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En relación a estas dos  noticias, publicadas en La Vanguardia versión impresa, hoy 14/09/2015

Europa debate poner topes a la banca para conceder hipotecas

Alemania y Gran Bretaña siguen a Irlanda para tratar de frenar nuevas burbujas

Los gobiernos de distintos países europeos están debatiendo imponer restricciones a los bancos en la concesión de hipotecas para impedir que vuelva a producirse una burbuja inmobiliaria, como la que arrasó el sistema financiero estadounidense y el español en 2008 con la crisis de las "hipotecas burbuja". Esta semana ha sido la vicepresidenta del Bundesbank, Claudia Buch, quien pidió que se limite la cantidad que la gente pueda tomar en préstamo para comprar una vivienda, con un tope respecto a sus ingresos y el valor del piso como principales criterios. Estas propuestas fueron ya remitidas a finales de junio al parlamento por la autoridad regulatoria alemana Ausschuss für Finanzstabilität (AFS), de la que forma parte el Bundesbank, y está pendiente de aprobación legal."La reciente crisis financiera ha mostrado claramente qué importante es el mercado de la vivienda para la estabilidad financiera" señaló Buch.

También Gran Bretaña debate como moderar el crédito: el Banco de Inglaterra pidió el año pasado al Gobierno poderes formales para limitar los créditos, y el ministro del Tesoro, aunque mostró inicialmente su acuerdo, ha decidido posponer las medidas hasta después de las elecciones. El banco central británico pidió que se estableciera una cuota hipotecaria que siguiera siendo sostenible para el deudor con una subida de 3 puntos porcentuales en el tipo de interés, y que los bancos no pudieran tener más que un 15% de sus hipotecas concedidas por sumas superiores a 4,5 veces los ingresos anuales de una familia (en España, por ejemplo, hacen falta de media 7,4 años de salario de una persona para comprar una vivienda, pero llegaron a ser 13,5 años en 2007).

Guillem López Casasnovas, catedrático de Economía de la UPF y consejero del Banco de España, es contrario a establecer límites fijos al endeudamiento "porque las circunstancias personales de una familia son variables. Es una medida muy contraria a una visión liberal", aseguró. A su juicio, otras medidas como aumentar la dotación de reservas por las hipotecas de riesgo son más acertadas "y las nuevas regulaciones bancarias de Basilea 4 van en el sentido de penalizar a las entidades por el perfil de riesgo de su activo".

Josep Oliver, catedrático de Economía Aplicada de la UAB, recuerda en cambio que la crisis financiera ha demostrado que hace falta establecer reglas duras para la banca, un sector ya muy regulado, "porque al final sus errores los acaba pagando el contribuyente". Oliver coincide en que la nueva regulación bancaria de la eurozona ya va en ese sentido: las nuevas normas contables; la supervisión directa del BCE y el sistema de "rescate interno" por accionistas, bonistas y depositantes antes de recurrir al sector público. "Estas medidas causan división, porque se dice que al frenar el crédito penalizan el crecimiento, pero la crisis ha demostrado que la inestabilidad económica y la pérdida de renta que provocan esas crisis, es más dañina para el crecimiento a largo plazo", asegura. 

Alemania y Gran Bretaña quieren seguir los pasos de países como Irlanda o Australia, que han establecido ya medidas similares que están empezando a enfriar sus respectivos mercados inmobiliarios: con tipos de interés cercanos a cero, los inversores compran inmuebles buscando mayores rentabilidades mientras que para los particulares la factura de la hipoteca, especialmente baja en términos históricos, incentiva el sobreendeudamiento. 

Así, Irlanda ha limitado el porcentaje de hipotecas que un banco puede conceder si superan el valor del 80% del inmueble, y la medida ha frenado en seco el número de hipotecas concedidas y el aumento de precios (un 0,1% en julio respecto al mes anterior) frente a tasas interanuales de alza del 16% a finales de 2014, tras la crisis inmobiliaria que hundió los precios. En las antípodas, la Australian Prudential Regulation Authority (APRA)ha fijado un tope del 10% interanual en el crecimiento del préstamo a inversores para comprar inmuebles, y ha obligado a la gran banca a dotar reservas por el 25% del valor de las hipotecas a particulares usuarios finales, frente al 16% anterior.

