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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 121 al 140)

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  1. Anonimo

    Hola!soy manu, te deje un comentario el dia 30 de enero a las 19:33. exactamente me pone esto: indice de referencia:EUIBOR HIPOTECARIO BOE. indice sustitutivo: MERCADO HIPOTECARIO BANCOS BOE.
    Y al final del parrafo me pone esto orto que no entiendo tampoco muy bien, en el suponer de que este mirando en el sitio correcto.

    "en todo caso, aunque el valor del indice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 2,250% este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinara el tipo de interes vigente en el periodo de interes. igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podra ser, en ningun caso, superior al 15% nominal anual

  2. Anonimo

    Soy manu.gracias ante todo y espero que eso te ayude, como dato también te puedo decir que tengo la hipoteca con bbva.

  3. Euribor

    Hola Manu,

    Vamos mejorando, pero aún deberías buscar donde te explica los periodos de interés variable en tu hipoteca, donde explica como se lleva a cabo la revisión de la hipoteca.

    El índice de referencia es el Euribor Hipotecario publicado en el BOE. Si es el último publicado antes de la revisión debe ser el que se publica en el BOE de febrero, por tanto el Euribor de enero que fue el 2,622%.

    Olvídate de lo que pone de Mercado Hipotecario Bancos BOE (eso solo es un índice sustitutivo que no lo van a utilizar, pero deben incluirlo en la hipoteca para curarse en salud).

    Importante el tipo mínimo de 2,250%. Quiere decir que si el Euribor baja por debajo de 2,250% a tí te van a seguir aplicando ese tipo. Imagina que el año que viene el Euribor está en 1%, da igual, tu revisión de hipoteca sería al 2,25% + tu diferencial. Es un dato importante que se debe mirar cuando se contrata la hipoteca.

    El 15% es el tipo máximo. Es igual que el mínimo, pero a nuestro favor. Si el Euribor subiera por encima del 15%, ese sería el límite para nuestra hipoteca.

    Un cordial saludo.

  4. Anonimo

    Soy MªJesus y en mi caso las dudas tambien son respecto a la revision de la hipoteca. Os indico los datos:
    - Fecha de revision (1r dia del siguiente periodo): 1 de Febrero de 2009.
    - Literalmente, la escritura pone: "el tipo de interes remuneratorio anual aplicable...se determinara mediante la adicion de 0.60 puntos al valor que represente el tipo de interes basco de referencia en la fecha de revisio de dicho tipo".
    Y continua en el siguiente parrafo con:"El tipo de interes de referencia sera la referencia interbancaria a un año (tipo Euribor a un año,...., del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes, con independencia del mes al que corresponda el porcentaje publicado en dicho boletin".

    ¿podrias indicarnos que Euribor es el que se nos deberia aplicar?.

    El Banco Santander nos ha aplicado el correspondiente al mes de Octubre, ¿es correcto?

    Gracias por vuestra ayuda.

  5. Euribor

    Hola MªJesus,

    Has dejado de publicar alguna información que podía ser útil para precisar la correcta revisión de la hipoteca. En concreto en algún momento habla del Euribor hipotecario publicado en el BOE.

    Si la revisión de la hipoteca es en febrero, el segundo mes natural anterior a la revisión es diciembre. Por tanto leyendo las explicaciones que das, el euribor que debería corresponderte es el euribor de diciembre, 3,452% + tu difernecial de 0,60.

    Esto difiere bastante del tipo que os aplica el Banco Santander en la revisión hipotecaria. El Banco Santander aplicaría bien la revisión si en el texto que has obviado indica algo así como:

    "El tipo de interes de referencia sera la referencia interbancaria a un año (tipo Euribor a un año, publicado en el BOE con anterioridad al inicio del segundo mes natural anterior a la fecha de la revision del tipo de interes, con independencia del mes al que corresponda el porcentaje publicado en dicho boletin". En este caso en efecto el tipo de interés a aplicar es el de octubre (5,248 + diferencial).

    Las palabras en el contrato de la hipoteca son muy importantes.

    Un cordial saludo.

