La Hipoteca Fantasma, Segunda Parte

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David estaba sumamente intrigado. A diferencia de otras ocasiones, donde sabía que se la estaba jugando, en este caso contaba con un certificado registral que comprometía al Registrador. En ese sentido estaba cubierto (seguro de responsabilidad Civil mediante). Pero también era consciente de que el Banco no se quedaría quieto, de que tarde o temprano habría tomate jurídico y que sus clientes no le pagaban por tener movidas en un futuro. Además quería ser capaz de comprender que había pasado para que, una hipoteca que, aparentemente estaba inscrita en el Registro de la Propiedad no apareciese en la finca en cuestión. ¿Qué estaba ocurriendo?
De repente tuvo un flash....rústica....la finca era rústica. Y si....Dicho y hecho, tiro de Registradores.org y solicitó las fincas que a nombre de los vendedores figuraban en la localidad en cuestión. En pocos momentos una sonrisa iluminó su rostro. Todo parecía encajar, y esa sensación de vuelta al terreno de la lógica le reconfortaba. Todo era lógico, partiendo del error humano. Así que descolgó el teléfono y se dispuso a hablar con sus clientes. Les explico lo que había detectado, y a continuación les explico el origen de la aparente paradoja.
Como resultado de su búsqueda en Registradores.org la web le habia devuelto dos pdfs con dos notas simples. Dos. ¿Acaso eran propietarios los vendedores de dos fincas y se estaban confundiendo sobre acerca de cual tenía hipoteca? No, carecía de sentido. La Historias arrancaba bastantes años atrás, y era la que explicaba la existencia de las dos fincas registrales.
Los compradores habían adquirido por compraventa la finca 5500 en su momento. Por aquel entonces la vivienda ya existía y como tal se reflejaba en la finca registral y en la escritura que le habían facilitado a sus clientes y que el había utilizado. Habían comprado libre de cargas y no habían hipotecado la finca, pues debían contar con fondos propios para ello. ¿Qué ocurrió entonces?
Pocos años después en el municipio se realizó una Concentración Parcelaria, un sistema a través de cual se trata de solucionar el problema de la viabilidad económica del minifundio agrícola. Es un sistema a través de cual las fincas de un termino municipal, correspondientes a varios propietarios, se redistribuyen entre los mismos, procurando que a cada uno, en vez de tener que explotar 3 o 4 pequeñas, explote una grande. Además, para facilitar los accesos se establecen servidumbres, determinados viales, etc...Desde el punto de vista registral es como si metiésemos todas las fincas registrales por un extremo de una maquina, con una numeración y descripción X, y por otro obtendríamos otras, en las que ha cambiado la descripción y la numeración, amén de las titularidades. Evidentemente las fincas de origen deben ser dadas de baja en el Registro de la Propiedad, para que no se dupliquen con las nuevas, las llamadas fincas de reemplazo.
La finca de los vendedores era sumamente grande, y además era la única que ellos poseían en el municipio. Practicamente no resulto afectada salvo por la cesión de unos escasos metros cuadrados. Materialmente no vieron modificada su parcela en lo sustancial. Y registralmente tampoco. De hecho la descripción de la nueva finca, la 9910, era practicamente calcada a su antecesora.
Nada hubiese sucedido si el Registrador hubiese realizado bien su trabajado, y hubiese dado de baja la antigua finca. Pero no lo hizo. A partir de ese momento, y sin que los vendedores fuesen conscientes de ello, su finca se había duplicado en el Registro. Un caso claro de Doble Inmatriculación. Para mayor mofa, a posteriori, los propietarios habían hipotecado su finca. Por azar al Banco X, en vez de haberle hecho llegar la escritura de propiedad por compraventa que le habían facilitado a él le habrían entregado la escritura que les entregaron con motivo de la Concentración Parcelaría, donde figuraba el nuevo número de finca. Desde ese momento, al problema de la doble inmatriculación se añadía el de la absoluta discordancia en materia de cargas. Un auténtico iceberg jurídico a la caza de su Titánic.
Los clientes, que no sentían un especial cariño por el Banco acreedor, querían saber que ocurriría si, haciéndose los locos firmaban con los vendedores, quedándose o repartiéndose bajo cuerda con el importe de la hipoteca. Les recomendó no hacerlo. En ultima instancia, y dado el hilo temporal, estaba claro que la finca que se correspondía con la realidad era la que estaba hipotecada, siendo la otra una anomalía registral. Siempre y cuando no se demostrase que habían actuado de mala fe podían recurrir a a la Responsabilidad Personal de Registrador, y conseguir una indemnización pro el daño causado, sin perjuicio de las acciones que el registrador pudiese tomar contra los vendedores. Sólo en el supuesto de falsear muy al alza la cifra de compra podría merecer la pena los riesgos comentados, teniendo en cuenta que los vendedores deberían abandonar el país...
Colgó el teléfono y dejó a sus clientes con sus cavilaciones. Esa parte a él ya no le correspondía. Su trabajo llegaba justo hasta ahí.
Fuera había dejado de llover. Salía el sol.
  1. #19
    Anonimo
    10/06/08 20:03

