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La eterna pregunta ¿Hipoteca a interés fijo o mantenerse en variable? *240*

Resultado de imagen de peras y manzanasComo previa, debo indicar que no es posible o al menos así lo entiendo yo, dar una solución general a un tema de este calado, pero lo que si puedo hacer, y esta es la pretensión del presente post, indicar que a mi entender, la elección de fijo o variable no es una cuestión de "números", y más exactamente del "si al final me saldrá mejor una cosa u otra", no, no va por ahí el asunto, porque intentaré demostrar que  son opciones a tomar en relación a percepciones, seguridades futuras y muy especialmente circunstancias o formas de ser de uno, del prestatario. Esta es, en mi opinión, la clave de la elección, de acertar con ella. 

Empecemos con los datos, si tomamos el histórico del euribor desde la entrada de España en la Moneda Única, cuya tabla enlazada se puede observar, quen tenemos un promedio del 2,06% en cuanto la base euribor, a la cual si le sumamos un diferencial de 1 punto (y muchas hipotecas actuales tienen un diferencial mayor), habríamos estado pagando de media un 3,06% en nuestra hipoteca.

El horizonte analizado es de 14 años, por tanto convendremos que es un buen dato, y que supone como poco algo más de la mitad de la vida media de hipoteca, que salvo error en España está situada en los 26-27 años.  

No obstante y al mismo tiempo, no se puede garantizar que los comportamientos pasados del euribor, se vayan a reproducir a futuro, las previsiones parecen apuntar a que estaremos unos cuantos años con tipos de interés muy bajos, sin embargo esta misma mañana en el coche, escuchaba la entrevista de Catalunya Radio con Joseph Stiglitz, que fue nobel de economía en el 2001, aun cuando su premio no fue por los análisis de la economía Europea precisamente.

En opinión del insigne economista la austeridad es un error mayúsculo, porque provoca una total apatía en los mercados, y tampoco parece conveniente la premisa base del BCE, que apunta al control de la inflación a toda costa, al precio que sea, y no solo eso, sino que además se mantenga muy baja.

Es igual, lo que interesa a efectos de esta entrada de blog, es que a pesar de todo, el BCE sigue empeñado en que la inflación sea casi inexistente (sin caer en deflación), si además se sigue apostando por la austeridad absoluta en las cuentas públicas, parece poco probable que tengamos mucho crecimiento del consumo, y que se “recaliente” la economía, con lo cual la receta tradicional para ello (para animar al consumo) son los tipos de interés bajos.

Si a estas teorías se le añade que a largo plazo los intereses de la deuda están en mínimos y en algunos plazos, en negativo, pues eso …. La previsión, es que seguiremos en tipos bajos durante mucho tiempo.

Pero todo esto es mera teoría, nada nos garantiza que el ciclo cambie, o que el BCE y el gobierno alemán, acaben dándose cuenta que así no vamos a ninguna parte, y que siendo absolutamente recomendable el control de las cuentas públicas, con una cierta austeridad en los presupuestos, no debería ser al estilo “talibán” al que nos han acostumbrado, y es necesario tomar medidas para que “el consumo” reactive con suficiencia. No obstante todo esto se puede quedar en nada, no sería la primera vez que las previsiones no aciertan en nada, seguro que si ocurre nos darán una explicación, que va a ser más o menos el porque no ocurrió lo previsto, que como siempre lo tendremos que creer a pies juntillas. 

 

Entonces lo que interesa ¿Hipoteca fijo o variable?

 

Todo este rollo en la introducción es para intentar demostrar, que no hay manera de saber que nos conviene más, ni siquiera aquella frase que se ha indicado en Rankia un montón de veces, del estilo:

Si el banco te ofrece un tipo fijo al XX,XX%, apuesta a que no va a perder, la banca siempre gana.

Yo creo que esto puede no ser cierto, me explico, si el banco formaliza a un tipo de interés fijo y decide hacerlo sin contratar una cobertura de tipos de interés en los mercados, le puede salir bien o mal, va a depender de si las perspectivas actuales se cumplen o no, ya indiqué que apuntan a una larga temporada de tipos bajos, pero las cosas pueden cambiar, es imposible hacer previsiones a tan largo plazo sin riesgos. Si el banco cubre esto con la contratación de un derivado financiero, que para que nos entendemos a estos efectos sería una especie de seguro, el que ganaría o perdería dependiendo de la situación futura, es quien hubiera contratado este derivado con la entidad financiera, lo que se denomina "la contraparte".

