Urbanitae

Buenas noches, 

Si lo que dices fuera lo único todavía, pero si analizas la documentación verás todas las "trampas" que presenta.

Sólo un apunte, de todas las cosas que se ven ¿piden un préstamo para que el promotor "cobre dividendos" y no han sido capaces de levantar un embargo de unos miseros 28000€?

Flipo.

Como indico cuelgo todos los análisis en este post: https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/7069574-analista-proyectos-crowdfunding

Plataforma: Urbanitae
Proyecto: Navia Vigo
Promotor: Habitares Iberica
Fecha: 14/11/2025
Tipología: Deuda
Plazo: 15+6 meses

Comentarios:
- Este es uno de los proyectos estrambóticos de deuda, cuando decimos que la deuda es más segura que el equity este es un claro ejemplo de un proyecto en el que eso no se cumple. Obviamente si además de ser un proyecto "raro" lo hubiesen lanzado como equity sería todavía peor. Voy a intentar resumir ya que es un proyecto complejo con múltiples aristas

- "Patada para adelante": Lo primero que hay que tener en cuenta es que la entrada de Urbanitae se realiza para dar una "patada para adelante" al proyecto, lo censuran en la nota simple así que no tenemos información pero este proyecto ya habrá sido financiado por un fondo de deuda alternativa con un plan de negocio que NO se ha cumplido y lo que se hace es meter a Urbanitae para sacar a ese fondo que ya se asegura sus intereses. Busco nuevos inversores que no conozcan la pelicula y saco a los que ya la conocen.

- Suelo industrial: No tiene nada que ver un suelo industrial con un suelo residencial, sobre todo en términos de liquidez.

- La operación: Están pendientes de que se resuelvan unos temas urbanísticos para vender el suelo por 9.000.000€ con el trámite urbanistico ya resuelto. El comprador, que ya tiene firmado contrato de compra (aunque no lo muestran), será el que urbanice, construya y venda el activo en el futuro por lo que toda la parte de costes de construcción, objetivo de venta y tasas no nos afecta.

- Situación urbanística: La principal variable que determinará que el proyecto vaya bien o mal es el tema urbanístico (el resto no nos afecta, es riesgo del comprador) aquí no tengo información para poder determinar el riesgo de este punto. Es la clave de todo el análisis, si se desbloquea el tema urbanístico todo irá bien, si encalla tenemos un problema.
Entiendo que se cubren las espaldas con un plazo tan amplío (15+6) por si hay problemas con los trámites.

- Trampas con el equity del promotor: Los números no cuadran. Si partimos del total de equity de la Fase 1 del proyecto (6.678.793€) los inversores de Urbanitae ponen 5.200.000€ y dicen, entonces el promotor pone el día uno 1.478.793€. Esta premisa no cuadra ya que los costes de la Fase 1 incluyen los intereses a devolver a los inversores de Urbanitae 681.844€ (que se pagan al final), si además minoramos los costes de gestión (es el propio promotor) de 276.181€ nos quedaría que el promotor solo tiene que poner 520.768€ el día uno. Y esto sin meterme en la partida de "otros costes de estructura", que probablemente sea también el propio promotor.

Otro camino para llegar a la misma conclusión es recorrer el camino inverso (algo más complejo), Urbanitae pone 5.200.000€, el suelo les costó 3.639.164€ (parte se financió con deuda que se cancela ahora) hay que pagar 630.000€ de intereses al fondo que sale ahora + 290.000€ Urbanitae + 131.888 AJD. Esto totaliza unos 4.550.000€ de gastos reales, por lo que todavía sobrarían 550.000€ de fondos de Urbanitae. Habrán tenido que gastar dinero en arquitectos y abogados y pagarse el sueldo a ellos mismos en los años anteriores, pero lo cierto es que no parece que estas partidas sumen los 550.000€ que les esta dando adicionales Urbanitae + 1.400.000€ que dicen que ya ha aportado el gestor el día 1.

