Los avales inmobiliarios y los melodramas de Antena 3

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No vamos a negar que Antena 3 genero toda una imagen de marca. Si estábamos en la sobremesa y una cadena nos colocaba un melodrama televisivo sobre una pobre mujer sufridora, de infumable factura, sin duda era Antena 3. Yo no se si alguien lloraba con ellos . Bueno si, yo de rabia. Casi casi como cuando se me ponen a contar las penas sobre los pobres promotores inmobiliarios.
Había leído el artículo, pero me olvidé de el hasta volver a encontrarlo en las recomendaciones de Fernan2. Y hasta ahora no he tenido tiempo de comentarlo. Se trata de un texto de Cotizalia-El Confidencial: Quiero ejecutar mis avales. Perdón, ya no quiero comprar mi vivienda. El artículo esta bien, se nota que tiene otro nivel mucho más elevado que otros del mismo medio (vamos, que lo escriben profesionales del asunto). Pero me parece sesgado de ....narices.
¿Lo habéis leído ya? Venga, os lo resumo. En estos tiempos de crisis se ha pasado de una situación de desprotección del comprador sobre plano a otra de desprotección del pobre promotor inmobiliario. El empresario se encuentra con que, a pesar de haber otorgado avales, numerosos compradores aprovechan los retrasos en las obras u otros motivos para solicitar la resolución de los contratos y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta. Pues, parafraseando a PutaBolsa, no les compro esta película. Vamos, que es peor que lo de Antena 3., Atención al siguiente párrafo.
La situación, finalmente, es la siguiente: una simple demora en la entrega de las viviendas puede dar pie a los compradores a denunciar el contrato firmado hace tiempo. Pero el motivo real de esta denuncia no es la demora sufrida en la entrega de la vivienda (el comprador podría esperar más tiempo para recibir su vivienda, tal y como sucedía hace más de “un año escaso”) sino la conveniencia económica de dar por finalizado dicho contrato. Se trata de motivos económicos y no inmobiliarios. En esta situación, el promotor tiene todas las de perder. Si no accede a rescindir el contrato de compraventa y devolver las cantidades recibidas de los compradores, será una entidad financiera, o compañía aseguradora, la que ejecute los avales que garantizaban estas cantidades entregadas a cuenta del precio de la vivienda.
Cuanta miga tiene el asunto:
1. Previamente a este párrafo el autor nos habla de la obligación legal de la entrega de avales. Bien, mi experiencia en la práctica es que son muy pocos los promotores que entregan dichos avales, ya que son muy pocos los compradores que se los piden. El riesgo de que Consumo les imponga una sanción, y la cuantía de la misma, les suele compensar frente a la flexibilidad en la financiación y la reducción de costes financieros. Por tanto, dichos avales, haberlos haylos, pero de aquella manera.
2. Los avales garantizan lo que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, si, pero no cubren otros riesgos que pueden devenir del incumplimiento por parte del promotor de entregar las viviendas. ¿Qué pasa con cocinas encargadas?. ¿qué pasa con decisiones financieras adoptadas en virtud de una entrega prevista? Para eso no hay cobertura vía aval en el texto legal. Me fastidia que se quiera dar una imagen de sobreprotección que no se corresponde con la realidad.
3. A continuación va y nos dice que antes, en los años dulces, los clientes esperaban pacientemente a la entrega del piso ya que, efectivamente les compensaba el retraso dada la revalorización existente. El resolver el contrato les perjudicaba. Pues vaya descubrimiento. En todo caso, que tenga claro el autor que hubiesen preferido, tanto los que compraban como inversión como los que compraban para usarlo que se les hubiese entregado en su momento. No entiendo que encima deban pedir perdón por ello. O sea, que el mercado mitiga la mala gestión del promotor y encima el cliente debe pedir perdón. El cliente ejerce sus derechos.
4. Por cierto, derechos que también tienen el promotor y vaya que si los ejercía. Era habitual ver promotores que se acogían a las clausulas contractuales para resolver el contrato, abonando una indemnización al comprador, que le era ampliamente compensada por el nuevo comprador de la vivienda. De eso los autores del artículo no dicen ni mu. ¿Cuantos clientes se han quedado sin vivienda cuando estaba a medio hacer?