Con  todo y tras esta larga exposición, lo que queda meridianamente claro es que no va a ser posible, ni siquiera de forma aproximada, saber si contratar ahora un tipo fijo para una hipoteca a 15, 20 ó 30 años, nos va a resultar beneficioso. 

 

Esto, en mi opinión, debe analizarse bajo una perspectiva totalmente distinta !!!!!

 

Entiendo que es la única forma de valorar el asunto, con números no vamos a llegar a ninguna parte, me explico, no se trata de intuir, averiguar o pretender conocer que va a ser mejor a futuro, porque tendremos muchas opiniones, que luego en la realidad van a ser probablemente algo muy distinto.

 

¿Entonces qué hacemos?

 

Es más simple que todo eso, si nos olvidamos de los números, mejor dicho, de buena parte de ellos, tomemos solo unos pocos datos, entre otras cosas porque con futurología nada vamos conseguir, ya que la cosa está en la forma de ser de cada uno y sus circunstancias personales, solo eso.

Si revisamos el enlace inicial a la tabla del Banco de España, vamos a observar que en julio de 2008 el Euribor llegó al 5,393 (ver el BOE) que si le sumamos el diferencial de aquellas épocas, entre 0,50 y  1,25 puntos porcentuales, estamos hablando de pagar entono al 6 %.

Ahora calculemos una hipoteca de 100.000 € a tipos actuales del uno y algo (para los que tienen hipotecas con diferencial de 1,25 puntos) a 25 años nos sale una cuota de 388,30 €. Ahora hagamos lo mismo al 6% … cuyo resultado es 644,30 €, vamos que no es el doble de pago, pero poco le falta.

Añadamos otro dato, vamos a la media de los últimos 16 años, considerando 1,25 puntos de diferencial, que como indiqué la media fue del 2,06 + 1,25 = 3,31%, resultando una cuota mensual de 490,49 € … no es el doble de los 388,30 € de lo que pudiera resultar a precios actuales, pero se nos lleva por delante un 26% de incremento, y eso casa mes !!!!!!!!!!!!!

Se dice que lo que se paga cada mes, suele ser caro, lo que se paga una sola vez, puede resultar finalmente barato.

Por tanto, al final la cosa es que precisa nuestra necesidad, interés,  forma de ser, o prioridades.

Si lo que deseamos es estabilidad, ninguna sorpresa y saber en todo momento que parte de nuestro esfuerzo debe destinarse al pago de la vivienda, seremos personas a las que nos conviene un tipo de interés fijo y olvidarnos del asunto.

Si por el contrario tenemos unos ingresos a los que no les supone problema un incremento de cuota, aunque éste pueda ser considerable, y no vamos a observar nuestra hipoteca cada mes, sino en la globalidad de la misma, tomando también como dato lo que llevamos ahorrado en los momentos de tipos al cero o negativos, y analizaremos el tema a nivel de medias, es muy probable, y al menos así ha sido en el pasado (lo cual no garantiza el futuro) que al final de todo, una variable nos haya sido algo más beneficiosa. Recordando en todo momento que “los saltos” nos pueden dar algunos quebraderos de cabeza. 

P.D.: La foto es una pequeña licencia que me he permitido, porque de alguna forma forma esto se asemeja a comparar peras con manzanas, ambas son frutas, pero aparte de ello .... 

 

www.yoreklamo.com
  1. #1

    Fernan2

    En realidad no necesitan cubrirse con derivados... pueden "cubrirse" emitiendo deuda a largo plazo a tipo fijo.

  2. #2

    W. Petersen

    en respuesta a Fernan2
    Ver mensaje de Fernan2

    Posiblemente, pero a 20 años es complicado incluso con inversores institucionales o corporativos, tal vez algunas gestoras de planes de pensiones privadas .....

    Puse derivados, en lugar la la palabra swap, porque como bien conoces en los foros de Rankia, puede prestarse a confusión, pero tú, yo y bastantes más sabemos que un swap no tiene porque ser un bodrio como los que colocaron a sus clientes en su momento, puede suponer una cobertura de tipos, y ajustarla incluso a los saldos vivos en cada momento.

