¿Va a ser simple cambiar la Ley Hipotecaria y sus consecuencias en relación a los desahucios? V *070*

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Consideraciones adicionales a nivel de opinión.

 

 

Tras las cuatro publicaciones anteriores, y vistos algunos debates televisivos en relación a ello, y a diversas noticias aparecidas en prensa, procedo a indicar algunas cuestiones de matiz, o al menos de “mi matiz”.

En primer lugar debemos ser conscientes de que los testimonios que suelen tomarse en este tipo de debates o incluso programas de periodismo de investigación, tienden a ser los más sangrantes, los que para cualquiera... digamos... “claman al cielo”, si bien solo conocemos una parte de la verdad, porque en todo suelen existir tres verdades, “tu verdad”, “mi verdad” y “la verdad”.

Nos presentan a gentes que de los afectados que de por si son “la parte débil”, pues “la más débil, dentro de los débiles”. El periodismo últimamente tiene una parte de sensacionalismo o populismo, solo hay que ver qué tipos de programas nos presentan, y lo que es más grave, que tipo de programas estamos “comprando” los ciudadanos.  

El problema más sangrante a mi entender es “de base”, se trata de una asombrosa ausencia de información, y no, la gente no es tonta, estar desinformado, no significa para nada no ser capaz de entender planteamientos, aún cuando estos puedan ser algo complejos. Tenemos pruebas palpables, aquí en los foros de Rankia, dónde bastantes foreros han pedido ayuda en temas de preferentes o de deuda subordinada, y para estos casos hay dos “sistemas de ayuda”, una responder directamente, y otra que yo he utilizado en diversas ocasiones que se trata de indicarles lo que deben buscar, explicar el porqué, la sistemática, entiendo que es la mejor forma, ya que “el consultante” se va a devanar los sesos, esta es la idea, conseguir que alguien sea capaz de razonar, de entender, de comprender ... y éxitos tenemos a montones ¿entonces la gente era tonta y con darse de alta se ha vuelto lista de repente? Claro que no, simplemente se le han dado armas para obtener información, para algunos supondrá unas pocas horas, y para otros un montón de tarde-noches para llegar al mismo lugar que los primeros, pero “llegar” vaya si llegan, y no me vale, entre otras cosas por es incierto... “es que tengo 72 años y ....”, repito “no me vale”, porque en la mayoría de los casos, solo supone más tiempo de búsqueda, mas horas para “entender....”, en el noventa y pico de los casos, con información se soluciona, o como poco  de minimiza la posibilidad de problemas futuros.

¿A cuántos padres/suegros de jóvenes que deseaban financiar su casa, pero carecían del 20% mas otro 8-10% para gastos, y tuvieron que concurrir como avalistas, se les llamó aparte y se les explicó que es en realidad un aval, y lo que les puede representar? No olvidemos  que el niño o la niña la cagan, hay ciertas probabilidades de “volver a empezar”, pero para los padres/suegros, por una mera cuestión de edad, de Ley de vida, difícilmente podrán reiniciar su vida económica.

¿A cuántos solicitantes de hipoteca se les informó de que en los próximos 30 ó 35 años, los intereses podrían aumentar, y que de hecho existían precedentes incluso en el entorno de la moneda única, con euribor a más del 5%?

¿A cuántos se les informó de su derecho de obtener de la notaría un borrador exacto de lo que se firmaría a los pocos días, para que pudieran leer con calma en su casa? (al margen de que esto pudiera estar como advertencia en el texto de la oferta vinculante)

¿A cuántas personas se les ofrecieron hipotecas a 40 años, teniendo ellos ya 38 ó 40 años, con lo que supone que seguirán pagando tras su jubilación, y con unas pensiones precisamente tienen poca pinta de permitir estos pagos?

¿A cuántos ciudadanos naturales de otras tierras, con legislaciones distintas a la española, se les informó de nuestras particularidades legislativas?

¿Es posible que se permitiera formalizar compra/ventas cuyo valor declarado fuera inferior al valor prestado?  Porque solo puede suponer dos cosas, que se prestase más dinero que el coste real del bien inmobiliario financiado, o que se hiciera la vista gorda en  pagos realizados en dinero fiscalmente no declarado, con lo cual y dependiendo de los importes, tal vez se estuviera colaborando con un delito.

¿A cuántas personas se les informó  de.......? todo lo que les ocurra a mis lectores, porque estoy convencido de que me he dejado en el tintero un montón de situaciones que pudieron ocurrir, y no solo en casos esporádicos.

