Anatomía financiera de una operación inmobiliaria.

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Un amigo me acaba de confirmar que ha cerrado una operación inmobiliaria. La conozco, pues me pidió consejo en su momento desde el punto de vista registral e inmobiliario, ya que fiscal y financieramente se sobra. Me parece interesante reproducirla aquí por dos motivos:
a) Para demostrar como se debe planificar una operación un particular.
b) Por que ha vendido justo en medio de las llamadas al catastrofismo. Y sin embargo...

Octubre 2005
Sujeto Inversor: Asesor Fiscal y Financiero, mediana edad,hipoteca de aprox. un 50% sobre el valor actual de su casa, ingresos elevados(pongamos que más de 5000 mensuales), diversificación inversora en fondos y planes, tanto de RV como RF.La cuota del hipotecario supone bastante menos del 30% de sus ingresos. Incluso con la del hipotecario del bien a adquirir no llega al 40%.
Objetivo: Diversificar su inversión, hasta ahora centrada en productos bancarios y conseguir una rentabilidad superior a la que podría obtener en un producto a 18/24 meses. A 36 meses tiene prevista inversión cuantiosa y no debería comprometerlo
Planteamiento: Adquisición apartamento de 1 habitación.Precio 89000 euros, sin IVA. Plazo entrega prevista comienzos 2007.
Posibilidad de plan B en caso de no venderlo: alquiler turístico, zona de costa.
Desembolso a realizar de un 20% durante la construcción, el resto a la entrega. De esas entregas a cuenta únicamente 6000 euros son Fondos propios. El resto es financiación puente con un Préstamo Personal a un 5%.
Finalmente el apartamento se entrega en marzo 2007(19 meses)

Mayo 2007
Vende el apartamento en 114.000 euros.(se había subrogado previamente).
Margen Bruto 25000 euros, sobre el precio de venta un 21,9%.
Mi amigo,y me fío de él porque se dedica a ello calcula previamente en un Excel todos los gastos:
Gastos derivados de la compraventa(fiscales, notariales,...), gastos de la financiación puente y del brevísimo préstamo en que se ha subrogado, gastos de levantamiento de hipoteca, etc.....los Gastos de transformación: 12300 euros.
Beneficio Neto:12700 euros

Rentabilidad del activo: 12700/89000, un 14,26%. Anualizando groseramente un 9,5%
Rentabilidad de los Fondos Propios: 12700/6000. Anualizado cerca de un 140%.

El efecto del apalancamiento es brutal.Como bien saben los Banqueros la cifra verdaderamente golosa es la Rentabilidad sobre Fondos Propios(ROE) . UN 140%

Y eso con lo que llueve. O con lo que algunos dicen que llueve.

PD: No le he dicho nada, pero tendrá lógicamente su factura fiscal. Eso si el Psoe le ha venido a ver. En vez de ir al tipo marginal, como lo hubiese hecho bajo el IRPF del PP, el PSOE permite que también las plusvalías a menos de un año tributen al 18%. Mi amigo y los amantes del daytrade le están agradecidos.
  1. en respuesta a Fernan2
    -
    #9
    13/12/11 22:17

    Y tanto: pero fíjate como son las cosas, que tuvo la posibilidad de venderlo sobre plano en septiembre del 2006 por una cantidad superior a la que finalmente escrituro, y debido a que el promotor se puso borde la operación no se sustanció. Ciertamente evitó una movida considerable, pero también es cierto que se le escapó la cojoperación.
    Ayyy, encaso de no vender, las posibilidades de alquiler de temporada son elevadas

  2. #8
    13/12/11 21:54

    Ya tuvo suerte de que lo pudo vender a tiempo... si las obras se llegan a retrasar un añito, tu amigo estaría bien jodido: 12300 de gastos, directos a pérdidas (que además no son desgravables ni compensables con minusvalías), y gracias si lo consigue vender por lo que le costó.

    s2

  3. #6
    11/05/07 19:52

    Antonio,no pretendia con el post sostener que esto es jauja. Sólo transmitir una operación real de un particular. Como tu muy bien dices hay que buscar barato, pero ademas hay que buscar algo que puedas sostenery tenr un plan b y un plan c...pero comprando vivienda o repsoles....

  4. #5
    Anonimo
    07/05/07 20:29

    A ver. Caer, si que está cayendo, y fuete. Lo que pasa que buenas inversiones siempre hay. Sólo hay que buscar barato, sea cual sea el producto.
    El problema de la vivienda ahora es la deuda que sufren las familias, que se encontrarán entre la espada y la pared cuando la cuota de sus préstamos les ahogue. Ahí es donde está realmente el problema.

  5. #4
    Anonimo
    07/05/07 17:15

    La **nota se referia a mis calculos. No pretendia meterme con los tuyos. Disculpa el mal entendido.

  6. #3
    07/05/07 16:26

    Hola a los dos y gracias por participar...

    Pedro, conozco la disposición que me comentas. Pero dudo mucho que resulte aplicable a este caso. No se dedica a ello, no hay ningun tipo de habitualidad,....de aplicarse estrictamente esa disposición vaciara de contenido todo lo relativo a ncrementos de patrimonio inmobiliario del IRPF. Pero vamos, que el es asesor fiscal...

