La Hipoteca Fantasma, Primera Parte

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Fuera llovía. Eso estaba bien. Le ayudaba a David a concentrarse en su trabajo. Miró por última vez las gotas golpear contra las ventanas de su despacho, antes de volver a sumergirse en su trabajo. Y dicho y hecho, se enfrasco en la lectura de la documentación que tenía delante suyo, mientras tomaba notas rápidamente sobre un folio en blanco.
David era un abogado especializado en temas inmobiliarios. Tenía la inmensa fortuna de trabajar en un sector que le apasionaba, lo que evidentemente se transmitía al exterior. Con el tiempo se había forjado una interesante cartera de clientes. Y entre ellos estaban los Martínez, un grupo familiar que acostumbraba a realizar operaciones de inversión inmobiliaria. Y en una de ellas estaba trabajando justo ahora.
Realmente era una operación muy muy muy menor, para las que estaban acostumbrados a realizar. Ni por importe, ni por complejidad, ni por ninguna variable que se le ocurriese descollaba. No estábamos ante la compra de una unidad de ejecución, no se trataba de impulsar un cambio de uso de un inmueble de industrial-comercial a residencial. No, nada de eso. Simplemente se trataba de la compra de un Chalet inserto en una gran finca en medio del campo, en una pequeña localidad. Los Martínez habían olisqueado una compra interesante. Un matrimonio se había separado recientemente y habían puesto en venta el inmueble. El precio, dada la situación, parecía muy interesante.
David había repasado posibles contingencias, asegurándose de su no concurencia (retractos legales de colindantes, expedientes urbanísticos en curso, etc...). Todo parecía en orden. Básicamente solo le faltaba cotejar la información registral y comprobar que el matrimonio tenia plena disposición sobre la finca, así como comprobar las posibles cargas, afecciones y demás información sobre la finca. Para mayor certeza y seguridad, para su estudio iba a utilizar por una lado la Nota Simple que había solicitado al Registro de la Propiedad su Notaría de confianza, donde iba a firmar la operación, y que se iba a utilizar como fax de cargas por el Notario. Y por otro un Certificado Registral (lo que implicaba una responsabilidad personal del Registrador sobre la información allí contenida).Una vez se hubiese asegurado de tenerlo todo controlado, se encargaría de hablar con los vendedores para que le indicasen como se iba a repartir el dinero entre ellos y de que manera querían cobrarlo.
Mientras escuchaba el sonido del fax descargando el fax de cargas que le remitía la Notaria, se dedico a releer una vez más la copia de la escritura pública de los vendedores. Sin ninguna incidencia digna de reseña. Se levantó, recogió el fax y verificó los datos registrales de la Nota simple recibida con la Escritura Pública y con el Certificado que había recibido el día antes. Efectivamente, era la finca 5500 del Registro de VC. Y si, coincidía la descripción de la escritura con la de Nota Simple. Allí estaban los vendedores como propietarios del 100% de la finca y con plena capacidad para disponer, y no había una sola carga, ni una sola afección, ni nada de nada. Limpia como la patena. La firma sería cantar y coser.
Y si era así, ¿por qué tenía la sensación de que se le escapaba algo? En algún lugar de su cerebro, una alarma se había encendido, pero no era capaz de saber la causa. Su instinto animal le ponía en sobreaviso. Cerró los ojos, y comenzó a recordar....
Ahí estaba. Descolgó el teléfono y llamó al agente inmobiliario que llevaba a los vendedores. Le enredó en una charla intrascendente, confirmándole la hora a la que quedarían al día siguiente en la Notaría, y asegurándole que le volvería a llamar para concretar el resto de extremos. Y ya de paso aprovecho para constatar que aquel era el único inmueble del que eran propietarios. Y entonces David profundizó con su globo sonda....
Bueno, ya me dirás como hacemos lo de la hipoteca del Banco C...
Y el API le dijo que sin problemas, que ya conocia la cantidad (180.000 euros), y que una hora antes de la firma se haría con el certificado del banco y lo aportaría a la firma.
Efectivamente, la memoria de David no le había jugado una mala pasada. Recordó perfectamente el comentario de su jefes, y es que los vendedores no podía hacerse cargo individualmente del pago del préstamo. Esa afirmación había surgido muy al principio, hacia casi medio año. Y justo ahora había vuelto a su mente.
Pero...¿dónde estaba el préstamo hipotecario? Repaso el certificado, repaso el fax de cargas. Y por supuesto la escritura. Todo concordaba. Ni rastro de ninguna hipoteca. ¿Y si el préstamo estaba a nombre de ellos pero no se encontraba hipoteca esa finca? No, tal y como le dijo el API no tenían ningún inmueble más, y además el propio Banco C. les había dado un certificado para cancelar el Préstamo Hipotecario a propósito de la venta del chalet.
¿Por qué no se reflejaba la Hipoteca, cuando era evidente que estaba ahí?
  1. #20
    01/06/08 21:24