    Si no la encontrais decirmelo y la paso. De todas formas (es mi opinión personal) la regla del "tantum apelatum" quita bastante esencia a los pleitos en las Audiencias.
    Un saludo

  2. #18
    Anonimo
    09/06/08 09:31

    Dejo los datos que figuran en la base datos del poder judicial (www.poderjudicial.es) de la sentencia que comentaba de la ejecución de una hipoteca no inscrita.

    Un saludo


    Id Cendoj: 38038370012000100908
    Órgano: Audiencia Provincial
    Sede: Santa Cruz de Tenerife
    Sección: 1
    Nº de Recurso: 613/1999
    Nº de Resolución: 410/2000
    Procedimiento: CIVIL
    Ponente: EUGENIO SANTIAGO DOBARRO RAMOS
    Tipo de Resolución: Sentencia

  3. #17
    Anonimo
    09/06/08 00:01

    Está clara mi confusión en la lectura y que tienes razón: hay responsabilidad del registrador.
    Te felicito por el blog, en el que tratas muy bien temas muy interesantes. Cuando vuelva a participar lo haré con un nick, te lo prometo.

  4. #16
    08/06/08 20:49

    Hola Anónimo (anímate, y ponte nick)
    El certificado y el fax de cargas se piden sobre la finca de origen, no sobre la de resultado (toda la operación se staba tramitando sobre la documentación aportada por la vendedora, y era la escritura de compraventa de la finca originaria, no el título derivado de la concetración). Es la finca de resultado la que estaba hipotecada. Luego si le obligaba el 207.2
    Conmparto tu curiosidad respecto al caso de Antonio. Es kafkiano.

  5. #15
    Anonimo
    08/06/08 19:45

    Por cierto, a mí también me gusta y convence el argumento del Presidente del TSJ de Navarra, pero ya ves que la DG opina justamente lo contrario... y, con la ley en la mano, creo que lamentablemente lleva razón.

  6. #14
    Anonimo
    08/06/08 19:39

    Echevarri, a pesar de que tus argumentos permiten desde luego defender tu opinión, sigo pensando que no hay en este caso responsabilidad del registrador. El artículo 207.2 LRYDA obliga a indicar en las certificaciones que la finca está afectada por la concentración, pero ello se refiere a las fincas de origen, no a las de resultado (y la certificación se pidió sobre esta última). Ten en cuenta que las fincas de resultado se inscriben sin hacerse referencia a las de origen a las que vienen a sustituir (art. 235.1.ª LRYDA), por lo que el registrador no tiene modo de saber cuáles son aquéllas, ni por tanto de dar noticia de las cargas inscritas que afecten a las mismas. Por lo demás, la resolución que citas, que viene totalmente al caso, demuestra que, a criterio de la Dirección General, el registrador no puede negarse a practicar asientos sobre la finca de origen a pesar de saber que ha sido concentrada y sustituida por la de resultado, lo que cierra el único resquicio que quedaría para exigirle responsabilidad (en el caso, por haber inscrito una hipoteca sobre una finca de origen).
    En otro orden de cosas, no consigo entender el caso de Tenerife que comenta Antonio. No he encontrado la sentencia en ninguna base de datos, así que sería bueno que nos confirmara su fecha y el tribunal que la dictó. Me muero de curiosidad por conocer más...

