Sáenz
03/04/12 17:33
Todo
Foros
Blogs
Entidades
Productos
Expertos
Usuarios
Formación
Vídeos
Acceder
- Inicio
- Perfil de Sáenz
- Contenidos recomendados por Sáenz
Contenidos recomendados por Sáenz
Sáenz
24/02/12 16:52
Ha comentado en el artículo Como siempre, las permutas
ir al comentario
Las permutas de suelo (presente) por vuelo (futuro) es un carajal que tiene difícil solución. Lo siento por el pobre señor. No conozco su problema en profundidad pero lo más seguro es que haya firmado algo que no deba por estar mal asesorado. No estoy tan seguro de que haya sido una estafa planeada desde el principio. Más bien imagino que el constructor tenía intención de cumplir y, cuando el negocio se torció, todos los acreedores se lanzaron encima a ver qué pillaban y nuestro amigo fue el menos listo (o peor informado).
Este negocio se puede configurar de múltiples maneras:
- como un derecho personal del propietario contra el promotor. Pero como el promotor quiebre, lo tiene chungo.
- como un derecho real sobre el solar. Es la preferida de los registradores, que creen que todo se soluciona inscribiendo cosas. Tiene algunas dificultades técnicas pero, aun si las solventamos, hay un gran problema práctico: ningún banco dará financiación al promotor si su carga no es la primera, por delante de ese derecho real. Y si el propietario cede, entonces estamos en las mismas.
- como una comunidad valenciana, donde el promotor adquiere al propietario una cuota indivisa equivalente al valor de la obra respecto al del suelo, comprometiéndose el solo a construir sobre el suelo que ahora pertenece a los dos.
Todas estas opciones pueden, además, complementarse con condiciones suspensivas y resolutorias, pactos de reserva de dominio, condiciones resolutorias explícitas de las del art 11 Lh, etc. Pero lo cierto es que si la cosa sale mal, está chungo. En el mejor de los casos, y yo firmaría por que fuese lo único que me pasase, recuperará un solar que probablemente esté gravado en garantía de las deudas del promotor y, oh sorpresa, me habré subrogado en las obligaciones urbanísticas de un solar sobre el que se ha concedido licencia de edificación y estoy obligado a ejecutar. Por no hablar de todos los obreros y subcontratistas que intentarán ejercitar la acción directa contra mí como sucesor en la promoción.
Vamos. Una pesadilla. Lo mejor es permutar el solar, pero con aval bancario a primer requerimiento para el caso de que no se entregue el piso libre de cargas en la fecha convenida. Pero claro, eso nadie lo pensó cuando el negocio inmobiliario iba viento en popa.
Sáenz
24/02/12 16:30
Ha comentado en el artículo Vaya petardo con las subastas extrajudiciales
ir al comentario
He estado unos días sin poder atender a los comentarios. Y ahora me encuentro mil. Estoy un poco liado con los temas. Intento contestar a lo que recuerdo que has preguntado:
1.- Dación. Yo que tú me presentaba en la central o en la oficina del presidente a entregar en mano la carta a su secretaria, a poder ser con registro de entrada. Olvídate del notario, para lo que quieres te sirve con mandar un burofax, pero tampoco le veo la utilidad. ¿por qué estás tan empeñado en que quede constancia de lo buena persona que eres? Ningún juez lo va a tener en cuenta: si hay una deuda, hay una deuda; y si el acreedor no quiere negociar, no hay nada que hacer.
2.- Herencia. Tendría que conocer tu caso más detalladamente. ¿tus padres son valencianos de toda la vida? ¿no tienes hermanos, ni sobrinos? ¿sólo un hijo? Si todo es así, la más fácil es que tus padres hagan testamento en favor de tu hijo como heredero universal, sin mencionarte para nada. Y nombrándote a ti sustituto vulgar. Y si el notario pregunta por qué no te nombran al principio (ojo, ni siquiera en la legítima) y luego sí te hacen sustituto vulgar, la respuesta es "porque es mi testamento y hago lo que quiero". A lo que el notario contestará que tiene que controlar la legalidad y no se puede privar a un hijo (tú) de su legítima. A lo que tendrán que contestar que a ti no te molesta, y que en todo caso podrás ejercitar la acción de complemento (art 815, 817) o la de preterición (814) y que el notario no tiene mucho que decir al respecto porque no es una cuestión de ilegalidad, y que si tanto le molesta, que salve su responsabilidad para quedarse tranquilo. Y si aún así se niega, en vez de testamento ante notario, pueden hacerlo de su puño y letra (cumpliendo la forma impuesta en el 688). El que el testamento esté hecho así intenta evitar la acción concedida a los acreedores en el art. 1001 -aunque dudo que lleguen a enterarse de nada-, porque en apariencia tú no estás renunciando, sino que son tus padres quienes no te dejan nada. Aunque si yu fuese el acreedor intentaría que el juez me permitiese, por analogía con el art. 1001, me permitiese usar la acción subrogatoria del art. 1111 para exigir el complemento del legítima (art 815).
