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blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

Problemática fiscal en lofts, apartamentos turísticos, cabañas pasiegas,....

Quiero dedicar este post a una serie de problemas fiscales, de dudas, de matices, que, desde el punto de vista fiscal, esencialmente en materia de IRPF e IVA afectan a aquellos que han comprado un loft, un apartamento turístico, etc. ¿A que me refiero con ese etc?Pues a aquellos supuestos en los que una persona compra un inmueble con la intención de ser usada como vivienda, incluso en ocasiones como vivienda habitual. Y da la casualidad de que dicho inmueble no figura ni administrativa (licencia primera ocupación/cédula de habitabilidad) ni registralmente como vivienda. ¿Queréis ejemplos?


1. Apartamentos turisticos: no me refiero al apartamento de Benidorm que es una vivienda y que alquilamos los finesde. Los apartamentos turísticos son aquellos que son "ofrecidos empresarialmente en alquiler, debidamente dotados de mobiliario, instalaciones, servicios y equipo para su inmediata ocupación por motivos vacacionales o turísticos". La jugada es clara. Un promotor edifica un complejo tipo aparta-hotel, con el mínimo de los servicios, que formalmente parece un bloque de apartamentos residenciales. Como es suelo terciario, el precio es más barato, pero se les olvida decir a algunos cual es la finalidad de los mismos, que no es otro que el alquiler turistico máximo 45 días, que estan profusamente regulados por las CCAA y que los Ayuntamientos se estan poniendo bordes con el tema, debido a que su uso como residencial distorsiona su planif. urbanistica. Y luego, como no, esta el tema fiscal, que es lo que vamos a tratar. En todo caso, han generado una movida considerable.


2. Lofts. Esto es más complicado. Bajo la denominación de loft nos podemos encontrar autenticas viviendas con una estética loft. No son de estos de los que aqui hablaremos. De lo que estamos tratando es de locales comerciales, industriales, etc reconvertidos en viviendas, o incluso promovidos de nuevos como tal, como un espacio mixto (ese es su auténtico origen histórico). os recomiendo la visita a esta web. Nos podemos encontrar, para acabar de liarla, que puede ocurrir que registralmente figuren como locales y urbanisticamente hayamos conseguido su reconocimiento como vivienda (cédula de habitabilidad), o que sencillamente figuren como dichos inmuebles no habitacionales. En todo caso, no es mi intención desarrollar aqui que consecuencias tiene, como podemos podemos acogernos al cambio de uso, etc...


3. Otro tipo de inmuebles. Podemos pensar en aquellos dedicados en su origen a explotaciones ganaderas, o agricolas, como las típicas cabañas pasiegas, casas de aperos, etc, y que se han habilitado como vivienda. Incluso yo me atrevería a meter aquí,por los motivos que veremos luego, módulos de caravanas fijados en campings, casetas de madera no registradas ni legalizadas (insisto en que no entro en las derivadas administrativas, urbanísticas del tema), barcos (si, hay gente que vive en barcos amarrados en en atraques de puertos deportivos. Acordaos de Sony Crockett, jjejejej)...


Creo que ha quedado claro de que hablamos. Y creo que más de uno debería tener claro que este es un tema curiosamente oscuro. Observemos lo que nos dice la AEAT sobre este tipo de inmuebles y como se opera fiscalmente con ellos.


IRPF

Cabe preguntarse si Hacienda admite que practiquemos las deducciones por vivienda habitual en este tipo de casos, y en buena lógica, si de ser así, son susceptibles de poder materializar en ellos la reinversión de los recursos obtenidos por la venta de una vivienda anterior para acogernos a la exención de la ganancia patrimonial. Buenas noticias.


Hacienda lo tiene claro, a la vista de las Consultas. Por ejemplo, hablando de lofts, la V2105-06:


Conforme con dicha definición dentro del concepto de vivienda habitual regulado en el IRPF se incluye todo tipo de edificación, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad, siempre que esté acondicionada o sea susceptible de ser acondicionada como vivienda, y reúna los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia por parte del contribuyente requeridos por la normativa del Impuesto.


