Participaciones del usuario Juanrojo21 - Hipotecas

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Juanrojo21 22/10/25 19:05

Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z

Te puse la información de las cuotas de las hipotecas para ver por donde andaban los tiros. Lo que me lleva a pensar que cuando se habla muchas veces de cuotas de hipoteca que son más baratas que un alquiler mensual, sin decirlo, te están hablando de hipotecas a 30 años si, o, si, en cuanto le quitas años a ese préstamo hipotecario los números son otros, ya no cuadran con los precios del alquiler.La rentabilidad del alquiler nada, lo podemos hacer aun más sencillo, vamos pensar que se trata de una compra a tocateja. Sacar una rentabilidad del 5% ya es fabuloso.

Juanrojo21 22/10/25 16:52

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En relación a esos alquileres que no parecen tan caros.En Idealista te lo ponen bastante sencillo para hacer una simulación, igual no es rigurosa del todo, pero nos puede valer para tantear la cuestión.Le meto en la simulación un inmueble muy normal, de los más baratos en Coruña (ciudad)Precio 170k Cuota hipoteca de 120k a 15 años tipo fijo (844 euros) Cuota hipoteca de 120k a 30 años tipo fijo (480 euros)Posible alquiler mensual de ese inmueble (700-800 mes) "Si miramos la cuestión de ser zona tensionada, aun puede haber sorpresas".... Si ponemos esos 800 euros x 12 meses = 9600 año/bruto. Con eses 9600 euros brutos por rendimientos del alquiler y esos 170K de inversión tienes una rentabilidad del 5,64% bruto.Por eso decía yo que tendríamos que ver cuál es la rentabilidad de esos inmuebles. En mi opinión, si le sacas un 5% limpio ya es acojonante, normalmente no llegas ni al 5%.

Juanrojo21 22/10/25 12:16

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Es más para darle una vuelta de tuerca al asunto de los 15 años.Yo me subrogo a la hipoteca del promotor, no pedí una hipoteca al banco. Entonces la cuestión en la que habría que fijarse es en como se hacían las cosas en aquellos tiempos, empezando por el propio promotor. No se construía una vivienda pensando en hipotecas a 30 años, hoy en día si que está haciendo, en eso creo hay un cambio muy importante.Si me dices que la rentabilidad del alquiler de esos pisos está en un 10% que no es lo habitual, entonces podemos decir que el alquiler es muy caro. Pero si rentabilidad se mueve entre el 3-4- 5% que es lo que suele andar ¿Es caro ese alquiler del mes?

Juanrojo21 22/10/25 11:52

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El precio de alquiler relacionado a la cuota de la hipoteca digamos que tiene algo de truco.En el año 97 me meto a comprar una vivienda, pero resulta que me hago cargo de una hipoteca con un plazo de duración de 15 años. Si le metes 15 años en vez de los 25 años o 30 años, igual ya te no te salen esas cuentas, lo que pasa es que ahora busca tú una hipoteca a 15 años, por saber simplemente cuántas hay de ese tipo. Al final hay una ecuación que no falla, ingresos mensuales - capacidad de ahorro, esa es la clave del asunto.

Juanrojo21 22/10/25 11:06

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Vamos a dar por bueno que ese 98% de las viviendas ahora mismo están vacías, aun así puede haber otro problema, lo dejo en el aire, esa vivienda es de protección oficial, no sé que implicaciones tiene todo eso.Luego, otro detalle, las informaciones que salen en la prensa de los planes, proyectos y cosas de este tipo, para poner un ejemplo, vamos mencionar la Xunta de Galicia. Solo el Ayuntamiento de Coruña, ojo a este dato, solo en este ayuntamiento está proyectado la construcción de más de 10.000 viviendas. Ni que decir tiene que estamos hablando de aquí al año 2040 por lo menos y ya veremos si se construyen. Ayuntamiento de A Coruña = 10.000 viviendasSi a toda la provincia de Madrid le metes 25.000 viviendas ¿Va ser muy significativo?

Juanrojo21 22/10/25 09:23

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Si ese negocio que está basado en el régimen de alquiler resulta que ya no es lo que era, y no genera rentabilidades que sean minimamente interesantes, ese parece que sería el paso más lógico que se debería de dar. Intentar salir de ese tipo de inversión, la preguntas que me estoy haciendo, si para mi no es interesante. ¿Para otros inversores lo va ser? ¿Puedo cambiar el uso de la vivienda? Hace solo unos días salía una noticia que se se estaba vendiendo, incluso mencionaba una ciudad concreta, se vendían nudas propiedades, pisos okupados, y demás situaciones donde no tienes la posesión del inmueble, ni probablemente la vas a tener a corto plazo. El perfil de inversor serían particulares que tienen una visión de negocio a más largo plazo. La noticia decía que compraban un 30% por debajo de los precios de mercado.

Juanrojo21 22/10/25 01:18

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Primero habría que saber que es lo que venden, porque estos de "Fidere" gestionaban viviendas en régimen de alquiler, a lo que me refiero es a si la vivienda está alquilada, o, está vacía.No es lo mismo intentar vender una cosa que la otra, si le vamos añadir que está en zona tensionada más leña al fuego.

Juanrojo21 21/10/25 11:07

Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z

Otra situación bastante habitual en Galicia, tienes una casa, la casa figura a tu nombre en el catastro, en el registro de la propiedad solo aparece que eres dueño de una finca, de un solar donde se ubica esa casa. (De este tipo hay cientos de ellas)

Juanrojo21 21/10/25 10:56

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Si soy haría una consulta en una gestoría en la que te puedan orientar un poco, porque puede parecernos que está mal, pero luego resulta no está tan mal como nos parece. En Galicia hay fincas que el único documento más, o, menos legal que tienes de titularidad de una finca se le llama "cupo". En el catastro la finca va figurar a tu nombre, pero no está inscrita en el registro a tu nombre, lo del notario ya lo dejo en el aire, puede que si, o puede que no.En una gestoria que estén al tanto de cuestiones relacionadas con las fincas, conocen todas estas situaciones y pueden orientarte en los pasos que tengas que dar para normalizar esa situación..

Juanrojo21 21/10/25 01:04

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En Madrid es Pedro Sánchez el culpable, en el resto de España es la ex-alcaldesa.¿Por qué será?