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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 41 al 60)

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  1. #41

    Anonimo

    Hola mi hipoteca la tengo desde hace 3 años me la pusieron fija durante 3 años que se cuplieron en Junio del pasado año 2008 y me subio mas de 200,00€/mes el diferencial lo tengo al 0,95% despues de estan importante subida ahora he ido a hablar con el director y la solucion que me da es vergonzosa,me he planteado el hacer una novación cambiar de entidad pero haber cual es la más apropiada este tema se me va de las manos.me puedes ayudar que entidad bancaria está dando los tipos de interes más bajos.gracias saludos

  2. #42

    Euribor

    Hola Ángeles,

    Tienes dos alternativas: novación o subrogación.

    La novación es un cambio en las condiciones de tu actual hipoteca, la subrogación es el cambio a la hipoteca de otra entidad.

    Conseguir las mejores condiciones dependerá de tu capacidad de negociación y de la busqueda de información que hagas. Una de las mejores alternativas es el cambio de hipoteca de iBanesto que ofrece Euribor + 0,38%.

    Un cordial saludo.

  3. #43

    Anonimo

    Hola euribor
    en las escrituras pone que el tipo de interes que cogen es el del segundo mes natural anterior a la fecha de revision del tipo de interes, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en el BOE, y yo firmé el 4 de diciembre. Entonces ¿el tipo de interes de que mes me corresponde?

  4. #44

    Anonimo

    Hola euribor
    te voy a hacer otra consulta, siento ser tan pesada pero estamos con el agua al cuello.
    A nosotros nos acaban de revisar la hipoteca practicamente y nos han pillado en plena subida, nos habiamos planteado ahora que está bajando mucho el euribor hacer un cambio en las condiciones de la hipoteca, pagando un 1% de la cantidad que debemos como pone en las escrituras, para que nos vuelvan a hacer la revision ahora que a bajado y no tener que esperar un año, pero nuestra duda es la siguiente nos han dicho que cogerian el euribor de dos meses antes, entonces para que nos compense hacerlo y pagar ese 1%, ¿cuando nos aconsejas que deberiamos hacerlo? ¿en marzo? ¿en abril?
    Por cierto nuestra hipoteca es de 231000 euros y pagamos 1350 al mes con un interes del 6,13% vamos una pasada.
    muchas gracias.

  5. #45

    Euribor

    Hola Sonia,

    En un comentario anterior indicabas que habían tomado el Euribor del mes de septiembre. No tenemos claro que deba ser ese Euribor el que debieran haber tomado como referencia, sino el de Octubre (segundo mes natural a la fecha de la revisión si la fecha de inicio de la revisión es el 4 de diciembre.

    Para ver si han sido consecuentes en la forma de revisar la hipoteca. ¿Puedes comprobar con que Euribor han revisado en años anteriores (septiembre, octubre o noviembre)?

    Por lo que indicas tienes una hipoteca a Euribor + 0,75%. La novación a mediados del próximo año por pagar unas cuotas más bajas no es recomendable si os van a cobrar ese 1% de comisión.

    Podéis ver la posibilidad de subrogación si la entidad de destino corre con los gastos del cambio y os ofrece un mejor diferencial.

    En cualquier caso el mejor momento para llevar a cabo la operación será a partir de mayo, cuando se recoja la bajada de los tipos de interés.

    Un cordial saludo.

  6. #46

    Anonimo

    Buenas tardes mi nombre es Paco , tengo una hipoteca que firme el 23 de febrero de 2007 ,¿ cuando se aplica la revision el 23 de Febrero o el 23 de Marzo ? . Y como referencia se me aplica el euribor del 3 mes natural anterior a la fecha de revision .¿ Que mes se tomaria como referecia ?
    Muchas gracias.

  7. #47

    Euribor

    Hola Paco,

    Dependiendo si toman como fecha de revisión el 23 de febrero o incluyen el periodo de ajuste y toman el 1 de marzo te corresponderá el Euribor de noviembre de 2008 o el Euribor de diciembre de 2008.

    Un cordial saludo.