Las edificaciones que vienen denominándose “Loft” son, según la normativa del sector, espacios destinados a actividad industrial o económica. No obstante, si el consultante destinara dicho espacio a residencia habitual, acondicionándolo como vivienda, podrá disfrutar de cuantos beneficios fiscales establece la normativa del IRPF para las viviendas habituales, y con las mismas condiciones y limitaciones exigidas con carácter general.


Parece claro que lo admiten. Si nos pondríamos exquisitos, podríamos decir que el problema no es, como dice Hacienda, de hay que prescindir de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad. El problema es que haya una calificación urbanística, de naturaleza administrativa que lo califica de todo menos de vivienda. Pues bien, aún asi, parece que también, ya que en otra consulta, en la que expresamente se mencionaba cual era la calificación urbanística del inmueble, la respuesta que se decía era idéntica (copir y pegar). Y en otra, y en otra y en otra.


¿Y en los apartamentos turísticos? Hay numerosas consultas, y Hacienda nos viene a contar algo muy parecido.


De su régimen jurídico se desprende que lo que la normativa del sector denomina “apartamentos turísticos” son inmuebles cuyo uso se cede temporalmente a cambio de un precio y, además, se prestan por el explotador del establecimiento determinados servicios adicionales necesarios para el mejor disfrute del alojamiento por el cliente, siendo cuestión ajena al ámbito de competencias de este Centro Directivo la determinación de los efectos de la transmisión de este tipo de inmuebles y su utilización con fines ajenos a los previstos en la legislación aplicable a los mismos.


Por lo que respecta al ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, conforme a lo dispuesto en el artículo 68.1.3º de su Ley reguladora y el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, para la consideración de vivienda habitual a efectos de la deducción por su adquisición deberán cumplirse los requisitos de titularidad, ocupación dentro de los doce meses posteriores a su adquisición, residencia efectiva y permanencia durante el período establecido legalmente por parte del contribuyente, el cual deberá poder acreditar que el inmueble constituye su vivienda habitual por cualquier medio de prueba admitido en Derecho conforme a lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE del 18), correspondiendo valorar las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria.


Traduzo para los de ciencias. Que yo Hacienda paso de este rollo, que no me compete si alguien esta usando un bien de un modo irregular administrativamente (ojo, que ya veremos luego que en el tema del IVA no parece pensar lo mismo), que lo que se me debe probar es que esa es la residencia habitual. Y punto pelota.


¿Y que pasa con los campings? Pues que el problema estriba en que lo que se adquiera no sea e pleno dominio de una vivienda, si no participaciones de una sociedad que den derecho al uso de dicha vivienda o modulo prefabricado en el camping. En sentido contrario, podemos deducir que de no ser así, de compra efectivamente esa vivienda, por mucho que este en medio de un camping, por mucho que no este registrada, el asunto debería prosperar.


No he encontrado nada relativo a barcos (no son edificaciones, pero no tengo claro que la ley diga expresamente que la vivienda ha de ser una edificación, aunque eso parezca desprenderse de llos requisitos que pone cuando condiciona deducciones, o habla de plazoso ) ni cabañas pasiegas, ni otro tipo de "hogares" pero entiendo que los criterios son claros, y que cabría considerarla como vivienda habitual (salvo quizas los barcos) a efectos de deducciones, de reinversiones, etc..en IRPF.


Ojo, deberemos recordar que madres habrá solo una (o no: biologica, de alquiler, adoptiva, etc...) pero Haciendas hay unas cuantas. Y a efectos de IRPF debemos acordarnos de nuestras amigas las Haciendas Forales: Navarra, Alava, Vizcaya y Guipuzcoa, con una fuerte autonomía fiscal. Pues ojo, que al menos en el caso de Vizcaya, la cosa no es como la hemos descrito.


