Las innovaciones financieras en tiempo de crisis (II): subvenciones del promotor

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En la entrada anterior examinaba un propuesta norteamericana que, desde la vertiente jurídica, y con el apoyo de los Bancos, buscaba depurar los Balances, facilitar el pago de las cuotas y mantener con un hálito de vida la esperanza de recuperar los activos dañados. Como señalaba, no existe nada similar en nuestro ordenamiento, aunque jugando con los sistemas de liquidación se podían obtener algunos, que no todos, efectos similares.

Hoy toca hablar de medidas financiadas por los promotores inmobiliarios, orientadas a dinamizar sus ventas. Me voy a referir a algo que comienza a ser frecuente. Consiste en la subvención (aunque el termino no es exacto) por parte del promotor de parte de la cuota del hipotecario. Así, si la cuota del hipotecario, tal y como señalan en Blog Inmobiliario (210 mil euros, al5,3 a 35 años), son 1095, el promotor pone 500, quedando la cuota en 595. Una cantidad sustancialmente diferente, durante un plazo por ejemplo de 3 años. Es decir, el promotor pagaria 500 euros mensuales durante 36 meses. Es decir, 18000 euros de coste para el promotor. ¿Qué ventajas tiene ésto frente a una rebaja del precio del inmueble por el mismo importe? Puro marketing, pero que según he comprobado funciona comercialmente:







1. Si en vez de pedir un préstamo de 210.000 se aplica una rebaja de 18.000 con lo que sólo serían necesarios 192.000, la cuota se colocaría en 969, frente a los 595. Evidentemente esto tiene muchos matices. Para empezar los 595 se limitan a un periodo de tres años con un tipo dado. En la misma hipótesis de tipos, el ahorro en el otro caso sería mucho menor pero mucho más prolongado, y en términos estrictamente financieros mejor. Habrá quien prefiera una opción y habrá quien prefiera la otra. Los optimistas, los que piensen que dentro de tres años todo estará mejor, optaran por el abono del promotor. Eso si, deberán tener muy claro que lo más probable es que la cuota que deban pagar se duplique al cabo de esos tres años de jauja.






2. Para el promotor, entiendo que fiscalmente el efecto es neutro. Supongo, aunque no estoy seguro, que esos abonos se contabilizarán bien como un menor importe del precio de venta o como un gasto comercial. En todo caso minora los ingresos. Alguno podrá objetar que esos pagos se difieren en el tiempo, y que eso puede suponer alguna alteración en las bases imponibles y que que pasa si nos interesa imputarnos esos costes o ese menor valor ahora. Tiempo al tiempo, que hay soluciones.






3. Comercialmente estos abonos, aunque suponen claramente una rebaja del valor de venta en puridad económica, formalmente están mucho más disimulados. Aunque parezca mentira, el impacto en prensa no parece ser el mismo, y se evitaría que rebajas masivas de precios afectasen a los valores de tasación de los inmuebles.






4. Uno de los principales problemas que le veo es el del montaje de la operación y las contingencias financieras. ¿Qué ocurre si el promotor entra en suspensión de pagos?,¿qué pasa con ese dinero? Tengo claro que de entrar en una operación de esas características lo mínimo a solicitar a un promotor es un aval. Otro tanto con aquellas ofertas de ingenierías financieras en las que el promotor se compromete a buscar un alquiler para rentabilizar el inmueble, o con las que se compromete a recomprarlo en un futuro a un precio dado, "garantizando la inversión. El aval bancario es una de las soluciones. Aunque quedan otras. Y es que determinadas Entidades Financieras han olisqueado el negocio, y, sin prestar un aval (ahorro para el promotor) nos garantizan que ese abono se efectuará. ¿Cómo?






Supongamos la misma operación tipo de la que hablábamos. Simultaneamente a la concesión de la hipoteca por 210.000 euros, la Entidad Financiera X, reconoce haber recibido del promotor una cantidad de 18.000 euros (así el promotor consigue imputarse esa bonificación de golpe), cuya finalidad es la antes mencionada, y se compromete a aplicarla en las cuotas del préstamo de la manera indicada. Para ella es un negocio fantástico. El préstamo se formaliza por un importe superior, con mayores comisiones y mayores intereses. Además cuenta con un saldo retenido, el brillante tipo de interés del 0% durante 3 años, lo que incrementa su margen financiero. Miel sobre hojuelas, siempre y cuando tenga claro que el cliente sea capaz de asumir en un futuro el doble de la cuota actual.






