Sáenz
24/10/11 22:33
Ha comentado en el artículo Elogio a la gente honesta que abandona a tiempo los bienes subastados
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Sáenz
23/10/11 20:45
Ha comentado en el artículo Elogio a la gente honesta que abandona a tiempo los bienes subastados
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Ah, ya decía que se me olvidaba algo -increíble, después del ladrillo que he soltado-. Efectivamente, el deudor debe abandonar tras la adjudicación. No tiene un auténtico derecho a permanecer en el inmueble hasta el lanzamiento, sino que se está aprovechando de una disfunción temporal de la justicia en España. Sin embargo de esto, también es verdad que por no entregar las llaves, obtuvo menos en la subasta y el adjudicatario pagó menos generalmente. El adjudicatario obtiene una rebaja por el engorro y el retraso, y el ejecutado hace una rebaja para compensar ese pseudoalquiler.
Sáenz
23/10/11 20:40
Ha comentado en el artículo Elogio a la gente honesta que abandona a tiempo los bienes subastados
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Interesante la clasificación, Tristán. Como te han dicho, sería interesante una clasificación de los subasteros. Que tus labios estarán sellados para dar nombres, pero no para decir generalidades...
Me aburren un poco las discusiones, cada vez más frecuentes, sobre/con "indignados" y poner en cuestión a los subasteros. No porque no se pueda hablar del tema, claro; sino porque cada vez es un "indignado" nuevo con los mismos argumentos. Quizá a él le alivie y descargue, pero no aporta nada a este foro. Supongo que, como todos, ya habré expresado mi opinión al respecto, pero lo haré de nuevo:
Cualquier decisión económica tiene sus riesgos. Los bancos se arriesgaron y están sufriendo las consecuencias. Exactamente igual que se arriesgaron y sufren los curritos. Pero la consecuencia de la mala cabeza de los bancos es el aumento de la morosidad, no la pérdida de sus derechos legales a cobrar. Si yo dejo el coche abierto en la calle, me arriesgo; pero eso no da derecho a nadie a llevarse el lingote de oro que guardo en la guantera.
En cuestiones macroeconómicas me cuesta mucho buscar "culpables" en el sentido moral o legal. Más bien hay "consecuencias". Si dejas dinero barato a los bancos, expandirán el crédito. De hecho, es que en eso consiste el dinero barato, pese a la ignorancia de muchos: en aumentar la cantidad de dinero que el banco central presta a los bancos para sus fines comerciales, hasta que el precio de equilibrio (tipo de interés) disminuye por el aumento de la oferta (que hace el banco central). Es decir, bajar los tipos no significa que el banco central venda lo mismo más barato, sino que aumenta la cantidad vendida hasta que el precio es menor. Los agentes económicos responden a los incentivos de forma bastante mecánica. No echemos la "culpa" a los bancos como no sea en un sentido metafórico.
Por cierto, llevo ya cierto tiempo escuchando como argumento que la culpa es de las tasadoras porque valoraron infladamente y así, claro, el prestatario se endeudó. Vamos a ver. Eso estaría muy bien si el Darío Deudor quisiera comprar la casa de Venancio Vendedor y no supiera cuánto pagar. Entonces, iría a Tasio Tasador a preguntarle qué precio sería adecuado, y se endeudaría con el banco en la medida adecuada. Pero es que el mercado inmobiliario no funciona así. Darío se ha hecho una idea de cuál el es precio adecuado para un inmueble por sus propios medios (conocidos, hablando con vendedores, inmobiliarias, portales de internet, etc.) y ofrece comprárselo a Venancio por un precio que a ambos les interesa. Por lo que a Darío el precio le parece chachi sin necesidad de tasador. A continuación acude al banco. Este presta siempre que la garantía sea bastante, pero como no tiene recursos para valorar el bien tal como sí hace Darío, externaliza en una tasadora. A los accionistas del banco les conviene dar préstamos dependiendo de un determinado binomio rentabilidad/riesgo. Sin embargo, el director de la sucursal tiene unos incentivos distintos, por lo que su matriz de toma de decisiones es más arriesgada que la de los accionistas, así que le conviene decir al de la tasadora que exagere un poquito. Además, el banco también necesitará una tasación para computar recursos propios o para emitir cédulas hipotecarias. Vamos, que si las tasaciones están infladas -que lo están, porque ese nogocio como el de los auditores es un camelo- no perjudican al deudor.