Si nos vamos a la sección de Consultas Tributarias, con fecha 30/05/08, a alguien le han respondido la siguiente pregunta:


En 2006, el consultante transmitió la que entonces era su vivienda habitual por un importe de 410.057,28 , acogiéndose a la exención por reinversión de la ganancia obtenida. En la actualidad tiene intención de adquirir un local (loft) acondicionado como vivienda, pero que carece de permiso de habitabilidad, al no estar este uso (el de vivienda) permitido por el planeamiento urbanístico vigente. El consultante le daría al inmueble el uso referido (vivienda habitual), cumpliendo, para ello, los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia exigidos por la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.


Pues no, no va a colar. Voy al meollo de la respesta:


A los efectos de la aplicación de la exención por reinversión y de la deducción por inversión en vivienda no cabe considerar como vivienda habitual un inmueble que no goza del oportuno permiso de habitabilidad por no permitirlo la normativa urbanística vigente. Lo cual queda corroborado por lo dispuesto en el apartado 2 del nuevo artículo 68 del RIRPF, de conformidad con el cual, en el caso de habilitación de locales como vivienda, el plazo de doce meses dentro del cual se debe ocupar la vivienda para que adquiera el carácter de habitual comienza a computarse a partir de la fecha de otorgamiento de la licencia de primera utilización u ocupación.


En mi modestísima opinión cabría argumentar que la normativa administrativa no prohibe expresamente la desgravación, lo que impide es que sea usado como vivienda, sin determinar consecuencias fiscales. Y que el apartado mencionado del 68.2 hace referencia a aquellos inmuebles en proceso de transformación y que si e van a convertir en vivienda, con el fin de marcar un plazo, y no para los que jamas lo han sido ni tienen intención de serlo


(se que mi argumentación es debil, pero me puede la simpatía por el contribuyente).


No he encontrado nada sobre los otros tiupos de inmuebles en el caso vizcaíno. Parece ser que el loft o el apartamento turístico no se han prodigado en esa zona.


Por tanto, en lineas generales, es deducible, pero ojito con los territorios forales.


2. IVA


Aqui hay bastantes menos dudas. En los lofts, por ejemplo, esta claro que en el caso de los nuevos, si son lofts-lofts (o sea n-viviendas) tienen un señor 16% de IVA, frente al IVA reducido que tienen las viviendas. Y sin lloros, ya que si en teoría sois profesionales podéis recuperarlo y si no lo sois, ya sabéis lo que hay. Si hablamos de segunda mano, nos vamos en estos supuestos al régimen general, bien Transmisiones Patrimoniales, al tipo que marque la comunidad, bien en determinados supuestos nos podemos acoger de común acuerdo comprador/vendedor al IVA, al 16% of course.


El meollo esta en los apartamentos turísticos. Veamos la consulta V2233-08. Resumiendo, que al comprador le gustaría más que le aplicasen en vez del tipo general del 16%, el reducido del 7% para vivienda. Pues va a ser que no.



Con carácter general, la aptitud de un apartamento turístico para su uso como vivienda dependerá de si el mismo dispone de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación. Según los hechos descritos en el escrito presentado, el apartamento turístico no dispone de la mencionada cédula ni licencia sino de la oportuna licencia de apertura.


en la medida en que la expedición de la cédula de habitabilidad (o la licencia sustitutiva) no está prevista para la ocupación de tales apartamentos turísticos, no cabe calificar los mismos como aptos para su utilización como viviendas


Por consiguiente, en el caso de que el apartamento turístico a que se refiere la consulta no disponga en el momento de la entrega de la correspondiente cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación, como parece suceder, su entrega tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo general del 16 por ciento


O sea que no, pero lo cierto es que dicha consulta, muy reciente, me trae alguna que otra duda:


1. ¿No observais una cierta incongruencia entre lo mencionado para el IRPF y lo relacionado con el IVA?