5. Como vemos, existen entidades financieras que, obviando el tema de los avales, consiguen hacer de mediadores en esta operación con pingues beneficios. La contingencia financiera parece solucionada. No tanto asi la fiscal. Y es que, aunque supongo que las entidades financieras que comercializan estos productos tienen dictámenes de sus despachos de abogados al respecto, puede haber dudas sobre las implicaciones fiscales de esta operativa (y eso que con ella, al menos Hacienda recauda más IVA que con una rebaja de precio directa). Me preocuparía que lo llegase a considerar una donación, con los costes fiscales que supone para unos y para otros. También me gustaría saber cómo se articula la desgravación fiscal por financiación de la vivienda habitual, tanto si se considera una donación como un menor valor de venta de la vivienda, así como si han contado con ello a la hora de transmitir la información fiscal anualmente. Me parece un tema que conviene tenerlo muy trabajado (otro tanto ocurre con el juego fiscal del IVA en los alquileres con opción de compra, otra de las medidas de los promotores).






Acabo esta miniserie como la he empezado. Prudencia.
  1. #14
    Anonimo
    16/09/08 23:10

    Yo, si estuviera en mis manos, tributaría por IRPF, como sucede con las subvenciones de la administración.

    En principio la LSyD define el hecho imponible como la adquisición de bienes y derechos por donación u otros negocios jurídicos a titulo gratuito en un acto intervivos.

    Lo fundamental es la liberalidad de la operación. Si el promotor me regala el piso queda sujeto a ISyD eso está clarísimo. Pero en éste caso estamos en una operación de naturaleza onerosa dentro de la cual el vendedor se hace cargo de parte de mi deuda. Yo creo que es una condición más de una operación onerosa.

    Pero bueno no todo es blanco y negro sino café con leche.

    TAXMAN.

  2. #13
    Anonimo
    16/09/08 12:56

    Hombre yo esos 300 euros si uno va realitavemtne sobrado pues no, pero con lo que hay que contar para el 80% de la población es que esos 300 euros de ahorro es el 50% casi del SMI o del salario de muchos de ellos, o de la posible prestación por desempleo a cobrar en un futuro.
    Mi cuenta para la hipoteca siempre ha sido claro y aún pago menos de hipoteca que de alquiler, y es, si consigo una hipoteca o compra cuya cuota en condiciones relativamente estables sea igual o aproximada al importe de un alquiler o ligeramente superior, pues compro, si es muy superior como ha sucedido pues mejor de alquiler que por caro que sea siempre será más barato.
    No entiendo hipotecas de 990 euros en gente que gana 1.500 y las hay a patadas, si quedan un mes al paro ya no pueden pagarla ahí surge la burbuja.

  3. #12
    Anonimo
    16/09/08 11:17

    La gente se está lanzando a las hipotecas multidivisas y los bancos no saben ya como darles largas. Las personas se meten en unos berenjenales, con tal de ahorrarse un dinero. Lo malo viene cuando se les complica la situación. No tienen idea del funcionamiento de estas hipotecas y se ven con el agua al cuello.

  4. #11
    16/09/08 01:36

    Fer, conozco ligeramente el producto de Bankinter. Es algo distinto, en el fondo , si no recuerdo mal se establece un techo a traves de alguna estructura de opciones y futuros para el tipo. Esto es más heavy, va directo a la vea, pues supone una cuota realmente ficticia.
    Respecto a lo del coche, coincido en gran parte contigo. Pero ojo, que siempre habrá a alguien a quien le cuadre, siempre y cuando el poder de negociación de esa promotora con el concesionario sea fuerte.
    Por ci si los inmuebles son identicos, por esa diferencia de 300 eur. no lo tendría tan claro.
    Taxman, cuanto tiempo. Si, yo loo veo como tu,pero me reconocme ese ISD

  5. #10
    Anonimo
    15/09/08 23:59

    Respecto al comprador hay que decir que la operación es similar a una subvención por parte de la administración.

    - Por la subvención recibida ganancia patrimonial. Imputable integra en la base.

    Entiendo que sería discutible la sujeción al ISD y no al IRPF.

    - La base de deducción el primer año sería lo pagado en concepto de capital e intereses mas el importe de la subvención.