- Riesgo desbalanceado: Yo si fuera el promotor haría lo mismo, pero se aprovechan de los inversores que entran en masa con la liquidación de intereses. Si se resuelve el tema urbanístico te puedo liquidar el préstamo en 6 meses (el inversor ha asumido el riesgo completo y su retorno es mínimo), pero si va mal te obligo a quedarte aquí en el proyecto conmigo hasta 21 meses (15+6).
El riesgo está desbalanceado contra el inversor, cualquier Fondo o Inversor profesional les exigiría unas condiciones más parejas. El inversor asume el 100% del riesgo urbanístico pero si va bien te liquido un 10.5% a 6 meses y yo (promotor) me quedo los beneficios.
Esto estaría balanceado si el promotor asumiera el riesgo completo de la operación, es decir, que si fuera mal la operación el promotor diera garantías suficientes para asegurar el cobro, pero la realidad es que si va mal te deja con un suelo industrial con problemas urbanísticos.

Termino, lo que quiero reflejar, es que no tiene sentido que yo como inversor ponga el 100% del capital y encima me digan que mi posición es segura ¿Con qué garantías me están asegurando el riesgo?
 
Es cierto que el valor del suelo hoy es superior al valor que pagaron en su día pero es que el promotor no pone ni un euro!. Además este valor es teórico ya que las tasaciones todos sabemos la fiabilidad que tienen y habría que ver como justifica el tasador valorar un suelo industrial con trámites urbanísticos pendientes a 8,6 millones (875€/m2).

Pero ningún banco ni fondo de financiación te va a permitir refinanciar reconociéndote un valor del terreno de 5.200.000€ y que, encima, te saques dividendos de la operación y te quedes con el control de la sociedad. Adicionalmente nadie da préstamos entre 6 y 21 meses eso solo lo hacen las plataformas de crowdfunding, cualquier financiador serio te diría que el riesgo es tuyo (promotor) y que fijes el plazo en el que esperas tener esto resuelto y pagues mínimo los intereses a ese plazo, si quieres 21 meses de plazo al menos me pagas 12-15 de intereses.

Scoring de riesgo
n/a
- Tipología: Deuda - encubierta, que alguien me explique qué garantías adicionales otorga este proyecto respecto a uno de equity.
- Promotor: Poco alineado - capital mínimo en el proyecto
- Comercial: Bajo - en teoría ya está firmado la venta.
- Obra: n/a
- Financiación: n/a
- Urbanístico: Alto - Si algo se aprende en este sector, es que el riesgo urbanístico aunque te digan que ya está resuelto, siempre siempre se complica.

Resumen (para el que no quiera leerse todo)
Proyecto que venden como "seguro" (deuda) pero en el que el promotor no pone dinero (o pone muy poco capital) y todo el riesgo lo asumen los inversores además con un plazo indefinido (entre 6 y 21 meses). Este caso es, además, especialmente complejo ya que es un suelo industrial, hay un contrato de compraventa que sustenta la operación (esperemos que hayan mirado bien las clausulas del contrato los de Urbanitae) y depende de un trámite urbanístico.

No puedo valorar el proyecto ya que desconozco la situación urbanística y el contrato de compraventa que es lo que le da sentido a la operación. 

Lo mismo avanza todo correctamente y en 6 meses nos están devolviendo el dinero, pero tengo claro que yo he asumido todo el riesgo de la operación y me han dado un beneficio mínimo. 

¿Entrarías en el proyecto? No. 

Parece que le tengo manía a Urbanitae pero no es así, de hecho valoro que son los más transparentes y ello nos permite analizar los riesgos. Yo solo expongo mi análisis de proyecto, si ellos tienen otro y los inversores creen que su análisis es más acertado perfecto. Estoy disponible para analizar cualquier operación que queráis, próximamente pasaré a analizar otros proyectos de otras plataformas.  

Muchas gracias por tus análisis, tienes un punto de vista que es muy interesante y hace que yo al menos caiga en detalles en los que no habría pensado sin leerte antes
¿Has visto que wecity saca 2 proyectos para el martes pero que en realidad es uno solo y lo trocean en 2 ?

