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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 101 al 120)

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  1. Anonimo

    Hola, me gustaria haceros una pregunta;
    nosotros nos hemos comprado un piso de VPPL al sur de Madrid y nos lo entregan en Marzo, el banco que nos proporciona la promotora en principio nos dijo que nos aplicaria un diferencial del 0,4 más el euribor, que segun él era el del ultimo día del mes anterior a la firma de la hipoteca. Ésto fué hace un mes, pero ahora debido a que el euribor esta bajando tanto diariamente ya no nos confirma que euribor nos va a aplicar, si el publicado el ultimo mes, si el penultimo, si la media de los 2 o 3 ultimos meses, NI SI QUIERA EL DIRECTOR DEL BANCO NOS LO PUEDE DECIR!!! Dice que más o menos seria el del penultimo mes, pero que no lo tiene claro, segun el si el euribor está por ejemplo 3,45 el nos aplicaria un 3,7 mas el diferencial claro, pero no puede aclarar a razon de qué nos sube esas décimas.
    Por favor, nos gustaria saber hasta que punto ésto es legal y que podríamos hacer en caso de que no lo sea y cómo deberíamos actuar.

    Muchas gracias, un saludo

  2. Euribor

    Hola Anonimo,

    Si puedes incluir el texto exacto de lo que indica sobre la revisión de la hipoteca en tu escritura podremos hacernos una mejor idea de cuál es el tipo que te corresponde.

    Si la referencia es la media Euribor hipotecario publicado en el BOE en los últimos 6 meses para febrero de 2009 sería del 4,39% (media del Euribor publicado en el BOE desde septiembre de 2008 hasta febrero de 2009).

    Un cordial saludo.

  3. Euribor

    Hola Sworfy,

    Para VPPL tienes derecho a un prestamo convenido en las características establecidas en el plan de vivienda. Consulta sus características en la Consejería de Vivienda de tu Comunidad Autónoma.

    Un cordial saludo.

  4. Anonimo

    Hola, me llamo Olga,en abril del 2006 firmamos una hipoteca de 250.000 a un plazo inicial de 300 meses, mediante cuotas mensuales fijas comprensivas de capital más intereses de 1.258 euros, el plazo puede ser ampliado o reducido según variaciones del interés, pero nunca superior a 30 años. Bien la cuota nos ha subido ya que los intereses son superiores a la cuota minima pactada, cosa que nos hemos enterado ahora en noviembre en 200 euros más, ya que de esto no nos hablo la directora de la sucursal de la CAM. Pero también nos han subido a 35 años en el cuadro de amortización de cam directo, a esto último no saben darnos una respuesta, pero además por si fuera poco en este cuadro de amortización,en abril del 2041, en la última cuota debemos pagar la cantidad de 245.000 euros, ya que solo hemos amortizado capital los primeros 6 meses hasta la primera revisión y los siguientes 12 meses que amortizamos como 100 euros al mes, nos están aplicando la modalidad de cajas más 0,65, es decir ahora pagamos unos intereses de 7,24, no damos crédito exigimos una novación en noviembre, la directora coge baja y hartos de esperar, hablo con banesto para subrogación y el problema es que para aplicarnos las buenas condiciones de euribor más 0,35 sin comisiones es imposible ya que es una hipoteca del 2006 en la que la tasación hecha por tabimed, empresa de la cam no es objetiva y en esos años las tasaciones se hicieron muy altas. Una irregularidad más por si todo esto es poco en la escritura leyéndola pone que la escritura ha sido redactada en esta misma fecha(día de la firma), a solicitud de la parte prestataria, previa renuncia, que reitera, a su derecho de examen en los tres días anteriores a los de este otorgamiento. No nos propusieron leerla nada más que media hora antes de firmar.
    Agradecería que alguien pueda decirme que mierda firmamos y que puedo hacer. Nos sentimos estafados por la directora con la que negociamos la hipoteca.
    Soy clienta de la cam tengo un negocio y cobro mediante remesas a mis clientes,mi seguro de vida ,de la casa, y todos los recibos domiciliados en dicha caja.Debieron vernos cara de imbéciles.

