Cuando no coinciden los titulares del préstamo hipotecario con los compradores del inmueble (I)

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Esto os pasa por no gustaros mis resúmenes de Ajuste de Cuentas. Sois tíos duros y os va la caña. Vale. Pues os va tocar doble ración de posts relacionados con sesudos temas jurídicos, hipotecarios y fiscales. Orgullo pureta.

Ahora en serio, entre este y el siguiente post voy a tratar de explicar un tema, que si bien puede resultar a alguno un tanto durillo, creedme que es sumamente frecuente en la práctica. Y más os vale estar al loro, ya que los chicos de las distintas Haciendas españolas, están caninos, y pretenden maximizar sus ingresos, incluso olvidándose de resoluciones judiciales. Por tanto, espero que mi mensaje cale. Y para ello, como casi siempre, solo me asomaré, de lejos a las profundidades jurídicas del tema. El que quiera bucear en ese zenote que lo haga.

Es por ello que voy a centrar estas lineas en aquellas operaciones hipotecarias cuya finalidad es adquirir un inmueble, siendo consciente de que la garantía hipotecaria se utiliza para otros muchas cosas, y que puede haber múltiples ramificaciones del tema.

Para empezar, vamos a hablar de lo que, en "teoría" es lo normal: Pepe y Pepa se compran pisito. No están casados, por poner un ejemplo. Y lo compran al 50%. Para ello piden un préstamo hipotecario al Banco. Y como es normal, firman como deudores solidarios. Es decir, frente al Banco cada uno de ellos responde por la totalidad del préstamo, y el Banco puede dirigirse indistintamente contra cualquiera. Posiblemente, vayan un tanto justillos en la tasación o sus ingresos sean variables, ergo el Banco les exigirá unos avalistas en el préstamo.