  7. #13
    08/06/08 14:01

    Por cierto, rebuscando en la web me he enontrado una Resolución de la DGRN con otro caso sangrante. Distinto del hablamos, pero relacionado con el. Me ha gustado especialmente la reflexión del apartado fáctico VI

  8. #12
    08/06/08 13:59

    Gracias Anónimo por la corrección. Es evidente que sabes mucho más d ela materia que David, o que yo. Ojalá sigas participando en el Blog. Haciéndote caso, me he leido a Ley. Y tienes razón. El sistema no funciona como el sistema de compensación en materia urbanística. Aunque, entre nosotros,me sorprende que tampoco se se prohiba expresamente. Es más, lo que si que tengo constatado es que es relativamente sencillo el solicitar la cancelación registral a posteriori para evitar esos supuestos de doble inmatriculación.
    Pero aún así, creo que no estoy contigo en cuanto a la no responsabilidad del Registrador en este caso.
    1. El art. 207.2 de la Ley exige que el registrador comunique la existencia de que esa finca esta afectada a un proceso de conteración parcelaria, lo cual palia los defectos del sistema y ayuda a evitar casos como éste. Ni en el Certificado Registral ni en el Fax de Cargas a la Notaria se hace la más mínima mención. Creo que hí radicaría la responsabildiad del Registrador.
    2. Evidentemente el Registrador podrá invocar la falta de buena fe del 3º hipotecario. Pero éso hay que demostrarlo, y me temo que no es tan sencillo. Especialmente cuando se parte del error anterior.

    ¿Qué opinas sobre ello?
    Muchas gracias por participar y enriquecer el Blog de esta manera. Espero que sigs haciéndolo.

  9. #11
    Anonimo
    08/06/08 03:13

    Echevarri, el caso que comentas es perfectamente posible, pero tengo que rectificar tu afirmación de que la doble inmatriculación se deba a un error del registrador y que, por tanto, éste deba responder. La Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, al regular la concentración parcelaria, hace inevitable siempre la doble inmatriculación, puesto que ordena que no se cierren los folios correspondientes a las fincas de origen y que, en los que se abren para las fincas de reemplazo, no se haga referencia alguna a las primeras. O sea, que, aunque tienes razón en que el sentido común parece exigir que las fincas de origen sean "dadas de baja" en el Registro de la propiedad (así ocurre en las reparcelaciones urbanísticas), es la propia ley la que lo impide.
    Este sistema propicia que se pueda hipotecar tras la concentración la finca de origen, en cuyo caso -en virtud del principio de subrogación real, por el que todos los derechos que graven la finca de origen recaen sobre la de resultado- sería posible trasladar la hipoteca a la finca de reemplazo con el único límite de que ésta no hubiera sido adquirida a título oneroso por un tercero de buena fe que hubiera inscrito su adquisición (artículo 34 de la Ley hipotecaria)... y como los clientes de David, aunque son terceros, no lo son de buena fe (puesto que conocen la existencia del gravamen), creo que alguien debe decirles que la finca que han adquirido está sin duda hipotecada.

  10. #10
    04/06/08 21:38

    Hola Cajero
    1. Uffffff, más frecuentes de lo que la gente piensa. Yo he visto varios.
    2. Si tenia el certificado delnate (repasaré el post). Lo que ocurre es que el certificado se había pedido con el número de finca que figuraba en la escritura de compraventa original de los vendedores. Estos, sin mala intención, no le habían aportado la escritura de concetració parcelaria, donde figuraba el nuevo número. Por tanto, cuando pidio que le certificase el registrador lo hizosobre la vieja, que existía aún indebidamente por un fallo suyo.