Alemania pone techo a la subida de los alquileres 

El problema del acceso a la vivienda no sólo se crea por un aumento del precio de los pisos en venta, sino también por el aumento de los alquileres. Alemania quiere evitar también esta segunda parte, y su parlamento aprobó en marzo una ley para frenar el precio de las rentas, para proteger en un futuro a los ciudadanos de la fuerte subida, superior al 30% respecto al 2007, registrada en las grandes ciudades como Berlín, Hamburgo, Munich o Frankfurt. El alquiler es especialmente sensible para el país, porque sólo un 46% de los alemanes viven en una vivienda en propiedad, el segundo porcentaje más bajo de Europa después de Suiza. 

De esta manera, tras meses de discusiones entre los dos partidos en el poder, la Unión Cristianodemócrata (CDU) y el Partido Socialdemócrata (SPD), el ministerio de Justicia aprobó una ley , conocida como “el techo a los alquileres” que establece que el precio de los nuevos alquileres no puede sobrepasar en más que de un 10% el alquiler local de referencia de la zona. La nueva ley obliga también a que sea el dueño del piso que busca alquilarlo el que se haga cargo del coste del agente de la propiedad inmobiliaria que lo comercializa, bajo el principio de que “quien lo solicita, lo paga”. Hasta entonces el pago del API recaía sobre los futuros inquilinos, como sucede también en España, con una tarifa también similar, en general de dos mensualidades.

Me temo que “Houston tenemos un problema”, bueno puede que más de uno !!!! porque la idea de la Unión Europea, es de libre mercado, que sean los propios ciudadanos, empresas … los que regulen los precios, la libre competencia es en teoría soberana, y por tanto quien se sale de “lo normal” o de lo “aceptable”, será el propio mercado quien le eche del mismo …. Y en base a dicha máxima, se intenta que sean muy pocas las cosas que se regulen a nivel de precios.

Pero la experiencia nos ha demostrado que esta idea puede convertirse en simple teoría, la desaparición de los monopolios, no ha evitado situaciones que siguen siendo monopolísticas de facto, el tema de la energía por ejemplo es una muestra de ello. 

La banca no es un monopolio, ni actuó de manera monopolística en los últimos años, pero la concentración bancaria, que según el Banco de España, todavía es insuficiente, hace que las políticas bancarias no disten mucho unas de otras. La estandarización de productos financieros y procesos, tiene estas cosas, por una parte abarata los costes, el “café para todos” se gestiona de manera más barata que cortados, cararjillos, leches descremadas, sacarinas …. , sin embargo y al mismo tiempo supone que un producto determinado acabe convirtiéndose en una “commodity”.

En banca, cuando hablamos de prestar, a nivel de control de riesgo (riesgo de no devolución), teóricamente los servicios de control, son departamentos estancos, que no responden jerárquicamente de los negociados comerciales, de las “direcciones de ventas”, por llamarlas de algún modo, con lo cual un directivo comercial, nunca podrá ordenar la concesión de crédito/préstamo/financiación alguna, el departamento de riesgos es totalmente soberano y determinará un sí o un no, según su criterio de riesgo.  No obstante el consejo de administración de una entidad financiera, marca la política de la empresa (del banco), con lo cual de alguna forma, el nivel de crecimiento presupuestado va a condicionar la política del departamento o dirección general de riesgos, no debería ser así, ni en teoría es así, pero la historia nos ha demostrado que tal teoría se queda en eso, “teoría”, y no me refiero solo a los efectos de esta crisis actual, sino esto es histórico, un banco tiene problemas normalmente por riesgos, no me atrevo a indicar que al 100% de las crisis bancarias son así, pero si me permito aseverar que al 90%  .

Alguien me preguntará ¿los bancos islandeses, verdad que no quebraron por prestar mal? Pues qué queréis que os diga, no prestarían mal al particular, comercio e industria islandeses, invirtieron su tesorería, la de sus clientes en hipotecas de otros estados, en sub-prime, en bonos … de entidades que no fueron lo suficientemente solventes para devolver, por tanto, si, el problema fue un problema de riesgo, indirecto, pero de riesgo asumido.

¿Y los bancos de las primera Rumasa? Pues lo mismo, creo que más del 60% del crédito era a empresas del grupo RM, y si las empresas no pudieron devolver, los 20 bancos al carajo (los 18 oficiales, más los 2 que aparecieron luego también vinculados a Rumasa).

