Buenas tardes,
Os paso mi due dilligence del proyecto Residencial Castillo.
RESUMEN EJECUTIVO: OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN INMOBILIARIA CROWDLENDING
Promotor: Inmuebles Elevaciones S.L.U.
Plataforma: BDkapital
Activo: 26 viviendas de protección oficial (VPO) con garajes y trasteros en Castillo del Romeral, Gran Canaria.
Objeto: Préstamo con garantía hipotecaria para finalizar la rehabilitación de un edificio al 80,15% de su ejecución y proceder a su transmisión a la empresa pública VISOCAN.
DATOS ECONÓMICOS DE LA OFERTA
- Importe del préstamo: 700.000 euros.
- Interés nominal anual: 9,50%.
- TAE: 9,925%.
- Plazo: 12 meses.
- Inversión mínima: 500 euros.
- Amortización: a vencimiento (capital e intereses).
- Comisión para el inversor: no consta.
- Comisión de la plataforma: 35.000 euros (a cargo del promotor).
ANÁLISIS DE LOS ESTADOS FINANCIEROS (AÑO 2025)
La empresa presenta una salud financiera excelente, lo que reduce el riesgo de solvencia a corto plazo.
- Patrimonio neto: 7.045.387 euros.
- Ratio de solvencia (activo total / pasivo total): 1,90. La empresa vale casi el doble de lo que debe.
- Liquidez inmediata: 508.449 euros de efectivo frente a 396.596 euros de deuda a corto plazo. No hay riesgo de asfixia financiera.
- Margen neto sobre ventas: 18,5%, muy superior al promedio del sector.
- Cobertura de intereses: el beneficio de explotación (EBIT) es 3,29 veces superior a los gastos financieros. La empresa tiene un colchón muy amplio para atender sus obligaciones de deuda, incluso si se añaden los 66.500 euros del nuevo préstamo.
ANÁLISIS DE LA GARANTÍA HIPOTECARIA
El análisis de las 26 notas simples registrales confirma que las fincas están completamente limpias.
- Titularidad: 100% a favor de Inmuebles Elevaciones S.L.U., sin copropietarios.
- Cargas: no consta ninguna hipoteca previa, ningún embargo ni ninguna demanda judicial.
- Garantía ofrecida: será una hipoteca de primer rango, lo que significa que, en caso de impago, los inversores cobran primero antes que cualquier otro acreedor.
- Valor de tasación actual (obra en curso): 3.016.204 euros. El préstamo de 700.000 euros representa solo un 23,2% de ese valor (LTV muy bajo).
- Valor de tasación con obra terminada: 4.351.506 euros. El LTV se reduce al 16,08%.
- El certificado de avance de obra (80,15%) está firmado por la dirección facultativa (arquitecto y aparejador), lo que verifica oficialmente el estado de la obra.
FORTALEZAS DEL PROYECTO
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Garantía real de primer rango: en caso de impago, los inversores tienen una hipoteca ejecutable sobre activos que multiplican por más de cuatro el valor del préstamo.
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Balance saneado del promotor: la empresa tiene capacidad más que suficiente para afrontar el pago de intereses y devolver el principal.
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Comprador cautivo de salida: VISOCAN es una sociedad mercantil pública del Gobierno de Canarias. No es un comprador especulativo. El riesgo de que no se ejecute la compra es muy bajo.
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Avance de obra verificado: un 80,15% ejecutado y certificado por profesionales colegiados. No se financia un proyecto desde cero, sino el último tramo para su finalización.
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Incentivos fiscales en Canarias: la empresa ha aplicado deducciones por inversiones en Canarias (71.196 euros en 2024), lo que demuestra un conocimiento y aprovechamiento del régimen fiscal especial de las islas.
DEBILIDADES Y RIESGOS RESUELTOS DURANTE EL ANÁLISIS
A lo largo del análisis documental se identificaron varias discrepancias que, tras una revisión más profunda y la información aportada por la plataforma, han sido descartadas como problemas relevantes.
