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Juanrojo21

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Juanrojo21 24/10/25 20:58
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Entiendo lo que quiere decir, para usted eses datos no serían los correctos, usted piensa que la oferta de venta y de alquiler de viviendas sería muy superior a esas cifras. Eso mismo pensaba yo pero de los alquileres turísticos, si te fiabas de la información de la prensa, del ruido que había, tenias un número exagerado de viviendas en ese régimen de alquiler. ¿La realidad? La realidad es... ¿Dónde están todas esas viviendas ahora?... (Ese régimen de alquiler como ya sabe lo chaparon)Si alguien dispone de esa oferta real, perfecto, pero sino es así los datos de Idealista hoy por hoy es el mejor termómetro que tiene de la situación.
Juanrojo21 24/10/25 19:49
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
El notario le está dando datos de operaciones que ya están cerradas, mientras que yo le hablo operaciones que están sin cerrar, de pisos que están sin vender, ahora mismo a la venta tiene 930 viviendas en Idealista y en alquiler tiene unas 430 viviendas en el municipio.Si queremos cuestionar eses datos de Idealista por no ser fiables, por no ser correctos, porque la cifra de inmuebles a la venta es muy superior, dígame un portal inmobiliario donde esos datos queden en evidencia. Eso es a lo que yo me refiero.Por comentar algo, algunas veces entro en la web de Fotocasa, y los datos de Fotocasa son peores que los de Idealista, todavía va encontrar mucha menos oferta.Lo que está poniendo de los notarios estaría muy bien si Idealista pública una cifra con el número de ventas en un periodo determinado, entonces se puede contrastar una cosa y la otra, pera esa no es la cuestión.
Juanrojo21 24/10/25 18:47
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Si, lleva razón, podría desconfiar de esos datos, pero yo no conozco ninguna web inmobiliaria, o, portal inmobiliario de anuncios de venta y de alquiler de viviendas, donde esos datos de alguna manera queden en evidencia. Si usted conoce una, ¿Dígame cuál es?Podemos cuestionar la información, pero tiene que ser con otros datos y otras cifras. Si yo le digo que solo tenemos 930 viviendas a la venta en mi ciudad y 430 viviendas en alquiler, busque un sitio donde esa cifras no coincidan en nada en absoluto.   
Juanrojo21 24/10/25 16:02
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
¿Tenemos que encender la hormigonera?  Mire las cifras, así me parece que vamos mal.Hasta un 70% menos de inmuebles a la venta. ¿Vamos en discreción contraria?Pero no es solo Galicia por lo que veo,  Madrid es solo un 50%.https://www.lavozdegalicia.es/noticia/economia/2025/09/16/coruna-pontevedra-ciudades-gallegas-cae-oferta-vivienda-venta/00031758016596386142113.htm
Juanrojo21 23/10/25 23:22
Ha respondido al tema Cómo redactar cláusula de rescisión de contrato de arrendador
Puede que le interese un nuevo contrato.El contrato tiene por decirlo de alguna manera un principio y un final, vamos empezar por los 5 años iniciales, más, le vamos añadir los 3 años de prorroga adicionales si el arrendador es persona física, no jurídica. A partir de ahí ya entra el contrato en "Tacita Reconducción".Para el inquilino siempre debería ser mejor un contrato nuevo por los plazos de duración de ese contrato que la tacita reconducción, porque la tacita reconducción es normalmente 1 año de contrato.Es mi opinión.
Juanrojo21 23/10/25 15:51
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
En Coruña si necesitas "Cash" entonces cualquier momento puede ser bueno para salir, si por el contrario no necesitas el dinero, no veo que sea un buen momento para salir, me parece que quién se va alegrar si decides salir es hacienda, te están esperando con los brazos abiertos. Si vuelves a comprar vas pasar por caja otra vez y encima sin grandes ventajas, diría que ninguna. Los precios lo único que hicieron hasta ahora fue subir y subir, la declaración de zona tensionada ...¿Va frenar algo todo esto?.. Seis de una y media docena de otra, puede frenar a un inversor profesional que igual ve con mejores ojos invertir en un ayuntamiento limítrofe porque no es zona tensionada.Hubo una temporada que estuvieron dando la chapa todos los días con las viviendas turísticas, como si hubiera cientos y miles de viviendas en este régimen de alquiler, eso desde el ayuntamiento ya lo chaparon. ¿Dónde están todas esa viviendas?  Habrá que preguntarle a Blackstone si tiene viviendas por aquí para alquilar, aunque no sé si eso va ser posible, porque aquí el último alcalde de derechas que tuvimos fue Francisco Vázquez, o , ¿Era de izquierdas?  
