Sistema Registral Español o el Sistema Norteamericano

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Tras saber que algunos me leen en burbuja.info, de vez en cuando me doy una vuelta por esos lares. Lo cierto es que el otro día había un hilo la mar de interesante, porque demostraba hasta que punto la gente desconoce cómo funciona nuestro Registro de la Propiedad. Alegremente, algunos le pusieron a parir al autor de un artículo en El País, Registrador para más señas. Podría llegar a entender que le criticasen en materia económica, ya que no es un experto, que le acusasen de falta de sensibilidad social, pero me hacía gracia como algunos negaban la mayor en un campo que domina ampliamente. Y es que este Registrador, Miguel Silvestre afirmaba, y yo con él, que el sistema registral español es infinitamente mejor que el estadounidense. Pero de aquí a Lima. La seguridad jurídica no tiene nada que ver. Intentaré explicarlo sin tecnicismos.

El sistema registral español es un registro de fincas. Las fincas(los pisos, las casas, las concesiones administrativas) que son susceptibles de propiedad, abren lo que se denomina su folio registral. Una ficha en lenguaje vulgar, como ya explique en su momento. Evidentemente uno puede comprar y vender fincas que estén fuera del Registro, y las transacciones ser válidas (los típicos prados entre vecinos mayores en un pueblo), pero la ley, determina una serie de ventajas para quien confía en el Registro. Son estímulos que llevan a la gente a inmatricular sus fincas, es decir, a introducirlas en el Registro de la Propiedad. El principal estimulo es que aquel tercero, que adquiera onerosamente una finca de buena fe, fiándose de lo que pone en el Registro tiene una posición inatacable. Ya le comenté en aquel post, pero quizás lo veamos mejor con un ejemplo.

Supongamos que A le compra a B un piso. B figura en el Registro de la propiedad como propietario con pleno dominio sobre esa finca., sin cargas, sin anotaciones de ninguna demanda, nada... A posteriori, y a través del correspondiente juicio, otro, llamémosle C demuestra que el piso le pertenecía realmente a él, a C y no a B. Pues a A le importa un pito. Eso es un problema entre B y C. C deberá solicitar la correspondiente indemnización de B, pero a A no le tocan un pelo siempre que reúna esos requisitos que he indicado, y que dan lugar a lo que se denomina como Tercero Hipotecario de Buena Fe.

Evidentemente con un sistema así puedes dormir tranquilo. Sabes que si confías en el Registro tienes un altísimo grado de seguridad. La Ley presume que lo que dice el Registro es cierto, y que lo que no dice, no existe.

Veamos el caso norteamericano. No existe un Registro de Propiedades como en España. Existe un Archivo o Registro de Documentos, de Contratos, de Donaciones, etc...A través de los cuales, y con la ayuda de una empresa de servicios jurídicos se llega a la conclusión de que, posiblemente, quien te lo venda está facultado para ello. El problema estriba en que no se dan certezas. Si ocurre lo mismo que en el caso anterior, C podrá poner a A de de patitas en la calle. Este deberá reclamarle la correspondiente indemnización a su vendedor, A. Evidentemente el sistema es muy inseguro (seguramente B derive en insolvente). Es por ello, que se hace de obligada contratación un Seguro del Título. El título es el negocio jurídico (compraventa, sucesión, donación, etc...) a través del cual adquirimos la condición de titulares de un derecho, en este caso de propiedad. Pues bien, este Seguro indemnizaría a A por la pérdida de la propiedad, pero A pierde su vivienda, y seguramente el seguro no le cubra mucho más allá del precio original.

De ahí que Silvestre infiera que, nuestro sistema (que por supuesto es susceptible de mejoras), como garantía de las emisiones de renta fija hipotecaria, es mucho más seguro que el sistema estadounidense. Me parece una verdad de Perogrullo. Y es que hay Registros y Registros.