Más aún. Esa tasación inflada ha permitido obtener al deudor más de lo habbría obtenido en circunstancias normales. Si lo obtuvo es porque quería obtenerlo. A nadie le obligan a aceptar un fajo de billetes a punta de pistola. Quienes defienden que pobre deudor, están diciendo que no debería habérsele prestado el dinero ni aun queriendo el deudor, para bien del mismo deudor. Es decir, que la ley, o los notarios, o los bancos deberían tutelar a los ciudadanos para que no tomen decisiones equivocadas. La verdad, no sé cómo alguien puede querer que le defiendan de sí mismo. Cómo alguien puede querer que cercenen su libertad. Dicho sea de paso, si el notario tiene que cuidar del deudor no vaya a ser que pida dinero sin ser lo suficientemente responsable para usarlo bien, creo que a esa misma persona hay que incapacitarla para que sus familiares cuiden de ella.
Sáenz
14/06/11 23:43
Ha comentado en el artículo El poder notarial en las subastas judiciales
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Entiendo, Tristán, que tu objetivo es seleccionar a los clientes potenciales y desechar a los que nunca (o raramente) llegarían a ser auténticos clientes. Pero hay que tener cuidado en esta selección para no mandar al cubo de los desechados a los que simplemente son desconfiados (una cosa es desconfiar del subastero y otra cosa ser miedoso respecto a las subastas).
Para conseguirlo usas un método, el poder notarial, que jurídicamente no es demasiado bueno, pero que psicológicamente sí. Jurídicamente, el cliente podría revocar el poder al día siguiente y que ya no puedas actuar en su nombre. Pero psicológicamente, siente que está vinculado.
Precisamente porque tu mecanismo se basa en algo mental, quizá deberías ponerte en el papel del cliente... y pensar no de una forma estrictamente racional, que es lo que nos propones, sino aceptando que muchas decisiones se toman emocionalmente, sobre todo cuando no conoces un asunto que la otra parte sí conoce. Y eso no quiere decir que el cliente sea un cagado. Sólo que es desconfiado. Otra cosa es que me digas que no quieres tratar con desconfiados. Vale, de acuerdo. Pero no es eso lo que preguntabas. Así que voy a seguir pensando como si quisieras atraer a los clientes que, aun siendo desconfiados hacia el subastero, son valientes en cuanto a la subasta.
Creo que un buen medio sería condicionar la representación a comunicarle la subasta a la que vas a acudir. Es decir, que para poder usar el poder, sea necesario presentar juntamente, un documento privado donde el cliente se da por enterado por una sola vez y para todos los trámites relativos a una determinada ejecución, de tu intención de acudir a ella. O subsidiaramente burofax con certificación del contenido enviado por ti al cliente.
Creo que al cliente potencial medio le daría gran tranquilidad. Ya no hay una especie de hijo suyo dando vueltas por ahí, sin saber qué es de él (aunque tú, racionalmente, digas que no puede dar muchas vueltas y ninguna en su perjuicio). Sino que sabrá cuándo te dispones a hacer uso de las facultades.
Respecto a la validez de un poder así condicionado, tengo algunas dudas teóricas, pero en la práctica es usado sin dificultades en el mundo notarial y registral. Tal vez un secretario judicial, que sabe bastante menos derecho, ponga pegas.
Sáenz
04/04/11 23:31
Ha comentado en el artículo ¿Dónde está la trampa?
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A ver, aunque sea alejarnos del tema concreto, me parece que algunos post llevan a confusión sobre la regulación del arrendamiento. Los arrendamientos de renta antigua no son nulos.
- Los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 se rigen por el Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964 (la ley antigua), y por la Disposición Adicional 2ª de la Ley de 24 de noviembre de 1994 (la ley nueva).
- Los celebrados con posterioridad a esta fecha, por el art. 9 del Real Decreto-Ley de 30 de abril de 1985 (decreto Boyer), por la Ley de 24 de diciembre de 1964 y por la Disposición Adicional 1ª de la Ley de 24 de noviembre de 1994.
- Los celebrados con posterioridad al 1 de enero de 1995, por la Ley de 24 de noviembre de 1994.