  11. #9
    04/06/08 21:16

    Muy interesante. Espero que este tipo de casos sean muy raros.
    Ahora entiendo que en el primer post no decías que tuviese delante el certificado bancario, el certificado lo tenía el de la inmobiliaria. Por supuesto, hubiera leído otro número de finca!!

  12. #8
    Anonimo
    03/06/08 01:32

    Si la consiguió... (la caja pagó, previo ridículo en la Audiencia...)
    De todas formas, no entiendo como puede proponer la caja (sabiendo que el BCH si no le pagan acabará ejecutando su garantía) la ejecución de dichos bienes que están hipotecados dejando sin efecto la hipoteca de un tercero. Aunque también dicen que en el vicio de pedir está la virtud de no dar y aceptar una "petitum" de esas características tiene tela (por parte del juzgado).
    Como la que te he comentado de la Hipoteca he visto varias, sobre todo en zonas rurales, aunque normalmente no suelen pasar de los JPI...

    De todas formas "anécdotas" de este estilo (aunque en otros temas) puedo contar varias, una que me ha pasado recientemente (es especialmente BOCHORNOSA) me pasó en la ejecución de un laudo arbitral en Septiembre del año pasado.
    El juez de primera instancia (que por cierto es el decano) tras recibir mi demanda ejecutiva de título no judicial, obviando la LEC (que exige el despacho inmediato de ejecución) y empleando la LEY DE ARBITRAJE de 1988 (derogada desde 2003, lo que convierte en tragicómico el caso, pues 4 años después de entrar en vigor la misma, este señor la desconocía completamente), en vez de despachar ejecución, MANDA UN EXHORTO a Madrid (sede social de la ejecutada) requiriéndole al deudor que acredite documentalmente la pendencia del recurso de anulación (por supuesto argumentando "en derecho" dicha decisión en la derogada ley de arbitraje del 88)...


    Otra de hace unos años fue que en un laboral "ordinario" la actora no comparece y en vez de darle por desistida de la acción y archivar las actuaciones(como exige la LPL) el juzgado de lo social CONDENA AL EMPRESARIO que había comparecido en ausencia de la actora...
    Esta llegó a TSJ de Valencia, que supongo que se quedarían perplejos ante tamaña ocurrencia del Juzgado de lo Social de Alicante
    Y mejor no me meto a recordar penales (sobre todo juicios de faltas)
    En una falta PRESCRITA, el juzgado de instrucción no se da cuenta y condena por ella y el abogado de la defensa, que merece también otro aplauso TAMPOCO lo nota y pese a recurrir a la AP mediante el típico formulario que no sirve para nada confirman la condena. Huelga decir que la Audiencia en vez de apreciar dicha circunstancia de oficio (era bastante fácil, pues la denuncia era de diciembre y los hechos probados de abril) ni tan siquiera la menciona en sus Fundamentos Jurídicos.

    Hay muchos jueces (la mayoría) que se preocupan por su trabajo y son unos excelentes profesionales del derecho, pero hay otros que darían para formar un libro de relatos de la celtiberia profunda...

    Y no sigo para no escribir un libro...

    Sin comentarios...

  13. #7
    02/06/08 22:57

    Antonio, lo que cuentas da un miedo de la leche. No se yo, pero lo de ese juez es para....
    ¿Al final el BCH consiguió la pasta de la Caja?
    Lo último que coments es de traca.
    Por un lado hay un problema en la judicatura. Y por otro el nivel legislativo no ayuda...
    Capicci José Antonio. Te estas refiriendo a aquellos supuestos en los que no era viable una segregación y alguien usaba el regimen de propiedad horizontal. Un claro fraude de ley en numerosos casos. A ver si me repaso la ley y veo donde establecen los condicionantes a la PH sobevenida.
    Evidentyemente, entiendo que no se refiera a la PH de comundiades de chalest y demás, de lo cual no tengo noticia, si no solo a esta fraudulenta y sobrevenida.

  14. #6
    Anonimo
    02/06/08 22:48

    Yo no soy abogado pero el asunto me lo comentó la compañera que lo llevó en el despacho.