    TAXMAN

  6. #9
    Anonimo
    13/09/08 03:29

    Lo primero sería decir que todo necio confunde valor y precio, más vigente que nunca.
    Creo que Bankinter comercializa un producto similar, hace cerca de dos años, el clip o algo así que estabiliza el tipo de interés durante el periodo pactado, lo convierte en fijo por así decir.
    Por aquí en Lanzarote ya hay alguna inmobiliaria que oferta eso desde no hace mucho, ellos se hacen cargo de pagar ese "clip" durante 3 años, también hay otra que oferta lo que por aquí se dice, pero no es Mercedes, es un Crhysler (creo) todo terreno, para mi las dos cosas son con todos los respetos un engañabobos porque si no se llega, no se llega y en lugar de regalar ese coche mejor que le quiten 24.000 euros al precio de la casa.
    Con el clip lo mismo, garantizar una cuota de la mitad durante 3 años me parece pan para hoy y hambre para mañana, para mi gusto hay que tener una cierta certeza, que nunca es absoluta, que te podrás hacer cargo de los siguiente 27 años, no sólo de los 3 primeros.
    Sinceramente a día de hoy, al menos pro aquí, entre pagar 959 euros de hipoteca a 30 años o pagar 650 de renta por casa cerca de la playa y con 3 habitaciones, creo que la segunda opción es mucho mejor.

    Y volviendo a la primera frase, durante muchos años se han estado pasando estampitas y multiplicando su precio continuamente, bajando incluso la calidad de lo construido y a día de hoy parece que nadie quiere vender por lo que realmente valen y realmente se puede pagar por ellas en el mundo de los sueldos reales, hasta que se llegue a un momento similar para mi gusto los problemas persistiran y no creo que se pueda predecir que sean 2, 3 o 10 años, dependerá de la capacidad de aguante de los dueños actuales de las estampitas.

  7. #8
    Anonimo
    11/09/08 21:14

    :) Tengo curiosidad por saber que me dicen.
    Un saludo

  8. #7
    11/09/08 20:11

    Antonio, estas hecho un soñador ;)

  9. #6
    Anonimo
    11/09/08 01:40

    Bueno Echevarri, eche esta mañana el papel para el banco de España para que en sus "consultas genéricas" responda si es legal o no el cobro de intereses por descubierto técnico...
    Cuando tenga su respuesta (si la tengo) la pego (si es que no sale en su informe).
    Un saludo

  10. #5
    09/09/08 19:54

    Alberto, a mi, sin parecerme cojonudo, creo que es algo a valorar en determinados casos. Y me parece mucho más sencillo que las hipotecas multidivisas.
    Antonio, esta claro que si vas por las buenas con el aval te pueden dcir de todo. Requerimiento y ante la negativa al jugado, siempre y cuando los textos de lso avales lo permitan
    Anónimo, ummmmmmm, ¿menos IVA? No se si Hacienda estará conforme entonces.
    Hola Pau, no no es DB. De hecho no sabía que comercializasen dicho producto.

  11. #4
    Anonimo
    09/09/08 17:28

    Imagino que hablas de la hipoteca bonificada de DB Credit, aunque tal vez haya alguna otra entidad que lo comercialize, no?
    Comercialmente es muy interesante, ya que permite al comprador pagar una cuota mucho más baja durante 3-5 años.
    Pero calculan la tasa de esfuerzo sobre la cuota normal, así que no es un instrumento para que familias que no pueden pagar una cuota de 1000€ accedan a esa vivienda con la bonificada. Es un gancho comercial, más que nada.
    Pero es muy dificil de vender, ya que los promotores no tienen mucha cultura financiera que digamos (y no digamos los compradores finales).

  12. #3
    Anonimo
    09/09/08 13:51

    Entiendo que fiscalmente para el promotor es un descuento que se instrumenta como tal en el IVA y en el IS como menor valor de venta (se ve muy bien cuando se contabiliza), y que las obligaciones de pago de la hipoteca (el descuento) se registran como una cuenta deudora con el cliente (o con el banco, según el cto)que se va eliminando según los pagos. Para el adquirente, a efectos de deducción solo tendra derecho a la parte pagada por él (los 575 euros del ejemplo), y nunca a la parte descontada por el promotor.

  13. #2
    Anonimo
    09/09/08 12:43

    Yo sé de algunos, que en vez de bajar los precios se dedican a regalar "Mercedes clase E" por cuchitriles (eso sí de nueva construcción) situados en un barrio marginal...
    COn los avales y las entidades financieras, personalmente andaría con mucho cuidado, últimamente hay muchas que se niegan a cumplir con los avales tras prersentar el promotor el concurso...
    Un saludo

  14. #1
    Anonimo
    09/09/08 12:35

    ¿Y el comprador? No sé si el comprador normal español está preparado para unas operaciones financieras tan complicadas y con tantas implicaciones.

    Aunque el nivel cultural del país, recordemos lo que costó que se generalizase el crédito hipotecario como forma de acceder a la propiedad de la vivienda cuando, durante siglos, en la mayor parte de España, el pedir un crédito hipotecario era la antesala de la quiebra.

    Alberto Monche
    http://ampunto.blogspot.com/

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