En este caso, que es lo que la gente entiende por normal, la Agencia Tributaria considera que Pepe y Pepa pagan el préstamo en la misma proporción en la que son propietarios, salvo prueba en contrario (y,ojo, que o bien será un pre´stamo o bien una donación). Ésto tiene sus implicaciones fiscales, por ejemplo a la hora de practicar la deducción fiscal por vivienda habitual, por citar solo un ejemplo.
Pero ocurre, y no es algo extraño, que el Banco en ocasiones solicita que los avalistas, en vez de figurar como tales lo hagan como cotitulares en el préstamo. No me voy a extender en los motivos de tal solicitud, aunque esta claro que se trata de mejorar la posición del Banco. Así, en el caso del que hablamos, los titulares del préstamos serían Pepe -Pepa y por simplificar, el abuelo de Pepe. Sin embargo, el piso es de Pepe y Pepa al 50%. Esta figura, en la que existe un cotitular en el préstamo sin que gracias al mismo incremente su patrimonio, es la llamada asunción acumulativa de deuda(toma ya).
Pues amigos, habemus un problema con Hacienda. Bueno, realmente más de uno, aunque luego tratare el resto. ¿Qué problema? Pues que Hacienda considera, generalmente, que se esta practicando una donación. Exactamente que el abuelo de Pepe les esta donando a cada uno de ellos el 16,5% del préstamo. Esto significa que hay que pagar Impuesto de Donaciones. Y si en el caso de Pepe ese supone una factura fiscal que se pude considerar baja, en el de Pepa, al ser una extraña, es la releche. Y, entre nosotros, evidentemente injusto.
Como os digo, a poco que habléis con gente, a poco que rasquéis, comprobaréis que hay muchos casos. Y no sólo de abuelos que firman junto a nietos. Justo al revés tambien abundan, por ejemplo con nietos o hijos que firman junto con sus ascendientes, para lograr que el préstamo que les conceden a los padres tenga un mayor plazo, y la cuota sea más cómoda.
Lo cierto es que, dado el reino de taifas en el que vivimos, en función de la Comunidad donde vivas, dependiendo incluso del funcionario de turno, es posible que te metan este palo o no. Es más, yo diría que habida cuenta de la fortísima rebaja de ingresos fiscales de las CCAA y del poco trabajo que van a tener los funcionarios, este tipo de prácticas recaudatorias se van a incrementar. De hecho, ya hablamos en su momento de lo que ocurría con los salados que giraban impuestos por la mera constitución de avales en prestamos subrogados.
¿Y nos tenemos que callar? De ninguna manera, lo mismo que tampoco debe hacerse en el tema de los avales. Dicha actuación de Hacienda es recurrible y ganable. Me quedo corto, alguien debería meterles un buen paquete por actuar de espaldas a Sentencias del TS, y Resoluciones de la DGRN. Si estáis interesados en saber los motivos por los que no procede la consideración de esta figura, la asunción acumulativa de de deuda, seguid leyendo, si no encended la tele.
Bien valientes. Primero los deberes. El que quiera material hardcore, tiene aquí dos hermosos links de la excelente pagina de Notarios y Registradores. Os los leéis, si queréis. Si no os apetece, o necesitáis algo un poquito más para novatos, a continuación os hago el resumen del tema.
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La asunción de deudas no esta regulada expresamente en nuestro Ordenamiento. Sin embargo, el Tribunal Supremo la admite como una figura de garantía del préstamo, distinta del aval o fianza, con base en los artículos del Código Civil 1158, 1255 y 1257, continuada por otras sentencias. Dicha postura es mantenida por la Resolución de la Dirección General de Registros y Notariado. Luego que, en el fondo, no se trata de otra cosa más que de garantizar el préstamo, sin haber ningún tipo de donación por medio, esta claro.. Claro para todo el mundo, menos para Hacienda, o al menos para las de algunas CCAA que seguían girando liquidaciones por donaciones en los supuestos mencionados.
El Notario que redacta estos informes, por lo que veo, y habilmente, se cura en salud incluyendo un clausulado en estos préstamos aclarando la naturaleza de garantía de estas asunciones acumulativas de deuda. Pero aún así se ha encontrado con que a sus clientes, la Hacienda valenciana les ha metido una liquidación por dicho importe. Dicha liquidación fue recurrida en reposición (es decir, frente al propio organismo liquidador) y les dijeron que nones. Presentaron entonces un Recurso Económico Administrativo (es decir, ante un órgano especializado de la propia Hacienda) y , oh maravillas, se lo admitieron. Eso si 3 años más tarde, despues de pagar abogados y gastos de avales. ¿Y qué es lo que dice el TEA?, ¿ha descubierto la pólvora? No, se limita a aplicar la Ley (por cierto, me pregunto que tipo de responsabilidad tienen aquellos funcionarios que pasan por alto jurisprudencia y legislación de un modo tan obvio).
El hecho imponible que desencadena el impuesto de sucesiones es , según dice el art. 3 de la Ley 29/87 del ISD, la adquisición de bienes y derechos por donación o cualquier otro negocio jurídico a título gratuito e «intervivos». Pues bien, entre esos negocios, y según dice el art. 12.c del Reglamento del ISD esta la asunción liberatoria de la deuda de otro sin contraprestación.
Esta claro que a través de esta asunción acumulativa no se cumplen los presupuestos que grava el Impuesto. Pepe y Pepa no experimentan una alteración patrimonial por el mero hecho de la asunción de deuda. Y esto cuadra a su vez, con el hecho de que la asunción de deuda del abuelo no es liberatoria, como exige el artículo del reglamento, si no solidaria. ¿Qué consecuencias lucrativas se derivan para Pepe y Pepa? Ninguna, luego no esta sujeto al Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Espero que hayáis llegado al final del post. En el próximo os explicaré otras consecuencias prácticas de este asunto, así como alguna figura muy cercana, pero con consecuencias bien distintas.
  1. #12
    14/12/08 21:51

    Tranquilo José, ya estaba redactado el sabado. Le di unos retoques ayer por la noche. gajes de la afición.
    Ok taxman, ya esta publicada la segunda parte. espero tus críticas.

  2. #11
    Anonimo
    14/12/08 21:27

    Yo me espero al siguiente post...a ver por dónde sales.

    Por lo demás en casi todo de acuerdo contigo.

