No, lo siento, recetas de como hacerlo, que contraofertas pueden ser admitidas y cuales no y que temas debemos considerar como básicos, no puedo hacerlo, para ello tendría que haber contactado con la mayoría de web’s y visitado multitud de viviendas, locales, naves, etc., pero tal vez algo pueda aportar de las “indagaciones” realizadas en los dos últimos años.
En primer lugar, bueno no sé si primero o cuarto, pero por algo debo empezar, lo que parece un hecho constatado es que los servicios de atención telefónica de estas web’s, saben casi lo mismo de lo que podemos conseguir leyendo en la misma, como mucho vamos a conseguir que nos digan el número de la calle, en muchas fincas anunciadas, solo aparece la calle, y si hablamos por ejemplo de Carrer Aribau en Barcelona, bien puede ser el 1 (tocando a plaça Universitat) o el 285, que de uno al otro, hay una distancia de 2,2 Km. y ya no digo de la Diagonal 1 (cerca de Rambla de Prim) a Diagonal 820 (por Pedralbes) que en coche y sin tráfico (raro, raro en la Diagonal) te tiras 20 minutos.
Todo apunta a que los/as operadores/as tienen la misma información que lo que se indica en la web, y poco más, pero si (con suerte, por tanto no siempre) nos indicarán si tienen la posesión de la finca (si han realizado el lanzamiento del ocupante), pero hay riesgo de que se hayan instalado okupas, si la finca es bancaria hay más posibilidades que en cualquier otra, aunque tampoco “las otras” están exentas de dicho riesgo.
Luego, huyamos de las gangas, no existen ni en banca ni en ningún lado, los años del “vendedor tontaina”, hace décadas que no existen, tal vez podamos encontrar buenos precios cuando la necesidad económica del vendedor acucia, pero no creo que podamos encontrar algo de ello en las inmobiliarias bancarias. Por ejemplo un pisito en l’Eixample de Barcelona o su homologo, en cuanto a zona, en cualquier gran ciudad vale lo que vale, y al menos en Barcelona o Madrid, 1.500 / 2.000 € m2, aun precisando de reformas, repito en zona más o menos buena, no es su precio.
Hace pocos días en la “mini investigación” o mejor dicho “documentarme”, localicé un piso en la zona alta de Barcelona, a menos de 1.500 €/m2, raro, raro …. No era calle principal, pero nada de un callejón (dos carriles de circulación, más uno de aparcamiento ¡qué raro!, si, precisaba de reformas, pero no estaba “hecho unos zorros”, los exteriores en buen estado, la finca antigua (digo antigua, que no es lo mismo que vieja de narices), viendo las fotos, observo que las ventanas están más altas de lo habitual, no tenía forma de medirlas en base a las fotos, pero decir que estarían a 1,50/1,70 de suelo, no habría mucho margen de error, entonces volví a la fachada, a nivel de suelo, la acera, unas ventanas con rejas, al parecer coincidentes con las fotos de interior ¡ahí tenemos la respuesta! se trata de un semisótano, habilitado como vivienda, probablemente la antigua portería, entonces lo del precio tiene su explicación, y en aquella zona con viviendas a precio de 4, 5 ó 6.000 € el metro, con dos entradas, una para los residentes y otra para el servicio, o la empleada del hogar, esta finca tiene poco potencial.
En otro caso, en una localidad media catalana, menos de 50.000 habitantes, un edificio entero a la venta, salen algunos apartamentos a unos 90.000 €, un conocido mío hizo una oferta de 75.000 €, que es rechazada por la inmobiliaria bancaria, bien, en su derecho están, y ni siquiera hace contraoferta, no y punto. Al poco (unas 8-10 semanas) un cartel monstruoso con “fin de semana de puertas abiertas, venta a precios excelentes” (o algo así) ¿a cuánto el piso del amigo? Pues a 70.000 €, entonces no aceptaron 75.000 y al poco sin oferta ni historias lo venden por 5.000 € menos ¿están locos o qué? No, no está locos, simplemente tienen otras prioridades ¿cuál era en este caso? Muy simple habrían unas 20 viviendas a la venta en aquel edificio, y tal vez 30 plazas de aparcamiento, pues todo vendido en un solo fin de semana “de puertas abiertas”, lo que perdieron de la venta piso a piso, lo ahorran en gestión, visitas, tiempo (que en una entidad financiera que computa el tiempo por intereses, fechas de valor, etc.) equivale a dinero.
En segundo lugar, estas inmobiliarias del sector financiero, para empezar tienen poca idea del negocio, no es su tema y carecen de experiencia, tienen pisos que no quieren pero los tienen, subcontratan a API’S para que gestionen las visitas, los contratos, etc., y probablemente les pagan poco y tarde, con lo cual muy buen servicio de dichas subcontratas no esperemos, bueno puede que les paguen bien, si es así no se nota en el servicio que dan, al menos en general. No tienen ningún poder de decisión, se limitan a mostrar la vivienda y a firmar los contratos de reserva, sin tocar ni una coma, son los que son, si hay que negociar algún fleco no es el interlocutor válido, a menudo no podremos hablar con el que decide, y no nos queda más remedio que cursar una oferta o solicitud de modificación de algún término contractual, y esperar, lo que significa que tales peticiones surtan efecto.
El que admitan propuestas de precio distintas a las publicitadas, al margen de las fincas en las que ya indican que “ponga usted el precio” o afirmaciones similares, no depende solo de que el precio sea alto o bajo, hay otras variables que difícilmente podemos controlar, ni siquiera intuir, puede responder a temas presupuestarios de la filial inmobiliaria, si en el periodo de control de presupuesto, que no tiene porqué ser mensual precisamente, se han realizado ventas con buenos resultados, pero no las suficientes, existe la probabilidad de que hubiera predisposición a realizar algunas más con menos beneficio o ligera pérdida. Asimismo “el concepto beneficio” puede no corresponder al que un ciudadano de a pie considera como tal, porque suele ser un término contable, vamos a ver, el valor de un activo, en este caso una finca no es el precio de compra (o por el que no les ha quedado más remedio que “comprarlo”), sino dicho precio de compra, deduciendo (restando) la parte de dotaciones que se ha realizado (lo que ya se consideró pérdida, de acuerdo con la normativa contable aplicable), con ello tenemos un valor neto contable (coste + gastos e impuestos – dotaciones realizadas) y a partir de ahí todo lo que supere tal valor neto se considera beneficio o si queremos definirlo de otro modo, recuperación total o parcial de dotación (pérdida contabilizada) que a efectos de balance se considera beneficio (aunque fuera parte de algo que en otro momento contable se consideró pérdida).
Seguirá en Adquirir una vivienda a una entidad financiera (su filial inmobiliaria) II a publicar en breve.