Gracias por tu comentario, no los había visto pero mañana analizo los dos que ha colgado wecity y subo mi opinión por si le sirve a alguien. 

Un saludo. 

Después de muchísimos proyectos y 3 años invirtiendo en Urbanitae, veo que los proyectos casi nunca cumplen los plazos, y el problema es que facilmente se demoran 1 año, algunos dos, y los costes de construcción suelen subir, con lo que la TIR de doble dígito que tenías prevista, se te hunde.
Ejemplo de  Proyecto Espacio Son Puig, retraso de más de 15 meses, llevamos 40 meses, plazo previsto 26-28 meses, con todo vendido desde hace mucho tiempo, rentabilidad prevista del 36%, va por un 8%, por lo que dificilmente llegará a una TIR del 2%, no cubre ni la inflación. Otras desviaciones de plazo a día de hoy susceptibles de aumentar:
Amaranta 13 meses.
Juan de Austria 11 meses
Bulevar Oeste 15 meses
Labritja 11 meses
Moraleja 24 meses
Arturo Soria 10 meses
Narvaez 21 meses
Torres del Mediterráneo 21 meses
Collection 3 años, para devolución del dinero una TIR del 2% , del 89% de interés que había previsto. Salida por venta de la sociedad, porque no han conseguido empezar a construir por falta de compradores.
Ya cerrados:
Justicia 14 meses
Marina Homes 14 meses
Chelsea 12 meses
No pueden vender que los plazos están con márgenes de seguridad, cuando no se cumplen muchas veces. 
Y en los de prestamo, lo que comentaban anteriormente, si les va bien en 6 meses te devuelven el dinero, por lo que la TIR, con el tiempo que no cuenta se te baja. Y si les va mal te quedas pringados con ellos, sin penalizaciones por más plazo, y para no ir a ejecución se llega a un acuerdo y te bajan la TIR.
Hay que ser más objetivo en los plazos y rentabilidades. 

Muchas gracias por tu comentario, has realizado un muy buen análisis.

A mi algo que me choca mucho es que parte de este prestamo se dedica a repartir dividendos con el promotor.

Cada día somos más los que nos damos cuenta de que los proyectos de Equity/Plusvalía son un gran 'bluff' y esa rentabilidad de doble dígito, terminan estando por debajo de la rentabilidad de una triste cuenta remunerada y con tu capital bloqueado.
Cada dos meses suelo hacer resumen de situación de TODOS los proyectos abiertos y vivos en la plataforma de Urbanitae, aquí te dejo el último de finales de septiembre:
https://www.rankia.com/foros/inversiones-alternativas/temas/4679749-urbanitae?page=116#respuesta_6997194

De 84 proyectos en curso a finales de septiembre, 52 de ellos van con retrasos y los 32 restantes sin retrasos.
REPARTO DE PROYECTOS POR AÑOS:

De los 41 proyectos que suman los correspondientes a los años 2021, 2022 y 2023, solo 4 de ellos no llevan retrasos y 37 de ellos si acumulan retrasos muy importantes. Esto supone que el 90% de los proyectos correspondientes a estos tres años,  acumulan retrasos.

De los 43  proyectos que suman los correspondientes a 2024 y el presente 2025 ,  14 acumulan retrasos y 29 de ellos no acumulan retrasos. Esto significa que el 32% de los proyectos correspondientes a estos dos años,  ya acumulan retrasos.

Ya sabéis mi lema, los proyectos de  Equity/Plusvalía de Urbanitae, NI CON UN PALO!!!

Saludos.

Algún compañero por aquí decía “que sabíamos dónde nos metíamos” o “ que quizás no eran inversiones para nosotros” por poner exactamente eso, que los plazos de los proyectos equity  eran una charlotada. 
Todos sabemos que puede varían unos meses los plazos pero cuando en todos los proyectos hay un desajuste de más de 1 año, incluso 2 o 3 es que algo no se hace bien y que no se ajustan bien los plazos.