  3. #3

    Kyrie lomthe

    Anda que... Tanta vuelta para llegar al mismo punto del principio, no saber qué hacer.

    No obstante yo soy de los que prefiere tipo fijo, y más ahora como está el panorama; que más pueden subir pero bajar lo dudo mucho.

  4. #4

    W. Petersen

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    Lamento que te lleves esta impresión, con lo cual no me he explicado adecuadamente (fijo ....) mi pretensión, al parecer no conseguida, es indicar o mejor dicho reflexionar, que la opción de fijo o variable, no es un problema de "números", es un tema de absolutas percepciones, de las formas de ser de cada persona, de las que desean, les interesa (o no tienen más remedio) que apostar por una estabilidad y seguridad sin atisbo de sorpresas (*), o bien además de querer "jugársela" un poco, tienen posibilidades de hacerlo.

    Por ejemplo si en variable uno está al 20% de los ingresos, y podría sin privarse de nada (o de poco) alcanzar el 30% - 35%, es una opción que al menos a nivel histórico parece algo más barata (en el medio y largo plazo) o bien si uno ya está ahora al máximo de su capacidad, tal vez la opción es fijo, y olvidarse del tema, aun con la posibilidad de que a largo plazo, resulte ligeramente más cara.

    (*) La "seguridad" no suele ser gratis, a menudo aparte de dicho "no gratis", es cara.

  5. #5

    Kyrie lomthe

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Sí, sí has conseguido el objetivo, de hecho el comentario fue dicho con ironía.

    La cuestión, que has expresado muy bien, es que el problema fijo/variable es un problema que no es de solución única (no siempre es mejor el fijo o el variable), depende de muchos factores que muchas veces no se consideran o no se quieren considerar (no queremos leer, entender y pensar) y se quiere una solución única y estándar para todos los casos cuando eso no es posible, de ahí la ironía de la "pérdida de tiempo" porque has empezado a ver cual era el mejor para al final no saber cuál es el mejor, lo cual es por la sencilla razón de que no hay uno mejor, sino que hay que ver cuál es el mejor para cada persona.

  6. #6

    W. Petersen

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    Tal vez debería iniciar el post con "si esperáis ver la luz, ahorrarse la lectura, porque la conclusión final va se puede tildar de cualquier cosa, menos de numérica"

  7. #7

    W. Petersen

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    añadido al comienzo:

    Como previa, debo indicar que no es posible o al menos así lo entiendo yo, dar una solución general a un tema de esta calado, pero lo que si puedo hacer, y esta es la pretensión del presente post, indicar que a mi entender, la elección de fijo o variable no es una cuestión de "números", y más exactamente del "si al final me saldrá mejor una cosa u otra", no, no va por ahí el asunto, porque intentaré demostrar que  son opciones a tomar en relación a percepciones, seguridades futuras y muy especialmente circunstancias o formas de ser de uno, del prestatario. Esta es, en mi opinión, la clave de la elección, de acertar con ella. 

  8. #8

    Kyrie lomthe

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Me gusta mucho más la verdad, anticipas al lector que si busca en la lectura "El Interés Definitivo" deje de leer porque aquí no lo va a encontrar.

  9. #9

    W. Petersen

    en respuesta a Kyrie lomthe
    Ver mensaje de Kyrie lomthe

    Te agradezco la apreciación de ayer, porque ha motivado esto, que era muy necesario, sino uno puede pensar que "acabo de descubrir la sopa de ajo" y no es así, no obstante si que es interesante (sigo pensado) que la forma de afrontar esto es bajo la perspectiva que indico en el post, salvo mejor opinión, claro está ..... o puede que existan otras razones, seguro que existen, no obstante el que pretenda calcular ¿que es mejor? así con una pregunta tan sencilla, ni Stigliz, que hace poco estuvo por España, nos puede dar una receta. La pregunta correctamente planteada podría ser: ¿qué le conviene más a mi situación personal y forma de entender la economía de mi hogar? (u otra pregunta del estilo).

    Gracias de nuevo

  10. #10

    laowei1500

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    W.Petersen / Ferna2

    Efectivamente las hipotecas actuales se está volviendo a empaquetar y se están revendiendo.