  8. #48

    Anonimo

    Hola soy Luis
    Mi pregunta es la siguiente, me toca renovar ahora la hipoteca, y segun esta se debe aplicar el Euribor de dos meses anteriores al inicio del subperiodo, yo firme el 31/01/2007 es decir que todos los meses de febrero me cambia la mensualidad de la hipoteca, cuando se considera el inicio del subperiodo el 31/01 de cada año o el 01/02 si es la segunda opción que debo hacer para poder reclamarlo, hay alguna base legal?
    muchas gracias.

  9. #49

    Euribor

    Hola Luis,

    ¿Que tipo de interés te están aplicando ahora, antes de la revisión de la hipoteca? Es que tras tu frase hay varias matizaciones (¿cúal se considera la fecha de revisión el 31 de enero o el 1 de febrero? ¿es el euribor del segundo mes antes de la revisión o el publicado en el BOE juesto antes del día 1 del segundo mes antes de la revisión? Si puedes especificar más lo que pone en tu hipoteca y lo que estás pagando ahora.

    Un cordial saludo.

  10. #50

    Anonimo

    Hola necesito ayuda me acaban de revisar la hipoteca el dia 12 de enero y me han puesto el euribor de octubre un 5,248% es eso legal no me tenian que haber revisado con el de diciembre? no se que hacer me a subido 300 euros cada mes como puedo solucionarlo no voy a poder pagar .un saludo

  11. #51

    Euribor

    Hola Anonimo,

    La aplicación del Euribor de octubre es legal desde el momento en que en tu hipoteca indique que se debe efectuar la revisión de la hipoteca con el Euribor de X meses atras.

    No obstante me sorprende una subida de 300 euros porque para una hipoteca tipo de 200.000 euros a 30 años la hipoteca no llegaría ni 100 euros.

    Detrás de tu caso hay algo mas que no sabemos por los datos que das.

    Un cordial saludo.

  12. #52

    Anonimo

    Hola soy la chica de antes teoricamente me dijo el director de mi banco que me revisarian con dos meses anterior a la fecha de revision si era el 12 de enero me tenian que revisar con el de noviembre que esta a un 4,325 de media y segun la hoja que me han mandado pone que el interes es del 5,248% + 0,85 diferencial pactado de un credito de 235.000euros estado indagando y ese es el euribor de octubre si pagaba 1,076euros paso a pagar 1,355euros yo creo que no esta bien me puedes ayudar

  13. #53

    Anonimo

    Buenas haber si me podeis ayudar:yo reviso la hipoteca el 18/03/2009y segiun escrituras toma de referencia el euribor publicado de 2 meses antes hábiles.otros años ha cogido el de diciembre,porque se publica el 20 de cada mes yo entiendo que es el de enero.pero ahora se publica he oído entre los dia 1 y 5,¿que euribor tendré?un saludo

  14. #54

    Anonimo

    Soy chus otra vez,reseñar que en la escritura pone que cogerá el euribor de dos meses antes,no hablando nada del primer o ultimo dia del mes,un saludo

  15. #55

    Anonimo

    Hola soy Luis, perdona por mi imprecisión en la pregunta.

    Ahora estoy pagando el 4.957, según la hipoteca "el índice correspondiente al segundo mes anterior al del inicio de cada nuevo subperiodo anual del préstamo" palabras textuales, ahora dime tú:

    Si Yo firme la hipoteca el 31/01/07, debo considerar que:
    - todos los 31/1 seran el inicio de los subperiodos anuales y por tanto dos meses anteriores a enero és noviembre, que es el valor del Euribor que quiere aplicar la Caja.
    o el 31/01 se considera el último dia del periodo y por tanto el inicio del subperiodo es el 01 de "FEBRERO" por lo que dos meses antes és el mes de Diciembre.

    Creo que si por ejemplo hubiera firmado el dia 15 de enero no tendria esta duda pues el 15 y el 16 serian los dos del mes de enero y dos meses antes, dandome igual cual cojan, seria el mes de noviembre pero al ser el dia 31/1 (firma de la hipoteca) y el dia siguiente ser 01/02 cual debo considerar que ¿es el inicio del subperiodo?
    muchas gracias, repitiendo que si es la 2ª opción que recursos legales tengo para poder defender esta ante el director de la caja.

