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El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

La Responsabilidad Hipotecaria

Lo primero, el propósito de enmienda. Me comprometo a intentar hacer minimamente inteligible este post para aquel que no conozca este mundillo. Esa es mi intención, a ver si lo consigo. Creo que merece la pena, pues la Responsabilidad Hipotecaria es una de las grandes desconocidas en relación con los préstamos hipotecarios, y, curiosamente, es un elemento clave de los mismos.
Lo segundo, la definición. Y como creo recordar que no la hay legal, al menos como tal. Y para ello voy a recurrir a la definición de Vicente Martorell: la cantidad máxima a que estaría afecto el bien hipotecado propiedad de un tercero si el deudor no cumpliese su obligación, pero que nada tiene que ver con la responsabilidad del deudor ni con la responsabilidad del fiador, que es la misma que la del deudor salvo que se hubiese obligado a menos.
¿Ein? Bien, os remito a vuestra hipoteca. Leedla. Digamos que la escritura se divide en dos. Una primera parte obligacional, que regula el préstamo, y una segunda donde se constituye la garantía sobre el bien. Ahí. Donde se dice que "en garantía de este préstamo se constituye hipoteca por un importe de A de principal, de B de intereses ordinarios, de C de intereses de demora y de D para costas y gastos. La suma de estos conceptos es la denominada responsabilidad hipotecaria. La responsabilidad hipotecaria nos indica, en cada caso, cual es el máximo de lo que responde un tercero de buena fe en caso de que el sea propietario y se ejecute el bien.
Que quede claro, en base al 1911 del CC y salvo que se haya pactado en contra (lo que se conoce como Hipoteca de responsabilidad limitada), respondemos con todos nuestros bienes presentes y futuros. Por tanto, si el día de mañana no pagamos y ejecutan nuestra hipoteca, y sacan el bien a subasta, ahí no juega la responsabilidad hipotecaria. Ahí nuestro bien responde por todo, por mucho que se haya disparado la deuda.
¿Cuando no es así? Pues cuando aparece ese tercero. Supongamos que le he comprado de buena fe ese inmueble al de duro, aun sabiendo que estaba hipotecado. Como tercero se que de lo máximo que responde es de ese limite por los distintos conceptos Si el precio es bueno, si la hipoteca es antigua, me puede interesar. O pensemos que tengo un deudor y estoy barajando si me merece la pena embargar o no embargar un bien suyo hipotecado. La cifra de responsabilidad hipotecaria, que sera un carga preferente a la mía en la ejecución me da una pista de si me interesa o no.
En definitiva, es un instrumento de protección e información a terceros, o al menos así lo veo yo. Y desde luego de protección al acreedor. Si no existiese, el acreedor no podría exigir esos intereses ordinarios (salvo un máx. de dos años fijados por ley), esos intereses de demora, o esas costas, tan solo el capital. Y como nuestros vecino Tristán puede asegurarnos, estas suben un pico.
Bien, si os va la caña (como a Putabolsa, que hace tiempo que no le leo) os remito a los arts.104 y ss. de la Ley Hipotecaria. Venga, no seais vagos.
Si los habéis leído,vereis que hay bastante libertad para fijar la responsabilidad hipotecaria. Esta claro que el principal se corresponderá con la suma prestada. En cuanto a los intereses ordinarios la Ley fija un máximo de 5 años. Lo cierto es que en la práctica la suma de los distintos conceptos se suele mover entre el 150 y el 200%. Es decir, que si tengo un préstamo de 100.000, la RH se nos suele ir de 150 a 200 mil euros. Más allá de la mayor o menor garantía que supone frente a terceros esta variabilidad, tiene otras implicaciones.
La principal, o más inmediata, es que tienen un efecto directo en los costes. El Impuesto de AJD (suele ser de un 1%) que grava las hipotecas, así como los costes de Notarios y registradores, también la tienen en cuenta. Ergo, una menor RH implica unos menores costes. La mala noticia es que los bancos no suelen negociar ese concepto. Jamás.
Bueno, siempre hay una excepción. He visto como entidades financieras, con el fin de ganar una baza comercial con promotores, se iban a RH del 125% (supongo que luego las incrementarían en las subrogaciones o no, no lo se). En todo caso, si llegado este punto no os habéis perdido, esta claro que supone una minoración evidente de las garantías.
Por cierto, conviene tener en cuenta que si hipotecamos varios inmuebles, debemos distribuir la RH entre ellos. Conviene intentar negociar este extremo con el Banco, ya que si tenemos previsto vender en un futuro una de ellas, esto puede ser bien un arma comercial (favorece la subrogación) o un impedimento (marca un mínimo para la venta).
Tristán me comentaba algo que tiene una relación colateral con el tema, y aprovecho para responderle.
Me interesan todos los post propuestos, pero muy especialmente el de la responsabilidad hipotecaria, respecto a la cual estaría bien que aclararas de qué manera pueden los bancos recuperar el total de la deuda si el precio de remate se queda corto en la subasta. ¿A través del 131 de la Ley Hipotecaria? A mí me suena que hace diez o quince años, de la deuda hipotecaria sólo respondía la propiedad hipotecada. No estoy seguro. Seguro que podrás aclarar algo al respecto.
Depende. En principio tenemos el 1911 del Cc,tal y como he dicho. El deudor responde con todos sus bienes presentes y futuros. Por tanto el Banco podrá ir, en tal caso, usando la escritura como titulo ejecutivo contar otros bienes del deudor, a través del procedimiento ejecutivo. Así de fácil, Y de difícil . es más, estimo que si esta claro que no se va sacar el dinero en dicha ejecución hipotecaria, igual lo mejor sería ir por este procedimiento solicitando simultáneamente que se embarguen otros bienes, sin esperar, aunque, y sin ser procesalista, estimo que los jueces no estarán muy por la labor. Quizás Antonio pueden aclarárnoslo.
La limitación de la responsabilidad al valor del bien, y por la suma de la RH solo afecta, tal y como he intentado explicar al 3ª de buena fe.
¿Se ha dormido alguien? Lo siento. Me caliento y...
  1. #1

