¿Va a ser simple cambiar la Ley Hipotecaria y sus consecuencias en relación a los desahucios? IV *069*

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Entiendo necesario ampliar la trilogía, en base a la noticia de ayer, que se reproduce seguidamente.  

Fuente: http://www.lamoncloa.gob.es/ConsejodeMinistros/Referencias/_2012/refc20121115.htm

Ya indiqué en los post anteriores a éste que iba a ser muy difícil combinar los intereses del acreedor (que es cobrar) y los de los deudores, que deben comprender que quien les prestó, lo hizo para recuperar su dinero con un legítimo beneficio, que por mucho público que afecte, un banco (ni una caja de ahorros) es un servicio público, es un negocio, y las administraciones publicas solo pueden y deben regular que el negocio sea lícito, ético, y que contenga ciertas protecciones a la parte más débil, al igual que se hace con cualquier tipo de negocio. Lamentablemente a algunos deudores están centrados en algo más importante que “el comprender”, están ocupados en “sobrevivir”.

Creo que las “buenas voluntades” políticas, hubieran podido ser algo más contundentes, y es probable que se pudiera conseguir … digamos … una mayor “anchura de miras” de la parte acreedora.

Las prisas son siempre malas consejeras, y en este caso algo de prisa sí que puede haberse producido, darse unas semanas más en negociaciones con la banca, cuando ésta ya publicó la suspensión de los desahucios hasta la promulgación de la modificación legislativa, si bien no lo han hecho todas las entidades, entiendo que habría dado el tiempo necesario para “repensar” las medidas y condiciones.  

De momento lo que tenemos es esto: 

ASUNTOS GENERALES

Economía y Competitividad

 

APROBADAS MEDIDAS URGENTES PARA REFORZAR LA PROTECCIÓN A LOS DEUDORES HIPOTECARIOS

El Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto Ley de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, Real Decreto Ley en cuya tramitación parlamentaria se espera la aportación de todos los grupos políticos, después de las reuniones durante los últimos días entre el Gobierno y el principal partido de la oposición.

Este Real Decreto Ley contiene dos medidas clave, las más urgentes para atender y paliar las dificultades de los colectivos de mayor vulnerabilidad

Paralización durante dos años de los lanzamientos, es decir, de la fase final de desahucio, que afecten a los colectivos que no superen el nivel de rentas previsto tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Públicos), que en 2012 es de 532 euros al mes, lo que representaría familias cuyos ingresos mensuales no superen los 1.597 euros; en los que se haya producido una alteración significativa de las circunstancias económicas, es decir, cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 en los últimos cuatro años; en los que la cuota hipotecaria supere el 50 por 100 de los ingresos netos; en los que se trate de un crédito garantizado con hipoteca sobre la única vivienda en propiedad; y, además, se encuentren en alguna de estas circunstancias:

  • Ser familias numerosas de acuerdo con la definición en la legislación vigente,
  • Constituir una unidad familiar monoparental con dos hijos a cargo,
  • Ser familias con algún menor de tres años,
  • Tener a su cargo a personas en situación de discapacidad superior al 33 por 100 o dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral,
  • Ser deudores en paro y sin prestación por desempleo,
  • Constituir unidades familiares en las que convivan en la misma vivienda una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia o enfermedad grave que le incapacite de forma temporal o permanente para una actividad laboral,
  • Estar en algunos supuestos de violencia de género.
  • Creación urgente de un Fondo Social de Viviendas, con un parque de viviendas destinadas al alquiler con precios bajos para   personas que han perdido su vivienda.

Más medidas en la tramitación parlamentaria

Además, el Gobierno, en la consiguiente tramitación parlamentaria, abordará otros asuntos que deberían formar parte de la Ley consecuencia de este Real Decreto Ley.

En primer lugar, el establecimiento de nuevos umbrales para la aplicación del Código de Buenas Prácticas, para poder entrar en procesos de reestructuración de la deuda, de quita o, en su caso, de dación en pago.

Asimismo, se mejorarán aspectos relacionados con las subastas y con los intereses de demora, mecanismos para dar mayor independencia a las sociedades de tasación frente a las instituciones bancarias a la hora de tasar la vivienda, la posibilidad de establecer límites en las compras de vivienda habitual para evitar de cara al futuro el sobreendeudamiento o mecanismos para evitar cláusulas abusivas en las negociaciones hipotecarias.

 

En mi opinión falta algo “del precio” de la espera, si dicha moratoria es “facturada” al precio establecido como interés de demora, mala solución tenemos. Los bancos aseveran por definición que el negocio de los descubiertos o impagados, no les interesa … pues “el movimiento se demuestra andando” , lo que me temo es no les interesa el riesgo de impago que supone este negocio, y si les interesan los ingresos que consiguen con estas situaciones … creo que por ahí algo se podría haber acordado entre el ejecutivo y la parte acreedora. 