¿A cuántas personas y para que el sistema informático del banco de turno aceptara la concesión, se les conminó a avalarse entre ellos o ser cotitulares con otros ciudadanos con los que ni siquiera les unía una relación familiar de primer grado?

¿Cuál fue la presión comercial del director o gestor de turno, en cosas tipo “hay que firmar mañana” porque pasado resulta que...? y no, pasado no se iba a acabar el mundo, lo que ocurría es la oficina bancaria de turno le faltaba una hipoteca, dos, o las que sean, para cumplir el presupuesto.

¿Es y era “sostenible” pedir a los empleados bancarios  crecimientos de préstamos del orden del 10, 15 ó más por ciento anuales, con una economía que en el mejor de los casos crecía al 3 ó 4%?  Nadie se daba cuenta que esta “no sostenibilidad” les iba a explotar en las propias narices.

¿Se pueden prestar, o mejor dicho es “sensato” prestar miles de euros, o algunos millones incluso a promotoras con capitales  exiguos ... de 3, 6, ó 50.000 €, dónde el promotor solo pone “las ideas” y el dinero el banco? Y luego ya se está demostrando que en diversos casos, y  por “derivación” este dinero “perdido” lo acabamos poniendo los ciudadanos a través del FROB.

En este sentido, da lo mismo que fueran 3, 6, 50 ó 400.000 €, el hecho es que el capital aportado por la promotora, en muchos casos no guardaba ni la más mínima relación con los importes en préstamo.  

Las promotoras que tomaron precauciones tipo “una nueva sociedad para cada promoción”, sin que exista en España la dación en pago obligatoria para el acreedor (lo cual analicé en el post III y no es tan sencillo como podríamos pensar), de hecho estas empresas la consiguen, y lo hacen simplemente porque dichas sociedades carecen de otros bienes embargables, en consecuencia el banco acreedor tiene que conformarse con lo que hay, a no ser que pudiera demostrar algún delito como una quiebra fraudulenta que iba a suponer imputar a los administradores. Las personas físicas carecen de esta posibilidad, ni siquiera de negociar casi nada, con lo que volvemos “al asunto de la falta de información”.

Tal como indiqué en los cuatro post anteriores, creo que el acreedor tiene sus derechos de cobro, esto no conviene olvidarlo, Pero me temo que en esta crisis financiera se ha demostrado una cierta falta de “equilibrio” de las prestaciones ente el deudor y el acreedor, cosa que de alguna forma y respetando en síntesis los derechos y obligaciones de ambos, es procedente alguna modificación, mas relevante que los “parches” que estamos viendo.  Por tanto entiendo que la parte prestamista, alguna responsabilidad tuvo en todo este pastel, y resulta que ahora se va a ir de rositas, y con unos sacrificios económicos, que convendremos parecen bastante light, y que no veo en ningún lugar del  Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios , se haya previsto que la moratoria a favor de los hipotecados que tengan derecho a acogerse, deba liquidarse a un tipo de interés especial, es que ni este sacrificio se ha pedido al acreedor, y no creo que fuera mucho pedir, no digo que tenga que ser al interés ordinario pactado, pero como poco no permitir que se sigan produciendo intereses de demora a los tipos pactados en los contratos ¿es mucho pedir?

Este fin de semana comentábamos esto con unos amigos, y claro como sé algo de que va el asunto, bueno, a lo mejor no, pero he tenido la osadía de comentarlo en el blog, creyendo que algo sé sobre ello, ahora bien yo no puedo ser juez de mi mismo, seréis vosotros los lectores los que determinareis si mis planteamientos son o no correctos, es igual ... pues en mi actual situación económica es fácil pensar que antes de ser desahuciado, habría consultado a un abogado, probablemente agarrándome a clavos ardiendo tipo el que se comenta en este hilo rankiano http://www.rankia.com/foros/hipotecas/temas/1523792-opoposicion-oponte-ejecucion-hipotecaria , que no iba a conseguir “eliminar” la deuda, pero si demorar el asunto por cuestiones de cálculo del importe reclamado..... ideas de este tipo u otras que tal vez con la ayuda de profesionales podrían suponer oposición, sin embargo si a uno le han ejecutado la deuda, o incluso está ya en proceso de desahucio ¿de dónde saca dinero para consultar a un profesional? Porque salvo error estos también tienen que comer.... pues amigos, ni eso, el Real Decreto 27/2012 no ha previsto ni siquiera un servicio de asesoría público desde los ayuntamientos, diputaciones, delegaciones del gobierno... de lo que sea, porque de administraciones públicas tenemos mas que suficientes, y no creo que sea tan complicado... pero claro, como siempre también podría suponer que alentar ideas de este tipo supusieran mas gasto, mas gente, mas....  