Y desde otras perspectivas, yo como propietario prefiero nuestro sistema. Como Compañía Aseguradora prefiero el sistema norteamericano. Ese negocio asegurador es enorme. Los seguros son carísimos y lógicamente los prolongas durante mucho tiempo. Vamos, que los que se quejan de la minuta del Notario o del Registrador ya podían echarle un vistazo a la alternativa norteamericana. Y es que, cada vez que en los últimos años se han producido ataques a los Registradores desde los medios, e incluso determinadas campañas para modificar el sistema, muchas veces esta detrás el lobby asegurador, al cual le gusta mucho más este modelo tan moderno. Eso, y la extraordinaria litigiosidad en USA, explican el tamaño grandioso de muchas Compañías de Seguros.


En próximos posts comentaré las excepciones a ese principio protector de nuestro Registro de la Propiedad, pero que son muy escasas.
PD: Por cierto, que participo en el concurso de Rankia. Se que no tengo muchas posibilidades, pero soy un poco David.
  1. #7
    18/05/08 19:16

    En primer lugar empiezan a estarlo. Y en segundo existe algo llamado fax de cargas.
    ¿Cuantos supuestos de doble venta ante notario y con fax de cargas conoces? ¿y de cargas que se hayan colado?
    Aún así o conozco algun fallo, escasísimos en relación con el sistema norteamericano o el volumén de compraventas de nuestros país. Y evidentemente el marrón le cae al seguro del notario o del registrador.

  2. #6
    Anonimo
    18/05/08 19:08

    Segun esto y para garantizar la seguridad juridica, las notarias y los registros deberian estar conectados telematicamente, ¿no?

    ¿Quien me asegura que la finca que compro y que estaba libre de cargas ayer segun nota simple del Registro de la Propiedad, lo continue estando hoy?

  3. #5
    23/09/07 15:18

    Gracias Patxi...
    Artemio,gracias por pasarte. No creo que se trate tan solo de rellenar un impreso. hay multiples temas que afectan a la propiedad(cargas, suspensiones de la fe pública dle registro, anotaciones preventivas) que exigen la intervención de un porfesional que se lo aclare a las partes. El papel del Notario, y el posterior control del Registrador me parece fundamental. Y es que la escritura es mucho más que un impreso.
    Hoy en día, en muchos registros de la propiedad se admite la presentación telemática de las escrituras, por lo que creo que su informatización avanza a pasos agigantados (no hay más que ver el acceso al servicio de indices via internet).
    ¿Otras Mejoras? Muchas, por ejemplo aproximar aún mas el Catastro y el Registro, o articular algun tipo de medidas d eoficio cuando existen demandas sobre el planemaiento que puedan afectar a obras en curso. Pero son más deforma que de fondo del sistema.

  4. #4
    Anonimo
    23/09/07 14:17

    Yo también prefiero el español frente al norteamericano; pero en este mundo informatizado creo que se debiera modificar la legislación con el objetivo de disminuir la burocracia y los costes. Por ejemplo si A compra un piso a B, debieran ir al Registro de la Propiedad, rellenar un formulario de compraventa por triplicado, (uno para cada interveniente y otro para el Registro), realizar los pagos: a B, impuestos, registro; quedando la operación resuelta en minutos.
    Econometra

  5. #3
    Anonimo
    21/09/07 22:18

    " Ninguna actividad sistematizada y repetida influye en la psicología y luego en la vida entera tan hondamente como la rutina de enseñar " Marañón.

    Y tus lectores seguimos aprendiendo

    Patxi

  6. #2
    21/09/07 22:13

    Rhino, tienes toda la razón. Me pasa por acelerado. Esta corregido.
    Gracias.

  7. #1
    Anonimo
    21/09/07 21:51

    Creo que hay un baile de letras en la frase:

    Eso es un problema entre A y C. C deberá solicitar la correspondiente indemnización de A, pero a B no le tocan un pelo

    Me parece más lógico que sea:

    Eso es un problema entre B y C. C deberá solicitar la correspondiente indemnización de B, pero a no le tocan un pelo


    Hay una confusión similar con A y B en el caso americano.

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