    TAXMAN

  3. #10
    Anonimo
    14/12/08 21:04

    Eche,

    Siento haberte reventado el post y haberte liado el domingo :-)

  4. #9
    14/12/08 01:57

    El Gallina, hay de todo. Lo que si creo es, aunque merzaca la pena, hay que analizarlo todo.
    Alejandro, eso forma parte de la auonomía de la Comunidad, pero en cuanto se apruee la Ley, el IP del 2007 erá e último que hayas visto hasta nuevo orden, incluído como es lógico Madrid.
    Putabolsa, perdona por la broma, pero si a los gremlins no había que darles de comer despues de medanoche a ti no se te puede pòner uno de sus videos....
    Jejejeje, ahora al grano.
    Que ese impuesto es una ca recaudatoria no lo digo yo, lo sabe bastante gente. Por un lado estan lo que no tienen obligación de pagarlo que sn mucho, por otro los que teniendola, precisamente por ella se apañana como peude, Y en el medio estan los que tributan. Y no se tributa mucho. El orígen del Impuesto, más qe recaudar en si, estaba en controlar las variacioes de patrimonio , para asi que nose escapase un incemento de patrimonio en IRPF (en otrsa épocas, donde no había el control actual), no se si me explico. Me comentaba un inspector u día, hace ya tiempo, que el Impuesto era deficitario: teniendo en cuenta los costes para hacienda de recaudarlo, y de hacer los seguimientos correspondientes, estos superaban a lo obtenido por el impuesto. Ahí es nada. Espo explica que muchos progres se pongan como motos, y exijan una reforma radical. Ya la tienen. Se elimina. Cosa de la que me algegro

    Respecto de las fugas que comentas,creo que más que con patrimoni estará elacionado conotros Impuestos, por ejemplo Sucesiones y Donaciones, asi como por el excelente funcionamiento que comentas de la Administración catalana ;)

    Venga, no te alteres.

  5. #8
    13/12/08 23:06

    Perdon,me olvide,eso por no hablar de la fuga de capitales catalanes de Cataluña a "casi" cualquier otra autonomia,sobretodo preferencia por Madrid,Navarra y Valencia.Estos ultimos años de estos casos en Catalunya a puñados,sobretodo de empresarios y de familias con cierto patrimonio.Estos de la Generalitat se creen mas listos que nadie y en realidad la gente adinerada y bien asesorada las da 1000 vueltas !!! la cara de verguenza se les deberia caer.

  6. #7
    13/12/08 23:03

    Cuatro gatos? si,si je,je eso sera en madrid donde no "existe" o esta reducido en un 99.99% porque ese impuesto depende del estado y no de la autonomia,de ahi la trampa.Madrid no lo puede eliminar? pues lo bajamos al maximo y en otras comunidades igual.
    Pero en Catalunya como somos unos insolidarios de mierda,pues eso a putearlos al maximo (eso por no hablar del impuesto de sucesiones,pero postmortem,por herencia,eso si es una autentica verguenza lo de esta comunidad,comparalo con Madrid,Navarra o Valencia,donde esta la igualdad de ciudadanos españoles? porque yo tengo una mierda de DNI que dice que soy Español,pero para lo que ellos quieren claro,para pagar oy catalan).Aqui todo el mundo se queja del gobierno central,pagamos por todo,por salir de casa (ya solo nos falta que nos cobren por respirar,upssssss,borra esto,que estos hijos de male madre quizas lo lean y se lo tomen al pie de la letra).Cuanta ignorancia la de los catalanes,si superiran que estamos doble puteados,por Madrid y mucho mas por nuestros "propios" dirigentes (Generalitat que se supone que debe velar por los catalanes,si,si...y una mierda)
    Estas seguro? cuatro gatos? en Cataluña y este año te aseguro que no.

  7. #6
    Anonimo
    13/12/08 22:46

    En Madrid, al menos, no se ha eliminado, se tiene que declarar la donación, y se paga a Hacienda, lo que sucede es que tiene una exención del 99% (no sé si del impuesto o de la cuantía a declarar...), el caso, es que se paga un 1% de lo que se pagaría si no se hubiera "eliminado", y hay que declararlo...

  8. #5
    13/12/08 22:44

    ¡COÑO! Es que pasas del cero al infinito. Ahora que me estaba acostumbrando a leer relajadamente.

    Ahora voy a tener que releerlo por lo menos cuatro o cinco veces. A ver si al menos consigo pillar la mitad.

