Cuando no coinciden los titulares del préstamo hipotecario con los compradores del inmueble (II)

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En el post anterior explicábamos la figura de la asunción acumulativa de deuda, su naturaleza, judicial, administrativa y doctrinalmente reconocida como de garantía de una deuda, y su nulo encaje en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. vamos que no había que pagar impuestos.


De todos modos, como la casuística es muy rica, surgen multitud de variantes. Además, las implicaciones fiscales van más allá del mencionado Impuesto. Podemos analizar todos estos supuestos,partiendo siempre de lo expuesto en el post anterior, es decir, de su naturaleza jurídica.


1. ¿Qué efectos tiene con la deducción por vivienda habitual en el IRPF? Si asumimos lo expuesto en el primer post, no pasa nada. Es decir, Pepe y Pepa se deducen el 100% del Préstamo Hipotecario, ya que el abuelo no paga nada (no les esta realizando ninguna donación, recordémoslo, sobre esto haré un matiz a continuación). Me consta que para Hacienda, o al menos para algunos funcionarios de Hacienda no es así, pero su interpretación no es consistente con lo expuesto anteriormente. No tiene sentido lo de que sólo se puedan desgravar por los 2/3 de la cuota, ya que pagan realmente el 100%. Por tanto, y si se topan con la negativa a admitir esa deducción deberían recurrir. Otro tanto puede ocurrir con los supuestos de exención por reinversión en la vivienda habitual. Por si acaso, en la firma del préstamo incluiría siempre la coletilla del Notario, especificando la naturaleza por la queda obligado el abuelo, así como guardar como una hormiguita todos los pagos, de donde van y de donde vienen.


2. El punto anterior debe ser precisado. Suele ocurrir a veces que la persona que asume acumulativamente la deuda, hipoteca un bien de su propiedad, distinto del que se adquiere. Os recomiendo, aunque aquí si es deudor, que os leáis mi post sobre el hipotecante no deudor. ¿Qué puede ocurrir? Que, con el paso del tiempo venda este bien. Y para ello deba entregar ese bien libre de cargas. Es muy probable que, salvo que haya pasado mucho tiempo se haya realizado una amortización parcial fuerte previamente, para ello sea necesario precisamente un amortización parcial del préstamo, que se suele hacer justo con el dinero de esa venta. veamos un ejemplo


Pepa y Pepe pidieron 200.000 euros. El abuelo firmo como deudor y además puso una garantía una casa de pueblo. La hipoteca de 200 mil se distribuye así, por ejemplo 160 sobre la casa de los Pepes y 40 sobre la casa de pueblo. Pasa el tiempo y el abuelo vende la vivienda del pueblo por 100.000, pero solo ve 60, ya que los otros 40 son necesarios para cancelar el principal del que responde ese inmueble.


Evidentemente Pepe y Pepa deben ahora 40 mil euros menos sin comerlo ni beberlo. En muchos casos no se hace nada, y se deja pasar el tiempo. pero si Hacienda cae sobre esa operación, es muy posible que lo considere como una donación, pues reune todas las características para serlo. Pero tranquilos, que si lo planificamos, todo tiene arreglo.


Lo primero es hablar con el Banco y ver si es posible volver a distribuir la carga hipotecaria e incluirlo todo en la vivienda original, liberando a la finca de toda carga con carácter previo a la venta. De este modo Pepe y Pepa seguirían debiendo lo mismo: Como ya he dicho, va a ser difícil, pero a veces es posible, intentadlo.


La segunda opción, es plantearle al Banco un cambio de garantía. Que el abuelo,o el que sea, ponga otro inmueble en garantía y esos 40 se constituyan sobre ella. O, mejor aún, que se constituya esa garantía el mismo día de la venta, a través de una pignoración de 40 mil euros que obtenga el abuelo de la venta, materializados en un fondo o en un depósito.


Ojo, en todo caso habrá que hacer números: todos estos movimientos pueden estar sujetos a Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, además de los correspondientes gastos notariales, registrales, etc. Sin embargo, me da en la nariz que suele compensar.


Supongamos que ninguna de esas opciones es factible. Bien. El mismo día de la firma del abuelo, Pepe y Pepa firman con el, en documento privado, por ejemplo, un préstamo o un reconocimiento de deuda, comprometiéndose a devolver ese dinero en un plazo x, etc....y, muy importante, lo pasamos por Hacienda, para que quede constancia del mismo, poniéndole un hermoso sello de exento de ITP Y AJD. Y, a partir de ahí, devolverle el dinero según lo pactado.


3. Una caso curioso lo encontramos en la consulta vinculante a la DGT, nº V1669-08 de 15 de septiembre de 2008. Es sustancialmente distinto a lo visto hasta ahora. Pepe y Pepa compran el piso, pero Pepe no podía figurar en el Préstamo (dicen que porque era muy malo. Hay más razones posibles, entre otras no querer que figurase un incremento de su endeudamiento en CIRBE). Con el tiempo se pretende incluir a Pepe en dicha operación financiera. Evidentemente no hay donación, pero ojo, Hacienda nos advierte que si la habría si durante los años que ha estado Pepa sola en el préstamo si no se acredita que Pepe ha estado pagando su parte. Estaríamos hablando del 50% de la cuota del Préstamo. Se presume que no paga, y el debe demostrar que si lo hace. Por cierto, que de la única lectura de esta Consulta se pueden extraer conclusiones equivocadas, si no atendemos a lo expuesto hasta el momento.