2. ¿Se desprende de esta consulta que todo inmueble nuevo vendido sin licencia de primera ocupación va al 16%? Pues me temo que entre viviendas vendidas en construcción a lo compradores para que terminen ellos la obra o retrasos administrativos en la emisión de la licencia el número puede ser enorme. Creo que Hacienda no quería decir lo que ha dicho.


Para acabar, y siento este rollo, reconocer que no he tratado el tema de Transmisiones ya que creo que es aún más casuístico, cada la cesión competencial a las CCAA y tampoco creo que aporte mucho.


PD: Por cierto, que con estas viviendas que no son viviendas hay que tener en cuenta otro factor importante en el tema de costos. Las tarifas de agua, basuras, electricicidad son sustancialmente más caras que si fueran una vivienda. Es más, en algunos partamentos turisiticos, ni siquiera existe la posibilidad de un contador individual. En fin, todo un mundo, pero me enrrollo demasiado.




  1. #1

    Avante

    Por cuanto a las embarcaciones, estas se consideran bienes muebles lo cual creo que puede conducir a conclusiones per se.
    Otra reflexión que me parece muy importante a tener en cuenta es la de considerar lo que regula la Ley 9/2005 de suelos potencialmente contaminados en el momento en que un particular tenga la brillante idea de adquirir suelo (edificado o no) que haya tenido actividad industrial. Porque viene obligado, en el caso de que dicho suelo esté contaminado, a descontaminarlo y a asumir los daños a terceros con carácter ilimitado además de restablecer hipotéticos daños a la biodiversidad. Realmente un riesgo de los de aupa.
    Puede quedar muy moderno vivir en un espacio fabril pero el riesgo que se asume es brutal. Si alguien quiere continuar la aventura, que antes de comprar obligue al vendedor a realizar catas y un estudio de suelos para descartar ese riesgo.
    Muy buen artículo, Echevarri.
    Saludos,

  2. #2

    Anonimo

    Interesante como siempre, Sir Echevarri.
    Estoy publicando unos posts sobre la nueva Ley 2/2009 que regula los intermediarios financieros y los prestamistas privados. Dado que mi explicación es más económica que jurídica, dadas mis limitaciones en este ámbito, te invitaría a que en algún post nos comentaras la Ley y lo que opinas de ella y como va a influir en nuestro modelo de negocio (la verdad, creo que puede ser una Ley muy dura para los intermediarios financieros según como se aplique y se desarrolle reglamentariamente)

  3. #3

    Echevarri

    Gracias Carlos y Pau...la conxión mallorquina, ;).
    Carlos, tienes razón con el tema de los suelos contaminados. De hecho hay desarrollo registral del tema Lo cierto es que es un riesgo gorodo, aunque en España el loft se ha ido más hacia locales comerciales.
    Lo de las embarcaciones tambi´ne es cierto, pero es que yo tengo mis dudas sobre que la vivienda haya de ser un inmueble, a efectos fiscales. Todo parece apuntar que si, pero esa respuesta al tema del camping ummmmmmmmm
    Gracias Pau, lo tengo apuntado, de hecho sigo tus posts, aunque mi idea es hacerlo en un plazo de entre 15 dias y un mes, con reposo...soy vaguete.

  4. #4

    Anonimo

    No he terminado de leer el artículo pero lo poco que llevo me ha traido a la mente el caso de uno que pretendía deducirse por un barco en concepto de vivienda habitual. He visto que más adelante lo planteas. De momento decirte que en aquel momento la doctrina administrativa excluía a las embarcaciones del concepto de vivienda habitual (te hablo de hace 2 o 3 años) Tiene que ser de naturaleza inmueble. No podría ser de otra manera ya que la finalidad de la deducción es incentivar la demanda de inmuebles o dicho de otro modo subvencionar al sector de la construcción indirectamente.

    TAXMAN

    pd Tengo que irme pero seguiré leyendo el artículo.

  5. #5

    Anonimo

    Miento, no es doctrina administrativa la exclusión viene por vía reglamentaria (art. 54.1 del actual Reglamento del IRPF). Este artículo expresamente menciona en el concepto de vivienda habitual el término de edificación.

