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Blog Euribor mes a mes, anual e histórico
Evolución del euribor, el IRPH, las hipotecas y los tipos de interés

La revisión de la hipoteca

Las hipotecas a tipo de interés variable son aquellas en las que la cuota que pagamos al banco se revisa cada cierto tiempo en función de cómo ha evolucionado un índice de referencia.

El índice de referencia en la revisión de hipotecas: El Euribor a 12 meses

El índice de referencia en cerca del 90% de las hipotecas firmadas en España es el Euribor a 12 meses. Se calcula con el tipo medio de interés al que se prestan euros entre sí destacados bancos europeos. El segundo índice más utilizado es el IRPH Entidades o Índice de Referencias de Préstamos Hipotecarios, que se calcula con el tipo medio de los préstamos a más de 3 años de los bancos. El IRPH también se utiliza como índice sustituto en las hipotecas referenciadas a Euríbor a 12 meses en caso de que éste último dejara de publicarse. Anteriormente habían 3 tipos de IRPH: Bancos, cajas y entidades. Actualmente solo el último se sigue aplicando en más de 1 millón de viviendas en nuestro país.
El Euribor a 12 meses se publica entre el 1 y el 5 de cada mes en el BOE realizando una media de los valores registrados por el Euribor durante el mes.

Calculo del tipo en la revisión de la hipoteca

Para actualizar la cuota que pagamos al banco se lleva a cabo una revisión de la hipoteca cada seis meses o cada año (depende del contrato hipotecario) del tipo que vamos a pagar.

Así pues una vez tenemos el tipo de interés de referencia actualizado (el último euribor hipotecario publicado en el BOE) solo debemos añadirle el diferencial que nos aplica la entidad.

Para realizar una comparativa de lo que implica tener la hipoteca referenciada a un índice u otro, debemos mencionar que durante los últimos 5 años, el IRPH ha fluctuado entre el 2-3%. El Euribor, aunque más volátil, está marcando valores por debajo del 2% desde 2012, situándose en la barrera del 0% o incluso cifras negativas en 2016. Por poner un ejemplo, el último Euribor publicado por el Banco de España y que se puede ver en la columna derecha del blog, corresponde al mes de julio del 2016 y fue del -0,056%. Si el diferencial aplicable es de 1%, el tipo de interés aplicable a nuestra hipoteca sería de 0,944%. En caso de que nuestra hipoteca estuviera referenciada al IRPH, se aplicaría un tipo del 2,007%.

El redondeo del tipo de interés en la revisión de la hipoteca: una práctica ilegal

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica de simplificación de los decimales del tipo de interés que algunas entidades aún aplican en las revisiones de las hipotecas referenciadas a un índice.

Generalmente se efectúan a cuartos (a 0,25%) u octavos de punto (a 0,125%). En el ejemplo anterior: si el índice de referencia es el euribor a un año y es del 1,412% y el diferencial aplicable es +0,50, el tipo de interés resultante (sin redondeo) sería de un 1,912. Si el redondeo en la revisión de la hipoteca es al alza y a un cuarto de punto el tipo de interés a pagar sería del 2,00%, una diferencia de 9 puntos básicos más del que se pagaría sin redondeo.

El redondeo en la revisión de la hipoteca es una práctica ilegal como se ha fundamentado en diversas sentencias judiciales, como estipula la LEY 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuariosSi te aplican el redondeo en la revisión de la hipoteca te están engañando. Consulta más sobre el redondeo hipotecario en Rankia.

 
Otra práctica muy cómun que realizan las entidades es poner suelo hipotecario, es decir, establecen un tipo de interés mínimo que te van a cobrar aunque la suma del Euribor más el diferencial sea menor. Aprender cómo quitar el suelo en las hipotecas.
 
 
 
 

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286 comentarios (mostrando del 261 al 280)

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  1. Euribor

    Hola Anonimo,

    El tipo de interés aplicable tras la revisión de tu hipoteca dependerá de lo que indique en la clausula relativa a la revisión.

    Mírate este artículo: Euribor hipotecario BOE: dudas en la revisión de la hipoteca.

    La revisión de la hipoteca es independiente a que tengas en mora un recibo. Sin embargo, esa falta de pago puede llevar costes mayores al descenso en tu cuota.

