El encanto de lo rústico....

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Tras el tema de las nudas propiedades y la inversión en el extranjero, aún quedan otras salidas a las pequeñas inmobiliarias. La que expongo hoy no se puede calificar de novísima, pero sin duda aún queda campo por explotar, incluso algunos lo han con vertido en un concepto de franquicia...

Se trata de la venta de inmuebles rústicos: casas de pueblo, caseríos, cortijos, pequeñas cabañas,etc...Lo cierto es que el abanico de producto rustico(y no me estoy refiriendo a la calificación del suelo, aunque este sea mayoritariamente de este tipo) es muy amplio. Personalmente, conozco inmobiliarias que han aguantado el tirón de momentos de baja demanda gracias a contar con una amplia cartera de inmuebles de este tipo, así como por su posicionamiento en el mercado como especialistas....

Y es que esto ultimo forma parte del meollo. Hoy por hoy, hay muchísimas inmobiliarias que venden exactamente los mismos pisos y adosados. Y a pesar de que no siempre es así, con personal poco profesional, ya que parten de que un piso en el casco urbano no necesita un vendedor especializado, sino labia(y a veces ni eso). Así, uno se encuentra con que el mismo piso es vendido por 23(y no exagero) inmobiliarias distintas, que intentarán, bien presionando el vendedor, bien ajustando la comisión(la mayoría de las veces), llevarse el gato al agua...

Frente a ello el numero de inmobiliarias que trabajan el medio rural, de un modo profesional y especializado, es mucho mas pequeño. La ausencia de esta fortísima competencia les permite defender sus margenes, y sin ser realmente una exclusiva, trabajar el producto de un modo más sosegado...

¿Por qué no se trabaja más este campo?

1. Como bien sabe Gurus Mundi, el paisanaje rural es complicado. Es francamente difícil introducirse en los pequeños núcleos de la España rural. El forastero causa desconfianza, y si hablamos de tierras y temas monetarios aún más. Necesitará tiempo. Tiempo para que se abran, para que le resulte más fácil la búsqueda del propietario de ese inmueble, para que espontáneamente le ofrezcan operaciones, para que los compradores lleguen referenciados por antiguos clientes...

Conclusión: Una vez este dentro, quien tiene el problema es la competencia.

2. Existen dificultades a la hora de valorar adecuadamente los inmuebles. Por un lado, el vendedor, cada vez menos, esta muy poco formado, y algunos se disparan con planteamientos inviables, quizás motivado por elementos sentimentales, vínculos familiares, que en otros inmuebles no existen. Por otro el tasador, o el mismo potencial comprador, lo tiene difícil también para estimar una valoración correcta. El método comparativo, usado habitualmente, no sirve. Una casa de pueblo se parece a otra del mismo pueblo como una gota a una castaña.

Conclusión: El factor precio, aun siendo importante, pierde relevancia frente a otros. Se hace menos visible, menos evidente. Ello facilita, a quien sea capaz de manejar esos otros factores, la obtención de comisiones mayores al tiempo que se evita la subasta de precios.

3. En el campo suele haber problemas relacionados con el Derecho y el urbanismo. Me refiero a fincas no registradas, a diferencias sustanciales entre la realidad fiscal o registral(faltan o sobran metros), la descripción del inmueble no cuadra con su destino actual, incidencias urbanísticas, herencias, etc....

Conclusión: Ante estos problemas, la mayoría de las inmobiliarias se asustan y lo dejan. No están capacitadas para pegarse con una inmatriculación. Pero otras ven la oportunidad, y aún sabiendo que les llevará tiempo, sacan adelante el inmueble, librándose de la competencia.

4. El estado de conservación de los inmuebles varia muchísimo, pero en general, casi todos necesitan algun tipo de actualización. Y muchos, una reforma integral. Esto inicialmente puede desanimar.

Conclusión: Existente una importante oportunidad de negocio colateral a través de la reforma. Reforma que permitirá que el inmueble conserve por un lado su idiosincrasia y por otro que se adapte como un guante a las necesidades del comprador.

Creo que es un nicho de negocio interesante. En algunas zonas más explotado que en otras. Por ejemplo, Cantabria esta más madura en este sentido que Asturias, que esta viviendo un boom actualmente. Pero aún así, en toda la comunidad autónoma de Cantabria, no llegarán a 10 las inmobiliarias realmente especializadas en este tema(solo en algunas poblaciones de costa hay más de 3 veces esa cifra en inmobiliarias generalistas)

Es además una tendencia que se ve ayudada por esa vuelta al campo que se ha puesto de moda. Aquí sólo señalar algo. Existe un prototipo de comprador tipo que es el de la posada rural. Vamos, que me compro una vivienda que alquilo parcialmente como hotelito de finde.Viene a ser alguien similar al que se ponía una tienda de ropa o un bar con el dinero de la indemnización en las anteriores reconversiones. Abrir una posada rural sin estar formado, sin experiencia y con la idea de que no supondrá apenas esfuerzo es el camino directo a la desilusión. Si encima, has contado con esos ingresos para financiar la operación, es el camino directo al descalabro.
  1. #2
    22/05/07 21:11

    Hola Gurus...

    Creo que ya he corregido el link...

    Habra que hacer practicas con olivos sin redondeo...

  2. #1
    22/05/07 16:56

    Estoy de acuerdo contigo en que la rural es una área poco explotada en un sector tan trillado como el inmobiliario. Nosotros conocemos de primera mano algunas operaciones grandes en Andalucía y todas están cortadas por el mismo patrón de desasistencia profesional. Parece mentira, sobre todo cuando hablamos de operaciones de muchos millones de euros, pero es así. Evidentemente ese no es nuestro trabajo, pero nos vemos obligados a negociar estas operaciones como parte de la gestión del patrimonio de nuestros clientes, y tienes toda la razón en cuanto a que son verdaderamente atípicas respecto a las compra-ventas "de ciudad". Son un mundo.
    Saludos y gracias por el link, que por cierto no funciona bien...

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