También me choca esta parte del  texto:

…cuando la carga hipotecaria se haya multiplicado, al menos, por un 1,5 en los últimos cuatro años …

Esto puede llevar a confusión, de ahí que recomiendo la lectura de este enlace del Diario del Derecho , donde nos queda aclarado que no se refiere a que la cuota a pagar se hubiera incrementado en un 50%, sería extremadamente raro, y solo producto de incrementos del tipo de interés en los últimos 4 años, cosa que no es así, porque tanto el Euribor como  el IRPH precisamente no se han incrementado, o por  refinanciaciones (algo más probable), también para hipotecas con cuota creciente, sin embargo  y no sé si es tan fácil que suponga un aumento del 50% en cuatro años, u otra posibilidad sería  por haber obtenido carencias de capital y/o intereses, estas hubieran finalizado y el recalculo de la cuota suponga un aumento de “la carga hipotecaria”.

Según dicha publicación más se aclara que se refiere a: Que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.

Sobre esta cuestión el forero Cachilipox nos detalla un ejemplo en la respuesta 33 del hilo "medidas para frenar los desahucios"

Lo de los menores de 3 años, supongo que es porque es a esta edad cuando la escuela ya es obligatoria y gratuita. 

Veo bien, muy bien ... que deba ser bajo una combinación de varias circunstancias, porque de otro modo lo de "la picaresca" tan establecida en nuestro estado, podría tomar forma en algunos casos. Lo que yo no tengo tan claro es que "deban ser precisamente estas las combinaciones". 

Este artículo de El País   , entiende que la ley hipotecaria, que no olvidemos procede de 1946, es "una buena ley", y me parece que con esta afirmación coinciden muchos analistas y técnicos (jueces por ejemplo), lo que hace que esto haya llegado a este punto, es "su combinación" con el procedimiento de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 

Ayer se iniciaron debates sobre el particular en varios medios televisivos, y creo que había bastante coincidencia en la insuficiencia de estas medidas, no obstante  no debemos olvidar, y a pesar de que esto es ya un drama social al que habrá que buscarle alguna solución, que la parte acreedora tiene sus derechos, prestó un dinero, no compró ninguna casa, y ni puede ni debe encontrarse en la situación de que las condiciones en las que prestó se las cambien por la jeta. De todas formas es un hecho que la demora en las ejecuciones no tiene porque suponer un problema en los balances de las entidades financieras, ya que difícilmente pueden gestionar todo el stock del que disponen, por tanto una moratoria en los desahucios, a mi entender y a efectos prácticos no va a suponer problemas en la recuperación de los importes hoy “invertidos” por los bancos en “ladrillo”, repito, en mi opinión, simplemente porque solo lo que hoy tienen disponible no lo pueden gestionar en su totalidad.

En lo que si estoy completamente de acuerdo es que para acceder a esta moratoria, tengan que cumplirse varios requisitos combinados, de otro modo “la picaresca española” puede provocar lo que suele ocurrir siempre, y acaben pagando “justos por pecadores”, luego el que estas condiciones pudieran ser más laxas es harina de otro costal, no me atrevo a opinar sobre ello, carezco de datos objetivos para realizarlo.  

También creo que habría que buscar la forma de que bajo determinadas condiciones se cedieran pisos vacios, al menos de las entidades que todos (a la fuerza) hemos apoyado (Bankia, CX, NCG....) lo que no puede ser es que España se convierta como dice una viñeta que circula por la red, en el país de las gentes sin casa, y de las casas sin gente, no obstante tendría que hacerse solo por un porcentual  del stock, porque si están ocupadas se dificulta la venta ... nada un encaje de bolillos de la leche .

Asimismo creo que en el decreto falta algo extremadamente importante, no, no me sorprende porque es de lo mas habitual en este jodido estado nuestro, se trata de LAS RESPONSABILIDADES, nada se dice de ello, no se hará nada con las tasadoras y los precios de valoración, que en algunos casos pudieron ser “hinchados”, y se supone que estas empresas tendrían sus seguros de responsabilidad civil, al igual que cualquier profesional en el ejercicio de sus trabajos o servicios, aunque ciertamente por abultadas que fueran las pólizas contratadas no llegarían a cubrir ni una infirma parte de los casos que pudieron registrarse, pero es que es igual, en este país parece que lo de pedir responsabilidades no va con nosotros, y sería bueno empezar de una vez por todas con ello.