  5. Anonimo

    Hola, me llamo Olga,en abril del 2006 firmamos una hipoteca de 250.000 a un plazo inicial de 300 meses, mediante cuotas mensuales fijas comprensivas de capital más intereses de 1.258 euros, el plazo puede ser ampliado o reducido según variaciones del interés, pero nunca superior a 30 años. Bien la cuota nos ha subido ya que los intereses son superiores a la cuota minima pactada, cosa que nos hemos enterado ahora en noviembre en 200 euros más, ya que de esto no nos hablo la directora de la sucursal de la CAM. Pero también nos han subido a 35 años en el cuadro de amortización de cam directo, a esto último no saben darnos una respuesta, pero además por si fuera poco en este cuadro de amortización,en abril del 2041, en la última cuota debemos pagar la cantidad de 245.000 euros, ya que solo hemos amortizado capital los primeros 6 meses hasta la primera revisión y los siguientes 12 meses que amortizamos como 100 euros al mes, nos están aplicando la modalidad de cajas más 0,65, es decir ahora pagamos unos intereses de 7,24, no damos crédito exigimos una novación en noviembre, la directora coge baja y hartos de esperar, hablo con banesto para subrogación y el problema es que para aplicarnos las buenas condiciones de euribor más 0,35 sin comisiones es imposible ya que es una hipoteca del 2006 en la que la tasación hecha por tabimed, empresa de la cam no es objetiva y en esos años las tasaciones se hicieron muy altas. Una irregularidad más por si todo esto es poco en la escritura leyéndola pone que la escritura ha sido redactada en esta misma fecha(día de la firma), a solicitud de la parte prestataria, previa renuncia, que reitera, a su derecho de examen en los tres días anteriores a los de este otorgamiento. No nos propusieron leerla nada más que media hora antes de firmar.
    Agradecería que alguien pueda decirme que mierda firmamos y que puedo hacer. Nos sentimos estafados por la directora con la que negociamos la hipoteca.
    Soy clienta de la cam tengo un negocio y cobro mediante remesas a mis clientes,mi seguro de vida ,de la casa, y todos los recibos domiciliados en dicha caja.Debieron vernos cara de imbéciles.

  6. Euribor

    Hola Olga,

    Antes de firmar una hipoteca la entidad está obligada a entregar una oferta vinculante al cliente. Deberíais haberla exigido y haber repasado con tranquilidad las condiciones de algo que firmáis para 25 años. Esa oferta vinculante es la que posteriormente se firma ante notario.

    Sobre lo que firmasteis es una escritura de hipoteca. El condicionado de la misma os indica que claúsulas tiene.

    Si pagas un 7,24% y en noviembre pediste la novación y no te han hecho caso deberías exigir algo más a CAM. Si la directora no está, habla con alguien de la oficina que te pueda hacer entender lo que firmaste y te ayude a mejorar unas condiciones financieras que son satisfactorias para la caja, pero no para tí. Un 7,24% de interés está fuera de mercado.

    Si no hay posibilidad de subrogación porque el precio de mercado en la actualidad (tasación) hace que tu hipoteca se vaya por encima del baremo de riesgo de las entidades subrogadoras, no te queda otra opción que intentar la novación.

    Intenta aclarar las condiciones con CAM y ponte muy seria en el tema. Si en oficina no te dan respuesta, llama a atención al cliente del departamento central.

    Un cordial saludo.

  7. Anonimo

    Hola euribor
    en las escrituras pone que el tipo de interes que cogen es el del segundo mes natural anterior a la fecha de revision del tipo de interes, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en el BOE, y yo reviso el 28 de marzo y pago la primera cuota el 28 de abril. Entonces ¿el tipo de interes de que mes me corresponde?

  8. Euribor

    Hola Javier,

    Te corresponde el Euribor del mes de enero (2º mes natural anterior a la fecha de tu revisión - 28 de marzo) que se publica en el BOE en estos días.

    Un cordial saludo.

  9. Anonimo

    Hola Euribor, mi caso es el mismo qque el del javier y me revisan el 5 de febrero y en las escrituras ponen exactamente lo mismo que en las de javier y hoy me han dicho que me toca el euribor de noviembre publicado en diciembre, cuando yo pensaba que seria de diciembre publicado a primeros de enero. ¿quien lleva razón?

  10. Euribor

    Hola Anónimo,

    El segundo mes natural anterior a la fecha de revision (5 de febrero) es el mes de diciembre. Aquí las palabras son importantes y una cosa es que indique que el tipo que corresponde a la revisión es el del segundo mes natural anterior a la revisión y otra cosa distinta es que indique que es el publicado en el BOE durante el segundo mes natural anterior a la revisión.