    Como te digo, desde la nueva ley del suelo que entró en vigor el año pasado ya no se pueden hacer "divisiones horizontales tumbadas".

    Si buscan en google "propiedad horizontal tumbada" te aparecen muchas referencias.

    En cualquier caso, hasta donde me pareció entender es una atribución individual de una finca sin practicar una segregación propiamente dicha (en muchos casos no era posible porque la leyes urbanísticas no lo permitían). De este modo los copropietarios se convertían en propietarios exclusivos de la parte atribuida.

    He encontrado esta sentencia:
    http://www.derecho.com/legislacion/boe/56020

    Saludos,

    j.a.

  15. #5
    Anonimo
    02/06/08 22:40

    Pues si, es un error bastante grave permitir la doble inmatriculación...

    El caso que dije está en la sentencia de la Audiencia provincial de Santa Cruz de Tenerife,de 20 de mayo de 2000.
    La cuestión era que la Caja de Canarias había promovido el antiguo procedimiento sumario del artículo 131 LH sobre la finca física en vez de la registral (pese a la hipoteca que tenía el BCH) y de manera inexplicable la finca física se había subastado (obviando la hipoteca del BCH), adjudicándose a un tercero (año 1991), el BCH, tras un impago (año 1993) cuando va a instar el correspondiente procedimiento se encuentra que su garantía real ha sido cancelada a consecuencia de la ejecución de la caja de canarias (la SAP habla de manifiesta temeridad de la Caja de Canarias aunque a mi modo de ver colaboró bastante en que pasara esto el juzgado de La Laguna, porque creo que NUNCA se puede dar por bueno el petitum de los actores sin comprobar siquiera los datos del registro y mucho ejecutar una hipoteca no inscrita)...
    El BCH demanda a la Caja de Canarias pidiendo la nulidad del anterior procedimiento y que se declarasen nulas las cancelaciones de los asientos y subsidiariamente si existieran terceros de buena fe (como así era en esa caso en concreto) que la caja de Canarias y los antiguos propietarios (que despues de 2 ejecuciones hipotecarias eran insolventes) le indemnizara con el importe íntegro del préstamo.
    De todas formas en inmobiliario registral he visto barbaridades mayores (por ejemplo tratar de oponer un contrato de compraventa privado de fecha posterior al asiento de una hipoteca de la CAM...)
    Un saludo

  16. #4
    02/06/08 21:27

    Hola Antonio. En el fondo, como ves el fallo humano no estab en el proceso de inscripción de la hipoteca. Era previo (y más grave a mi juicio)
    tengo curiosidad sobre el caso que comentas. Parto de que una Hipoteca no inscrita dificlmente puede herse valer ante terceros, por lo que la posición de la Caja ante el BCH me parece debil. ¿Cómo acabo?
    Jose Antonio, podrías desarrollar ese tema?
    Pau, como comentaré en el siguiente post, hay más de las que la gente cree. Y no todas son tan sencillas de descubrir como la que narro.

  17. #3
    Anonimo
    02/06/08 14:37

    Genial, nunca me he encontrado con un caso de doble inmatriculación en el registro, pero ya se algo más.
    La verdad que en el mundo inmobiliario-hipotecario uno no acaba de aprender nunca.

  18. #2
    Anonimo
    02/06/08 07:34

    Iba un poco perdido. Yo pensaba en la antigua "división horizontal tumbada", que la nueva ley del suelo ya no permite.

    Muy buena la narración.

    j.a.

  19. #1
    Anonimo
    01/06/08 22:18

    No había caído en eso (al descartar el error humano). Lo que he propuesto pasó hace más de quince años en Santa Cruz de Tenerife y fueron protagonistas en ese pleito la Caja de Ahorros de Canarias (con una hipoteca parcial sobre algunas de las fincas registrales y una pretendida hipoteca no inscrita en el resto) y el Banco Central Hispano (con una hipoteca inscrita en el resto de las fincas registrales en las que no estaba inscrita la hipoteca de la Caja de Canarias).

    Un saludo.

    Un saludo

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