    Tristán el subastero

    Interesantísimo el post, y muy revelador. Pero sigo, erre que erre, con algunas dudas respecto a de qué manera puede el banco reclamar el total de la deuda.
    Vale, tengo claro que si el banco lo hace directamente con un procedimiento ejecutivo, podrá pedir el embargo de todos los bienes, pero ¿Qué ocurre si tras una subasta por el 131 de la Ley Hipotecaria se encuentra con que sólo ha recuperado el 80% de la deuda? ¿En ese caso puede iniciar un procedimiento ejecutivo para recuperar lo que le queda de deuda?
    En algún momento de los años noventa alguien me explicó que eso no sería posible, que el banco se tiene que decidir al principio por un camino u otro, pero el caso es que ahora tengo algunas dudas acerca de ese recuerdo tan vago.
    Saludos y felicidades por el post,
    Tristan

  2. #2

    Anonimo

    Tristan te diria que a pesar de tu ultimo comentrio "las clavao"...
    Ha explicado bien el tema...
    Hay que tener en cuenta de la solidaridad en cuanto a los deudores si son ams de uno y a los fiadores....

    En cuanto a la ejecución de las hiptoecas, hay varios procedimeintos , el judicial ordianrios, como hacias mención en tu articulo, el especial sumario y el extrajudicial...
    Normalmente se usa el especial sumario de ejecución contra deudas garantizadas con hipoteca sobre bienes inmuebles.... vease el Codigo Civil, rara vez el extrajudicial y casi nunca el ejecutivo ordinario,... lo se de "buena tinta", hago las inscirpciones de adjudicaciónes en un Registro de la Propiedad...

    La cantidad no recuperada del crédito, garantizado con la hipoteca, en la que debe incluirse como decias los intereses, de ambas clases, ordianrios y de demora, mas las costas, normalmente se reclaman, una vez terminado los dos procedcimientos especiales, pues una vez subastado los bienes hiptoecados y realizada la liqudiación de costas, y de la deuda... se sabe cuanto aun le "debemos" al banco, y este nos puede reclamar....

    Ah, puede ocurrir al reves, que exista sobrante en el remate, a lo cual priemramente tienen derecho los acreedores posteriores, si se han "presentado en el procedimiento", y si no los hubiera, el deudor, puede pedir que le den ese sobrante...

    Espero haber aclarado algo....

  3. #3

    Anonimo

    Perdon Echavarri,
    al cesar lo que es del cesar y a dios lo que es de dios
    el que lo clavó fue Echavarri y no Tristan... que solo hizo un comentario al articulo de Echavarri

  4. #4

    Tristán el subastero

    Yo he participado en muchísimas subastas en las que el banco no ha recuperado el total de la deuda. Sin embargo, a pesar de haber visto subastas originadas por multitud de motivos diferentes, jamás he visto ningún expediente de subasta cuyo origen proceda de una deuda garantizada por hipoteca y no recuperada completamente. Y, empecinado como estoy por este tema, esta mañana he preguntado a varios subasteros y ninguno ha visto ningún expediente parecido.
    Digo ver expedientes en vez de participar en subastas porque lo normal es participar en una subasta por cada dos o tres expedientes que se ven. ¿Quiere esto decir que los remanentes de deuda conducen a nuevos procedimientos judiciales que no suelen acabar en subasta o, por el contrario, que el remanente de deuda sin cobrar, sin cobrar se queda?