Banesto, Bankia? … problemas de riesgo, lo de los inventos de tarjetas black o detalles de la forma de llevar los negocios de D. Mario Conde, no fue la parte del León, el asunto base, fueron problemas de riesgo, así de simple, si al final se tropieza siempre con la misma piedra.

Entrando en la idea de la noticia, se pretende regular cosas que no pueden, en mi opinión, de un forma simple …. Tomemos algunos datos ¡!!!

…. sus hipotecas concedidas por sumas superiores a 4,5 veces los ingresos anuales de una familia (en España, por ejemplo, hacen falta de media 7,4 años de salario de una persona para comprar una vivienda, pero llegaron a ser 13,5 años en 2007).

Esto está muy bien, pero digo yo, no será lo mismo si el plazo es 20 años que 35 ….

…. A su juicio, otras medidas como aumentar la dotación de reservas por las hipotecas de riesgo son más acertadas "y las nuevas regulaciones bancarias de Basilea 4 van en el sentido de penalizar a las entidades por el perfil de riesgo de su activo".

Otra idea que es interesante, si un  banco tiene que hacer una reserva en previsión de morosidad, y a más riesgo, en función de unas variables, más dotación, la propia dinámica de la cuenta de resultados, obligará a no  conceder las hipotecas que “se salen del perfil”. 

Para los que no tengan por mano los términos contables, una dotación, es una partida económica que se considera como gasto, porque tiene elevadas posibilidades de serlo, por ejemplo una venta de una empresa que no se cobra, a lo mejor se cobrará acudiendo al juzgado, pero de momento no se cobra, por tanto se considera como gasto, si luego se cobra ya se volverá a considerar como beneficio, porque la dotación es una perdida….

Al final de lo que se trata, es combinar la libre economía de mercado, con una regulación que evite en lo posible, que un banco se vaya al cuerno, y los “paganos”, aquí y en Alemania (en todas partes) acabemos siendo los de siempre.

Yo creo que habría que combinar varias cosas al mismo tiempo, como ideas serían:

Un máximo de deuda total, en función de ingresos

  • Un cálculo a interés medio de los 8, 10 .. 15 años, no considerar las cuotas a tipos actuales, simplemente porque esto tiene una vida limitada, no sé si 2 años ó 7, pero “toda la vida” no va a durar.
  • Que el comprador, tenga que aportar ahorros, no financiar al 100% bajo ningún concepto, si alguien se juega algo, hace mayores esfuerzos para su pago. Si, si ya sé que estoy promulgando que solo algunos podrán tener casa propia, lo sé, pero tal como está todo organizado, no parece correcto, genera más problemas de los que resuelve, y se ha demostrado, que el derecho a la vivienda, tenga que ser además “en propiedad”.
  • Obligaciones de dotación a los prestamistas, en función de la calidad del riesgo, sean bancarios o privados, de los segundos habría que hablar y bastante, como poco una regulación mínima del préstamo privado.
  • Seguimiento del BCE o de los bancos centrales de cada estado, del cumplimiento. 
  • Modifación de los requisitos, en función de los ciclos económicos. 

Ahora bien, como se combina esto con la libre economía de mercado, sinceramente, no lo sé. Sin embargo lo que no se puede permitir es que bajo la premisa de que permitir la caída de un banco, los perjuicios son mayores (y los son), los paganos, como he indicado antes pues “los de siempre”, se socializan las perdidas, y pero los beneficios son privados. 

Luego la otra parte de la noticia… observemos:

….. el ministerio de Justicia aprobó una ley , conocida como “el techo a los alquileres” que establece que el precio de los nuevos alquileres no puede sobrepasar en más que de un 10% el alquiler local de referencia de la zona. La nueva ley obliga también a que sea el dueño del piso que busca alquilarlo el que se haga cargo del coste del agente de la propiedad inmobiliaria que lo comercializa.

