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Participaciones del usuario Iuriscivilis

Iuriscivilis 24/05/10 03:05

Ha comentado en el artículo Mejor con subastero

Efectivamente, a mi juicio el fraude de esta subasta judicial me parece escandalosamente manifiesto. Como se ha señalado, este fraude consistente en manipular el precio de una subasta se encuentra perseguido por la ley, siempre condicionado a probar la complicidad de los postores que han producido la quiebra; es decir, el licitador que no ingresa y quiebra la subasta con la finalidad de que el adjudicatario sea el último rematante por haber reservado la postura. Ahora bien, la intervención del Abogado del copropietario del diez por ciento del terreno deja mucho que desear, no sólo por la ausencia de una postura superior, sino por el hecho que cualquier licitador puede denunciar, en el propio acto de la subasta, la sospecha de quiebra fraudulenta, con el objetivo de que el secretario y, en su caso, el juez tomen las medidas oportunas para evitar dicho fraude. Sospecha que queda patente por el hecho del valor exhorbitado de la primera postura en sobre cerrado a nombre de la empresa y por presentar la misma persona tres posturas en sobre cerrado, en su propio nombre, en nombre de su empresa y en nombre de la empresa copropietaria, siendo administrador de esta última su padre. Lo cual evidencia que el referido abogado no andaba muy fino de reflejos. Esta conducta delictiva, de escasa o nula relevancia en la práctica forense, es heredera de la prevista en el anterior Código Penal, aprobado por el Decreto 3096/1973, de 14 de septiembre, conocida como maquinación para alterar el precios en concursos y subastas públicas y prevista en su artículo 539, que la Ley Orgánica 10/1995 incorporó en su totalidad con alguna modificación, al vigente Código Penal, adicionando la figura de los que fraudulentamente quebraren o abandonaren la subasta habiendo obtenido la adjudicación. El tipo delictivo se define en el artículo 262 del Código Penal, bajo el epígrafe de alteración de precios en concursos y subastas públicas, según la redacción dada por la Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, por la que se modifica la Ley Orgánica 10/1995, de 23 de noviembre, del Código Penal. La pena prevista es la de prisión de uno a tres años y multa de 12 a 24 meses, así como inhabilitación especial para licitar en subastas judiciales entre tres y cinco años. Estoy de acuerdo con FCalvo en que la subasta será anulada, aunque seguramente en segunda instancia. Tristán, ¿porqué la presentación de la tercera postura en sobre cerrado por un importe manifiestamente ridículo? No consigo encontrar el motivo. Un saludo.

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Iuriscivilis 18/05/10 17:55

Ha comentado en el artículo Como dos buenos hermanos

Totalmente de acuerdo Draco. El problema casi siempre viene dado por la falta de entendimiento de los comuneros, sobre todo si se encuentran vinculados por razones de parentesco que, entre disputas o roces familiares, no saben encontrar la solución más racional posible - valor sentimental ... - y no queda otra solución que subastar judicialmente la finca en cuestión, con la consiguiente pérdida para los mismos. Soluciones hay muchas y buen ejemplo son las apuntadas por algunos lectores de este blog, aunque yo me inclinaría por la facilitada por Tristán. Por ello, siempre es muy complicado disolver una comunidad en proindiviso cuando los comuneros no consiguen ponerse de acuerdo. Un saludo.