Efectivamente cabe la opción de la desheredación por las causas del art. 853. Basta que tus padres lo digan en el testamento, sin necesidad de probarlo. Si yo fuese el acreedor, igualmente intentaría que, en vía subrogatoria, me dejasen negar la causa de desheredación, tal como podrías hacer tú según el 851. A eso se puede oponer que negar la causa de desheredación no es un derecho que sea ejercitable (y que si lo fuese, sería personalísimo, excepción al 1111), sino simplemente es la negación de unos hechos (es decir, es una declaración de conocimiento -"no he hecho tal"- y no una declaración de voluntad como es el ejercicio de un derecho -"quiero tal"-), por lo que no cabe ser realizada por los acreedores. Sin embargo, va a ser difícil que el notario o el juez si llega a pleitearse por el testamento, admita que se desherede a alguien y, a continuación, se le nombre sustituto vulgar?
¿y por qué esa perra con que seas sustituto vulgar? Pues verás. Esto lo que quiere decir es que si tu hijo muere antes que tus padres (Dios no lo quiera) o por cualquier causa repudia la herencia o es inhábil para heredar, queremos que los bienes vayan a ti, ¿no? Porque como se entere algún primo tuyo, aprovechará tu preterición o tu desheredación para pleitear por la herencia, y a saber cómo termina la cosa. De hecho, para dejar las cosas bien atadas, deberían decir tus padres en su testamento expresamente que no se oponen a que tu hijo te transmita lo heredado inter vivos o mortis causa. No vaya a ser que llegue un primo tuyo y diga: "si le han preterido/desheredado en su herencia, hemos de entender que no querían que los bienes terminasen en su hijo, por lo que hay que buscar otro sucesor a su nieto". No tendría razón, pero aquí no se trata de ganar pleitos, sino de evitarlos.
En fin. No sé si he sido muy claro. Lo estoy escribiendo a la carrera.
Sáenz
16/02/12 15:54
Ha comentado en el artículo Consejos peligrosos. Jugando con fuego
ir al comentario
Perdonad el retraso en contestar. La cuestión es ¿por qué los bancos prefieren constituir una segunda hipoteca en vez de ampliar la primitiva? Tendría que pensar cuál sería la diferencia en los aranceles notariales y registrales, pero la verdadera razón es más simple. No pueden ampliar la hipoteca.
Pero para explicar esto hay que adentrarse en el mundo de las ideas en las que vive la Dirección General de los Registros y del Notariado. No veo como explicarlo sin soltar una parrafada teórica, espero que me perdonéis.
Los derechos subjtivos patrimoniales pueden dividirse en personales y reales. Derecho personal es que una persona tiene contra otra determinada. Hay un acreedor y un deudor. Derecho real es el que una persona tiene sobre una cosa, con el deber de la generalidad de la gente de respetarlo. En un préstamo hipotecario tenemos un derecho personal, la deuda que Dámaso mantiene con Banca Torquemada, y en garantía de ese derecho personal hay un derecho real, la hipoteca. Ésta es un derecho real cuyo titular es el acreedor del préstamo que recae sobre la cosa, sobre el inmueble. Lo más importante ahora es que la hipoteca siempre es accesoria de un derecho personal. Existe para poder cumplir una obligación determinada o para indemnizar el caso de que esa obligación no se cumpla.