    De todas formas ¿no tienes la impresión de que la mayoría de las veces nos metemos en unos barullos muy gordos para nada, a veces por desconocimiento y otras por listillos?

  9. #4
    13/12/08 21:16

    Re-aclaración: Ya lo sabía. es que me gusta provocar.
    Re-aclaración 2: Que yo recuerde la eliminación del impuesto de Patrimonio esta prevista con efectos 1 de enero de este año 2008De ahí que toda la peña se haya tirado a la piscina. Como señas no esta aprobado aún, pero me sorprendería mucho que no saliese ( a Mariano le corren a gorrazos). ¿Quépasaría de no ser así? Pues que hay que declarar. De todos modos, y entre nosotros, es un impuesto de caracter censal y que pagan cuatro gatos. Pero igual le dedico un post...

    De lo otro hablamos por mail.

  10. #3
    13/12/08 20:49

    Aclaración:no es que no me gustaran tus resumenes de ese programa,es que ya no me gustaba el programa.Como te dije intentabas sacar jugo de una piedra y que yo sepa las piedras no tienen jugo.De todos modos hare un ultimo esfuerzo y me mirare tu resumen de los Crespo,sin que por ello te retire mi palabra.
    Aclaración 2:Si me va la caña.
    Este tipo de posts son los que me van,porque de la primera hasta la ultima frase me abren de par en par un mundo nuevo y totalmente deconocido para mi (entiendo que quizas para otros no).
    Ya que parece que vuelves por el buen camino (je,je) te lanzo una pregunta para algun futuro post.Han eliminado o no el impuesto de patrimonio? esto lo digo porque este año realice unas cuantas visitas al notario (no lo habia pisado en mi vida y mira por donde este año me puse al dia,por temas que no vienen a cuento) y me canse de observar como muchos se han lanzado a la piscina y han realizado donaciones a punta pala.Como lo ves?Como les afectara a esta gente si no hay eliminación rela de ese impuesto?Creo que seria interesante que trataras ese tema (si es que no lo trataste ya en el pasado y no lo se) eso por un lado.
    Por otro lado,tu exactamente a que te dedicas? quiero decir si eres del ramo o profesional liberal de todo este "embrollo por lo menos para mi".Si es asi,me imagino que debes pasar consulta no? ya me diras donde y cuando,porque tengo unas cuantas consultas para ti.

  11. #2
    13/12/08 20:39

    Hola José....
    No voy a dejar que me pises la segunda parte, que va por ahí, y por . Pero te adelanto que no estoy de acuerdo contigo. Esta práctica es muy antigua como para intentar vincularla a nuestros problemas hipotecarios, aunque reconozco que algunos la han podido usar incorrectamente.

  12. #1
    Anonimo
    13/12/08 19:27

    Eche,

    He visto de todo. Desde casos sencillos y hasta cierto punto lógicos, como el que comentas, hasta casos algo más rebuscados:

    - Hijo, mayor de edad, que aparece como deudor solidario con los padres (inmueble comprado por los padres).

    - Uno bueno: dos novios (él + ella) que firman una hipoteca conjunta pero el inmueble sólo lo compra él.

    ¿Quién tiene derecho a la deducción por vivienda habitual en la declaración del IRPF? ¿Sólo los padres como adquirentes de la vivienda y por todo? ¿Sólo de los 2/3?

    ¿Qué pasa si los novios rompen? (cómo efectivamente pasó) ¿Cómo tributa que ella se salga del préstamo?

    Otra cosa que me preguntaba ¿Qué pasa con la capacidad de endeudamiento de esas personas? Podrán acceder a algún préstamo durante los próximos treinta años... (porque en el caso de los abuelos tal vez no lo necesiten, pero y el hijo o la ex-novia que he comentado.

    Al final a la conclusión a la que llegué era que esas operaciones nunca debían haberse firmado ¿por qué? Porque detrás de la petición de la entidad financiera estaba la búsqueda de cuadrar una "capacidad de devolución" suficiente dentro del margen del 35/40% con el que se mueven bancos y cajas.

    ¿Qué pasa - por tanto - si se metió gente en una hipoteca hasta que se llegó al porcentaje mágico de ese 35/40 %?...Que se le han estamos dando hipotecas a NINJAS (en ese momento no conocía el término de Abadía).

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