Juanrojo21 22/10/25 21:08
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Muy bueno lo de Alicante..!!!Lo que ellos hacen ahí en un trimestre, creo que en mi ciudad vamos a otro ritmo, porque ni acumulando el ladrillo nuevo de 5 años vamos llegar a esas cifras.Si la Xunta de Galicia dice año 2040, le vamos poner año 2045, entonces tenemos que para construir 10.000 viviendas necesitamos 20 años. jajaja...!! Son 500 cada año, tampoco está tan mal. 
Juanrojo21 22/10/25 19:05
Ha recomendado Re: Burbuja inmobiliaria de la A a la Z de W. Petersen
Juanrojo21 22/10/25 19:05
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Te puse la información de las cuotas de las hipotecas para ver por donde andaban los tiros. Lo que me lleva a pensar que cuando se habla muchas veces de cuotas de hipoteca que son más baratas que un alquiler mensual, sin decirlo, te están hablando de hipotecas a 30 años si, o, si, en cuanto le quitas años a ese préstamo hipotecario los números son otros, ya no cuadran con los precios del alquiler.La rentabilidad del alquiler nada, lo podemos hacer aun más sencillo, vamos pensar que se trata de una compra a tocateja. Sacar una rentabilidad del 5% ya es fabuloso.
Juanrojo21 22/10/25 16:52
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
En relación a esos alquileres que no parecen tan caros.En Idealista te lo ponen bastante sencillo para hacer una simulación, igual no es rigurosa del todo, pero nos puede valer para tantear la cuestión.Le meto en la simulación un inmueble muy normal, de los más baratos en Coruña (ciudad)Precio 170k      Cuota hipoteca de 120k a 15 años tipo fijo   (844 euros)                            Cuota hipoteca de 120k a 30 años tipo fijo   (480 euros)Posible alquiler mensual de ese inmueble (700-800 mes) "Si miramos la cuestión de ser zona tensionada, aun puede haber sorpresas".... Si ponemos esos 800 euros x 12 meses = 9600 año/bruto. Con eses 9600 euros brutos por rendimientos del alquiler y esos 170K de inversión tienes una rentabilidad del 5,64% bruto.Por eso decía yo que tendríamos que ver cuál es la rentabilidad de esos inmuebles. En mi opinión, si le sacas un 5% limpio ya es acojonante, normalmente no llegas ni al 5%.  
Juanrojo21 22/10/25 12:16
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Es más para darle una vuelta de tuerca al asunto de los 15 años.Yo me subrogo a la hipoteca del promotor, no pedí una hipoteca al banco. Entonces la cuestión en la que habría que fijarse es en como se hacían las cosas en aquellos tiempos, empezando por el propio promotor. No se construía una vivienda pensando en hipotecas a 30 años, hoy en día si que está haciendo, en eso creo hay un cambio muy importante.Si me dices que la rentabilidad del alquiler de esos pisos está en un 10% que no es lo habitual, entonces podemos decir que el alquiler es muy caro. Pero si rentabilidad se mueve entre el 3-4- 5% que es lo que suele andar ¿Es caro ese alquiler del mes?
Juanrojo21 22/10/25 11:52
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
El precio de alquiler relacionado a la cuota de la hipoteca digamos que tiene algo de truco.En el año 97 me meto a comprar una vivienda, pero resulta que me hago cargo de una hipoteca con un plazo de duración de 15 años. Si le metes 15 años en vez de los 25 años o 30 años, igual ya te no te salen esas cuentas, lo que pasa es que ahora busca tú una hipoteca a 15 años, por saber simplemente cuántas hay de ese tipo.  Al final hay una ecuación que no falla, ingresos mensuales - capacidad de ahorro, esa es la clave del asunto.
Juanrojo21 22/10/25 11:06
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Vamos a dar por bueno que ese 98% de las viviendas ahora mismo están vacías, aun así puede haber otro problema, lo dejo en el aire, esa vivienda es de protección oficial, no sé que implicaciones tiene todo eso.Luego, otro detalle, las informaciones que salen en la prensa de los planes, proyectos y cosas de este tipo, para poner un ejemplo, vamos mencionar la Xunta de Galicia. Solo el Ayuntamiento de Coruña, ojo a este dato, solo en este ayuntamiento está proyectado la construcción de más de 10.000 viviendas. Ni que decir tiene que estamos hablando de aquí al año 2040 por lo menos y ya veremos si se construyen. Ayuntamiento de A Coruña = 10.000 viviendasSi a toda la provincia de Madrid le metes 25.000 viviendas ¿Va ser muy significativo?