Y sobre eso trata todo el problema, que la hipoteca garantiza una obligación determinada y no otra. Antiguamente existían hipotecas legales, tácitas y generales sobre todo el patrimonio del deudor para determinados créditos. Eso, junto con otras cosas, hacían peligroso conceder préstamos. Tras la desamortización, gran cantidad de tierras pasan a la burguesía, que para explotarlas necesitas financiación. Para que esa financiación sea segura y el acreedor no se quede con un palmo de narices, se promulga la Ley hipotecaria de 1860. Tan urgente era, que no se espera a la promulgación del Código Civil, que se retrasaba desde hacía décadas. Esta ley establece que cada hipoteca recae sobre una finca (no sobre el patrimonio), en garantía de un préstamo (no de varios desconocidos). En los años treinta se flexibiliza un poco este principio, permitiendo que una misma hipoteca garantice varias deudas determinadas, pero no se avanza mucho en ese sentido.
A partir de los años ochenta, se produce un aumento espectacular del crédito hipotecario, esta vez sobre inmuebles urbanos. La banca intenta que se acepten hipotecas en garantía de todas las deudas que un deudor pueda llegar a tener con un mismo acreedor, pero la DGRN y los autores que escriben sobre el tema las rechazan por: 1) La accesoriedad de la hipoteca: la hipoteca, según la Lh, garantiza una deuda determinada: se puede hacer una interpretación amplia y entender que puede garantizar varias determinadas, pero no cabe en la ley entender que garantiza deudas futuras indeterminadas; 2) El principio de especialidad: todos los derecho reales deben estar claramente perfilados, pues afectan a cualquier tercero; esto es aún más importante en el Registro de la Propiedad, por los importantísimos efectos que produce la inscripción. Es imposible que la hipoteca esté claramente definida y que los terceros sepan hasta dónde llega y cuáles son sus efectos, si la obligación garantizada está totalmente indeterminada; 3) Se produce cierta amortización de la propiedad, pues el inmueble queda sujeto a las posibles deudas que puedan surgir en el futuro, aunque la finca se transmita, y el resto de acreedores pierden en la práctica la "par conditio".
Como hemos visto hasta ahora, la hipoteca nace para garantizar una deuda determinada. La DGRN no admite obligaciones indeterminadas. Así que la banca no puede ir sumando deudas nuevas a la hipoteca pero, ¿y modificar la primitiva? Pues esto también supone una discusión un poco filosófica. En el derecho romano las obligaciones no podían alterarse: existían tal como habían nacido. Así que si queríamos modificarla, había que extinguirla y crear una nueva. A partir del s. XIX se acepta la idea de que junto a esta "novación extintiva" podría aceptarse una "novación modificativa" donde se modifican algunos aspectos de la obligación, pero ésta sigue siendo la misma. La cuestión es importante porque la novación modificativa nos permitiría usar la misma hipoteca, mientras que la modificación extintiva nos obligaría a una nueva hipoteca. Esta distinción es de origen doctrinal (creada por los juristas que escriben sobre el tema), no legal, así que no está muy claro cuáles son los límites de una y otra. La jurisprudencia ha acudido a criterios prácticos, según que existiera algún tercero que se podría ver perjudicado por la novación. Así, el cambio de acreedor o el cambio de intereses se ha considerado modificativa y se permitió su acceso al Registro. Por contra, la nueva entrega de un capital por el acreedor al deudor no se ha admitido como meramente modificativa. Tanto la novación modificativa como la extintiva no pueden perjudicar a terceros, por lo que no se entiende muy bien por qué la distinción, pero es el resultado de que los conceptos jurídicos cobren vida propia y quienes los aplican vivan en una torre de marfil. Además, al caso concreto del préstamo se añade el que es un contrato muy rarito, que forma parte de los llamados "contratos reales" (nada que ver con los derechos reales): a diferencia de la mayoría de los contratos, que nacen por el acuerdo de las partes, estos contratos nacen por la entrega de la cosa. Es decir, cuando el banco entrega el dinero, no está cumpliendo su parte del contrato, sino que está haciendo que nazca el contrato. Se trata de otra reliquia histórica, pero dificulta el considerar que sea una modificación de un contrato anterior, porque la entrega del dinero es creadora de una nueva obligación.
Quien considere que esto es una gigantesca paja mental. Pues sí. Lo es.