El decreto Boyer suprime la irrenunciabilidad de la prórroga forzosa. Nada más. Ni siquiera suprime la prórroga forzosa, sólo suprime la imposibilidad de pactar contra esa prórroga. No afecta a los contratos anteriores y menos supone su nulidad.
Ahora bien, la DA 2ª referida permite la actualización de rentas de dos formas: 1) subiendo la renta el IPC todos los años desde 1995; y 2) subiendo todo el IPC acumulado a escalones durante los siguientes diez años, siempre que los inquilinos cumplan unos requisitos (en este caso, es necesario que la inquilina gane más de 2,5 veces el IPREM).
Alguien ha mencionado que no caben arrendamientos por tiempo indefinido. No tengo indicios para pensar que sea por tiempo indefinido, pero si lo fuera, es válido. Tanto al amparo de la ley anterior, como de la nueva, que se limita a entender que están hechos por un año (art. 9.2 LAU). Eso no es lo mismo que declarar la nulidad. Y fuera de los arrendamientos especiales, la doctrina del TS no es declarar la nulidad de las vinculaciones perpetuas, sino reconocer derecho a los contratantes para desistir preavisando prudencialmente.
Sáenz
03/04/11 14:07
Ha comentado en el artículo ¿Dónde está la trampa?
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Lo primero que haría es consultar con un penalista por si se les puede meter una querella por un delito de estafa en concurso con uno de falsedad documental. El comunero que instó la división debería haber manifestado la situación arrendaticia. Lo segundo, desahucio al amparo del art. 14 LAU, pues lleva más de cinco años. Y lo tercero, una demanda de saneamiento por gravámenes ocultos, ex art. 1483 Cc, donde le reclames los gastos del desahucio y el lucro cesante.
Sáenz
18/03/11 21:13
Ha comentado en el artículo El desastre judicial
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A la espera de leer tus soluciones (que serán más acertadas pues conoces de cerca el tema, no como yo), te digo lo que haría yo: los jueces inamovibles y todo eso, pero cobrando por arancel, como los registradores. Y el secretario judicial, los empleados y las instalaciones, contratados del juez y sometidos a derecho privado.
No tengo claro si el arancel lo tendrían que pagar las partes o el Estado, y quizá debería haber reducciones si no sentencian en plazo (como la calificación registral) y devolución si la Audiencia rescinde la sentencia.
No me suena que en ningún sitio del mundo sea así, puede que sea una chaladura. Pero si lo es, me gustaría escuchar por qué, y no defensas genéricas de la burocracia.
Sáenz
24/01/11 19:41
Ha comentado en el artículo Derecho de Retracto en subastas de VPO
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La redacción del art. 54 es bastante chapucera, porque se refiere a los arts. 1507 ss., que regulan el pacto de retroventa (mal llamado "retracto convencional"). Incluso podríamos suponer que, por analogía, se aplicase a cualquier retracto convencional. Pero es que éste es un retracto que nace de la ley (no de pacto), como los que regula los arts. 1522 ss., y esos no hace falta que consten en el registro.
De todas formas, la DGRN tiene establecido que el ejercicio de los derechos de adquisición preferente creados por ley (habría que ver si la VPO supone una excepción, pero no creo), son actos DE LA ADMINISTRACIÓN, pero no actos ADMINISTRATIVOS, por lo que están sujetos al derecho privado, así que si no te demandan en nueve días desde la inscripción, su derecho se excluye.
Otra cosa es que, pese a nacer de la ley, el reglamento imponga al funcionario la obligación de que quede reflejado en el contrato. Pero entiendo que ello no vicia el negocio privado, inter partes. Ojo, que no tendría por qué ser así. Por ejemplo, el derecho de reversión del expropiado también nace de la ley, pero si no consta en el registro, el tercer adquirente de buena fe (es decir, el que compra a la Administración una vez la finca ya no está afecta a servicio público) no se ve afectado por el derecho de reversión, y eso que se deduce claramente del contenido del registro -hay una inscripción de dominio, una posterior de expropiación, etc-.