    El banco actúa actúa como mero intermediario entre el hipotecante y el inversor final. La palabra de moda vuelve a ser "titulación"

    Cuando los tipos de interés están en negativo, los bonos tienen una situación muy complicada y la renta fija está pagando dividendos a base de deuda o de aumentar el pay-out, los grandes fondos tienen que diversificar, buscando binomio riesgo / beneficio que les mejore el balance

    Lectura para mentes inquietas : https://www.idealista.com/news/finanzas/hipotecas/2016/04/12/741707-la-charcuteria-financiera-de-las-titulizaciones-o-por-que-debes-tu-hipoteca

    Respecto al eterno debate, si fijo o variable, la realidad es que el T-Bond a 10 años está en el 1,8% (curioso que se contratando plazos fijos en el banco al 0,5), el gráfico lleva en canal alcista de libro desde principios de este verano, rota cojo-resistencia y apuntando arriba

    Ver : http://www.datosmacro.com/bono/usa

    Lo que es otra realidad es que el Bono español a 10 años está en 1,21%, ni mas ni menos que un 33% menor rentabilidad que el Bono USA, que el Bono Alemán está en un 0,5% y que el BCE está prestando al 0% ¿durante cuanto tiempo podemos financiar el inmenso déficit que está absolutamente desbocado, pagando un 33% menos que el activo teóricamente mas seguro del planeta?

    Hasta ahora había tocado bajar tipos para tirar las monedas por los suelos y exportar, tratando de re-activar economías a base de devaluar, pero los USA han decidido que ese juego se ha terminado, que su economía ya está levantando la cabeza y que ahora toca subir tipos, poner el USD para arriba y de paso ahogar al resto a base de captar aún mas liquidez

    ¿Quien me va a prestar a mí a 30 años al 2% si estoy pagando un mísero 10% de diferencial sobre el T-Bond?... prometo que soy de fiar y pongo mi pisito como garantía.

    En resumen, la situación es atípica y el mercado, como siempre se encargará de poner las cosas en su sitio.

    Y si esto es así, entonces ¿porque yo sigo con tipos variables? pues porque en todos los bancos que he ido a pedir ofertas para subrogarme a tipo fijo, que tenían ofertados unos tipos fijos fabulosos, resulta que esos tipos están vinculados a una serie de productos, que hacen que el pago final esté mas cerca del 3,5-4% que del 2 peladito que anunciaban.

    Resumen: quien quiera dormir tranquilo, que vaya a tipo fijo, pero que busque y compare, pero que compare mucho y en profundidad, porque en el tema de tipos fijos "atractivos" hay mucha letra pequeña, que pueden hacer que calculadora en mano, al final del año, la cosa no salga a cuenta.

  11. #11

    W. Petersen

    en respuesta a laowei1500
    Ver mensaje de laowei1500

    Piensas exactamente igual que yo. Mira tengo 54 años, y empece mi primera compra de ladrillo y corespondiente hipoteca a los casi 20 (aún no los había cumplido), bueno en realidad, y lo he comentado varias veces en Rankia, mi idea en aquellos momentos era un Ford Fiesta XR2 o un Mini Cooper (Mini Cooper clásico tengo uno ahora, pero esta es otra historia) vamos que llevo 34 y pocos meses con la "factura" y si no amortizo anticipadamente (con un euribor más 0,50 entenderás que no lo haga), me quedan unos 11, bueno tampoco podría con la totalidad, y que quieres que te diga aunque pague un 0,48% y el depósito me lo paguen al 0,20 (con suerte), pues mi tranquilidad financiera bien vale 28 pipos, saber que te llega el recibo y en la cuenta hay para éste y algunos más, pues para mí es tranquilidad. .... bien que me enrollo, yo sigo creyendo en el variable, tal como creí desde el primer momento. Nunca, nunca me he metido en fijo en las varias hipotecas que he formalizado, y en algunos momentos se ofreció, recuerdo que una compra del año 1997, se ofrecía un fijo a 12-15 años por el 8%, no sé si el 7,90 o el 8,25 .. no recuerdo ... y la verdad da bastante lo mismo, lo que queria indicar que incluso en 2006-2007 que también se ofrecian períodos fijos (no toda la hipoteca), mi respuesta fue simpre la contraria, el variable, porque al final al margen de mayores probabilidades de salir más económico, te garantiza pagar algo más real el cada momento y en ocasiones cercano (no igual) a la inflación.