Nada se dice de los bancarios (y los jefazos que lo permitieron)  que pudieron aceptar como justificación de la capacidad de pago, importes percibidos en concepto de nómina que no “pasaban” por “hoja de salarios” o “ingresos justificados” en caso de autónomos, me temo que por esto tampoco se pedirá responsabilidad alguna. Al margen de que algo de “blanqueo de capitales” podría derivarse.

Soy muy consciente de que esto no iba a solucionar el asunto de forma relevante, pero al menos serviría para que “la gente tomase la debida nota de que no vale todo para hacer negocio”, y si la cadena hotelera “Rejas” empezase a tener overbooking, tal vez de cara al futuro mas de uno iba a pensar muy seriamente que está haciendo en su trabajo.

Finalmente recordar que el continuadamente reclamado sistema norteamericano de la una pseudo “dación en pago”, si se analiza adecuadamente, convendremos que no es tan sencillo como se cree, ver mi post número 3.

Agradecimientos: Jexs71 

 

http://www.youtube.com/watch?v=zrjePH49Aq0

 

www.yoreklamo.com

  1. en respuesta a cbarrachina
    -
    #7
    19/11/12 10:55

    Obviamente que es necesaria una reforma.

    Pero si la deuda es de 82.600, y se subasta por 112.650, lo pague el banco (adjudique) o un tercero, no se pueden quedar con la diferencia, esto no es posible, otra cosa es que además de la deuda se acumulen intereses, gastos, y todo ello sume mas de 112.650. La deuda hay que justificarla, no se puede cobrar mas de lo que se debe ...

  2. en respuesta a Franz
    -
    #6
    18/11/12 21:56

    Con este "zurcido" que han montado no, solo se soluciona temporalmente, y no para todos (ni mucho menos).

  3. en respuesta a Empty
    -
    #5
    18/11/12 20:59

    Gracias.

    Tengo en mente un "V" que va a contener algunas opiniones personales y de matiz.

    Se trata de lo que va publicando en prensa, algo ... digamos ... de "opinión".

  4. #4
    17/11/12 22:43

    Veo que abordas el tema de las hipotecas que creo que es el primer gobierno que se preocupa de este asunto tan grave y difícil a veces. Pero creo que se han olvidado de los alquileres o acaso esta problema ya está resuelto.
    Un saludo

  5. #3
    17/11/12 20:30

    Le felicito por atreverse a analizar un tema muy polémico. Hay que hacer especial incidencia en las responsabilidades de ambas partes.
    Yo me hipotequé a interés fijo y por un plazo no superior a quince años. He pagado un sobreprecio por la seguridad para mi familia. Ya he pagado mi hipoteca, sin ayuda de nadie. ¿Ahora debo pagar la fiesta de otros que no supieron hacer números o sabíéndolo, aplicaron el principio de privatizar ganancias y socializar pérdidas?
    http://www.elblogsalmon.com/economia-domestica/te-va-a-salir-caro-haber-acertado

  6. #2
    17/11/12 17:21

    Enhorabuena Petersen por el trabajo. Bajo mi punto de vista, siempre consideré que la hipoteca era un lujo que yo no me podía permitir. Incluso un director de una sucursal de caja de ahorros que ahora se encuentra en dificultades (como casi todas), me menospreció porque me ofreció una hipoteca y no se la acepté. Eran los tiempos del "mantra": El valor de los pisos siempre sube.

    Solamente añadir que ya se encuentra publicado en el BOE el Real Decreto:

    http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf

    Cordiales saludos.

  7. #1
    16/11/12 19:37

    ¿y necesario?

    una idea que me ronda la cabeza es la siguiente: Acuerdo obligado vs Ejecución Hipotecaria

    Y simplemente seria el cambio de "el como se ejecuta una hipoteca"
    Ejemplo: Después de 4 años una familia que compra una casa por 187.000€, le dan 150.000€ a 25 años y paga una cuota de 750€.
    Si ahora le ejecutan:
    Durante el tiempo en que todo ocurre, esta familia se da cuenta de que debe la "RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA" : 195200€, el banco se queda su casa por el 60% de la tasación: 112.650: se queda en la calle y debiendo 82600€ (una familia que nunca mas aportara nada a esta sociedad)

    Si no se tardase tanto y existiese la posibilidad de un acuerdo de obligado cumplimiento para el banco, seria:

    Debe después de 4 años:
    ha invertido en la casa entre gastos de la compra, "20% no financiable" intereses de estos cuatro años y amortización: 91.000€
    Debe: 124.200€
    El banco se queda la casa por :112.650€

    después del acuerdo, debería: 11.500€

    Y los podría pagar en 24 mensualidades de 480€ (pudiendo disfrutar de la vivienda).

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