    Un cordial saludo.

  2. Euribor

    Hola Anonimo,

    La única alternativa para que te revisen la hipoteca ahora es que solicites una novación. Sin embargo La Caixa no va a aceptar una novación si no se la justificas muy bien o si no cuentas con una oferta de subrogación para cambiarte de banco.

    Un cordial saludo.

  3. Anonimo

    Si la revisión de la hipoteca ,la tengo en marzo y el diferencial es del 0,50 que tipo de interes me tienen que aplicar.Gracias.

  4. Anonimo

    Hola

    yo necesito saber si hay un mínimo y máximo del diferencial, es decir, yo tengo un diferencial del 1,25 , de todo lo que oigo y veo,creo que es el mas caro, puedo decirle al banco de cambiar el diferencial??????????
    Gracias

  5. Euribor

    Hola Anónimo,

    Cuando hacemos una hipoteca es como cuando vamos a un zoco, el banco nos hace una oferta y si no podemos o no sabemos negociar nos cobra más que al resto.

    El 1,25% es un diferencial mayor que el de la mayoría, pero dependiendo de las circunstancias en el momento de tu solicitud, puede que no tuvieras otra alternativa.

    En la actualidad tienes la posibilidad de renegociar las condiciones de tu hipoteca solicitando una novación o subrogación. En la novación pides a tu entidad que revise tus condiciones y en la subrogación te cambias a otra entidad con mejores condiciones.

    Un cordial saludo.

  6. Anonimo

    Hola,
    Estamos a punto de firmar una hipoteca, pero nos quieren obligar a hacerlo antes de final de mes. Nos quieren aplicar el Euribor de Enero (sería el publicado en el BOE dos meses naturales antes). Entiendo que hasta aquí sería correcto, pero no queremos firmar hasta el mes de Mayo, ya que entendemos que al hacerlo este mes, se tomaría el Euribor de Febrero, ya que dos meses antes implicaría tomar el último publicado en BOE en Marzo. Según tengo entendido, el Euribor se publica el día 3 de cada mes.
    ¿Es todo esto cierto según lo planteo?
    Si es así, ¿Pueden obligarnos a firmar antes de final de mes, claramente para su propio beneficio?
    Muchas gracias de antemano y un saludo.

  7. Euribor

    Hola Anónimo,

    El planteamiento que haces en cuanto a la operación es correcto. Si firmáis en mayo tomará el euribor hipotecario publicado en el BOE de marzo que se corresponde con el euribor de febrero de 2009.

    No pueden obligaros en la fecha de la firma, ya que se deben poner de acuerdo comprador, vendedor y gestoría. Si vosotros no queréis no hay firma.

    Un cordial saludo.

  8. Anonimo

    Hola a todos!!
    Llevo tiempo dandole vueltas a la escritura y metiendome en foros dedicados a este tema...
    Porque a mi me revisaron la hipoteca el 21 de diciembre e ilusionada por que me bajara, cual fue mi sorpresa que no.
    Me estan cobrando el tipo de interes de septiembre y en la escritura dice que "El tipo de interes ordinario a aplicar en cada periodo anual de la segunda fracción temporal será el que resulte de efectuar su cálculo en la forma convenida en este documento, tomado como tipo de interés de referencia el último publicado por el Banco de España en el BOE, al dia 1 de Noviembre inmediatamente anterior a la fecha de revisión e inicio de un nuevo periodo de interés".
    Alguien me puede decir si esta bien?¿?¿?¿
    Yo creo que seria el de octubre.

    Gracias por tener este foro que a tanta gente puede ayudar, muchas gracias.

  9. Euribor

    Hola Adela,

    La revisión de la hipoteca toma el último euribor publicado en el BOE a fecha 1 de noviembre. A fecha 1 de noviembre se toma el Euribor publicado en el BOE en octubre que se corresponde con los datos del Euribor en media mensual de septiembre, 5,38%.

    Por tanto la entidad aplica correctamente el tipo de interés en la revisión de la hipoteca.

    Este puede ser un buen momento para renegociar las condiciones de tu hipoteca solicitando una novación o subrogación. En la novación pides a tu entidad que revise tus condiciones y en la subrogación te cambias a otra entidad con mejores condiciones.