    Ahora bien, la pretensión del post no va por ahí, cosa que en tu caso y por tu último párrafo he conseguido transmitir y es que absolutamente al margen de la cuestión de coste, que insisto un fijo será probablemente más caro, o ligeramente mas elevado en cuanto al coste final de la financiación, el asunto o la pregunta es ¿Qué me conviene a mi como usuario de los servicios financieros? Estoy convencido que cuando el binomio, porcentual de salario sobre el pago de hipoteca es justo, y no me refiero al 30 ó 35%, esto es para los análisis bancarios, mera estadística para buscar que hipotecas conceden y cuales no, sino en el sentido de "justo" calculado por uno mismo, el fijo es recomendable.

    Yo he estado pagando en 2008, ya es mala suerte tener la revisión en verano, cuando toco techo desde la entrada de España en la moneda única, y pagar un 30% más que la cuota inicial de la hipoteca de 2005, esto con importe /cuota ya "apurado" en 2005, en relación a mi forma de vida en términos económicos, a lo mejor esta casa, no sería ya más mía que del banco, sino propiedad "entera" del banco o de la SAREB, vete a saber !!!!

    De ahí que insista en "la forma de ser", porque ello alcanza, también al nivel de gasto y prioridades del mismo.

    Esto del 30, 35 ó 40% son medias, cada familia es un mundo, gentes con ingresos de 4.000 € al mes que no llegan a fin de mes, y gentes que con 1.600 ahorran algo .... formas de vida, solo eso.

  12. #12

    Bender

    en respuesta a W. Petersen
    Ver mensaje de W. Petersen

    Entiendo que tu punto de vista es una forma de ver la vida, opinable, como todo, y con facetas, como todo. En mi modesta y humilde opinión, es mejor hipoteca a tipo fijo si lo que está en juego tu vivienda habitual y la de tu familia. No es lo mismo un aumento de 1% cuando los índices de referencia están al 6% que cuando están al 0,10% sobre todo si la hipoteca es a veinte, treinta años...

    Si se tiene margen para segundas viviendas o inversiones varias... Ahí entramos en otro campo, en cómo, cuando y donde nos pueden pedir, o no, como garantía hipotecar la vivienda habitual... que es la que más vamos a defender, dicho sea de paso...
    Pero como todo, consejos vendo que para mí no tengo...

  13. #13

    W. Petersen

    en respuesta a Bender
    Ver mensaje de Bender

    Confirmas absolutamente el post .... son formas de entender el asunto ... por tanto no hay una solución, hay más de una, en la cual las percepciones son un planteamiento absolutamente válido .... con lo cual no hay una mejor hipoteca, sino la mejor hipoteca para uno en concreto, que no tiene porque ser equivalente a la idea de otra persona.

    Pero es que además normalmente será como tú dices, en muchos casos, porque es habitual que las personas adecuemos la casa a nuestros ingresos, por lo tanto estar en el 30-35% de ingresos es muy normal, quien tiene mayor salario intenta acceder a un bien de un valor absoluto superios, pero habitual no equivale a todos.

    En el sentido que tu indicas y cambiando de tercio, no acabo de entender como la hipoteca "SIN" de Bankinter, en la cual para residencia habitual y con un paquete cerrado de productos y valor de tasación máximo del 80%, no acaba de cuajar. Yo como creo que tú, lo consideraría una opción a valorar muy seriamente, aunque que fuera ligeramente más cara que otra hipoteca en la que respondes con la casa y además la garantía personal .... porque si las cosas van mal, sueltas las llaves al director y adiós muy buenas.

    Evidentemente no conozco ni por asomo las cifras de Bankinter en este producto, por no conocer ni siquiera tengo cuenta en Bankinter, sin embargo cuando un producto es "un invento" y funciona, "las copias" son inmediatas, aquí, por lo que yo sé, nadie ha copiado, entonces la inticuión apunta a que no es un producto muy demandado, y para mi es un error, puedo estar equivocado logicamente, pero lo veo como un error, no plantearse esto como una opción de seguridad.

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