1. Comisión de 35.000 euros. Aparece en la Ficha de Datos Fundamentales (página 2). Es la comisión de BDkapital, no una comisión oculta al inversor. Es un coste para el promotor (5% del préstamo), habitual en el sector, y no afecta a la rentabilidad del inversor (9,50% anual). No es una falta de transparencia porque consta en la documentación precontractual.
2. Licencia de obra: "NO habilita el comienzo de las obras". La licencia de obra contiene una advertencia estándar de que el documento de concesión de licencia no es suficiente para empezar a construir sin presentar la documentación complementaria (dirección facultativa, proyecto de ejecución, etc.). Dicha documentación ya se ha presentado, ya que la obra está al 80,15%, certificada por la dirección facultativa. No es un problema real, sino un requisito administrativo ya cumplido.
3. Cuadro de amortización erróneo. El cuadro mostraba 69.473 euros de intereses. El cálculo correcto sobre 700.000 euros al 9,50% anual es 66.500 euros. El error era de aproximadamente 2.973 euros. Es irrelevante porque es un ejemplo ilustrativo y no afecta al cálculo de la rentabilidad final del inversor.
4. Devengo de intereses: ¿desde la inversión o desde la firma notarial? BDkapital opera con una mecánica específica: el dinero no empieza a generar intereses hasta la firma notarial del préstamo, pero el promotor pacta una liquidación extra para abonar los intereses del periodo transcurrido desde la inversión hasta la firma. El inversor no pierde rentabilidad. Es una práctica comercial atípica pero transparente una vez explicada.
5. División horizontal incorrecta. El tasador advirtió de que la división horizontal debe modificarse. Es habitual que este trámite se realice al final de la obra, una vez terminada la construcción. No es un riesgo para la garantía hipotecaria, solo un trámite administrativo posterior.
6. Calificación definitiva de VPO. El tasador también advierte de que solo existe calificación provisional. La definitiva se obtiene al finalizar la obra. El comprador es VISOCAN, una entidad pública. No tiene sentido que la propia administración bloquee una operación de compra que ella misma promueve. El riesgo es teóricamente bajo.
7. Oposición de Banco Sabadell a la segregación (año 2021). Banco Sabadell se opuso a la creación de Inmuebles Elevaciones porque la matriz (Elevaciones Archipiélago) le debía 1,45 millones de euros y la segregación sacaba activos de su garantía. La operación se ejecutó porque la empresa lleva 4 años inscrita y operando, y el certificado LEI del Registro Mercantil indica que Inmuebles Elevaciones no consolida cuentas con ninguna matriz. No hay constancia de litigios pendientes. El riesgo es muy bajo.
8. Deuda con Hacienda (66.500 euros en el Modelo 200 de 2024).
La empresa solicitó un aplazamiento del pago del Impuesto de Sociedades. La deuda es de 66.500 euros. No es una cantidad relevante para una empresa con un patrimonio neto de 7 millones de euros y 508.000 euros de efectivo disponible. El aplazamiento es una práctica habitual de gestión de tesorería. No es una señal de insolvencia ni un riesgo para el inversor.
ANÁLISIS GEOPOLÍTICO: GUERRA DE IRÁN Y BLOQUEO DEL ESTRECHO DE ORMUZ
Aunque el proyecto está en Canarias, la inversión en crowdfunding inmobiliario no es inmune a los grandes shocks geopolíticos. Se ha considerado este escenario por su potencial impacto sistémico.
Contexto:
Un conflicto abierto con Irán o un bloqueo militar del Estrecho de Ormuz tendría como consecuencia inmediata una subida brusca del precio del petróleo (el 20% del petróleo mundial pasa por Ormuz) y una disrupción del comercio marítimo global.