En esto, llegó LaCaixa en los noventa y se inventó "la hipoteca recargable". Lo normal era que un préstamo estuviese garantizado con hipoteca, y que este préstamo naciese de una única entrega de dinero por el banco. LaCaixa recurrió a otro contrato, el crédito en cuenta corriente. Esta figura está pensada para que un contratante ponga un dinero a disposición del otro para que disponga de lo que necesite durante un determinado periodo, normalmente corto. Al final del periodo, se calcula cuánto dinero usó y cuanto fue devolviendo y se calculan los intereses y, con estos, un saldo que hay que devolver. LaCaixa retorció el concepto para usarlo como si fuera un préstamo, ahora veremos por qué. Digo que retorció el concepto porque la cuenta corriente de crédito está pensada para operaciones mercantiles donde tal vez se use el dinero y tal vez no, donde se hacen varias disposiciones del dinero a lo largo del tiempo, donde el saldo no es exigible hasta la finalización del plazo pactado, momento en que se devuelve todo de golpe o en pocas fracciones, y el plazo total de la operación es corto. Comparando esto con un préstamo para adquisición de vivienda (por ejemplo), vemos que no tiene nada que ver. En un préstamo se dispone de todo el dinero, además se hace de una sola vez, y se va devolviendo poco a poco durante un periodo muy amplio. En cualquier caso, no parece que haya razones de legalidad u orden público para prohibir este proceder, por lo que fue admitida la incripción de la hipoteca en garantía de este contrato de crédito tan particular.
Lo que la banca consiguió con esta figura fueron muchas cosas. Primero: como el contrato desde un inicio prevé retiradas y pagos por el deudor, puede funcionar como una hipoteca en garantía de deudas futuras. Cuando el deudor haya devuelto las cuotas de comprar la casa, puede volver a retirarlas para comprar un coche, pagando intereses por las dos cosas, y si tenemos miedo de concederle dinero de nuevo, siempre podemos someter a determinadas condiciones el hacer uso por segunda vez de la cantidad acreditada. Entíendase bien: aquí no hace falta nuevo contrato de préstamo, ni novar el primitivo, porque es un contrato que desde el principio prevé que el deudor pueda disponer una y otra vez de la cantidad dispuesta siempre que la haya devuelto previamente. Segundo: el contrato de crédito tiene una duración determinada, que es independiente de cuál sea el saldo de la cuenta, por lo que el bien quedaba sujeto al banco durante un número de años prefijado aunque se hubiera saldado la deuda. Esto era muy útil para forzar al deudor a que les pidiese a ellos cualquier nueva financiación, en vez de a la competencia. Tercero: en la redacción original de la Ley 2/1994 parecía que la subrogación de un nuevo banco sólo podía forzarse en los préstamos, pero no en los créditos, así que esta figura parecía a salvo de que le birlasen el cliente.
Recapitulando un poco, hemos visto como la hipoteca garantiza una obligación determinada, con todos sus elementos fijados al inicio, incluida la cuantía, por lo que no caben hipotecas en garantía de deudas futuras, ni ampliar la cuantía posteriormente. Por eso históricamente se han constituido hipotecas sucesivas a favor de un mismo acreedor, y luego se ha pactado la igualdad de rango por los efectos que ya hemos comentado. El uso del crédito en cuenta corriente como sucedáneo del préstamo supuso un cambio importante en esta concepción.
Pero el gran cambio estaba por llegar. La Ley 41/2007, hecha a medida de la banca (de determinada banca, especialmente de los integrantes de la Asociación Hipotecaria Española), entre otras cosas establece que cuando el prestamista sea una entidad bancaria, es válido: 1) ampliar el capital, conservando la hipoteca primitiva, y 2) constituir hipotecas en garantía de cualesquiera deudas que el duedor pueda llegar a tener en el futuro con ese banco. Esta es la misma ley que en la práctica bloquea la posibilidad de hacer novaciones a favor de otro banco, al modificar la facultad que tiene el banco de oponerse; permite al banco primitivo forzar la subrogación en todos los préstamos y créditos que tuviera sobre la finca; reserva la hipoteca inversa a las entidades de crédito; la que con la excusa de limitarlas, permite comisiones por amortización anticipada -que es cierto existían, pero de legalidad dudosa-; la que dificulta el control de legalidad por los registradores de las cláusulas de la hipoteca cuando el acreedor es un banco. Vamos, una joyita la ley.