  16. #56

    Euribor

    Hola chica de antes,

    El problema es que en la revisión pasas de tener un 4,25% de tipo de interés a pagar un 6,10% (Euribor de octubre + 0,85%).

    El cambio es muy grande y solo se puede deber a que durante x años tuvieras pactado en tu hipoteca un tipo del 4,25%. Suele hacerse en las hipotecas que durante el primer año o los 3 primeros años se pacta un tipo fijo y después se toma en la revisión un variable. Me temo que así es tu hipoteca.

    En cuanto a si es octubre o noviembre el cambio es considerable (si tomarán el de noviembre la cuota que sale es 1.216, más de 100 euros menos), pero aquí como se defina en el contrato de hipoteca es lo importante. Si no escribes lo que especifica en el contrato no sabemos decir si está bien.

    Como alternativa tienes la posibilidad de solicitar una novación en la hipoteca. Planteale al director que con ese cambio vas a tener muchas dificultades para pagar.

    Otra opción sería buscar alternativas de subrogación.

  17. #57

    Anonimo

    Hola soy Luis, perdona por mi imprecisión en la pregunta de antes, espero aclararla mejor ahora.

    Estoy pagando un 4.957 actualmente,
    La copia de la escritura dice textualmente "el indice correspondiente al segundo mes anterior al del inicio de cada nuevo subperiodo anual del préstamo" ahora dime lo tú.

    Si firme el 31/01/2007, que debo considerar :
    - que cada 31/01 es el inicio del nuevo subperiodo anual y por tanto el valor del Euribor debe ser del mes de noviembre, que es el que quiere aplicar la caja,
    o que 31/01 es el último dia del subperiodo y que el 01/02 es el inicio del nuevo subperiodo y por lo tanto dos meses anteriores a FEBRERO seria el valor del mes del diciembre.

    Creo que si hubiera firmado por poner un ejemplo el dia 15/01 no tendria estas dudas pues tanto el dia 15 o dia siguiente 15 pertenecen al mes de enero y dos meses antes al inicio ya sea el 15 o el 16 seria el mes de noviembre , pero al firmar el 31/01 y el dia siguiente,cambia el mes, ser 01 de febrero, depende que dia cojas es el mes de noviembre o diciembre.
    Mi duda esta en saber cuando iniciaria el nuevo subperiodo en una hipoteca firmada el 31/01, ese mismo dia o el 01/02.
    Si la respuesta correcta es en febrero me gustaria saber que recursos legales tengo para defender mi posición delante del director del banco.
    Muchas gracias por el trabajo que haceis espero haber sido dado mas información para facilitaros la respuesta y resolver asi mi duda.

  18. #58

    Anonimo

    Gracias por tu ayuda vuelvo a ser la chica de antes mi nombre es africa segun mi contrato de hipoteca desdde un principio tengo un interes variable que empezo con un 3 empece pagando 685euros y mira ahora el doble voy a reclamar a mi banco porque la revision es de dos meses anterior a la revision y segun la hoja pone fecha de publicacion 21/11/2008 supongo que sera la fecha que han cogido el euribor sere un poco torpe pero sigo sin entenderlo y creo que me estan tomando el pelo un saludo

  19. #59

    Anonimo

    Hola!

    Crees posible conseguir una novación sólo con la fecha de la revisión? sin cambios en el tipo ni otras condiciones.

    Qué argumentos serían buenos para esta negociación?

    Un cordial saludo y muchas gracias!!
    Luis

  20. #60

    Euribor

    Hola Luis,

    Una novación basada unicamente en que los tipos en determinado mes estaban muy altos no la vemos factible, pero todo es consultarlo con la oficina.

    Si firmaste el 31 de enero, ¿la primer cuota te vendría el 28 de febrero? El inicio del subperiodo se toma el 31 de enero y dos meses anteriores es el Euribor de noviembre.

    ¿Tienes tu hipoteca a Euribor + 0,35? Si es así no cabe ninguna duda de que lo están aplicado correctamente.

    Un cordial saludo.

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