    Un cordial saludo.

  10. Anonimo

    Hola Euribor!
    Creia que nadie me contestaria...
    Si estoy mirando de subrogarme en varios bancos desde enero...Pero va todo tan lento...
    En cuanto tenga cambios te comunico que seguro que tengo dudas!
    Gracias por solucionarme la duda que tenia...
    Un saludo.

  11. Anonimo

    Hola
    Yo firme una hipoteca con el santander el 15.01.07.

    Y en la escritura dice que me subrrogo al credito del constructor, y que opto por la modalidad de tipo de interes variable, definido como tipo euribor a un año, al que se incrementa el 0.75 de diferencial.

    Me han revisado dos veces y me aplican el del mes de octubre, ¿esta bien?, yo entiendo que deberia ser eldel mes anterior es decir el que se publicon en diciembre que es el de noviembre no?

    Y este año con lo de la nueva ley del banco de españa de publicarlo del 1 al 5 de cada mes cual me corresponde

  12. Euribor

    Hola Helen,

    Casi con total seguridad la revisión de tu hipoteca se efectúa correctamente.

    Probablemente en la claúsula relativa a la revisión indica que el tipo de interés a aplicar será:

    El euribor publicado en el BOE el segundo mes natural anterior a la fecha de revisión
    El tipo de interés de referencia será la REFERENCIA INTERBANCARIA A UN AÑO, (tipo Euribor a un año), entendiéndose por tal, la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año, calculado a partir del ofertado por una muestra de Bancos para operaciones entre entidades de similar calificación y que será publicado por el Banco de España u Organismo que le sustituya en el ejemplar del Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial que le sustituya, del segundo mes natural anterior a la revisión del tipo de interés, con independencia del mes a que corresponda el porcentaje publicado en dicho Boletín Oficial del Estado, o publicación oficial de que se trate.

    Tienes más información en: Euribor hipotecario BOE: dudas sobre la revisión de la hipoteca.

    Si te revisaron la hipoteca con el Euribor del mes de octubre este es un buen momento para renegociar las condiciones de tu hipoteca solicitando una novación o subrogación. El euribor en octubre estaba en el 5,25% y en marzo en el 1,91%. Es una diferencia de 3,34%. Piensa lo que te puedes ahorrar.

    Un cordial saludo.

  13. Anonimo

    Ruben
    Hola a mi me aplican la cuota nueva en el mes de abril, con lo que entiendo que la revisión se produce en marzo. En la escritura dice que se mirara el mes anterior, pero me han aplicado el euribor 3,452 publicado el 2 de enero. Me parece que está mal, si se refiere al mes natural anterior, sería el euribor de febrero el que habría que utilizar, no? Muchas gracias

  14. Euribor

    Hola Ruben,

    Efectivamente te han aplicado el euribor publicado en el BOE el 2 de enero que se corresponde con el Euribor de diciembre. Habría que ver lo que dice exactamente la claúsula de la hipoteca porque parece que te han podido aplicar mal la revisión de la hipoteca.

    Puedes ver más información sobre la claúsula de revisión de la hipoteca.

    Un cordial saludo.

  15. Anonimo

    Tengo una hipoteca con intereses variables de euribor + 0.60, con un límite de variacióon de tipo de interes de máximo 12% y mínimo 3.50% nominal anual.
    Si el resultado del euribor es inferior ese porcentaje, ¿puedo solicitar a mi banco una rebaja del tipo de interes?

  16. Euribor

    Hola Magdalena,

    Tienes un suelo en tu hipoteca en el 3,50%, lo que quiere decir que por mucho que baje el Euribor el tipo de interés que vas a pagar en la revisión va a ser el 3,50%, aunque el euribor más tu diferencial de 0,60% sea mucho menor.

    Un cordial saludo.

  17. Anonimo

    Firme la hipoteca de mi casa el 19 de marzo de 2008 que euribor me tienen que aplicar a la hora de la revision si en la escritura me pone que el euribor publicado en el boe el mes antes de dicha revision.

  18. Euribor

    Hola Anónimo,

    En la revisión de tu hipoteca debería corresponderte el euribor publicado en el BOE del mes de febrero que se corresponde con el euribor mensual de enero, 2,62%.

    Un cordial saludo.

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