El personal va viendo lo que hay y ya los proyectos no se cierran en segundos, como antes. Yo ni con un palo.

Más de lo mismo por aqui. Yo he tardado pero al final creo que la clave está en la alineacion de intereses, es lo que marca el resultado global. 

Si con un % de más del 70% históricamente de retrasos en proyectos de plusvalía, siguen promocionando las operaciones con los mismos plazos, es que o no aprenden de todo lo que ocurre a su alrededor o ven lo que está ocurriendo y siguen promocionando unos plazos inviables para que las operaciones salgan y cobrar su comisión.

Por cierto, en botanico homes ya han pasado a poner 2 líneas sin contenido, diciendo que ya actualizarán. Sensación de que cuanto peor se ponen las cosas, menos informan.

Buenos días, 

No entiendo ¿si está "todo vendido" que escusa tienen para no pagar'

Buenos días, 

Me ha llamado la atención la nota que ha puesto en Telegram que no usemos el canal de preguntas para quejarnos, precisamente se usa ese canal porque es el que supongo usarán los nuevos inversores, eso les debe de hacer "pupa" y es precisamente de lo que se trata, para que se tomen en serio las quejas.

Que este todo vendido, no significa que las viviendas esten terminadas, entregadas, y los clientes hayan pagado. 

Buenas tardes. 

Estoy asombrado, he mirado las preguntas y respuestas del proyecto de Vigo y la gente entra alegremente, luego dirán que si hay retrasos que si no han sido claros, etc.

Os hago algunas preguntas a ver, porque financieramente no entiendo mucho.

Si en una sociedad un socio se quiere ir y hay que pagarle ¿se llama reparto de dividendos?

A una empresa que deja que le embarguen 6 fincas valiosas por solo 28000€ ¿le dejaríais 5 M€ para que los gestionaran?

En la plataforma que sube una nota del registro que contempla embargos y sube una tasación incompleta por la que no se puede deducir nada, y cuando se lo hacen notar dice que "esta saldada la deuda" y que han subido una nueva tasación, cuando ya no hay tiempo de mirar nada, consideráis que está siendo transparente. ¿Por que no esperaron a subir todo bien? ¿Por qué esas prisas?

En una inversión en la que si se consideran los co-inversores presenta un LTC del 87% ¿creéis que el promotor está suficientemente alineado con los inversores?

Si os venden la solvencia basándose en una empresa que realmente no existe, sino que es el nombre comercial en España de otra, pero en realidad quien responde es una tercera, que ha dejado que le embarguen 6 fincas por una deuda mínima ¿consideráis que están tratando de maquillar algo? 

Si veis una operación se basa en cumplimiento de la aprobaciones de comercialización de la CCAA,  aprobación urbanística, licencias etc. y 6 contratos de arrendamiento y os enteráis que en las parcelas vehículos y chabolas, a los que hay que desalojar, pudiendo haber familias con niños escolarizados viviendo en ellas ¿pensáis que se podría retrasar toda la operación?

En fin, yo no entiendo mucho, pero tengo dudas.

A ver, yo hay algunas de tus preguntas que no le veo demasiada incidencia. A lo que le veo una incidencia total es al LTC de 88%. Para mi eso es definitorio. Estoy poniendo el 88% del capital y me llevo un 11%-12% anual?

Normalmente para llegar a esos niveles de apalancamiento hay instrumentos adicionales de capital como el prefered equity (que a veces venden erróneamente en la plataforma), que suele cobrar un 18%-20%, por apalancar niveles superiores al 65%-70%.

Aquí el principio básico es que el promotor no solo no pone demasiado dinero, si no que desinvierte parte del que tiene. Además se está repagando una deuda, a priori por estar vencida (no dan datos de la misma asique esa deberían ser la asunción base). A veces suena la flauta pero a mi no me mola un pescao como tienen pensada la estructura de la operación.