Si muchas de estas premisas se hubieran atendido, es un hecho que el problema actual no se hubiera evitado, porque hay muchos casos de hipotecas muy bien concedidas, que incluso hoy se seguirían dando, y la imposibilidad de su pago responde a temas laborales, pérdidas de empleo ... es obvio que esto no se podría haber evitado, sin embargo lo que si se hubiera “modificado” sería la magnitud del problema.   

Finamente otra cosa que desarrollaré en un próximo post del blog, atención a las compras “súper rebajas” bancarias de vivienda, porque y tal vez esté en un error, me veo venir para dentro de uno o dos años otro “foro de afectados de las compras de ...” 

 

 

www.yoreklamo.com

  1. en respuesta a cabreado76
    -
    #28
    22/11/12 10:54

    Yo también considero lícito que los que han firmado un contrato libremente sean consecuentos con lo firmado y atiendan sus compromisos adquiridos por escrito, o de lo contrario no haberlo adquirido. Es duro, pero esa es la vida.

    ¿los contratos no se entendían? pero...¿los leian? ¿los pedian en la notaría 5 días antes?, ¿preguntaban dudas? ¿se informaban en internet?..., ¿hacían supuestos de quedarse sin trabajo? ¿buscaron que significa la palabra avalar?, tampoco es muy complicado, yo tengo un diccionario de la RAE la edición 26 creo que es y lo pone cojonudamente claro lo que es. No hace falta ser un sabio, ni tener estudios ni nada de eso.

    Mi cuñada firmó 2 hipotecas sin tener la más remota idea, ni por activa ni por pasiva de lo que estaba firmando, sin embargo sabe perfectamente la textura que tiene cada uno de los componentes de cada una de las prendas de ropa que venden en Zara y puede cantarte de memoria las colecciones de los últimos 10 años. ¿es tonta? pues supongo que no ya que tiene un expediente muy alto en una licenciatura superior que acabó sin perder ningún año.

    Efectivamente si es Ilegal el tema que le metan mano, por supuesto..., y si han cometido los banco ilegalidades que le pidan explicaciones y que los crujan si hace falta. Te doy la razón. Pero me molesta que tengamos que estar pidiendo a papa estado que nos tutorice, que nos tenían que haber avisado y que todo ese tipo de cosas, como si el ciudadano fuera tontito.

    Un saludo compañero.

  2. en respuesta a Jtorres
    -
    #27
    22/11/12 08:51

    Saludos Jtorres

    Dices que las plataformas, asociaciones etc ponen a parir a los bancos,,,, pero en realidad no hace falta que ningún grupo ni nadie los ponga a parir, solo es necesario leer los periódicos y las declaraciones de algunos de sus directivos y consejeros.....

    Y nadie ha cambiado nada de momento, los casos que se tratan en los medios o en “la noria” son casos extremos. Yo considero que es muy lícito que la persona que sufre un problema se defienda , y revise los contratos , las clausulas, la forma y el fondo del asunto, solo faltaría...

    Pero es que no son los medios, ni la gente estafada la que esta diciendo que esto se ha hecho mal, son jueces , son abogados es la Unión Europea, que en algo mas que en opiniones se basarán digo yo.

    Tampoco creo que se pueda justificar todo el asunto con lo de que muchos han ganado dinero y no se quejaban , porque que les haya ido bien a unos y mal a otros tampoco creo que sea problema de la gente, el problema es el mismo pero algunos por lo que se ve han sabido aprovecharlo y otros no.

    En cualquier caso tu opinión del asunto me parece muy valida, es necesario leer todo el contrato y firmarlo sin coacción y en plenas facultades. Pero dado el desajuste entre las posiciones y la diferencia entre los medios de que se disponen, preferiría que no fuera tan sencillo “colarle” a la gente cualquier cosa....

  3. en respuesta a Jtorres
    -
    #26
    21/11/12 22:45

    Entiendo tu planteamiento y casi, repito casi, lo comparto, no obstante algunas apreciaciones .... lo del swap, no sé si has leído un contrato y su correspondiente CMOF, que tiene 15 ó 16 páginas, y te aseguro que no es tan fácil de comprender, entonces uno pregunta cosas a su gestor, este le responde lo que indica el "panfleto" que le da el banco como argumentario de ventas, peeeeeero resulta que se está demostrando que no era exacto, solo parecido .....

    ¿Que el mecanismo es favorable al banco se sabe antes de firmar el contrato? pues yo no lo tengo tan claro, ni con la lectura de los documentos, muy explicito pues no, de hecho las resoluciones de la CNMV en muchos casos determinan que la información contractual es deficiente.