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Iuriscivilis 17/05/10 18:03

Ha comentado en el artículo Como dos buenos hermanos

En principio, la mejor respuesta que se puede ofrecer para garantizar los derechos de los dos hermanos en que intenten llegar a un acuerdo, del tipo que sea., pues la división de cosa común se encuentra subordinada a la voluntad de los comuneros. Evidentemente si la finca resulta ser indivisible, la única solución es la venta de la finca y la distribución del precio obtenido; inclusive en este punto la voluntad de los comuneros juega un papel relevante, dependiendo de la intención de introducir la vivienda en el mercado inmobiliario y la presencia de terceros. Si optan por la venta en pública subasta, cabe señalar que cabe la posibilidad de que existiendo el correspondiente acuerdo, la puedan celebrar de conformidad con las normas establecidas en los artículos 2048 y ss. de la LEC de 1881 referentes a las subastas voluntarias judiciales, resultado el régimen dispuesto para las subastas judiciales para las ejecuciones forzosas dispuesto en la vigente LEC como de aplicación supletoria, cuando no hay posibilidad de llegar a un acuerdo, que la jurisprudencia denomina “ejecución impropia”. Por tanto, constante el convenio entre los comuneros, cabe la posibilidad de que consensuen las condiciones de celebración de la subasta: por ejemplo, tasación de la finca mediante un perito, en evitar la celebración de la subasta mediante la presentación de un tercero que se comprometa a adquirir la finca ex artículo 640 de la LEC, la celebración de subasta a instancia de cualquier de ellos sin intervención de terceros o en su defecto la celebración de una subasta judicial corriente – que suele ser lo habitual -, con admisión de licitadores extraños. En este último caso, es posible acordar diferentes particulares: participación o no de todos o alguno de los copropietarios en la subasta, si se exime a todos o a algunos de la consignación de un depósito previo, etc… En definitiva, la mejor respuesta que cabe dar es que todo dependerá de la voluntad de los dos hermanos de llegar o no a diferentes acuerdos, eligiendo aquélla opción que al final resulte más aconsejable, desde un punto de vista tributario, y siendo tremendamente necesario que se dejen asesorar en esta materia por un buen abogado o experto fiscal. Un saludo.

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Iuriscivilis 12/05/10 19:46

Ha comentado en el artículo Al zapatero del noveno le subastan el piso

Tristán, has realizado una descripción muy fiel de la situación político-económica de España. La nefasta gestión de Zapatero y su equipo de gobierno han conducido irremediablemente a esta situación, con una tasa de paro que previsiblemente pasará del 20 por ciento (como ya sucede en algunas CCAA), y con un déficit público que terminaremos costeando los funcionarios, los pensionistas y los ciudadanos en general. Como afirma reiteradamente quién desea ocupar el noveno piso, más le hubiera valido practicar una política restrictiva de gastos desde el principio de la crisis y comenzar por adoptar determinadas medidas eficaces y en el mejor de los casos, comenzar por suprimir ministerios como vivienda (1.5 millones de euros) o igualdad que en la práctica no sirven para nada positivo y disminuir el número creciente de asesores que cobran vía de la adm. Central y autonómica cifras astronómicas por un simple informe. En fin, para acabar con los embustes y con la indecisión de este señor, más valdría que se convocarán elecciones anticipadas ya, pues cualquier otro inquilino será muy bienvenido. Los españoles no nos merecemos un gobierno con esta catadura moral. Felicidades por el post me ha encantado. Un cordial saludo.

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Iuriscivilis 09/05/10 15:03

Ha comentado en el artículo A buenas horas mangas verdes

A mi juicio, resulta muy desaconsejable la creación de una comunidad en propindiviso, pues como acertadamente señala Tristán, al final terminará saliendo a subasta la finca en su conjunto y la mejor solución, sino la única, pasa por intentar adjudicarse la cuarta parte, como sea. Por otra parte, el art. 17 del TRLS de 20 de junio de 2008, define la parcelación como la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente. Cabe así distinguir, la parcelación, que implica una actividad urbanística, legal o ilegal, de la división civil o registral de fincas, que constituye un negocio jurídico de distribución de objetos de derecho, coincidente o no con la actividad de parcelación. De acuerdo con ello, la DGRN, en diversas resoluciones, considera una parcelación encubierta, y por tanto, un acto en fraude de ley, la venta de participaciones indivisas de una finca cuando ello suponga la atribución a cada propietario de un derecho de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada con autonomía física y jurídica, que pueda ser considerada como objeto jurídico independiente. Señala el apartado 2 del citado precepto que “La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística. Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva. En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.” Un saludo.

