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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 281 al 287)

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  1. Anonimo

    Hola, me llamo patri:
    me toca la primera revision de hipoteca y esto es lo que pone.
    1 Periocidad de la revision semestral.
    2 Indice de referencia: EURIBOR HIPOTECARIO B.O.E.
    3 Margen sobre el indice: 1,00 puntos porcentuales
    4 indice de referencia opcional: CONJUNTO DE ENTIDADES B.O.E.
    5 margen sobre el indice opcional 36 meses
    6 margen sobre indice opcional 1,00 puntos porcentuales
    7 Indice sustitutivo:MECARDO HIPOTECARIO BANCOS B.O.E.

    En todo caso, aunque el valor del indice de referencia que resulte de la aplicacion sea inferior al 2,500 %, este valor, adicionado con los puntos porcentuales expresados anteriormente para cada supuesto.

    por otro lado el banco me ha enviado una carta donde me dan dos opciones para que elija una en mi revision que se producira el 30-09-2009.
    a)Euribor a 1 año+0,75 con revisiones semestrales.
    b) Conjunto de entidades+0,75 manteniendolo fijo durante 3 años.
    Mis preguntas.
    ¿Esas opcines son las que tengo segun los puntos primeros?
    ¿Que euribor me aplicaran con la opcion (a)el ultimo publicado o la media del ultimo año?
    En la ultima clausula me dijeron que lo minimo que pagaria es un 2,5 con un diferencial (ya incluido)de 0,75 que tengo. ¿o seria
    2,5% +0,75%?
    Por favor, le agradeceria me resolviera estas dudas.

    Un saludo y gracias

  2. Euribor

    Hola Patri,

    Según las claúsulas que comentas en la revisión de tu hipoteca tienes un suelo en el 2,50% + diferencial que no nos queda claro por tu mensaje si es 0,75% o 1%. Por tanto sería el 3,25% o el 3,5% en la revisión.

    Nos sorprende la carta que te remiten desde el banco para cambiar tus condiciones de revisión. Un banco no va a intentar cambiarte a priori las condiciones de un producto si no piensa que va a ser ventajoso para él. El IRPH+0,75 manteniendolo fijo durante 3 años hace que pagues más intereses si los tipos de interés se mantienen bajos. Por eso no es recomendable en este momento.

    Lo que tal vez te pueda interesar es llevar a cabo una subrogación de tu hipoteca para que desaparezca ese suelo. El euribor ahora está en el 1,41% + un diferencial de 0,38% te queda una hipoteca a 1,79%, bastante inferior que el 3,25 o 3,50% que tienes que pagar ahora, si no te quitan esa clausula de suelo.

    Puedes hacer distintas simulaciones de lo que te ahorras al cambiarte de hipoteca.

    Un cordial saludo.

  3. Anonimo

    Hola! el pasado mes de Septiembre me tocaba revisión de la hipoteca, pero a pesar de esto el banco BBVA, no me la ha realizado. Cuando he ido a informarme, me comentan que al llevar varias revisiones bajando el Euribor, he alcanzado el tope y no me lo van a revisar más hasta que suba por encima del tipo que tengo en este momento aplicao...¿esto es legal y correcto? por favor si alguien lo sabe le agradecería que me aclarara [email protected] ggracias!

  4. Euribor

    Hola Anónimo,

    En muchos clausulados de hipoteca se establece un suelo mínimo por el que el tipo mínimo aplicable a la hipoteca es del x% independientemente de como evolucione el Euribor.

    En el caso de tu hipoteca al parecer hay ese suelo. Te sugerimos utilices el simulador de cambio de hipoteca para que analices cuanto te podrías ahorrar si cambias:

    https://www.rankia.com/simulador/cambio-hipoteca

    Un cordial saludo.

  5. atlmanu

    Hola! quisiera hacer una consulta algun especialista en revisiones de hipotecas. Hace poco me efectuaron la revision de mi hipóteca, los datos de mi anterior recibo es el siguiente:
    tipo referencial 2.097
    diferencial 0.38
    intereses 208,39
    amortizacion capital 527,94
    total recibo 736,33

    Los datos de la revision son los siguientes
    tipo referencial 0,87
    diferencial 0,38
    intereses 104,65
    amortizacion capital 573,84
    total recibo 678,49
    la pregunta que quiero hacer, es, si con estos nuevos datos la cuota nueva resultante es correcta, me aplican el sistema frances. Muchas gracias.

  6. lacsap

    Hola, no se si esto ya se ha resulto en el foro, si es así os agradecerè que me digais donde. Mi duda es: me toca la revisión de la hipoteca, et tipo me ha bajado de 2,178% a 1,094% por lo tanto la parte de los intereses de 542.75€ a 271.99€, sin embargo la quota solo se ha reducido en 130.18€, la diferencia se ha incrementado en la amortización, ha pasado de 686.64€ a 827.22€, si incrementamos la amortización tendríamos que reducir el periodo del prestamo,no? pueden decidir ellos como aplican la reducción de la parte de los intereses? parece que amortizo mas, pero no afecta en nada? la Hipoteca es de tipo francés y crecient la quota un 1%
    Gràcies

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El Euribor año a año

  • Euribor 2017: -0,15%
  • Euribor 2016: -0,034%
  • Euribor 2015: 0,323%
  • Euribor 2014: 0,49%
  • Euribor 2013: 0,54%
  • Euribor 2012: 1,17%
  • Euribor 2011: 1,99%
  • Euribor 2010: 1,34%
  • Euribor 2009: 1,70%
  • Euribor 2008: 4,89%
  • Euribor 2007: 4,42%
  • Euribor 2006: 3,4%
  • Euribor 2005: 2,32%
  • El IRPH año a año

  • IRPH 2017: 1,91%
  • IRPH 2016: 1,98%
  • IRPH 2015: 2,21%
  • IRPH 2014: 3,26%
  • IRPH 2013: 3,35%
  • IRPH 2012: 3,42%
  • IRPH 2011: 3,38%
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