Esta plataforma saca muy buenos proyectos y hace las cosas muy bien pero si hay que ponerle un pero, es que aporta poca información sobre el estado de los proyectos.
#172
Re: BDKapital
Se me olvidó comentarlo por estar de vacaciones, pero no duró ni si quiera 21H la financiación del último proyecto. O me estoy equivocando?
Literalmente voló, la gente estaba con ganas de firmar el 9'50% TAE asegurado.
#173
Re: BDKapital
En este caso particular, solo ha podido invertir el que tenía dinero en cuenta o a través de tarjeta
#174
Re: BDKapital
Yo porque encontré mecanismos de inversión mucho más rápidos, 100 veces más lucrativos y 37 mil veces más arriesgados y me ha pillado sin liquidez... Si no, (el ingreso por tarjeta es instantáneo y sin comisiones), le hubiera pillado otra vez... En tiempos convulsos, y para el que no le urja el dinero, y solo quiera vencer a la inflación, este tipo de inversión está dpm. Te olvidas durante meses o años.
Ahora para el que le puedan venir proyectos en los que necesitaría todo su capital, no es una inversión aconsejable si piensa hacer uso de ese dinero en el plazo inferior a un año.
Estaba viéndolo ahora mismo. Qué os parece? No dice exactamente dónde está la vivienda... Que no es que yo controle demasiado de la zona pero sí que me gustaría saber dónde estoy metiendo mi dinero.
Está situado en el paseo de la playa de las canteras, según pone. Lo que más me preocupaba es que el edificio tenía inquilinos pero por lo visto serán los que se quedan con las viviendas asíque no hay que buscar compradores.
A mí me gusta que la garantía hipotecaria sea sobre otro inmueble. Así, si las cosas se tuercen en esta reforma, no se vería mermado el valor de la garantía hipotecaria.
Entiendo que el edificio pertenece a un fondo y que los inquilinos actuales están de alquiler. Esta empresa compra el inmueble al fondo, lo reforma y se lo vende a los inquilinos actuales, negocio redondo. Lo que no entiendo es por qué los inquilinos no compran directamente el inmueble... No son pisos baratos, dinero deben de tener.
Saludos!
#179
Re: BDKapital
Sobre Flipping Canteras. No veo en la ficha ninguna cláusula explícita de prórroga si el proyecto se retrasa más allá de los 18 meses (a diferencia de otras plataformas que sí la detallan). Alguien puede confirmar si existe esa cláusula? y de no existir, que pasa si hay un retraso? gracias un saludo
Objeto declarado: Rehabilitación de un edificio residencial de 4 viviendas y 2 locales comerciales en la Avenida de Las Canteras (Las Palmas de Gran Canaria), para su posterior venta a los actuales inquilinos.
Importe del préstamo: 1.100.000 €
Aportación del promotor (declarada): Superior a 1.000.000 €
Plazo: 18 meses
Tipo de interés: 9,50% anual
Rentabilidad total estimada: 15,25%
TAE: 9,925%
Pago de intereses: Al vencimiento (bullet)
Inversión mínima: 500 €
Comisión BDKapital: 77.000 € + IGIC (a cargo del promotor)
Garantías anunciadas: Hipoteca de primer grado sobre inmueble en calle Párroco Villar Reina, 3 (Las Palmas de Gran Canaria), finca registral 29.067, con valor de tasación de 4.386.885,60 € (LTV 25,07%).
Calificación de riesgo: AAA (muy poca probabilidad de entrada en mora)
2. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN RELEVANTE
2.1 Nota Simple del Registro de la Propiedad (13 de agosto de 2026)
El inmueble que se ofrece como garantía hipotecaria está inscrito en el Registro de la Propiedad de Las Palmas nº 5, finca registral 29.067. Sanjinestor, S.L. es propietaria del 100% del pleno dominio desde el 29 de diciembre de 2006.