Pero hay una cosa que me perturba y es el uso de la palabra "ejercicio". Si decimos que el derecho es legal, el derecho simplemente existe. Si es convencional (creado por voluntad de las partes), el derecho de tanteo se crea, se adquiere, se confiere, se constituye... lo que no hace es ejercitarse. Una vez ya has adquirido el derecho de retracto, lo ejercitas para quedarte con la finca. Por eso, cuando el art. 54 habla de que se hará constar el ejercicio del derecho, no parece que se esté refiriendo al contrato primitivo con el beneficiario (el mismo que luego, al intentar vender, se puede encontrar con el retracto); sino a un contrato posterior, tal vez al que suscribe la Administración posteriormente para adjudicar el piso que retrajo de un beneficiario anterior. Pero esta explicación tampoco es muy satisfactoria, porque qué interés tiene la Admón en que se haga constar cómo adquirió. Más aún, iba a tener que expresarlo de todas formas, ya que la venta se hará en escritura pública y la legislación notarial obliga a expresar el titulo adquisitivo del transmitente (en este caso, que la Admon diga que adquirió por derecho de retracto).
De todas formas, todo esto queda un poco en agua de borrajas, ya que habrá que estar a lo que disponga la legislación de VPO de cada Comunidad Autónoma. Otro problema sería que en ente promotor hubiera decidido crear un retracto convencional con el mismo contenido que el establecido por ley. Puede parecer una tontería, pero aquí delante tengo la EP de una VPO en Madrid donde, como contenido del cotrato, se reproducen los artículos de los distintos decretos de la CAMadrid al respecto...
Insisto en que las VPO no son lo mío. La verdad es que llevo varios días pensando en el caso relatado en esta entrada, y cuantas más vueltas le doy, veo que tendría que empezar a analizar el problema desde un paso antes, y así llevo unos cuantos.
Sáenz
19/12/10 21:59
Ha comentado en el artículo La garantía personal en los créditos hipotecarios y sus consecuencias
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In Economy, there is not such thing as a free lunch (Milton Friedman). Pues eso, que tu idea es muy bien intencionada, pero poco meditada. Tu medida sería tanto como que los contribuyentes paguen (para ocurrir a la exención tributaria de los bancos) las casas de quienes compraron y no pagaron la hipoteca. Me parece injusto y, pragmáticamente, arriesgado. Si mis pérdidas las paga el vecino, la próxima vez me arriesgaré más.
Sáenz
11/12/10 18:12
Ha comentado en el artículo Dación en pago que no es tal
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Una puntualización. Es cierto que en España no existe la posibilidad de ceder el inmueble para liberarse de la deuda de forma general, pero sí existen otras opciones:
1. Responsabilidad limitada a bien hipotecado. El art. 140 Lh permite acordar un préstamo del que sólo se responderá con los bienes hipotecados. La verdad es que nunca he visto uno.
2. Entrega de bienes. Se pueden entregar bienes para pagar la deuda. Ya sea para rebajar el importe de lo debido según el valor que se le dé al bien en el momento de la entrega, ya para rebajar el importe por lo que el acreedor obtenga al enajenar el bien (datio pro solvendo), ya para cancelar totalmente la deuda a cambio de los bienes (datio pro soluto). Están contemplados en el art. 1175 Cc.
Estas opciones no son automáticas para el deudor, sino que necesitan acuerdo con el acreedor. En el momento de contraer la deuda o posteriormente.
No conozco lo suficiente el sistema anglosajón (buscaré el artículo de Tristán), pero a simple vista, supongo que los dos están bien mientras se sepa qué se firma. El sistema español da más garantías al acreedor, por lo que éste se puede permitir prestar más cantidad y a menor interés. El anglosajón es menos garantista para el acreedor, por lo que éste pedirá intereses más alto de lo que hubiera pedido en el sistema español (suponiendo el resto de circunstancias iguales). Eso me recuerda que un amigo de Riesgo del Santander me decía que todos sus préstamos en UK están hípergarantizados, que los impagos son mínimos (incluyendo lo recuperado judicialmente). Eso cuadraría con la idea de que, al no tener garantía personal, los bancos ingleses piden unas garantías muy superiores.
Por cierto, me parece recordar que, al menos en UK, el impago de la hipoteca transmite la propiedad al acreedor. Es decir, no es una facultad del deudor, sino que el acreedor también la puede hacer valer (en España no se podría, al menos en territorio de derecho común, por el art. 1859 Cc). Pero ya digo que no me acuerdo bien, y en EEUU no tiene por qué ser también así.