5. Y es que, aquí quería llegar yo, ya decían los romanos aquello de pacta sunt servanda. Los acuerdos están hechos para cumplirse. El promotor pactó unos plazos de entrega con el cliente, y el promotor debe cumplirlos, conforme a dicho contrato y al Derecho Positivo. Así de fácil. Y si ahora al cliente no le interesa no veo cual es el problema. Incluso me consta que hay despachos de abogados especializados en resolver contratos de compraventa sobre plano con los promotores, es algo absolutamente legal y legítimo.
6. Y es que, me llama la atención eso de que no son motivos inmobiliarios, que son económicos, los que empujan a la gente a tal situación. Por mi, como si son filosóficos. Para empezar, recordar que los motivos inmobiliarios, todos los motivos inmobiliarios tienen un trasunto económico. Y que si la entrega tope es en en 3 años, son 3 años, no tres y medio. Queso supone un coste y un riesgo, que son esas variables que debe gestionar un empresario. Y si no estaba seguro, que hubiese puesto 4 o 4,5. Pero claro, entonces la venta se complica. Es que no se puede todo.
7. Y es que además han sido los propios promotores, y ya lo he dicho en más de una ocasión, los que han dinamizado el mercado acudiendo al concepto de inversión inmobiliaria. Que pasa, que ahora resulta que el inversor inmobiliario no tiene derecho a que le entreguen ese producto en un plazo X. Pues señores míos, da la casualidad de que el tiempo es un concepto básico en la valoración de alternativas de inversión. Supongo que un promotor inmobiliario serio sabe perfectamente de lo que le hablo.
El siguiente párrafo tampoco tiene desperdicio:
Ahora, rápidamente, nos ponemos en la situación opuesta: el promotor cumple con los plazos estipulados en el contrato privado de compraventa y cita al comprador un día y hora determinados en una notaría para entregar las viviendas que ha finalizado, conforme al contrato firmado con anterioridad entre las partes. El comprador no comparece aduciendo cualquier tipo de motivo. Ahora es el promotor quien puede obligar al comprador a cumplir al contrato. ¿Cómo? Muy sencillo, denunciándole. Pero esto tiene un problema: pasará mucho tiempo hasta que un juez obligue al comprador a cumplir con el contrato que firmó. Nuevo fiasco para el promotor y nuevo motivo por el que más de un promotor se ha ido al “otro barrio”.
Esta cargado de maniqueísmo. Y cualquiera que lo lea se dará cuenta.
Vamos a ver, si el promotor incumple el comprador tiene dos opciones. La primera es solicitar la resolución del contrato, la devolución de las cantidades entregadas, así como las correspondientes indemnizaciones,pactadas o no. Para ello se acogerá en su caso al aval bancario, que, como es evidente no le cubre todo. Luego tendrá que recurrir a esa Justicia tan lenta de la que se habla. Y el Promotor lo sabe.
Pero si el cliente aún así espera, y espera, y espera, es posible que se le pasen los avales de plazo, y se encuentra en la tesitura de ejecutarlos o de recurrir a la Justicia (si, esa tan lenta). Y es que a pesar de lo que puedan creer los autores del artículo hay compradores que quieren su vivienda y promotores que no se lo entregan, por no hablar de alguna entidad bancaria que vacila bastante con los avales (claro que de eso no se habla).
El promotor por su parte no recibe avales del cliente por una sencilla razón. Recibe dinero. A ver repitan todos conmigo: el promotor recibe dinero(el dinero que el promotor decide) y el cliente avales. Me parece bastante sencillo. El promotor recibe el dinero y se reserva además la propiedad del inmueble hasta la escrituración y total entrega de las cantidades. Es decir, cobra por adelantado y mantiene el bien en su poder. ¿A alguien le parecen escasa garantías?
Hablemos claro. El problema estriba en que alguno se ha pillado los dedos con dichas garantías, y es que, en su furor comercial ha pedido cantidades muy pequeñas durante la construcción. Si sólo solicito el 10% durante la obra, para poder venderá mejor, tengo menos atado l comprador que si solicito el 30%. Pero tengo un serio problema si el mercado cae un 20% por ejemplo.
La segunda parte es que la Ley exige igualdad en las cláusulas de penalización para el supuesto de incumplimiento, lo que hace que muchos promotores sean muy lights, ya no por proteger al comprador, si no por protegerse ellos mismos. Pero claro, eso debilita su posición.
Creo que ya somos todos mayorcitos para saber de que hablamos. Que hay promotres serios que lo estan pasando mal, pero hay comentarios que no aguantan un examen con un mínimo de rigor.
  1. #5
    Anonimo
    27/02/09 03:37

