¿Nos visitas desde USA? Entra a tu página Rankia.us.
El blog de Echevarri

O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

El valor fiscal de los inmuebles

Este es un tema de eterna polémica. Alrededor de la valoración fiscal de los inmuebles han corrido ríos de tinta en artículos doctrinales, cientos de folios en recursos y sentencias, etc...y todo ello en estos últimos años, con un mercado al alza. ¿Qué ocurrirá con un mercado a la baja? Pues que el asunto se disparará. Las distintas Haciendas están viendo decrecer el numero e importe de las operaciones, por lo que extremaran su celo sobre las restantes, siempre con la interpretación más rigorista y extrema. Los particulares, a los cuales antes la inversión inmobiliaria les daba grandes resultados, se resistirán a ceder más parte de su menguado pastel.


Sobre este tema creo que, actualmente caben destacar los siguientes aspectos.



  1. Cuando hablamos de valoración de bienes inmuebles no hablamos únicamente de valoración a efectos de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. La valoración fiscal de los inmuebles nos afecta en el IBI (la antigua contribución), en el ICIO, en el posiblemente difunto Impuesto de Patrimonio, en el IRPF, etc...


  2. Cada impuesto establece sus normas y criterios de valoración con remisiones entre ellos. Pero sin entrar al caso por caso, manifestar que la legislación y los tribunales es sumamente garantista con el contribuyente. Es decir, todo lo contrario que Hacienda. Por ejemplo, en el ITP, frente al uso de medias generalizadas que utiliza Hacienda, aquellos consideran como necesario el examen concreto e individualizado del inmueble. No basta con que Hacienda considere que el m2 de una zona este a 3000 ( a veces por métodos la mar de curiosos y para nada científicos, como los anuncios de prensa, vease Negocio, pag. 14 ).


  3. Es frecuente que las Comunidades Autónomas nos comuniquen, más o menos públicamente, un valor por debajo del cual giraran una liquidación complementaria de ITP. Normalmente el sistema funciona aplicando un coeficiente sobre el valor catastral. Evidentemente es un sistema con múltiples limitaciones y que, a pesar de la amenaza que ello supone, no debería cortarnos a la hora de expresar el verdadero valor del inmueble. Normalmente, si se recurre en vía administrativa, se acabará haciendo una valoración contradictoria, una tasación que encargaremos a un profesional(ojo, distinta de la que encargamos para la hipoteca). Hacienda deberá aportar la suya individualizada y frecuentemente se dará una propuesta para dejarlo en un nipatinipami. Cada uno sabrá si le merecer la pena ir a lo Contencioso Adminstrativo.


  4. Esa habitual que uno de los principales puntos de discrepancia lo constituya el estado del inmueble. A Hacienda se le olvida que un inmueble puede estar en ruinas y por tanto no ser representativo de la media de la zona. Es por ello que es fundamental, en estos casos, contar con la adecuada documentación, gráfica y técnica que acredite el estado del inmueble cuando lo adquirimos, para poder llegar a esa tasación contradictoria. A este respecto acudiremos a tasadores homologados, pero no nos fiaremos de las tipicas tasaciones online, que lo único que hacen es aplicar un precio metro cuadrado zona y por tipología. Puede ser una referencia, pero con muchas limitaciones.


  5. En otros impuestos hay que tener en cuenta que y cuando se recurre. Por ejemplo en el IBI, la clave esta en las ponencias de valores, que viene a ser el modo en que Hacienda determina el valor de los inmuebles. Aquí, sin extendernos, la clave esta en que dichas ponencias den lugar a conjuntos homogéneos.


  6. Aquí esta en juego mucho dinero, en algunos casos, pensemos en Hoteles, Complejos Residenciales. Como recoge Negocio en la pag. 21, empiezan a nacer lineas de negocio especializadas en recurrir esas ponencias de valores, en pegarse con el catastro, con argumentos jurídicos y arquitectónicos, como ocurre con Alma Consulting Group.

Como vemos la valoración de los inmuebles da lugar a numerosas batallas y rencillas legales. Algunos creen que es mejor fomentar la seguridad jurídica y, de paso, ahorrar dinero a Hacienda respecto a la necesidad de mantener una batallón de inspectores y subinspectores sobre el tema. Por ejemplo tenemos el caso del País Vasco. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la compraventa de inmuebles usados no se aplica sobre el valor declarado en la escritura. No, se aplica sobre un Valor Mínimo Atribuible dado por Hacienda, y notablemente inferior al de mercado, de tal modo que todo el mundo se acoge a él. Obviamente, a efectos de renta el valor es el escriturado, pero con esta medida, el único interesado en escriturar por debajo del precio real es el vendedor, despareciendo cualquier tipo de estímulo para el comprador 8aunque ya sabemos que dicho estimulo no es real, pues tiene múltiples derivadas). Las Haciendas vascas consiguen de este modo que los importes de escrituración sean mucho más realistas, limitar el personal asignado a la represión fiscal y evitar la litigiosidad, asegurando unos ingresos mínimos.