4. Comenta José, de Economía Forense, que que ocurre si Pepe y Pepa son titulares de un Préstamo, pero solo Pepe es el propietario. Qué cuales son las implicaciones fiscales si Pepa abandona el Préstamo. Partamos de que el banco le ha liberado de su obligación de pago con el correspondiente documento. Aquí paz y después gloria. Pepa estaba, al menos formalmente, como deudora, pero dentro del supuesto de asunción acumulativa de deuda. Es exactamente el mismo supuesto en que el Banco libera a un avalista de su obligación.


5. Dice José que este tipo de operaciones no debería haberse firmado, que solo corresponden a montar una falsa capacidad de pago, y que únicamente se entienden dentro del boom hipotecario. No lo comparto. Es posible que en algunas sea así, pero recordemos que esta figura se reconoce jurisprudencialmente desde hace casi 50 años. Casi nada. La finalidad última, tal y como manifiesta esa linea jurisprudencial, es constituir una garantía de distinto tipo a la del aval, más fuerte para la entidad financiera. Pensemos que en el caso de un cotitular las facilidades para las entidad crediticia son mayores que las que tiene en el caso de un avalista. Sin el menor animo de ser exhaustivo podemos hablar del llamado pacto de compensación, de evitar posibles impugnaciones de herederos que ahora firman sobre la supuesta incapacidad del auténtico deudor, evitar el impasse de las herencias, etc...
  1. #25
    25/02/18 18:50

    Tengo una hipoteca y en escritura hipotecaria sólo estoy yo como única hipotecaria pero el banco a mandado información a hacienda que constan tres hipotecarios con un 33,33% cada uno, el banco no asume su error y me pide modificar mi hipoteca y me pide una documentación, yo les digo que me niego por que mi escritura está bien y el error es de ellos , que puedo hacer al respecto?

  2. #21
    02/02/16 12:52

    Buenos días.

    Me gustaría saber si estas entradas que son de 2008 todavía están vigentes o se han quedado obsoletas.

    La pregunta es en relación a una donación que le quiero hacer a mi hija, vivimos en Madrid, donde las donaciones están exentas al 99%, con la condición de pasar por el notario.

    La donación será en efectivo y en principio no plantearía problema
    Además se va a comprar una vivienda y la duda surge con la hipoteca que se va a hacer a la vivienda.

    La vivienda estará solamente a nombre de mi hija.

    En la hipoteca seremos 3 cotitulares mi hija, mi mujer y yo. (No avalistas ni fiadores)

    Hace unos meses, cuando empecé a mirar hipotecas, la asesoría de un banco nos advirtió, que si éramos cotitulares de la hipoteca hacienda podía considerar que estábamos haciendo una donación a mi hija y girarnos un liquidación.

    En aquel entonces consultamos a la Oficina de Atención al Contribuyente de la Comunidad de Madrid, telefónicamente al 901 50 50 60, donde nos lo ratificaron y me insisten en que han tenido varios casos y que es así.
    Asumí que tendría que pagar el impuesto de donaciones.

    Medio año después cuando ya tenemos la vivienda decidida, nos acercamos a la notaría y nos dice que no existe la donación.

    Solo existiría Si nosotros, los padres, pagásemos la hipoteca, pero sería una donación cada mes, lo que no nos recomienda. Pero si la hipoteca la paga mi hija no existiría donación.

    Volvemos a consultar a la Oficina de Atención al Contribuyente y nos vuelve a decir que es una donación en el momento de escriturar.

    Consultando en dos Oficinas Liquidadoras, se contradicen con la opinión de la Oficina de Atención al Contribuyente y dicen que no hay donación, a no ser que seamos los padres quien paguemos las cuotas.
    En una de las oficinas liquidadoras nos dicen que se trata de una asunción acumulativa de deuda y que lo que hay que hacer es guardar todos los ingresos que mi hija haga en la cuenta donde se pague la hipoteca, en la que somos los tres cotitulares y que nosotros, los padres, no hagamos ingresos en esa cuenta.
    En la otra Oficina Liquidadora nos dicen que creen que no hay donación, pero nos dicen que las oficinas liquidadoras dependen de la Oficina de Atención al Contribuyente y me recomiendan haga consulta vinculante a dicha oficina, pero por lo visto tarda 6 meses y tienen que ser sobre un acto ya realizado, presentando los documentos de lo que se ha hecho.

    Por lo que he visto por internet en algunas Comunidades Autónomas si lo consideran donación.
    Por otro la do he encontrado con su foro que opina que No es una donación y lo explica

    Dando dos enlaces a la página de notarios y registradores que tambien opinana que no es una donación
    http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/NOTARIAS/2008-mayo.htm#asuncioncumulativa
    http://www.notariosyregistradores.com/PERSONAL/NOTARIAS/2008-julio.htm#asuncioncumulativa

    Estos enlaces son de 2008 y no se si estarán vigentes o se habrán quedado obsoletos.

    Solo quiero hacer lo correcto y pagar mis impuestos que en Madrid no son demasiados, pero no se que es lo correcto y los expertos se contradicen.

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