Posibles consecuencias para este proyecto:
1. Subida de los costes de construcción. Los materiales de construcción (acero, aluminio, cemento, plásticos derivados del petróleo) y el transporte marítimo de mercancías se encarecerían de forma significativa. El proyecto tiene un 20% de obra pendiente. Si los costes suben, el presupuesto restante podría incrementarse, y los 700.000 euros del préstamo podrían quedarse cortos. El promotor tendría que aportar más fondos propios o buscar financiación adicional, lo que retrasaría la finalización y la venta.
2. Aumento de los tipos de interés. Un shock de precios de la energía provocaría un repunte de la inflación. Los bancos centrales (especialmente el BCE) reaccionarían subiendo los tipos de interés para contenerla. Aunque este préstamo es a tipo fijo y no se vería afectado directamente, una subida de tipos endurecería las condiciones de financiación de los compradores finales. En este caso, VISOCAN es una entidad pública que no depende del crédito bancario privado de la misma manera, pero un deterioro general de la economía podría retrasar sus prioridades de gasto.
3. Riesgo para el comprador público (VISOCAN). En un escenario de recesión profunda, los gobiernos autonómicos pueden redirigir sus presupuestos hacia necesidades más urgentes (subsidios energéticos, ayudas directas). Una operación de compra de vivienda, aunque sea protegida, podría posponerse si la situación fiscal de la comunidad autónoma se deteriora gravemente.
Valoración personal del riesgo geopolítico:
Se trata de un escenario de bajo riesgo para un proyecto concreto en España. La probabilidad de un bloqueo total de Ormuz es baja en el corto plazo, y aunque ocurriera, el impacto sería más relevante para sectores como el transporte o la industria energética que para la promoción inmobiliaria con un comprador público. No obstante, es un factor sistémico que debe mencionarse para una visión completa. En mi opinión, este riesgo no es determinante para rechazar la inversión, pero sí debe ser conocido.
CONSIDERACIONES FINALES Y OPINIÓN FUNDAMENTADA
Análisis contable: El promotor es solvente, tiene liquidez y genera beneficios. Su balance es sólido y su capacidad de pago es muy alta.
Análisis registral: Las 26 fincas están limpias, sin hipotecas previas, sin embargos y sin demandas. La garantía hipotecaria es de primer rango y el LTV (23%) es extremadamente bajo para el sector.
Análisis del proyecto: La obra está muy avanzada (80,15%) y certificada por la dirección facultativa. El comprador final es una entidad pública, lo que reduce el riesgo de comercialización.
Transparencia de la plataforma: Se han identificado algunas omisiones en la ficha comercial inicial (comisión de 35.000 euros, política de devengo de intereses, etc.), pero toda la información ha aparecido finalmente en los documentos precontractuales o ha sido aclarada por la plataforma. No hay indicios de fraude, pero sí una cierta falta de claridad comercial que el inversor debe tener en cuenta.
Las discrepancias analizadas no han revelado ningún problema grave que invalide la operación. La mayoría eran advertencias legales o administrativas estándar que se resuelven con el avance del proyecto.
CONCLUSIÓN
El proyecto es viable, la garantía es sólida y el promotor está saneado. Los 700.000 euros de financiación están sobradamente cubiertos por una garantía hipotecaria cuyo valor actual (obra en curso) es cuatro veces superior al préstamo. El comprador final es una entidad pública, lo que minimiza el riesgo de salida. Los riesgos geopolíticos (conflicto en Oriente Medio) existen, pero su probabilidad de materializarse y afectar gravemente a este proyecto en concreto es reducida.
El inversor puede participar con un nivel de riesgo moderado-bajo, típico de una operación de préstamo con garantía hipotecaria de primer rango en un proyecto avanzado.
DESCARGO DE RESPONSABILIDAD
Este análisis es una valoración personal basada exclusivamente en la documentación aportada por el usuario y la plataforma. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación personalizada de inversión. Cada inversor debe realizar su propia valoración y asumir el riesgo de pérdida total o parcial de su capital.