    JM, brillan te análisis. Solo dos apuntes:
    1. Cuando digo que aporta 6000 euros aporta 6000. Todo el resto, gastos incluidos, han sido financiado. Luego los calculos de rentabilidad o correctos a grossomodo. (evidentemente no me voy a poner aqui a capitalizar a momento actual cada partida de cash positiva o negativa)
    2. Evidentemente el aplancamiento comporta sus riesgos. Por eso habráelegido el activo en cuestión(pequeño importe, zona de costa, etc...)

  7. #2
    Anonimo
    07/05/07 15:42

    Su beneficio ha sido de 12700€ y ha tenido que poner de su bolsillo no los 6000, sino tb el resto de los gastos:12300+6000=18300. Por lo que aportando 18300 y asumiendo el riesgo correspondiente ha ganado 12300. 12300/18300=0.67 un 67% de beneficios con un apalancamiento del 80% del valor de valor de compra. Digase lleva un multiplicador de x5. La operacion ha durado 8 meses. Esto da una rentabilidad anual del 115%. Si le quitamos el apalancamiento nos da 115%/5=23%, rendimiento del 23% anual sin apalancamiento. Aqui los factores con los que juega es el tiempo que tarda en vender y el precio final. Segun aumenta el tiempo el factor apalancamiento disminuye (tenemos que ir pagando el piso, pero juega tb con que lo alquila por lo que inicialmente vamos a considerar que consigue mantener el apalancamiento), el otro factor es el precio final, si sube, baja o se estanca.

    Si ponemos un caso de estancamiento de precios y un alargamiento de un año mas en venta, total tiempo de operacion 20 meses:
    Tiene un retorno del 67% en 20 meses lo que da un 36% anual. Quitando el apalancamiento nos da un 7.2% anual. Digase un PER 14.

    Si nos vamos a 24 meses en tiempo de venta + estancamiento en precio nos da un un 29% anual, y sin apalancamiento un 5.8%.

    Si tardamos 20 meses en vender y no alquilamos: Letra de 531€ al mes (desde que nos dan el piso, empezamos a pagar a los 8 meses de la inversion inicial):
    Los Beneficios serian de 12700-6372=6328€. El rendiemiento de la inversion seria 25.6%, el apalancamiento entorno al x3.6. El interes anual de la inversion un 14.7% y quitando el apalancamiento nos da un 4.2%. Digase que es aproximadamente el precio del dinero (por lo menos interbancario).


    Conclusiones:

    La rentabilidad no es mala pero una cartera sin apalancamiento que rinde un 23% anual es igual de buena (a corregir el dato por factores de riesgo de uno y otro).
    Es muy importante el tiempo de venta de la vivienda(factor que esta aumentando mucho estadisticamente) y si se estanca o no el precio de la misma(factor que tambien se esta empezando a dar).
    Si en la operacion los gastos aumentan con el tiempo(no se alquila) tenemos una letra en este caso de unos 531€. Lo cual se come los beneficios en 24 meses(en caso de estancamiento). Nos va bajando el apalancamiento y los beneficios a la vez. (Tb hay que tener encuenta que los tipos estan al alza y eso es un factor encontra tanto para la liquidez del mercado como para nuestros beneficios).

    Actualmente todos los factores de riesgo que hacen que esta operacion pueda fracasar estan aumentando sensiblemente.

    La viviendo es un mercado donde los no profesionales han redescubierto el apalancamiento financiero. Lo que aun no han descubierto es como aumentan las perdidas estos apalancamientos cuando el mercado se da la vuelta, se estanca en el tiempo o cuando baja el volumen de compra-venta(liquidez). Ademas es un mercado en el que solo pueden entrar al alza y tienen pillados los dedos para los demas casos. Ademas tienen pocas posibles coberturas(solo alquiler). Y es un bien que tiene una depreciacion(se degrada con el tiempo, con el uso y tiene un mantenimiento). La gente suele creer que el beneficio al alquilar es lo que ingresas y se le olvida quitarle a este los gasto y la degradacion del mismo. Tambien hay que tener encuenta que para ganar dinero propiamente dicho hay que superar el interes compuesto anual del precio del dinero. No que la diferencia de la compra-venta te salga positiva.

    Cualquier mercado claramente en tendencia alcista o bajista de futuros bien llevado les da estas mismas oportunidades de perder o ganar dinero con apalancamientos que pueden llegar a x12 tranquilamente. En realidad es a esto a lo que han jugado los especuladores de vivienda sin darse cuenta(varios años de mercado claramente tendencial alcista). Y ya sabe todo el mundo que en futuros o lo tienes muy claro o te pillas mas que los dedos.


    **Nota los calculos estan a grosomodo, para hacerlos mas correctos habria que llevarse los capitales iniciales al tiempo 0 e incluir los gastos sobre el montante de compra para ajustar el factor de apalancamiento.

  8. #1
    Anonimo
    07/05/07 12:05

    En el 2007 este tipo de operaciones de inversión inmobiliaria tributan al tipo marginal (hasta el 43%) y se va convertir en el producto estrella de los inspectores de hacienda, que seguro que ya se están frotando las manos.

    Esto es por los efectos laterales de la reciente y estratégica ley que dice que para tener actividad económica no es necesario que tengas local ni personal contratado. Es decir, que cualquiera que haga operaciones de inversión inmobiliaria lo clasifican como que está haciendo una actividad económica, y por tanto se contempla como un rendimiento de trabajo más.

    Hay varias formas de tributar al 18% pero las tienes que planificar.

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