisión de la hipoteca se tomará el euribor publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a la fecha de revisión. El segundo mes natural anterior al 15 de febrero es el mes de diciembre. Por tanto se toma para la revisión de la hipoteca el euribor publicado en el BOE durante el mes de diciembre.

    Todos los meses se publica en el BOE, entre el 1 y el 5 de cada mes, el euribor hipotecario en media mensual del mes anterior. El euribor que se publicó en el BOE en el mes de diciembre fue el Euribor en media mensual de todo noviembre que es el 4,35%.

    Efectivamente has tenido mala suerte porque con un par de meses después para la revisión de tu hipoteca te beneficiarías de tipos que son casi un 2% inferiores.

    Puede ser un buen momento para que intentes revisar las condiciones de tu hipoteca solicitando una novación o una subrogación.

    Un cordial saludo.

  17. Anonimo

    Hola Euribor.

    Tengo una pregunta.

    Firmo mi hipoteca en 2006, el dia 7de marzo. Pone en la escritura, que la revision sera de Euribor + 0,85, para el tercer mes natural antes de la fecha de la revision del tipo de interes.

    Estoy en duda, porque para la revision en 2007, el banco ha usado el Euribor de enero 2007, y para la siguente revision para 2008, el banco ha usado el Euribor de Diciembre 2007.

    Entonces no entiendo nada, y quiero saber que Euribor va a usar el banco en 2009, y de aplicar el Euribor de diciembre 2007, para 2008, ha sido correcto??

    Un saludo

  18. Anonimo

    Firme mi hipoteca el 3 de Febrero de 2003, pague el primer plazo en Marzo de ese mismo año ¿que Euribor me tienen que aplicar en la revisión de este año, Noviembre o Diciembre de 2008?

    Gracas

  19. Euribor

    Hola Mugge,

    En la revisión de la hipoteca es muy importante tener en cuenta las palabras exactas que incluye en la escritura.

    Si se refiere al Euribor del mes o al Euribor publicado en el mes.

    Si se refiere al Euribor del tercer mes natural anterior a la revisión sería el Euribor de diciembre publicado en el BOE a comienzos de enero de 2009, un 3,45%.

    Un cordial saludo.

  20. Euribor

    Hola Chinarron,

    Con los datos que facilitas es dificil saber qué euribor han de tomar para la revisión de tu hipoteca.

    Si toman el último euribor publicado en el BOE utilizarán el euribor hipotecario del mes de diciembre publicado en el BOE a comienzos del mes de enero.

    Un cordial saludo.

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