    Te las pasaré el fin de semana cuando las busque...El "problema" es que la Ley 57/1968 tipificaba un delito de apropiación indebida si no se construía la vivienda y no se constituía el seguro, dicho precepto derogado con la entrada en vigor del nuevo CP (en 1995).
    un saludo

  2. #4
    26/02/09 16:28

    Gracias Antonio
    OAntonio, nada, que no va el PDF. Lo del Blog es para leerlo con calma, aunque a primera vista comparto tu análisis.
    Carlos, joder, pensé que había respondido a este comentario. La ley exige seguro de caución o avales. Es curioso como el seguro de caución apenas ha tenido desarrollo.

  3. #3
    24/02/09 21:04

    Según determina el Decreto-Ley 2114/1968, la Ley 57/1968, así como la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, todas las personas físicas o jurídicas que promueven viviendas, garajes y trasteros vinculados, de Protección Oficial, a Precio Tasado, o de Renta Libre, deberán suscribir una póliza de seguro de caución por la que se garantice a los compradores que las cantidades que éstos van a entregar a los Promotores, con anterioridad a la entrega de las viviendas, garajes y trasteros, les serán devueltas en caso de no efectuarse la construcción de las mismas, o si esta construcción se realizase en plazos distintos a los pactados entre las partes en el contrato de compraventa.
    Igualmente, tal como determina la legislación vigente, las cantidades anticipadas por los compradores de una promoción de viviendas deberán ser ingresadas por el promotor en una cuenta especial, con separación de cualquier otros fondos de los que el promotor sea titular.
    Dicho esto, lo que está claro es que el PROMOTOR es un empresario que TIENE LA OBLIGACIÓN de conocer la Legislación relativa a su actividad y cumplirla. Asimismo, de dicha actividad se derivan una serie de RIESGOS que, se supone, quedan compensados con el rendimiento (astronómico hasta hace poco) que los promotores esperan de la misma. De hecho, esos riesgos son los que pueden justificar, en un momento dado, los márgenes con que se estaban comercializando viviendas en este país, mientras había demanda.
    Si atendemos a que los promotores tienen una obligación ¡desde 1968! creo que han tenido tiempo de integrarla en sus neuronas y en sus prácticas mercantiles. Si se trata de promotores no profesionales (por no decir especuladores) sus asesores deberían preocuparse de suplir sus carencias informándoles de sus obligaciones.
    Lo que si puedo decir es que tanto unos como otros promotores si se han preocupado diligentemente de incluir en sus contratos cláusulas de arras y condiciones resolutorias.
    Así las cosas, entiendo que la partida tiene reglas de juego que obligan a ambos jugadores, guste o no.
    Y, evidentemente, la parte más débil es y será siempre el consumidor. Este no debe asumir los riesgos del empresario ¿no creeis?
    Hoy día se está recurriendo a reclamar las cantidades anticipadas al promotor; hace tres años se daban retrasos injustificados en la entrega de viviendas hasta que el promotor (quien se había financiado así sin asumir interés) recompraba a precio de venta en origen para venderlo a terceros más caro. Esa jugada no era poco frecuente.
    Ahora se han girado las tornas.
    Ya sabéis aquello de "quien siembra truenos..."

  4. #2
    Anonimo
    24/02/09 19:11

    ¿Has podido ver las sentencias?. Dime si no para que te la pueda pasar.
    Conozco un caso que es verdaderamente flagrante respecto del promotor
    http://albacetesinley.blogspot.com/ si bien el autor del blog desvaría y empieza a "montar su película" a base de "corrupciones inexistentes" a pesar de no tener razón, lo que creo que le descredita bastante... Pues el promotor se cubrió muy bien, al menos desde el punto obligacional civil.
    Un saludo

  5. #1
    Anonimo
    24/02/09 07:52

    Excelente reflexión. Como comprador me he visto en algo similar. ME eché atrás y lógicamente me penalizaron.
    Un saludo,
    apamos

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