No hay cargas registradas. La finca está completamente libre de hipotecas, embargos o afectaciones, lo que permite constituir una hipoteca de primer grado sin obstáculos.
Nota: Si bien la dirección de la nota simple no coincide con la de la tasación he comprobado con la referencia catastral que se trata del mismo edificio, lo que ocurre es que tiene entradas por dos calles distintas.
2.2 Certificado de Tasación (ALIA TASACIONES, S.A., 11 de agosto de 2026)
El valor de tasación es de 4.386.885,60 €. La superficie adoptada es de 2.821 m² construidos. El método de valoración utilizado es el de "actualización de inmuebles arrendados".
Advertencia clave del tasador: "No se ha dispuesto de datos sobre el rendimiento económico actual de la explotación, por lo que sus flujos de caja se han estimado a partir de (ratios medias del sector / otros)."
Esto significa que el tasador no ha visto los contratos de alquiler y ha estimado los ingresos del inmueble basándose en medias del sector, no en los datos reales del inquilino.
2.3 Información del inquilino de la garantía hipotecaria
El inmueble de Párroco Villar Reina, 3, está ocupado por CESAR Las Palmas, un centro hospitalario del Grupo ICOT, con 52 camas, especializado en pacientes crónicos complejos de larga estancia, en funcionamiento desde enero de 2022.
2.4 Resumen Económico del Proyecto
El resumen económico muestra los números reales de la operación:
Compra del Activo e impuestos: 2.100.000 €
Proyecto + Licencia + Desmonte y obra: 30.000 €
TOTAL GASTOS INICIALES: 2.130.000 €
TOTAL Rehabilitación: 300.000 €
Precio Medio Vivienda/Local comercial: 570.000 € (3.800 €/m²)
Ventas Totales: 3.420.000 €
Beneficio esperado: 990.000 €
2.5 Documentación financiera del promotor
Modelo 200 (Impuesto sobre Sociedades 2025): patrimonio neto de 7.001.642,59 €, deuda prácticamente inexistente (30.000 € a largo plazo), resultado del ejercicio de 145.609,36 €. La empresa tiene un solo empleado.
3. ANÁLISIS FINANCIERO DE LA GARANTÍA
3.1 Relación préstamo / valor de la garantía
La garantía hipotecaria está tasada en 4.386.885,60 €. El préstamo es de 1.100.000 €. El LTV es del 25,07%.
3.2 Colchón de la garantía
El activo hipotecado vale aproximadamente 4 veces el préstamo. Incluso en un escenario de caída del mercado inmobiliario del 50%, el LTV seguiría siendo del 50%, todavía conservador.
3.3 Flujo de caja de la garantía
El inmueble está alquilado a un hospital de 52 camas (Grupo ICOT). Si la renta estimada está en la horquilla de 22.500 a 34.000 €/mes, el inmueble genera entre 270.000 y 408.000 € anuales, lo que justifica el valor de tasación. El interés anual del préstamo (104.500 €) podría cubrirse sobradamente con el alquiler del inmueble.
Sin embargo, no se ha aportado el contrato de alquiler para verificar esta información.
3.4 Análisis de la rentabilidad del inversor
Intereses totales: 167.756,85 € (según cuadro de amortización)
Rendimiento total: 15,25% sobre el capital invertido
Rentabilidad anualizada: aproximadamente 10,12%
TAE: 9,925%
4. FORTALEZAS
Garantía hipotecaria de primer grado con LTV muy bajo (25,07%). El activo cubre 4 veces el préstamo. Incluso con una caída del 50% del valor inmobiliario, el LTV seguiría siendo del 50%.
Inquilino solvente de la garantía. El inmueble hipotecado está ocupado por CESAR Las Palmas, un hospital de 52 camas del Grupo ICOT, en funcionamiento desde enero de 2022.
Situación financiera del promotor. Sanjinestor, S.L. tiene un patrimonio neto de 7.001.642,59 € y un pasivo total de solo 73.581,15 €. La empresa no tiene deuda significativa.