  6. Anonimo

    HOLA MI PREGUNTA ES YO TENGO UNA HIPOTECA DE 223.000 EUROS Y MIS CONDICIONES SON EURIBOR MAS 0.75 CON UN INTERES MINIMO DE 3,2500 Y UN MAXIMO DE 9,5000 YO SIEMPRE ME CAMBIAN EL PAGO EN LA CUOTA DEL PRIMERO DE NOVIEMBRE DE CADA AÑO Y RENUEVO EN EL ULTIMO MES PUBLICADO EL BOE ANTERIOR A LA FECHA DE FIRMA DE LA HIPOTECA QUE FUE EL 21 SEPTIEMBRE DE 2004 Y ESTOY PAGANDO DE HIPOTECA EN ESTOS MOMENTOS 1382,18 Y ME PARECE UN POCO EXAGERADO, POR FAVOR QUERIA QUE SI ME PODIA DECIR SI ESTO ESTA BIEN O ME ESTAN HACIENDO OTRO CALCULO.
    TAMBIEN QUERIA PREGUNTAR SI AY ALGUNA MANERA DE BAJAR ESTA CUOTA CAMBIANDO LA HIPOTECA O HACIENDO ALGO.
    GRACIAS

  7. Anonimo

    Hola, soy MªJesus de nuevo.

    Antes de nada gracias por tu respuesta, y por lo que me has solicitado, te adjunto , en toda su literalidad (olvidando algun acento, pero ni una coma), lo que pone en nuestra escritura.

    Espero que esto `pueda resultarte mas esclarecedor que mi anterior mail "mutilado". :)

    El texto completo es el siguiente:

    "A partir del dia uno de Febrero del dos mil nueve y hasta el vencimiento del prestamo, el tipo de interes remuneratorio nominal anual aplicable al capital pendiente de amortizar en cada periodo anual de interes se determinaramediante la adicion de cero coma sesenta puntos al valor que represente el tipo de interes basico de referencia en la fecha de revision de dicho tipo.
    El tipo de interes de referencia sera la referencia interbancaria a un año (tipo Euribor a un año) , entendiendose por tal, la media aritmetica simple de los valores diarios de los dias con mercado de cada mes del tipo contado publicado por la Federacion Bancaria europea para las operaciones de deposito de euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificacion y que sera publicado por el Banco de España u Organismo que le sustituya en el ejemplar del Boletin Oficial del Estado, o publicacion oficial que le sustituya, del segundo mes natural anterior a la fecha de revision del tipo de interes, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho Boletin Oficial del Estado, o publicacion oficial que se trate."

    Muchas gracias por tu ayuda.

    Saludos

  8. Euribor

    Hola Adrián,

    Con Euribor + 0,75 de diferencial y revisión de hipoteca hecha cuando los tipos estaban en su nivel más alto (si cogemos como referencia septiembre 5,384 o agosto 5,323), sin entrar en más detalle de si está bien hecha o no la revisión de la hipoteca, la cuota se movería en las cifras que te pasan en tu banco. Te vas al 6,10% en ambos casos y con una hipoteca a 30 años, se te queda una cuota por encima de 1.350 euros.

    Alternativa de subrogación
    La alternativa que tienes es la novación o la subrogación. Vas a tener que llevar a cabo cualquiera de las dos porque el límite inferior de tu hipoteca supone que vayas a pagar ya más de lo que podrías.

    La subrogación en iBanesto ofrece Euribor + 0,38% sin gastos ni comisiones. Cumples con el importe para poder subrogarte, pero no aceptan subrogaciones por encima del 80% de tasación y tasación hecha en la actualidad. Quiere esto decir que si tasaron tu vivienda por encima del precio, ahora podrían no aceptarte la hipoteca. A este diferencial en la actualidad tu hipoteca se quedaría a una cuota de menos de 1.000 euros.

    La novación consiste en solicitar en tu entidad que mejoren tus condiciones.

  9. Anonimo

    Hola firme mi hipoteca en julio a interes fijo 6 primeros meses y despues revisiones anuales.En el mes de febrero ya me viene la letra revisada.En la hipoteca dice que se coje el euribor publicado en el boe 2 meses naturales antes de la revision ¿ me revisan con los datos de noviembre o diciembre? gracias

  10. Euribor

    Hola Mª Jesús,

    Muchas gracias por incluir el texto integro de la revisión de la hipoteca. Así evitamos equívocos.

    Efectivamente te aplican mal la revision de la hipoteca y lo aplican a favor del Banco Santander.

    El Euribor hipotecario publicado en el BOE durante el segundo mes anterior a la revisión de tu hipoteca es el Euribor publicado en el BOE en diciembre. Ese euribor se corresponde con la media mensual del euribor en noviembre (4,35%), no el de octubre (5,25%).