  5. #5

    Echevarri

    Empleado, 100% de acuerdo contigo, y gracias.e la ha explicado empleado y

    Tristán, la teoría es como te la ha explicado empleado y como he intentado hacerlo yo. ¿Es incompatible eso con vuestra expeiencia como subasteros? Yo creo que no. Y me explico. En los casos que yo he visto, el unico activo inmobiliario era la vivienda ejecutada. A posteriri, lo que se podía embarar eran unos haberses (nominas, pensiones, etc...) o algun pequeño depósito o acciones. Evidentemente, en esos caso, entiendo que los subasterops ni lo oliais. Lo que no iba a hacer el Banco era embargar po ejemplo un coche. Eso es más bien rarisimo.

    Por otro lado, dicha practica se mitigaba por dos realidades. Una es que si el pico qu quedaba era escaso, y no afectaba al capital (es decir eran intereses atrasados) pues como que no se tenía ganas de incrementar los gastos jurídico para intentar un cobro dudosos.

    Pero es que además, uno de los males de nuestro sistema procesal, en mi modesta opinión, es que es muy costoso el seguimiento adecuado de la evolución patrimonial de un deudor. Por cierto, que sobre ello tengo una propuesta que considero interesane, y por supuesto inviable.

  6. #6

    Anonimo

    Ya empiezan a hacer demagogia con el asunto:
    http://www.elpais.com/articulo/economia/banca/obliga/embargados/pagar/devaluacion/vivienda/elpepieco/20090310elpepieco_6/Tes

    ¡¡¡¡¡SOBRAN MAYORES COMENTARIOS!!!!!!

    Toda escritura de constitución de Hipoteca PERMITE DOS PROCEDIMIENTOS ESPECIALES DE EJECUCIÓN, el primero y más conocido de "ejecución hipotecaria" con su regulación propia y otro (siempre que lo debido sea superior a 300€, 520 LEC) de "ejecución" (como escritura pública).
    Por cierto ¿Qué te parecieron las sentencias? ¿Funciona el plan o no?
    Un saludo

  7. #7

    Echevarri

    Oantonio, apesta la demagogia en ese artículo. a lo había leído a la mañana. Y detras se mueve un grupo de asociaciones y abogados que se manifiestan a traves de unas webs de las que ya me he hecho eco alguna vez (por ejemplo, cuando se trataba de violentar la legislación concrusal). Estan intentando agrupar a los inmigrantes bajo esas banderas y creo que esa demagogia puede resultar a medio plazo muy peligrosa.

    En segundo lugar agradecerte publicamente el envio de las sentencias. No he podido leerlas aún. Ando muy liado, pero en cuanto pueda lo hago. Y las comento en publico.

    Un abrazo...

  8. #8

    Putabolsa

    Me llamo poderosamente la atención esto "...en base al 1911 del CC y salvo que se haya pactado en contra (lo que se conoce como Hipoteca de responsabilidad limitada),...".Se puede pedir un tipo de hipoteca en donde no se responde por todos tus bienes frente a ella en caso de impago?
    Si es asi,creo que seria interesante un post solo dedicado a este tema.
    Saludos.

  9. #9

    Echevarri

    Putablsa, se pude pactar. Pero el post es breve. No conoco entidades financieras que las otorguen por motivos obvios.

    Una variante que puedes encontrar, es la figura del hipotecante no deudor. Es aquel que pone como garantía en el préstamo de un tercero, ya no su aval persona, si no lahipotca de un bien. Y hasta ahi responde. Esto si que es frecuente y ya he hablado de ello.

    Me alegra haberte despertado ;-)

  10. #10

    Anonimo

    Lo normal es que la Entidad financiera escoga la opcion mas facil, que es la de ejecutar la hipoteca. Si la subasta de la misma no cubre la deuda se conforma que cubra el principal. EL resto asume que es una quita y va a la cuenta de resultado de la oficina la parte no cobrada. Si la deuda es importante siempre queda la opcion de informar en archivo de morosidad para que cuando tenga que pedir una financiación tenga que atender este pago.

    Actualmente el embargo de otros bienes como vehiculos no se procede ya que con el renting que concluyen o que se cancelan ,ya tienen suficiente flota de vehiculos como para ir a por otros nuevos vehiculos procedentes de embargos que a saber como se encuentran.