    Así que legalmente los bienes muebles queda fuera del concepto de vivienda habitual. Algo que yo considero injusto.

    La única salida que yo veo, para alguien con tiempo, dinero, ganas y amor al derecho tributario y administrativo, es la siguiente:
    - El art. 8 de la LGT dice que en todo caso las deducciones serán establecidas por Ley. Podemos entender que con el término "establecimiento" el legislador se refiere a "todo el contenido" de la deducción. Es decir todos los términos de la deducción deben venir recogidos por disposición legal y ésta tendrá que abrir expresamente la vía reglamentaria si quiere deslegalizar algún término de la deducción.
    - El art 68.1.3º de la LIRPF define lo que debe entenderse por vivienda habitual pero no abre la vía reglamentaria para acotar dicha definición.
    - Así que podríamos interpretar que el reglamento está limitando algo que por Ley no lo está y que expresamente no lo ha permitido.

    Pero, vamos, yo no dejo de ser un mero aficionado.

    Sigo leyendo tu artículo....

    TAXMAN

  6. #6

    Anonimo

    Ya me lo he leído...

    Cuando se producen situaciones que bordean la normalidad y tales eventos extraordinarios no vienen recogidos en la norma entramos en el mundo de la doctrina y en ausencia de ésta, en lo que pase por la cabezota del funcionario de turno.

    Yo he visto de todo. No admitir un inmueble como vivienda habitual porque figura como rústico es muy corriente. Si nos limitamos a la Ley, vivienda habitual es dónde se reside con independencia de las características del lugar de residencia. Salirse de ahí es "pericoloso", tanto para un bando como para el otro. No trasciende mucho porque normalmente al que le quitan la deducción por vivienda es al "pringao" o al "listillo", que no tienen recursos suficientes para enfrentarse a toda la máquina administrativa que juega en su contra.

    Así que si crees que puedes pertenecer a alguno de los dos colectivos anteriores lo mejor es que te dejes de romanticismos y te vayas a vivir a un pisito de toda la vida o sino renuncia a la deducción o prepárate para un dolor de cabeza.

    En cuanto al tratamiento diferente en IVA o en IRPF creo que no existe incongruencia. Me explico. En el IRPF se grava la renta de un individuo atendiento a sus circunstancias personales. A efectos del tema que tratamos lo importante, el concepto clave, es el de residencia.

    En IVA se grava el valor añadido del bien que resulta del tráfico del mismo. El tipo se fija en función de la naturaleza objetiva del bien. Dicha naturaleza la fija no el uso que le pueda dar un determinado particular en un momento concreto sino sus características ojetivas. Por ejemplo, un coche es un coche aunque yo lo vaya a usar como vivienda. La definición objetiva de vivienda me imagino, razonablemente, que vendrá determinada por la normativa urbanística y si ésta no considera que una nave industrial es distinta de una vivienda pues no es una vivienda.

    Un saludo.

    TAXMAN

  7. #7

    Echevarri

    Taxman, gracias por enriquecer el post. Efectivamente, y a pesar de alusiones indirectas no hay en el texto legal referencias expresas a que la vivienda haya de ser una edificación, y donde la ley no distibnue.... De hecho, en las consultas vinculantes citadas, tengo la sensación de que Tributos no quiere mojarse (por ejemplo en la del camping). Por otro lado, habría que ver que bien inmueble no es el quivalente automaticamente a edificación. Por ejemplo, que pasa con una cueva (de hecho hay inmobiliarias especializadas en ellas).

    Me ha dejado helado eso de no admitir como vivienda algo enclavado en suelo rústico. En la vida he visto esa objeción, pero si tu me lño cuentas me lo creo a pies juntillas.

    Respecto a la salvedad de la aparente discrepancia entre IVA e IRPF es una respuesta bien traida, pero soy muy cabezó, y me parece que da lugar a una visión fiscal no homogenea....

    No se, ya le daré un par de vueltas.

    Gracias de nuevo, Taxman.

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