    Son 90 puntos porcentuales de diferencia a tu favor. Debes pagar 4,35 + 0,60 = 4,95%. Reclama la correcta revisión de tu hipoteca.

    Un cordial saludo.

  11. Euribor

    Hola Anónimo,

    Tu caso será similar al de Mª Jesús. La revisión de la hipoteca será con el Euribor de noviembre.

    Un cordial saludo.

  12. Anonimo

    Hola! soy manu. he encontrado eso que me has dicho en la copia simple y efectivamente me pone que se me aplicara el ultimo que haya salido en el BOE. Ahora viene mi duda, el año pasado que el euribor tuvo un poco de bajada me aplicaron la media de los ultimos seis meses y solo me bajaron, 40 eur. entonces yo quiero saber si eso lo puedo reclamar o voy a hablar con ellos o que deberia hacer.

  13. Anonimo

    Hola Euribor; Soy Andres que hice un comentario mas arriba;
    efectivamente como dijiste, el banco ya me ha comunicado la "feliz" noticia que el euribor que me aplica es el de octubre, publicado en noviembre, con lo cual, mi cuota todavia me sube 120 euros mas que la del año pasado...es una situacion que no podemos sostener y he hablado con el banco para intentar hacer una novacion, tengo buena relacion y en principio se muestran dispuestos, pero me dicen que en esta gestion, se pueden variar diversas variables (plazo, diferencial, etc) pero el euribor que se seguiria cogiendo, por contrato, es el mismo (el de octubre)aunque hagamos la novacion de aqui un par de meses. Es eso correcto y legal? no deberia ser recalculado todo con el euribor vigente en ese momento, si, por ejemplo, alargamos un año el plazo? la hipoteca es +0.40 con el Santander con 279.000 pendientes a 28 años y 2 años de antiguedad... Gracias!

  14. Euribor

    Hola Manu,

    Sobre la revisión de la hipotce del año pasado, si puedes demostrar que estuvo mal hecha lo puedes reclamar. Primero debes aclarar que la hicieron mal. Háblalo con tu banco.

    Un cordial saludo.

  15. Euribor

    Hola Andrés,

    Es legal y correcto lo que te propone el Santander, pero igualmente pueden modificar la revisión de la hipoteca en la novación si tienen voluntad de hacerlo.

    Tienes unas buenas condiciones en la hipoteca (Euribor + 0,40), pero la mala suerte de la revisión en el momento alto de los tipos te puede hacer pagar unos 400 euros/mes de más de cuota sobre una revisión de hipoteca al Euribor publicado en el BOE de febrero.

    Tienes la alternativa de la subrogación. Puedes consultar en alguna entidad y si consigues una oferta vinculante interesante, podrás negociar con más fuerza con el Banco Santander.

    Un cordial saludo.

  16. Anonimo

    Hola Euribor, soy David y creo que me han aplicado mal el euribor en la revision. Mi revision es el 31 de Enero y yo entiendo que en esa fecha estaba publicado el Euribor de Diciembre, pero me han aplicado el de Noviembre ¿Tengo razón? Gracias

  17. Euribor

    Hola David,

    El Euribor del mes de diciembre se publicó en el BOE en los primeros días de enero. Sin embargo ten en cuenta lo que indica expresamente en tu escritura de hipoteca en relación a la revisión.

    Un cordial saludo.

  18. Anonimo

    Hola, soy Nety.

    Tengo una hipoteca con Bancaja por 217.500 desde Octubre 2006 con carencia de 5 años.Empecé a pagar 730€ durante un año hasta Octubre 2007 aí me subieran la cuota a 1009€ y la ultima revisión me ha tocado pagar 1110€ hasta Octubre. Me parece demasiado, cuando termine la carencia cuanto pagaré? Gracias por la ayuda. Un saludo.

  19. Euribor

    Hola Nety,

    La carencia puede ser un período de menor pago en las cuotas o reducción total de las cuotas. Con la información que das no podemos saber qué hipoteca tienes. Falta el tipo de interés de referencia, el diferencial aplicado a la hipoteca, los años totales, etc.

    Un cordial saludo.

  20. Anonimo

    Empecé en Octubre 2006 con euribor a 4,00 y diferencial 0.9% (apesar de contractar seguro de vida y vivienda con Bancaja).Mi hipoteca termina ??????????? en 2040. Gracias.

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