Sáenz
05/02/12 15:58
Ha comentado en el artículo Consejos peligrosos. Jugando con fuego
ir al comentario
Claro. Quizá no me he explicado claramente: Banca Torquemada concede un préstamo a Dámaso Deudor con garantía hipotecaria, que se inscribe. Posteriormente, Dámaso necesita más dinero y acude de nuevo a Banca Torquemada, que le concede otro préstamo. Como en los dos préstamos BT es acreedora, puede disponer del rango hipotecario libremente. Así que, como titular de la primera hipoteca, acepta que la segunda sea considerada de igual rango.
Imaginemos que Dámaso se cansa de los abusivos intereses de BT. Y decide buscarse un nuevo banquero, Banco Valdés, que opoquine todo el dinero para devolver el capital a Torquemada, a cambio de quedarse como acreedor con la garantía hipotecaria. Esto se puede hacer aunque Torquemada se oponga y el préstamo no haya vencido (art. 1211 Cc). Si la subrogación se hace sobre el segundo préstamo, a Torquemada le da igual, porque sigue teniendo su primer préstamo garantizado.
Pero si la subrogación se hace sobre el primer préstamo, la cosa cambia. Si no se han igualado los rangos, Valdés pasa a tener una hipoteca de mejor rango que Torquemada, que se ha quedado con la segunda. Así que si Valdés ejecuta, se purga a Torquemada y eso no le mola. Por el contrario, si se han igualado rangos (cuando ambos préstamos pertenecían a Torquemada) y posteriormente Dámaso subroga a Banco Valdés en el primer préstamo, BT está tranquila porque, aunque BV llegue a ejecutar su hipoteca, la que conserva Torquemada siempre subsistirá, aunque fuera la correspondiente al segundo préstamo. Es decir, con la igualdad de rango, al acreedor le da igual que después le birlen una cualquiera de las hipotecas, porque la otra siempre va a subsistir y no se va a purgar.
¿Se entiende mejor ahora?
Como ves, sólo tiene sentido cuando el acreedor del primer y segundo préstamo es el mismo (o se llevan muy bien, pero centrémonos en lo habitual). Si fuesen distintos acreedores que han llegado uno después del otro sin conocerse, jamás pactarían algo así. El primero tiene una garantía mejor y no ganaría nada por igualar su rango con el segundo.
Sáenz
04/02/12 21:30
Ha comentado en el artículo Consejos peligrosos. Jugando con fuego
ir al comentario
Jeje, pues sí hay un buen motivo. Si hay un acreedor solo con dos préstamos hipotecarios distintos y el deudor subroga un nuevo acreedor echando al primitivo (art. 1211 Cc y Ley de 30 de marzo de 1994) de la hipoteca de mayor rango, el acreedor se encuentra con que su carga va por detrás de la de otro, y ya no tiene control sobre qué pasará con su garantía. Si pacta la igualdad de rango, sabe que, aunque como apunta Ciberet la garantía valga menos -cosa que iba a suceder de todas formas, porque lo que ganaría en la primera ejecución lo perdería en la segunda-, por lo menos sigue manejando el cotarro, porque la carga que le queda sigue siendo preferente.
Tanto les importa el tema a los bancos, que en la vergonzosa -por muchos motivos- Ley 41/2007, que modifica la Ley 2/1994, se les concedió la facultad de que, si el deudor quería subrogar a un nuevo banco, tenía que hacerlo en todos los préstamos que tuviera con la misma garantía hipotecaria.
Sáenz
02/02/12 23:04
Ha comentado en el artículo Consejos peligrosos. Jugando con fuego
ir al comentario
Reglamento hipotecario,
Artículo 227.
Se considerarán preferentes, a los efectos del artículo 131 de la Ley, las cargas o gravámenes simultáneos o del mismo rango que el crédito del actor.
(que no es el 131, está bailado porque se redactaron esos artículos por la Lec, pero para el caso es igual)
De paso, recomiendo a quienes tengan dudas en general que pregunten directamente al registrador o notario, no a sus empleados. Sobre todo en aquellos casos en que, por no irse a otorgar escritura, el notario nunca va a llegar a comprobar si lo hecho por su empleado es lo correcto (quienes crean que el notario sólo firma, pueden contentarse con la opinión del empleado, claro)
Sáenz
30/12/11 10:31
Ha comentado en el artículo ¿Inocentada del 28 de diciembre o intento de estafa?
ir al comentario
Es cierto que la financiación estructurada no es valorada en Palencia. Yo siempre que necesito servicios de banca de inversión tengo que subir hasta Cervera de Pisuerga.