    Y lo de los analfabetos y gente que a primera vista parecen extremadamente desinformados, lo he comentado en los post, el periodismo tiende al sensacionalismo en muchas ocasiones, de contratos de preferentes firmados con la huella dactilar, hay alguno, pero creo que es testimonial, no es la tónica ....

    O plantarle a un pequeño empresario con explicaciones sesgadas de un contrato extremadamente complejo, el swap con la renovación de la póliza de crédito, y la pyme cree correctas las explicaciones, porque el banco que se las da es uno que tiene oficina en la ciudad de antes de que él naciera, y por tanto es imposible que una empresa con este prestigio le pueda presuntamente "tangar" ...

    ¿Acudir al juzgado? Claro, esto es lo haría yo, tu y muchos ..... peeeero si uno está casi desahuciado pues como que esto de la provisión de fondos tenderá a ser un problema serio.

  4. en respuesta a W. Petersen
    -
    #25
    21/11/12 22:08

    Me parece perfecto lo que comentas.

    Si es ilegal, no entro en el tema, se acude al juzgado y punto. En eso, en el caso de un taller, en el caso de cualquier cosa. Nos hemos dado todos unos instrumentos que son los juzgados para ese tipo de cosas y si es ilegal, el banco que page todo lo que tenga que pagar. Me parece perfecto.

    El problema que yo tengo es que creo firmemente en conceptos que para mi son sagrados: uno de ellos, es muy fácil. Si firmo un contrato, libremente, sin coacción y no estoy incapacitado para hacerlo tengo que cumplirlo. Cueste lo que cueste. No acepto a mitad del contrato empezar a replantear cuestiones.

    El tema del swaps, el mecanismo es favorable al banco ¿y? eso lo se yo antes de leer el contrato. Lo mismo que las tarjetas del 20% de consumo son también favorables al banco, y vender derechos del popular antes del viernes también. Si lo leo, lo analizo, lo estudio y lo firmo es problema MIO, yo soy el responsable y hay que apechugar, de lo contrario no firmo y busco otra cosa, o no pido el crédito y me voy a vivir a un pueblo del cinturón a un 5º piso sin ascensor que son muy baratos.

    Otra cosa que detesto es que un tercero (que no sea un juzgado que eso es lo correcto) entre a defender al usuario o al banco cuando, REPITO, yo y el banco hemos firmado LI-BRE-MEN-TE un contrato privado. Quíen demonios es adicae, plataformas, asociaciones etc, para, a toro pasado querer cambiar los contratos que nuevamente repito LI-BRE-MEN-TE se firmaron, y que por cierto, eran los mismos contratos que cuando la gente ganaba dinero a mantas vendiendo y comprando. No recuerdo cuando un particular sacaba un 30% que el banco acudiera a la UE para que declarara ilegal esa operación, o ese contrato.

    Por cierto, tampoco recuerdo a ninguna asociación de banca manifestándose frente a las puertas de mi vecino que se metió 8 kilos en 3 años vendiendo y comprando, y ningún bancario se persono en su puerta a decirle que era un especulador asqueroso.

    Ya sé que lo que digo es muy poco simpático, ya se que los sábados por la noche aparece en la Noria, por lo general, una señora de 80 años analfabeta y durmiendo en una tienda de campaña (cosa que me duele ya que no soy un insensible), ya se que lo chulo es poner a parir a los bancos y todo eso, pero yo veo al final que alguien, libremente aceptó una serie de condiciones que presuntamente había estudiado (y si no lo hico es problema suyo) y que ahora pretende hacerme tragar que todo eso es inmoral, ilegal y despótico. Claro que si yo a ese tipo que pago 200.000 y ahora su casa vale 100.000 le digo mañana que le compro la vivienda en 300.000 , entonces TATACHAN!, cobra, liquida la hipoteca, se mete 100.000 trompos en el bolsillo, le da un beso en la boca al director del banco y dice que el sistema funciona.

    Para mi esto es lo que hay, y es mi forma de verlo.

    Como siempre un placer discutir contigo amigo Petersen.

    pd: un poquito de orden para el tema de repartir todos los palos que me van a dar :-)

  5. en respuesta a Jtorres
    -
    #24
    21/11/12 18:31

    Amigo “J”... estamos de acuerdo casi siempre, sin embargo en esta ocasión discrepo, no en el fondo, pero si en los detalles.... te respondo a las tres intervenciones...