Aportación de fondos propios del promotor. El promotor ha comprometido más de 1.000.000 € en el proyecto (la compra del edificio), y el beneficio esperado es de 990.000 €.
Margen del promotor. El beneficio esperado es de 990.000 €, un margen del 40,7% sobre los costes totales, lo que proporciona un colchón considerable ante imprevistos.
No hay cargas sobre la garantía. La Nota Simple confirma que el inmueble de Párroco Villar Reina, 3, está completamente libre de hipotecas, embargos o afectaciones.
Calificación AAA de BDKapital.
Tasación reciente (agosto de 2026).
5. DEBILIDADES Y RIESGOS
El contrato de alquiler del inmueble hipotecado no se ha aportado. El tasador no ha visto los contratos de alquiler y ha estimado los ingresos por "ratios medios del sector". Si la renta real del Grupo ICOT es inferior a la estimada, el valor de la garantía estaría inflado. El inversor no puede verificar la solidez de la garantía.
El informe de tasación completo no se ha aportado. Solo se ha facilitado el certificado resumen, no el informe detallado con flujos de caja, tasa de descuento y comparables de mercado.
El préstamo se presenta como "rehabilitación de zonas comunes", pero el resumen económico muestra que la rehabilitación cuesta 300.000 € y el préstamo es de 1,1 M€. El grueso del préstamo se destina a la compra del edificio. Esta es una contradicción material, aunque no afecta a la garantía.
Riesgo de falta de liquidez. La inversión es ilíquida durante 18 meses.
Riesgo de concentración. La inversión se concentra en un único proyecto.
Riesgo de inflación. Una inflación creciente podría erosionar el rendimiento real.
Riesgo operativo. Fallos en sistemas, personas o flujos operativos de la plataforma o del promotor.
6. DISCREPANCIAS DETECTADAS
Discrepancia 1: Finalidad del préstamo
El proyecto afirma que el préstamo es para "rehabilitación de zonas comunes". El resumen económico muestra que la rehabilitación cuesta 300.000 €, mientras que el préstamo es de 1,1 M€. El grueso del préstamo se destina a la compra del edificio (2,1 M€). Esto no es necesariamente ilegal, pero es una presentación engañosa de la operación.
Consecuencia: El inversor está financiando la compra de un edificio, no su rehabilitación. Esto debería haberse explicado claramente en la oferta.
Discrepancia 2: Contrato de alquiler no aportado
El tasador no ha visto los contratos de alquiler del inmueble de Párroco Villar Reina, 3. Ha estimado los ingresos por "ratios medios del sector". El inversor no puede verificar que el alquiler que paga el Grupo ICOT sea suficiente para justificar el valor de tasación de 4,38 M€.
Consecuencia: El valor de la garantía puede estar inflado. Si el alquiler real es inferior a la media del sector, la garantía vale menos.
Discrepancia 3: Informe de tasación completo no aportado
Solo se ha facilitado el certificado resumen. El inversor no puede verificar los flujos de caja que justifican el valor de 4,38 M€.
Consecuencia: El inversor no puede validar la solidez de la garantía.
7. CONSIDERACIONES SOBRE EL CONFLICTO GEOPOLÍTICO
El conflicto en Oriente Medio entre Israel e Irán ha escalado y la tregua existente se ha roto. Irán ha sufrido daños significativos en sus infraestructuras petroleras. Un posible bloqueo del Estrecho de Ormuz podría disparar el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo.
Posibles consecuencias para el proyecto:
Aumento de los costes de construcción. España importa casi todo su petróleo. Un bloqueo del Estrecho de Ormuz dispararía el precio del crudo y de los materiales derivados del petróleo (asfalto, plásticos, pinturas, impermeabilizantes, etc.), encareciendo la rehabilitación.
