La redacción del art. 54 es bastante chapucera, porque se refiere a los arts. 1507 ss., que regulan el pacto de retroventa (mal llamado "retracto convencional"). Incluso podríamos suponer que, por analogía, se aplicase a cualquier retracto convencional. Pero es que éste es un retracto que nace de la ley (no de pacto), como los que regula los arts. 1522 ss., y esos no hace falta que consten en el registro.
De todas formas, la DGRN tiene establecido que el ejercicio de los derechos de adquisición preferente creados por ley (habría que ver si la VPO supone una excepción, pero no creo), son actos DE LA ADMINISTRACIÓN, pero no actos ADMINISTRATIVOS, por lo que están sujetos al derecho privado, así que si no te demandan en nueve días desde la inscripción, su derecho se excluye.
Otra cosa es que, pese a nacer de la ley, el reglamento imponga al funcionario la obligación de que quede reflejado en el contrato. Pero entiendo que ello no vicia el negocio privado, inter partes. Ojo, que no tendría por qué ser así. Por ejemplo, el derecho de reversión del expropiado también nace de la ley, pero si no consta en el registro, el tercer adquirente de buena fe (es decir, el que compra a la Administración una vez la finca ya no está afecta a servicio público) no se ve afectado por el derecho de reversión, y eso que se deduce claramente del contenido del registro -hay una inscripción de dominio, una posterior de expropiación, etc-.
Pero hay una cosa que me perturba y es el uso de la palabra "ejercicio". Si decimos que el derecho es legal, el derecho simplemente existe. Si es convencional (creado por voluntad de las partes), el derecho de tanteo se crea, se adquiere, se confiere, se constituye... lo que no hace es ejercitarse. Una vez ya has adquirido el derecho de retracto, lo ejercitas para quedarte con la finca. Por eso, cuando el art. 54 habla de que se hará constar el ejercicio del derecho, no parece que se esté refiriendo al contrato primitivo con el beneficiario (el mismo que luego, al intentar vender, se puede encontrar con el retracto); sino a un contrato posterior, tal vez al que suscribe la Administración posteriormente para adjudicar el piso que retrajo de un beneficiario anterior. Pero esta explicación tampoco es muy satisfactoria, porque qué interés tiene la Admón en que se haga constar cómo adquirió. Más aún, iba a tener que expresarlo de todas formas, ya que la venta se hará en escritura pública y la legislación notarial obliga a expresar el titulo adquisitivo del transmitente (en este caso, que la Admon diga que adquirió por derecho de retracto).
De todas formas, todo esto queda un poco en agua de borrajas, ya que habrá que estar a lo que disponga la legislación de VPO de cada Comunidad Autónoma. Otro problema sería que en ente promotor hubiera decidido crear un retracto convencional con el mismo contenido que el establecido por ley. Puede parecer una tontería, pero aquí delante tengo la EP de una VPO en Madrid donde, como contenido del cotrato, se reproducen los artículos de los distintos decretos de la CAMadrid al respecto...
Insisto en que las VPO no son lo mío. La verdad es que llevo varios días pensando en el caso relatado en esta entrada, y cuantas más vueltas le doy, veo que tendría que empezar a analizar el problema desde un paso antes, y así llevo unos cuantos.