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Iuriscivilis 05/05/10 17:56

Ha comentado en el artículo Desajuste registral

La única duda que tengo se refiere a la diferencia de metros cuadrados registrados de la parcela, pues esta se sitúa por encima del 50 por ciento. ¿Crees que el Registrador de la Propiedad no pondrá ningún problema y procederá a la inscripción aportando el acta de notoriedad? A mi juicio, probablemente el registrador solicitará la aportación de la resolución judicial dictada en virtud del expediente de dominio, por ello creo más aconsejable este último procedimiento, aunque el coste sea más elevado. Un saludo.

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Iuriscivilis 03/05/10 18:30

Ha comentado en el artículo Cruza los dedos en la subasta

Para una mejor comprensión de lo absurdo de estas situaciones, resulta indispensable leer el artículo de "El Mundo.es " cuyo autor trata este tema, citando como fuente a nuestro amable Tristán, dónde cabe la posibilidad de informarse sobre las excusas que ofrece la administración. El enlace es el siguiente: http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/16/suvivienda/1255713660.html?a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=1272896186 Un saludo a todos.

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Iuriscivilis 03/05/10 16:46

Ha comentado en el artículo Cruza los dedos en la subasta

Gracias erkitt por tu comentario. Efectivamente tienes toda la razón, y la normativa autonómica promociona diferentes tipos de VPP. A pesar de lo cual, sigo insistiendo en la tesis iniciada por Sujeto Pasivo, en la que me parece excesivo que el Estado otorgue un inmueble en propiedad de estas características y mediante unas condiciones de adquisición muy ventajosas. A Tristán, muy agradecido por la aclaración. Un saludo a todos.

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Iuriscivilis 02/05/10 23:09

Ha comentado en el artículo Cruza los dedos en la subasta

Con independencia de la dispersa y abundante normativa que regula el régimen de las viviendas de protección oficial (VPO O VPP), de carácter autonómico y estatal, la concesión de una vivienda pública de las características que mencionas: 111 metros cuadrados, terraza de 96 , plaza de garaje de 20 y trastero, me parece una burla del Estado a todos los ciudadanos y una vulneración de la finalidad de la política de protección de la vivienda. Es cierto que hace tiempo que no reviso la normativa, más creo recordar que el número máximo de metros cuadrados era de 90. ¿Tristán no hay ninguna errata en los datos que aportas de la VPO? Si son correctos, considero este caso una auténtica inmoralidad, además de que encima la subasta se convierte en un verdadero negocio para los propietarios, pues efectivamente cabe la posibilidad de rematarla por un precio superior al máximo legal, cosa que no ocurre en el mercado de compraventa tradicional – al margen de las prácticas abusivas en esta materia. Un saludo.

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Iuriscivilis 26/04/10 19:12

Ha comentado en el artículo Alerta, subastas de disoluciones de proindivisos

Efectivamente, las situaciones de copropiedad son un semillero de conflictos y la adjudicación de un tercero de una parte indivisa una fuente de problemas. En primer lugar, cabe señalar el carácter imperativo de los artículos 654 y 656 de la LEC que queda perfectamente reflejado en la STS de 24 de septiembre de 1996 que incide en la relevancia de la publicidad de la subasta como requisito de forma esencial, que ha de observarse en sus exactos términos. Por tanto, el mandamiento que ordena expedir la certificación de dominio y cargas es un requisito necesario para la celebración de la subasta. Respecto de la cancelación de cargas coincido con Fcalvo hay que partir de la base de la necesidad de no realizar una interpretación restrictiva de la normativa sobre las subastas de inmuebles regulada en la LEC, cuya finalidad está orientada primordialmente a derechos plenos y no por cuotas. Por otra parte, aunque no sea muy ortodoxo, estoy de acuerdo con Tristán en que lo más sensato es que quiebre la subasta, sobre todo siendo uno de los copropietarios, pues como sabemos en la práctica judicial no suele desprenderse tanto de culpa y, contrate con suma urgencia los servicios de un buen abogado experto en estos temas, pues, a priori, como señala FCalvo – ad cautelam -, la hipoteca cambiaria parece más bien una hipoteca simulada. A ver si tengo algo de tiempo e investigo un poco la jurisprudencia. Un saludo.

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