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Blog El blog de Echevarri
O lo que se me ocurre sobre el mundo financiero

La venta de nudas propiedades.

Ultimamente se esta empezando a generar una nueva linea de negocio en algunas inmobiliarias. Si se hace bien, creo que tiene buenas posibilidades. Cuando digo bien me refiero a explicando claramente la operación, con valoraciones adecuadas, asegurando los cobros, cuidando que todas las partes tengan capacidad de obrar,....

Me refiero a la comercialización de nudas propiedades. La propiedad, según nuestro Dº Civil, se puede desdoblar en dos facultades, o por decirlo groseramente dos subderechos. El derecho de uso y disfrute de la cosa, por un lado, lo que se denomina usufructo, y por otro la nuda propiedad, que consiste en la mera titularidad del bien pero sin derecho a gozar o disfrutar de él. El pleno dominio, del que hablamos cuando alguien es propietario en el sentido vulgar del termino es el que reune ambas facultades...

Por una serie de causas el pleno dominio se puede disociar En España, el caso más conocido es el que se da en algunas herencias con la legitima del cónyuge, que se suele acabar materializando en forma de usufructo sobre su vivienda habitual, o mejor dicho sobre la parte de la vivienda habitual que le correspondía al fallecido.

Sin embargo, es plenamente factible el que yo pueda separa en vida ambos derechos. Por ejemplo donándole a mi hijo la nuda propiedad pero reservandome el usufructo. Y no solo sobre inmuebles sino sobre cualquier bien,pongamos unas acciones....

Pues bien, algunas empresas proponen el siguiente esquema(admito que haya otros):
1. Se dirigen a personas mayores(normalmente mayores de 70) y les proponen la venta de su piso sin tener que abandonarlo hasta que fallezcan. Supongamos que nuestro vendedor tiene esos 70años
2. El esquema es simple. El vendedor debe transmitir la nuda propiedad, reservandose el usufructo. La empresa se encarga de buscar un comprador, al igual que una agencia inmobiliaria ordinaria.
3. Normalmente, a la hora de valorar, lo que hacen es acudir a una sociedad de tasación. Esta les da un valor del inmueble, considerándolo como de pleno dominio. Supongamos que lo valoran en 300.000 euros
4. A partir de este punto aplican los criterios fiscales de valoración de usufructos. Con un ejemplo lo veremos claro. Si la valoración ha sido en 300.000 euros, aplicando los criterios mencionados, en el caso de un titular de 70 años el valor del usufructo vitalicio es de 57000 euros por lo que la nuda propiedad valdrá 243.000 euros. El adquirente se haría cargo del inmueble pagando por tanto aprox. un 80% de su valor de tasación.
5. Cómo se le paga al vendedor? He visto de todo. Desde los que pagan al contado, hasta los que se comprometan a pagos mensuales, vitalicios o temporales, hasta los que en el acto del pago contratan a favor de los vendedores una renta vitalicia. He decir que la que más me convence,por la finalidad que tiene este tipo de operaciones,es la última. La primera no garantiza unos ingresos periódicos, y según avanza la edad, la capacidad de administrarse disminuye.La segunda opción,por mucho que introduzca una claúsula resolutoria por la que la nuda propiedad revierte a los vendedores en caso de impago, puede acabar dando problemas judiciales. La última garantiza el cobro y evita complicaciones(salvo casos de quiebra de la aseguradora), a costa quizás de no obtener la misma rentabilidad que si uno mismo lo fuese invirtiendo.

Y aqui viene parte del quid, el calculo de esa renta vitalicia. Varia bastante en función de las compañias aseguradoras, pero para este caso, bastante representativo, estimo que se pyuede alcanzar cantidades bastante superiores a la pensión media

Por supuesto hay múltiples variantes, combinando las tres fórmulas descritas, no hay más que darse una vuelta por la web...

Esta operativa ya se estaba dando ultimamente, pero sobre todo con empresas que adquirían para si estos inmuebles. El comprador era por tanto una sociedad inversora, especializada. Lo que es más novedoso es que haya agencias inmobiliarias especializadas en intermediar entre particulares, pues en este caso el comprador también lo es. Así mismo, se suelen ocupar de buscar la compañía aseguradora que haga la renta vitalicia

Me parece una alternativa interesante a las hipotecas inversas, pólizas de créditos para mayores, etc....Eso si , convendría establecer los controles adecuados a los efectos de asegurarse que los vendedores están en pleno uso de sus facultades, para protegerles y evitar futuros litigios.

PD: Abstenerse de criticar estas iniciativas los herederos que están esperando como buitres que fallezca ese mayor, y que, sin embargo, no sólo no le ayudan económica ni humanamente, si no que viven a su costa.
  1. #1

    Anonimo

    Muy interesante por cierto he soñado no se con que clase de pajarracos serían buitres? je je
    Patxi

  2. #3

    Anonimo

    Veras Echevarri la riqueza grande o pequeña te puede dar cavilaciones pero lo que si es cierto de que te da una seguridad y tres satisfaciones, cuando la ganas con tu trabajo, industria, cuando lo ahorrado o acumulado lo administras y cuando lo gastas.

    El problema es que cuando llegas a viejo y yo lo soy temes que te quedes corto pues si pidiera ingresar en una residencia pública , pero como se atreve a pedir una plaza con esa declaración de renta, si se tiene que operar pero hay una lista de espera de..... pues nada aligerare las listas de espera yendo a residencia si es menester o clínicas privadas.

    Yo y la santa, sin hijos, sin convivencia de sobrinos ect. que no estrañe que sueño con pajarracos y pegue fuego todo lo que pueda a la barraca jejejejeje
    Patxi

  3. #4

    Echevarri

    Sin hijos, sin sobrinos, y acabas de cobrar una herencia....

    Antes de dejarselo a Hacienda o de quemarlo te doy mis datos fiscales. Pormeto ser un digno heredero y llevarte el Expansión los domingos a la Residencia...

  4. #5

    Anonimo

    Quiero vender una nuda propiedad, el usucfruto esta a nombre de mi madre que tiene 65 años, el precio de tasacion de la vivienda es de 240000 euros, quisiera saber por cuanto podria vender y si hay algun interesado, piso duplex en muy buena situacion en valencia

  5. #6

    Anonimo

    Muy interesante. El control de la capacidad del vendedor lo hace el notario, así que por ahí, no hay problema.

  6. #7

    Rioaro

    Me parecio interesante el articulo sobre Nuda Propiedad,me dio un poco de esperanzas pues tengo una nuda propiedad de una herencia y quisiera vender pero hasta ahora todo han sido imposibles, no se a quien dirigirme, pues el edificio esta en Tenerife (Pto de la Cruz) en pleno centro pero yo resido en Venezuela.Agradezco cualquier orientacion

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  • Echevarri

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