    En el primer caso te corresponde el Euribor del mes de diciembre, en el segundo caso el Euribor publicado en el BOE en diciembre es el del mes de noviembre.

    También debes tener en cuenta que fecha se toma como referencia cara a la revisión, la fecha en que vence el año desde la constitución de la escritura o la fecha de pago.

    Un cordial saludo.

  11. Anonimo

    En la escritura pone aparezca publicado por el banco de españa en el boe del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho boletin.
    Lo de la fecha no lo tengo claro porque es verdad que la escritura la firme el 6 de febrero pero el primer pago es el 6 de marzo.

  12. Euribor

    Hola Anónimo,

    Efectivamente cambia la interpretación "el euribor que aparece publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a la fecha de revisión de la hipoteca" es el Euribor publicado en el BOE durante el mes de diciembre que corresponde al Euribor en media mensual del mes de noviembre (4,35%).

    Un cordial saludo.

  13. Anonimo

    HOLA SOY OLGA DE NUEVO, HOY ME HAN LLAMADO DEL DEUTSCHE BANK, YA QUE SOLICITE ON LINE INFORMACIÓN PARA LA SUBROGACIÓN.TIENEN EL EURIBOR MÁS UN 0,17,PERO MUCHA CONTRATACIÓN DE SEGUROS,ETC,MAÑANA HE QUEDADO EN ENTREGAR NÓMINAS....¿QUE TAL OS PARECE? ¿PODEIS INFORMARME QUE TAL FUNCIONA? ,AUNQUE EVIDENTEMENTE TODAVÍA NO TENGO NADA CONCEDIDO. UN SALUDO.

  14. Euribor

    Hola Olga,

    Las entidades financieras administrativamente funcionan muy bien. Lo importante son las condiciones que consigas para la hipoteca (tipo de interés, comisiones y vinculaciones).

    El Euribor + 0,17% es un gran tipo de interés, pero repasa comisiones y vinculaciones.

    Un cordial saludo.

  15. Anonimo

    Firmé una hipoteca el 22/06/05. Tengo revisiones semestrales en junio y en diciembre. En enero me llega el recibo y me han aplicado el euríbor de octubre ¿Es correcto?.
    Es que estoy leyendo las respuestas que se han dado sobre temas parecidos y en unos casos la respuesta es que el euríbor debe corresponder a octubre y otras se dice que a noviembre.

    Muchas gracias

  16. Anonimo

    Hola, mi nombre es Paula.
    Estoy pagando de hipoteca 1246€ y mi ultima cuota con este importe seria el 28 de Febrero.En Marzo ya pagaria distinto con la revision.
    Mi pregunta es: con que mes me van a revisar?
    En las escrituras pone lo siguiente:
    Se tomara el valor del ultimo indice que en la fecha anterior mas proxima a la fecha inicial del periodo haya sido publicado en el BOE.
    Gracias de antemano

  17. Anonimo

    Buenas tardes

    Tengo una hipoteca que me hacen revisiones semestrales, pago de enero a junio un importe y de julio a diciembre otro importe. Quisiera saber para aplicarme el euribor referido al segundo mes anterior a cada revisión me aplican el de Octubre o el de Noviembre con lo que tengo que pagar en enero.

  18. Euribor

    Hola Anonimo con hipoteca del 22/06/05,

    El Euribor a aplicar en la revisión de tu hipoteca depende de lo que indique el clausulado de la misma.

    En la revisión del mes de junio te aplicarían el Euribor de abril, 4,82% más tu diferencial, debería ser lo que has estado pagando estos meses.

    Un cordial saludo.

  19. Euribor

    Hola Paula,

    Lo primero una buena noticia, con la revisión vas a pagar bastante menos.

    Asumiendo que la fecha de la revisión es el 28 de febrero te correspondería el Euribor de enero publicado en el BOE a comienzos de este mes de febrero que es el 2,622%.

    Un cordial saludo.

  20. Euribor

    Hola Elena,

    Sin el párrafo exacto de lo que indica la hipoteca podría haber matizaciones, pero por lo que explicas la revisión de la hipoteca debería ser con el Euribor del mes octubre publicado en el BOE en noviembre.

    Un cordial saludo.

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