    Hola Antonio...
    Acabo de colgar la segunda parte.
    El caso que comentas es factible pero no se corresponde con este. Como contaba, la descripción de la finca se correspondía con la reaalidad. Digamos que realidad juridica y realidad fisica concidian en esencia en esa una unica finca registral. El problema era otro.

  2. #19
    Anonimo
    01/06/08 20:46

    De nuevo otro error (menudo día llevo).
    Donde digo la hipoteca es constitutiva me refiero a que la inscripción de la hipoteca es constitutiva de la misma.

    Menudo día...
    Un saludo

  3. #18
    Anonimo
    01/06/08 20:38

    Fe de erratas:
    Donde digo "entonces puede que la hipoteca no este inscrita sólo respecto de una de las fincas registrales y no del resto."

    quiero decir "que la hipoteca sólo afecte a alguna o algunas de las fincas registrales que forman el TOTAL de la finca física única, por lo que lógicamente la hipoteca sólo afectará a las fincas registrales en las que la misma figure, es decir no gravará a la finca física entera sino sólo a una parte de ella (en concreto las registrales en la que se encuentre inscrita).

    Un saludo

  4. #17
    Anonimo
    01/06/08 20:33

    Si partimos que la hipoteca es constitutiva (1875CC) yque la misma se ha inscrito en algún momento (obviamente descontando errores humanos, fallo del registrador en la certificación etcétera) la única solución que se me ocurre es esta:

    En primer lugar tendríamos la "finca física" que es única y es lo que los compradores quieren adquirir y luego estarían las "fincas registrales", que formarían entre ellas esa finca física única.
    Me explico:
    Puede que la finca sea físicamente única pero registralmente no sean más que la suma de varias fincas registrales que para más Inri se hallen inscritas en dos registros diferentes por encontrarse en dos términos municipales diferentes, entonces puede que la hipoteca no este inscrita sólo respecto de una de las fincas registrales y no del resto.

    Es decir, una finca física única que se encuentra formada por varias fincas registrales, abarcando la garantía real sólo a una o algunas de ellas (fincas registrales) pero no a toda la finca física.

    ¿Puede ser o me he olvidado o saltado algo?

    Muy buen post.
    Un saludo

  5. #16
    01/06/08 16:09

    Hola José Antonio, y gracias por participar.
    1. No ha habido una segregación(supongo que te refieres al negocio juridico por el cual el propietario escinde en dos las fincas). Sin embargo me gustaría saber, si de haberla, que crees que hubiese pasado para llegar a ese resultado.
    2. Lo de indivisible no te sigo, desarolla tu apuesta, que tengo curiosidad.

    Hola Anónimo, gracias por lanzar tu apuesta pero...
    No hay ninguna hipoteca de máximo. Las hipótecas de máximo deben descansar de hecho sobre alguna finca, con lo cual el problema que tenemos es el mismo.

  6. #15
    Anonimo
    01/06/08 15:08

    Creo que la respuesta está en que el matrimonio constituyó una hipoteca de máximos con el banco "x".

    ¿Acerté?


    Un asiduo lector de su blog

  7. #14
    Anonimo
    01/06/08 11:27

    Echevarri,

    Preguntas:

    a) ¿Se había hecho con anterioridad alguna segregación?
    b) ¿La respuesta está relacionada con alguna parte indivisible?

    Espero tus comentarios, gracias.

    j.a.

  8. #13
    01/06/08 00:56

    Pau, gracias por participar.

    Ciertamente conozco casos como el que citas, que corresponden en ultima instancia al olvido o dejadez de alguien (y es que con un mero cuadrante y una revisión mensual me cuesta creerlo). Pero el tema que no s ocupa resulta ser más.....curioso.