    Todo es cuestion de resulatados prevesibles y costes. Hay que pensar que los procedimientos judiciales son costosos y lentos por lo que hay que analizar que resultados se van a obtener en funcion de los recursos utilizados.Si se van a disparar los costes para obtener una minucia no interesa continuar. Es una cuestión de sentido común.

  11. #11

    Anonimo

    Hola Echevarri:

    Primero reconocer la labor desinteresada tanto tuya como de Tristán que hacéis.
    Tristan me ha remitido a este post, pero como soy muy torpe vuelvo a hacer la pregunta siguiente:
    En un proceso ejecutorio yo estoy detrás del preferente que es un banco y no tengo forma de saber cuanto le tengo que pagar al banco en el caso de que sea yo el adjudicatario ya que solo dispongo de la nota simple de hace quince días que dice:
    La hipoteca se constituyó en el año 2000 con el Banco X para responder de:
    -80.000 € de principal
    -7.000 € de intereses ordinarios
    -15.000 € de intereses de demora
    -10.000 € de costas y gastos
    La certificación de cargas se hizo en Marzo de 2008.
    Me imagino que el principal ya no será 80000 € ni los intereses ordinarios 7000 € pues el deudor ha estado pagando hasta hace un año es decir 8 años.
    ¿A cuanto ascendería lo que yo tengo que pagar, al día de hoy, al banco? Me gustaría saberlo por conceptos: Principal, Intereses ordinarios, Intereses de demora, Costas y gastos.
    Tristán me dice que habrá una tasación de costas por parte del juzgado máxima de 32000 €. además de pagar el principal.
    Perdonad pero me hago un lío bastante lioso y claro como el banco no me contesta pues lo mismo está esperando que la bola se haga lo suficientemente grande para quedarse el solito con la vivienda.
    Tambíen la pregunta podría ser ¿Cuanto es lo máximo que tendría que pagar el adjudicatario al banco por todos los conceptos?

    Y Perdonad mi ignorancia.

  12. #13

    Echevarri

    Juanjillo, perfectamente explicado.

    MF, resumiendo muy resumido. Tu sabes que te puedes pillar los ddos hasta el importe de la RH, los 112 mil euros. Ese es tu limite de seguridad. ¿Que el capital puede haber bajado? O no. O ogual le han dado carencia durante 5 años.o vete a saber. Ti tienes que ponerte en lo pero. Y lo pero es la RH.

    V. Martorell. Tienes razón. Me ha interesado y lo tendré en cuenta.

  13. #14

    Anonimo

    Tengo una duda que no veo que aclareis totalmente.

    EJEMPLO CON NUMEROS A TAL EFECTO:

    PRESTAMO:1.000.000
    RESPONSABILIDAD:1.600.000
    DEUDA REAL CON EL UNICO ACREEDOR EXISTENTE:3.000.000

    SE ADJUDICA EL BIEN EN SUBASTA EN los 3.000.000


    La ley hipotecaria entiendo que a priori se ciñe a que como maximo la deuda es lo reflejado en la responsabilidad hipotecaria.(1.600.000)

    Sin embargo la ley de enjuiciamiento civil, habla que el resto hasa cubrir la deuda deberia salir del exceso de dicha subasta(ley 692), es decir en total: 3.000.000

    es correcto? directamente entonces en la practica pasaria la totalidad de los 3.000.000 al acreedor?o bien, primero se adjudicaria la responsabilidad, y habria que hacer otro procedimiento para reclamar el resto de la deuda por lo civil?

    es decir, de ser el primer caso,lo que siempre dicen los notarios a los clientes de que como maximo por mucho que se deba solo podran quedarse el banco con lo reflejado en la responsabilidad seria totalmente incorrecto, ya que finalmente si deben más como en este caso, el dinero que sobra pasaria directamemnte al acreedor si se hace directamente.

  14. #15

    Echevarri

    Anónimo, pues creo haberlo respondido perfectamente. He dicho que se responde con todos los bienes, y que la Resp. hipotecaria solo funciona con respecto a terceros. Por tanto, esos 3 kilos son del acreedor.
    Por cierto, jamás he oído decir a un Notario lo que comentas.

  15. #17

    Youbank

    Con respecto al pago de los AJD sobre la garantía hipotecaria en los préstamos que ahora están en cuestión.
    Ya que es el banco quien fija cuál es el importe de la garantía hipotecaria, incluyendo los intereses de demora y si estos se han declarado nulos, tendría sentido reclamar a Hacienda la devolución de dichos importes?

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  • Echevarri

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