    Vale, de acuerdo que si se firma se apechuga, y si uno no se informa, no atiende, no se preocupa.... pues eso.... ahora bien como en estas cosa hay una parte mas fuerte y otra mas débil, existen las leyes de protección a los usuarios, a los consumidores, que obviamente son para evitar abusos, hasta ahí todos de acuerdo .... el problema está en otra cosa, yo creo que sería necesario hacernos una pregunta o mejor una reflexión

    “..... DEFINAME ABUSO ....”

    Este es el quid de la cuestión, todo lo que tienen pinta o posibilidad de ser considerados “abuso”, están correctamente regulados ¿???? Yo creo que no y como muestra la contradicción que he insertado en esta respuesta https://www.rankia.com/blog/economia-domestica/1563725-va-ser-simple-cambiar-ley-hipotecaria-sus-consecuencias-relacion-desahucios-vi#comentario_1566370 (la 2)

    Evidentemente estamos totalmente de acuerdo y así lo he indicado en varios post de esta serie, en que el acreedor tiene sus derechos, él presto un dinero a cambio de cobrarlo “a plazos”, y no pacto comprar ninguna casa, ni que la pongan por sombrero en lugar de recibir el dinero, ahora bien todo trato debe tener su equilibrio, una correcta contraprestación entre las partes, y entiendo que no es equilibrado, o no con la suficiencia debida ....

    Te pongo un ejemplo de swaps, en teoría si los tipos suben el banco de paga si bajan tu pagas, parece equilibrado ¿verdad? Pues resulta que no porque el banco se pone una barrera por arriba, de manera que si suben más de un 0,25 ó 0,50 ya no pagan, no se puede sobrepasar el límite ..... ¿y el cliente? No, para este no, se lo come todo sin limitación, y por si fuera poco el banco tiene armas para establecer tendencias, el cliente no, por tanto su riesgo es mucho menor, y si erran pues nada .... se pone la limitación y a tomar viento .... ¿Por qué el cliente no puede contratar las herramientas de estas tendencias? Intenta llamar a Bloomberg o a Thomson Reuters a ver si te permiten contratar su acceso web si no eres una empresa financiera, ya te digo yo la respuesta, macho ni pagando.

    Por tanto el cliente tiene que apechugar, claro que si .... pero no con cualesquiera condiciones, porque algunas pueden hasta no ser legales, como al parecer un informe de la UE ya indica que presuntamente es contrario a la normativa de protección al consumidor.

  6. en respuesta a cabreado76
    -
    #23
    21/11/12 01:07

    Yo le he planteado cara al sistema por la vía más rápida: No me interesan las condiciones de la hipoteca, no me interesan las condiciones de sus cláusulas, no me interesa sus largas escrituras, por lo tanto NO COMPRO y fin del problema.

    Por cierto, las cláusulas abusivas son las mismas que en el año 2003 cuando la gente compraba y vendía en dos años y ganaba un 20-30%, ganancia por cierto GRACIAS AL BANCO que le prestaba el dinero. Ningún banco decía que era abusivo pagarles un 4% de interés mientras que el cliente lograba un 30% en la operación.

    A mi hay muchas cosas que no me cuadran.

    Saludos.

  7. en respuesta a W. Petersen
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    #22
    21/11/12 00:55

    Ya, pero si tienen una cuestión cultural y luego no pueden pagar que apenquen.

    Yo tambien tengo algunas cuestiones culturales y me las pago yo si puedo y si me fastidio y no llevo a cabo mis cuestiones culturales.

    Saludos!

  8. #21
    21/11/12 00:50

    "ha demostrado una cierta falta de “equilibrio” de las prestaciones ente el deudor y el acreedor"

    Vale, hay desequilibro, pero..., ¿obligado?. NO.

    El usuario pudo preguntar, pudo informarse, pudo ir a la notaría a dar el coñazo 20 veces, pudo leer, pudo llamar a su vecino del 4 que tiene un cuñado que trabaja en banca y echarle un café y hacerle el tercer grado. Pudo incluso meterse en internet y en vez de ver el Real Madrid o irse el domingo a limpiar el coche sacar la información. Pudo incluso gastarse el 0,000001% de lo que costaba la casa en pagarle a una pequeña asesoría de barrio que le informara de lagunos aspecto que no entendía en lo que sería la operación más importante de su vida. Pudo aplazar la firma hasta tener las cosas claras, las dudas resueltas y el notario aburrido de hacerle consultas.

    Por lo tanto que hay descompensación en las fuerzas entidad-cliente si, que no se ha hecho nada por parte del usuario por solucionarlo, creo que también. Más cuando todos sabíamos que la parte más débil del binomio éramos nosotros. Si encima de estar en desventaja vamos al combate en chanclas y bañador luego igual hasta no tenemos derecho a quejarnos.

    Saludos.

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