    Sólo un detalle. La inscripción en el Registro para una hipoteca es constitutiva. Si no se inscribe tecnicamente no se podría hablar de hipoteca. Por ceso, en los casos de capital porivadocomentas, si no se inscribe voluntariamente, lo que tienes en tanto en cuanto no lko hagas es un mero préstamo (u obligación que garantize la hipoteca)
    Anónimo, gracias también por tu intento, pero no tiene que ver con hipotecas mobiliarias. Hablamos de un prestamo hipotecario con garantia inmobiliaria. El unico bien inmueble que poseen es ese y no interviene nadie más en la operación.

    Espero poder colgar el final entre el domingo y el lunes, y seguramente hare también un making off más detallado días despues, pues creo sta hostoria puede servir para dar pie a muchos temas interesantes (por ejemplo los que planteais)

  9. #12
    Anonimo
    31/05/08 23:05

    De la lectura del supuesto y de los comentarios posteriores del autor, sólo se me ocurre una solución que encaja con los datos que tenemos: préstamo hipotecario, no cargas ni olvidos o problemas de anotación, no más inmuebles:
    Se trata de un préstamo con garantía hipotecaria mobiliaria, anotada en el registro correspondiente, que quieren cancelar con la venta de la finca. Por ejemplo, solicitado para la compra de sendos vehículos de lujo, que son los hipotecados a cinco años, y al cual no pueden hacer frente una vez separados. Deciden que para su nueva vida es mejor desprenderse de la finca en común que vender los vehículos hipotecados.

  10. #11
    Anonimo
    31/05/08 22:10

    Supongo que la gestoría del banco no ha registrado la hipoteca. Hay varias posibles razones:
    1.- Se "olvidaron".
    2.- A pesar de haber firmado la escritura de hipoteca ante el notario, por algún defecto el Registro no dejo inscribirla y no se hizo la subsanación necesaria ante notario.
    3.- A pesar de que en tu caso no sea así, podría ser una hipoteca de un capital privado, que muchas veces no se incriben para facilitar al cliente la reunificación.
    Y de momento no se me ocurre nada más.

  11. #10
    31/05/08 18:43

    Lacaseton, digamos que el Registro protege al tercero hipotecario de buena fe. Y, aunque en un pleito hay que demostrar que noe xiste esa buena e, como comprenderas no es cuestión de arriesgarse si existen certezas, aunque...bueno no sigo que me adelanto.
    Landri, interesante matiz el tuyo. Entiendo que lo que quieres decir es que hay dos fincas regsitrales, chalet y terrenoy que la hipoteca solo afecta a esta última. Pero no. recuerda el tema de la descripción de la finca en la escritura de propiedad, y su correspondencia con el certificado registral y el fax de cargas. Bajo el número de finca que indico estaban el chalet y el terreno.

  12. #9
    Anonimo
    31/05/08 16:15

    Yo diría que la hioteca está en la finca sobre la que está construido el chalet (que es una inscripcion independiente en el Registro).

    a ver si acierto....

  13. #8
    31/05/08 14:10

    Si los compradores, por lo que dice el registro, compran libre de cargas, ¿qué les importa a ellos la problemática del prestamo?

  14. #7
    31/05/08 13:19

    Frío frío.

  15. #6
    31/05/08 13:11

    Por lo que yo he llegado a conocer lo más habitual es por 2 motivos:

    1- No se puede inscribir por motivo x, j o k.

    2- Alguien ha cometido un error de control y se "le ha olvidado" inscribirla. Triste, pero esto pasa.

  16. #5
    Anonimo
    31/05/08 12:28

    No se ... ¿quizá la hipoteca no se llegó a inscribir en el registro por algún defecto?

    Espero intrigado la segunda parte.

    S2. Fran.

  17. #4
    31/05/08 11:53

    Eran los avalistas de otra persona?

    (por decir algo)(es que tanta espera...)

  18. #3
    31/05/08 00:39

    Uysssss habrá que darle un poco de tiempo al tiempo...lunes o martes...
    además así da tiempo al debate y a ver si alguna acierta con la solución del caso (por cierto, caso que ha ocurrido más de una vez)
    PD: Lo de los guiones esta hecho. Ponerme en contacto con uan productora y con la Watling.

  19. #2
    31/05/08 00:05

    Ya tardas!!!

    Venga, que nos dejaste con las ganas...

    (Y a ver como va lo de hacer los guiones de la serie...)

  20. #1
    30/05/08 21:50

    Je,je la segunda parte ya !! ;)

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