Si esta noticia es exacta, permitidme que la tilde de ¡un somero cachondeo!, y eso que viene de la “gran Alemania”, el ejemplo de Europa, los más mejores del mundo mundial….. en lo de la comisión no me meto, hasta me parece correcto, pero esto del precio de la zona, pues resulta que al menos en España, concretamente en Barcelona, que es lo que conozco, y toda España es casi lo mismo, te puedes encontrar en el mismo bloque un piso reformado y otro que está como el primer día, que de dicho “primer” hace ya 30 años, vamos que hay quien alquila pisos, y quien alquila cuevas, quien compra muebles en una tienda (barata o cara) o quien “los compra” en los contenedores, los martes y jueves cuando otros vecinos depositan sus voluminosos inservibles, y claro si hay que alquilar casi al mismo precio, pues no sé en Alemania, tal vez la consciencia de no alquilar cuevas exista, y un casero ni se lo plantee, …. Pero vamos, en España, ya os digo yo que si el precio es similar, tendremos cuevas por doquier!!!!!

Para mí una sola variable es poco, habría que considerar varias, como eficiencia energética, dotación y equipos a disposición de los inquilinos, obviamente zona, etc.

 

En fin …. ¿opiniones? 

  1. en respuesta a Fernan2
    -
    #7
    15/09/15 21:43

    Como creo que sabes, soy casero, he sido inquilino en ocasiones (por razones laborales) y suelo ponerme el "mono de inquilino", para ver que hace el vecino. Tengo la manía de que un alquiler no son inquilinos, son clientes, y no solo son palabras, es la consideración, un cliente es un generador de ingresos a largo plazo y regulares, de ahí que si se aplica tal consideración con convencimiento, resulta que "vecino" se queja de la crisis, y tu vas tirando (y alquilando) .... al final el secreto es tener "el producto" en las debidas condiciones.

    Esta introducción va en el sentido de que uno se pone "el mono de inquilino", detecta más "cuevas" que pisos, más muebles adquiridos en un contenedor un martes o jueves (días de retirada de voluminosos) que en el Ikea, o en las exposiciones de las tiendas, que cuando las cambian, puedes encontrar mueble nuevo, aunque no de último grito, y con relevantes descuentos, y eso igual en electrodomésticos.

    Bien, lo que no sé es si en Alemania, esta costumbre de "comercializar cueva para vivir", es "costumbre" erradicada hace decenios, y por tanto esto del más menos 10% a lo mejor ahí es una solución aceptable.

  2. en respuesta a Wenomeno
    -
    #6
    15/09/15 21:32

    Aun así, también me tangan, no te creas, hace poco me cobraron 46 € por un asunto, que lo mismo (misma marca, mismo producto) lo podría haber adquirido por unos 9 €, y esto me pasó por desidia, creí erróneamente que el servicio lo valía, de hecho había adquirido el mismo producto en años anteriores, digo por desidia (por no leer con la debida calma) ... pero este año tuve que utilizar el servicio, entonces fue cuando leí con calma, y ni servicio ni leches .....

    Que caray, lo cuento, se trata del seguro de anulación de viaje, que la web de reservas ofrece, entonces con la creencia que comprarlo a ellos suponía que "iba todo ligado", pues nada, algo tienen que cobrar por el servicio, que sus empleados también deben cobrar la nómina. Bien, por razones que no vienen al caso, tuvimos que anular el billete, y el motivo estaba cubierto en póliza (eso sí lo leí antes de contratar, y por ello lo suscribí, porque existía la posibilidad de precisar anularlo) ..... pues cuando tuvimos que utilizar el servicio ¿la web te facilita algo? c omo mínimo la las facturas, documentos, etc. ...... no, no facilita nada, anda y te buscas la vida con dos transportistas distintos, uno para la ida y otro para la vuelta ..... ¿servicio? cero.

    Luego cabreado como una mona, vas a compañía dónde te has asegurado, buscas la póliza, el precio, y resulta que es un porcentual del importe del gasto, te buscarás la vida igual, eso garantizado, pero pagaras los 15 € ó 18 € menos por cabeza, que al parecer es la comisión de la web de reservas, y para mayor cabreo en la indemnización, esto no se cobra, las comisiones no estén cubiertas .... Y si, la misma póliza, mismo contrato, mismo formato ... manda güebs.

    No se trata de los 36 € (dos billetes), por fortuna puedo cubrirlos sin problema, es la cara de tonto que se te queda !!!!! y la culpa es mía, por quebrar uno de los principios que promulgo e intento practicar siempre, leer, leer y leer, mano de santo, el en 90% de las ocasiones.