Encarecimiento de los materiales importados. La construcción en España depende de materiales importados de Asia y Oriente Medio. Un conflicto prolongado interrumpiría las rutas marítimas, encareciendo y retrasando los suministros.
Inflación y subida de tipos de interés. La escalada del precio de la energía generaría inflación. El BCE podría subir los tipos de interés, encareciendo las hipotecas y reduciendo la demanda de viviendas.
Reducción de la demanda internacional. La incertidumbre geopolítica podría disuadir a los compradores internacionales.
Plazo insuficiente. El plazo de 18 meses podría ser insuficiente en un escenario de disrupción global.
Se estima que se necesitan al menos dos años para recuperar la infraestructura petrolera de Irán.
8. OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis de la oportunidad
La oportunidad presenta fortalezas significativas: una garantía hipotecaria de primer grado con un LTV del 25%, un activo valioso (4,38 M€) y un inquilino solvente (hospital de 52 camas); un promotor con una situación financiera sólida (7 M€ de patrimonio, deuda casi nula); y una rentabilidad atractiva (15,25% total, TAE 9,925%).
Sin embargo, presenta una debilidad crítica: el contrato de alquiler del inmueble hipotecado no se ha aportado, y el tasador advierte que no ha podido verificar los ingresos reales. Esto significa que el valor de la garantía de 4,38 M€ es una estimación, no una certeza. Si la renta real es inferior a la estimada, la garantía vale menos.
Comparación con la rentabilidad anunciada
La rentabilidad es atractiva, pero la falta de verificación del alquiler introduce un riesgo que el inversor debe considerar. El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional.
Recomendación
No invertir en esta oportunidad hasta que se aclaren las siguientes cuestiones:
Contrato de alquiler del inmueble de Párroco Villar Reina, 3 (o certificado del inquilino con la renta mensual y la duración restante).
Informe de tasación completo (con flujos de caja detallados, tasa de descuento y comparables).
Si BDKapital no puede o no quiere facilitar esta documentación, es una señal de alarma. El inversor debe ser consciente de que está invirtiendo en un proyecto donde la garantía hipotecaria es sólida sobre el papel, pero su valor real no se puede verificar.
En resumen, la oportunidad es atractiva por su garantía hipotecaria y su rentabilidad, pero la falta de transparencia sobre el contrato de alquiler y la discrepancia en la finalidad del préstamo recomiendan ser cauteloso.
9. CONCLUSIÓN
La oportunidad de inversión "FLIPPING CANTERAS" presentada por BDKapital tiene una garantía hipotecaria sólida (LTV 25%, activo de 4,38 M€, inquilino hospitalario) y un promotor con buena situación financiera (7 M€ de patrimonio, deuda casi nula).
Sin embargo, el inversor no puede verificar el valor de la garantía porque no se ha aportado el contrato de alquiler del inmueble hipotecado, y el tasador advierte que ha estimado los ingresos por "ratios medios del sector" sin verificar los datos reales.
El préstamo se presenta como "rehabilitación de zonas comunes", pero el resumen económico muestra que el grueso del préstamo se destina a la compra del edificio.
El conflicto geopolítico añade un riesgo adicional de encarecimiento de costes y retrasos en los suministros.
Recomendación: No invertir sin obtener antes el contrato de alquiler y el informe de tasación completo. Si BDKapital los facilita y confirman una renta acorde con el valor de tasación, la oportunidad es de riesgo medio-bajo. Si no los facilita, el inversor debe rechazar la oferta.
NOTA: A lo largo de la mañana pediré tanto el informe de tasación como el contrato de alquiler, os mantendré informados.
10. DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este resumen ejecutivo se ha elaborado exclusivamente a partir de la documentación pública disponible y de la información proporcionada por la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. El inversor debe realizar su propia investigación y análisis antes de tomar cualquier decisión de inversión. El autor no se responsabiliza de las decisiones de inversión basadas en este análisis.