El comienzo es chusco, pero según avanza es delirante. Le estaba dando vueltas a si de verdad el tío es un colgado. Y creo que no, es un filtro. La primera parte todavía puede sonar a una operación mal explicada y que algún inversor le pida más explicaciones. La segunda parte es tan absurda que espanta a cualquier posible inversor y le deja sólo a los simples e incautos, que son los que realmente le interesan.
Sáenz
27/11/11 19:27
Ha comentado en el artículo El optimismo ilusionante y la cruda realidad
ir al comentario
Por otro lado está lo del "compromiso verbal" de hacerse cargo de las otras deudas, que suena muy chungo. Quizá es que desde el principio no pensaran hacerse cargo del pago (en cuyo caso sería una estafa). Pero el que hayan pagado parte de la deuda preferente hace pensar más en que tenían intención de pagarlas y contentarse con la comisión de 4.500 euros que se sacaban por no hacer casi nada. Simplemente no lo pusieron en el contrato porque habría cantado que no existían las operaciones comerciales.
Lo que no entiendo del todo es cómo pensaba cobrar la financiera. Quizá su idea era aplazadamente y sólo usar la letra de 48.000 en caso de emergencia. Aunque hay una opción mucho más retorcida: ejecutar la hipoteca por impago parcial (la primera letra), pero imposibilidad de cobrar el resto por no poder presentar la segunda letra y, en vez de acudir a un procedimiento de "desincorporación del derecho contenido en la letra" -que cualquier acreedor hubiera hecho si realmente hubiese perdido la letra-, aparecer al cabo de tres años, cuando vaya a caducar la acción cambiaria, para exigir el pago de la segunda letra encontrada con los intereses moratorios devengados desde que se produjo el vencimiento de la primera, al ser dos documentaciones distintas de la misma deuda (es decir, no intereses pactados en la letra, sino en el supuesto reconocimiento). Pero todo esto me parece arriesgadísimo porque es de una interpretación tan dudosa que el juez puede salir por cualquier sitio.
Necesitaríamos una narración más completa para saber qué ha podido pasar, pero me parece claro que no hay una deuda de igual rango. No la hay que haya subsistido, ni que se haya purgado. La única opción, que veo improbable, es que se pactase que en caso de vencimiento de cualquiera de ellas, venciese también la otra, y al no presentar la otra letra, no pudieran cobrar.
En cualquier caso, me parece que intencionadamente o no, la financiera no presentó la letra gorda en la ejecución, y se encontró con un palmo de narices sin cobrar la parte del león. Intentó paralizar la inscripción de la adjudicación y la cancelación de la hipoteca, aduciendo que sólo había sido satisfecho en parte, pero que faltaba la otra parte; pero el registrador consideró que la resolución judicial era conforme a derecho (y para mí que lo era: la financiera debería haber desincorporado el derecho y solicitarla retención del remanente hasta que consiguiese probar su derecho).
Recuperada la letra, en la que se afirma una deuda supuestamente existente y que no ha sido satisfecha, la financiera debería poder proceder contra la familia deudora (dejando aparte que todos sepamos que es una simulación, pero es lo que pasa cuando eres incauto y firmas un negocio que es simulado). El que se dirija contra el adjudicatario me parece una pataleta difícil de defender jurídicamente, pero convendría conocer cuáles son los argumentos de su demanda para poder contestar. Se me ocurren varios argumentos equivocados que podría estar usando la financiera, pero como son un poco largos y complejos, prefiero no lanzarme a escribirlos.
Sáenz
27/10/11 13:57
Ha comentado en el artículo Relatos sobre lanzamientos judiciales
ir al comentario
En subastas no tengo experiencia, pero recuerdo el caso de un exmarido que fue a buscar las llaves de su casa al juzgado, después de dictaminar el juez que la exmujer lo entregara. Como no se fiaba un pelo, requirió al notario para entrasen juntos en la casa y levantase acta. Lo más chungo era el salón sin muebles y lleno de velas encendidas y, en el centro, una figurita de novios (como las de las tartas) con el novio decapitado.