Juanrojo21 22/10/25 09:23
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Si ese negocio que está basado en el régimen de alquiler resulta que ya no es lo que era, y no genera rentabilidades que sean minimamente interesantes, ese parece que sería el paso más lógico que se debería de dar. Intentar salir de ese tipo de inversión, la preguntas que me estoy haciendo, si para mi no es interesante. ¿Para otros inversores lo va ser? ¿Puedo cambiar el uso de la vivienda? Hace solo unos días salía una noticia que se se estaba vendiendo, incluso mencionaba una ciudad concreta, se vendían nudas propiedades, pisos okupados, y demás situaciones donde no tienes la posesión del inmueble, ni probablemente la vas a tener a corto plazo. El perfil de inversor serían particulares que tienen una visión de negocio a más largo plazo. La noticia decía que compraban un 30% por debajo de los precios de mercado.  
Juanrojo21 22/10/25 01:18
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Primero habría que saber que es lo que venden, porque estos de "Fidere" gestionaban viviendas en régimen de alquiler, a lo que me refiero es a si la vivienda está alquilada, o, está vacía.No es lo mismo intentar vender una cosa que la otra, si le vamos añadir que está en zona tensionada más leña al fuego.
Juanrojo21 21/10/25 15:25
Ha recomendado Re: Hipoteca de W. Petersen
Juanrojo21 21/10/25 11:07
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Otra situación bastante habitual en Galicia, tienes una casa, la casa figura a tu nombre en el catastro, en el registro de la propiedad solo aparece que eres dueño de una finca, de un solar donde se ubica esa casa. (De este tipo hay cientos de ellas)
Juanrojo21 21/10/25 10:56
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Si soy haría una consulta en una gestoría en la que te puedan orientar un poco, porque puede parecernos que está mal, pero luego resulta no está tan mal como nos parece. En Galicia hay fincas que el único documento más, o, menos legal que tienes de titularidad de una finca se le llama "cupo". En el catastro la finca va figurar a tu nombre, pero no está inscrita en el registro a tu nombre, lo del notario ya lo dejo en el aire, puede que si, o puede que no.En una gestoria que estén al tanto de cuestiones relacionadas con las fincas, conocen todas estas situaciones y pueden orientarte en los pasos que tengas que dar para normalizar esa situación..
Juanrojo21 21/10/25 01:04
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
En Madrid es Pedro Sánchez el culpable, en el resto de España es la ex-alcaldesa.¿Por qué será?
Juanrojo21 20/10/25 17:39
Ha recomendado Re: Burbuja inmobiliaria de la A a la Z de W. Petersen
Juanrojo21 20/10/25 17:08
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Los de derechas le regalan los pisos a los fondos de inversión en Madrid, así empieza esta historia. Pero aquí no pasa nada, no pasa nada porque en Madrid todos son multimillonarios. ¿Cuántas viviendas queréis? Ahí van 2000 viviendas que a mi me sobran.Ahora que toca, toca darle la chapa al Pedrito, eso es lo que toca. ¿Cómo permite este hombre que los fondos hagan sus negocios?   jajaja...!!!El que no esté contento que se vaya a la Plaza Mayor a tomar un café relajante que invita la alcaldesa.
Juanrojo21 19/10/25 22:07
Ha recomendado Re: Burbuja inmobiliaria de la A a la Z de Leando
Juanrojo21 19/10/25 20:23
Ha recomendado Re: Burbuja inmobiliaria de la A a la Z de Roberto De Alcazar
Juanrojo21 19/10/25 19:36
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
En el mercado de alquiler de vivienda esos perfiles son importantes, son relevantes hoy en día, pero de alquiler de vivienda, no en el mercado de compraventa de vivienda.¿Demanda artificial?  Puede ser, claro, pero demandantes reales de vivienda no lo son, de la misma forma que podríamos hablar de la mayoría de los jóvenes que buscan acceder a una vivienda. Son demandantes de vivienda, si, pero ¿Quién pone el dinero? Lo ponen los abuelos, los padres, la familia, esos son los que ponen el dinero y hacen posible, lo que es imposible.Todos sabemos que hay que tener más de un 30% del importe de la compraventa ahorrado, y todos sabemos que hoy en día ese 30% es muy fácil que supere los 80k-100k. Todos eses ciudadanos que son marroquíes, colombianos, ecuatorianos ¿Piensas que entran en España con 100K? Estamos de broma...!!!
Juanrojo21 19/10/25 18:10
Ha respondido al tema Burbuja inmobiliaria de la A a la Z
Que cosas más bonitas pasan en Madrid, pero solo en Madrid, porque en mi tierra no vas a ver ni al primero con una hipoteca, ni papeles, ni nada de nada.Conversación con el empleado del Banco:¿Usted de donde es? De Machupichu señor, pues mire allí está la puerta y acuérdese de cerrarla al salir.