Claro que siempre los hay malpensados. hay quien cree que de este modo los contribuyentes se están confesando respecto al valor de de sus propiedades. Así, si en un momento dado se cambia el criterio, su margen de maniobra sera ínfimo.


Quién sabe.

  • 0
  • 0
  • 8 comentarios

    Añadir comentario
    1. Anonimo
      #1

      Anonimo

      Buenas Echevarri!

      A los pies de su blog, uno de los mejores que se puede leer por rankia. Muchas felicidades.

      Muy útil tu artículo. La verdad es que con un mercado bajista muchas de las hipótesis anteriormente aceptadas (fiscales, contables...) van a saltar.

      Un ejemplo real de una empresa a la que visité hace poco. Se dedican a invertir en inmuebles de la periferia de grandes ciudades ( 2ºs y 3eros cinturones).

      - Con el viejo PGC=>
      1.- Han bajado los precios de sus pisos (ellos los han bajado un 20%). Si venden a precio de coste reconocen una pérdida por cada piso tasado por encima de lo que vendan.
      (Coste-venta)*el piso que vendo)

      - Con el nuevo PGC/IFRS y demás=>
      Tendrán que reconocer el "valor razonable" de sus activos. La pérdida de todos sus pisos a final de año.
      (( Valor de mercado - Valor de coste )* todos los inmuebles))

      => Esto sería igual en caso de ciclo alcista.

      Por lo tanto, si bajan los precios por debajo de sus costes, tendrán que reconocer pérdidas.

      El castañazo puede ser brutal. Se ha juntado un ciclo bajista con un cambio contable. El hambre con las ganas de comer.

      Saludos varoniles

    2. Echevarri
      #2

      Echevarri

      Gracias....
      Lo que comentas es muy cierto. Y ojo con los efectos que puede traer en relación con las entidades financieras. Y todo ello por no hablar de la Ley del Suelo y su efecto demoledor.
      Como no contable tengo dos dudas. 1.La actualización a valor razonable que comentas supongo que se dara en aquellos inmuebles destinados al trafico y no los que pertenecen al inmovilizado propio de la sociedad.
      2. Esos ajustes tiene reflejo fiscal en el correspondinte IS p.ej.?

    3. Anonimo
      #3

      Anonimo

      Con el nuevo PGC los inmuebles en todas sus vertientes siguen a valor de adquisición ya que no se les aplica el valor razonable. Porlo que salvo que coticen o sean entidades financieras el efecto no pasa.
      Ademas el efecto de actualizar a fair value no afecta a la fiscalidad, ya que según dgt LAS REVALORIZACIONES QUE NO PASEN POR pYg no tiene efecto fiscal.
      Sin embargo el efecto v. adquisición y bajada de precio puede ser interesante, sin embargo seamos sinceros entendiendo que tu valoras un inmueble por el valor del terreno más el valor de construcción, por lo que generalmente vas a tener beneficios.

    4. Anonimo
      #4

      Anonimo

      Felicidades por su blog,
      el cual acabo de descubrir a través de la recomendación que hacía César Villasante, en Inmoblog.

      Un saludo,

      consultoracanaria.blogspot.com

    5. Anonimo
      #6

      Anonimo

      Hacienda no va a ceder. Al tiempo. La solucion vasca parece mas simple, algo en lo que deberiamos aprender. Pero siempre deberia poderse admitir pruebas, incluso en este caso.

    6. tracelco
      #8

      tracelco

      Hola entonces que recomiendas?Mi padre falleció y a efectos de valoración de bines me indican que debo dar un valor mas ajustado al real que el valor mínimo atribuible.¿Es así?Gracias

    Autor del blog

    • Echevarri

      Echevarri

      Usuario de Rankia desde sus inicios. Su blog está considerado uno de los más representativos de Rankia.

    Envía tu consulta

    Sitios que sigo

    Conoce la otra comunidad del grupo Emergia.

    Verema: Vinos, Restaurantes, Enoturismo y Club de Vinos

    Este sitio web usa cookies para analizar la navegación del usuario. Política de cookies.

    Cerrar