  3. #5
    15/09/15 21:18

    Yo también soy poco amigo de prohibiciones, y mucho más partidario de penalizar a las entidades por el perfil de riesgo de su activo. Y lo de los alquileres suena a burrada... la única forma de controlar efectivamente el precio de los alquileres es ofrecer la alternativa de alquileres públicos a precios razonables, todo lo demás es querer poner puertas al campo.

    s2

  4. en respuesta a W. Petersen
    -
    #4
    15/09/15 17:51

    Ya te digo, hay veces que pienso que la gente se merece lo que le pasa por imbécil. Te vas a gastar 80-100.000 eurazos o más y racaneas en un profesional que te va a asesorar de si lo que compras vale lo que cuesta; pues nada, viva la alegría.

    Y aunque me remuerde un poco la conciencia ser insensible con la desgracia ajena, no es menos cierto que si haces las cosas bien aún te ponen de gilipollas para arriba.

  5. #3
    15/09/15 17:27

    Yo también considero que el problema fundamental de la banca es el riesgo. Por una parte las medidas que has comentado y que todos los que tenemos cierto interés en el tema hemos oído un millón de veces serían una gran ayuda. Aquí una entrevista en la que se analiza el sector en Canadá donde aguantaron bastante bien el chaparrón: http://www.eexcellence.es/index.php?option=com_content&view=article&id=712:la-fortaleza-del-sistema-bancario-canadiense-un-modelo-a-imitar&catid=38:mano-a-mano&Itemid=55

    En cuanto al artículo sobre los alquileres, yo no me lo creo mucho, me parece que es una información de tercera o cuarta mano en la que el mensaje original se ha modificado totalmente. Lo que sí sería beneficioso es la unificación de la regulación bancaria en toda Europa.

    Lo señalado en el artículo enlazado por Kyrie también es cierto, pero ése es un problema de difícil solución, quizás la próxima generación sea más culta (los sueños, sueños son).

  6. en respuesta a Kyrie lomthe
    -
    #2
    15/09/15 16:46

    Nada mas cierto !!!!!

    Hace muy poco, adquirí una plaza de aparcamiento, por razones que no vienen al caso, yo no podría asistir a la firma, y para esto está una cosa a la que llaman un poder notarial, pero la persona que iba a firmar en mi nombre y a pesar de que en casa esto de la educación financiera se machaca, aun cuando a uno le suelen indicar "papá eres un pesao..... que esto ya lo habías comentado" aunque parece que se toma nota, al menos mental, y no te cuento lo que ocurrió con la compra de una jodida funda de móvil de 4 duros, que tuve que indicar al final, joooder, la cultura de la reclamación es una buena cosa (cumple tus deberes, pero al mismo tiempo exige tus derechos) y alguien reclamó una mierda de funda porque no se la habían remitido del color que se solicitó (manda güebs), en fin a veces también son ganas de perder el tiempo, en la vida hay que ser práctico .... bien, a lo que iba... pues pedí a notaria un borrador de la escritura, lo cual parece que muy normal no es (debería serlo, pero no lo es) ... sin problema para que la remitieran, entonces con varias notas al margen, instruí al apoderado para firmar, verifica esto, comprueba la existencia del certificado de la comunidad, etc., etc. ..... pues "apoderado" en notaría con el borrador, siguiendo la lectura notarial .... y esto es muy poco habitual cuando se trata de una operación en están solo comprador y vendedor, sin gestoría ni banco .....

    Este tipo de ejercicios, solucionan/prevén muchos problemas a medio plazo, sin embargo parece que ir a notario es como ir a misa, dónde uno escucha y se calla !!!!!

    Y luego vas y recomiendas a alguien que si de una cosa no se sabe, no se conoce en profundidad, se contrate a un asesor, un gestor administrativo, un abogado (que no solo están para ir vestidos con toda y acudir a una sala de justicia), y te tildan de loco, ¿pagar 100-200 € por esto? tu has bebido!!!!

    O ir a una visita para adquirir una vivienda bancaria, de la mano de un arquitecto técnico, porque hay algo que no acabas de ver la legalidad de ello, pagando 121 € (100 + IVA) para que verifique y te informe, .... pues no cuentes esto a la familia, yo lo hice, porque el calificativo es ... a ti el dinero te sobrará supongo, porque menuda tontería, si al final no compráste el piso ... no lo compré precisamente porque lo que yo no vi claro, el aparejador tampoco.

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