Urbanitae

Hola buenos días,

Hace ya una temporada que le estoy hechando un ojo a los proyectos de Urbanitae (especialmente los de deuda) y lo cierto es que a juzgar por la información de Urbanitae salen "todos" más o menos bien, cumpliendo plazos y rentabilidades prometidas.

Me he dado cuenta de que a priori los que parecen que mejor funcionan son los de un importe bajo (menos de 1M) y con un plazo de devolución corto (entre 12 y 20 meses).

Me puede confirmar alguien con experiencia en este tipo de inversiones si mis asunciones son correctas? O sin embargo no estoy teniendo en cuenta toda la información, ya que he visto en este foro bastantes críticas negativas (aunque la mayoría centrada en proyectos concretos).

Muchas gracias de antemano.

Buenos días,

No vas desencaminado sobre tus conclusiones.
Ciertamente los proyectos de Préstamo/Deuda son más fiables que los de Equity/Plusvalía.
También es verdad que las rentabilidades son inferiores rondando de media una TIR del 10% pero que según la estadística, éstos terminan siendo más rentables que los de  Equity/Plusvalía.
Como en toda regla, existe su excepción y hay proyectos de  Préstamo/Deuda que no han terminado del todo bien pero muy lejos de los fiascos que continuamente estamos viviendo con los proyectos de Equity/Plusvalía (The Collection) :

·         Madrid |Embajadores: Cancelado y devuelto el capital dos meses después con bonificación a los inversores.

·         Madrid | Proyecto Lagasca: Finalizó el préstamo en 30/09/24 pero han sido firmadas dos renovaciones de 6 meses cada una.

·         Badajoz | Proyecto Cívitas: Finalizó el préstamo en 24/05/25 pero has sido firmada una prórroga de 12 meses más.

·         Madrid | Proyecto LIBRA - Juan de Austria: Cancelado y devuelto un mese después con mínima bonificación a los inversores.

·         Marbella | Proyecto Guadalmina Alta: Cancelado y devuelto el capital dos meses después SIN bonificación alguna a los inversores.

Yo soy muy crítico con la plataforma y aun más con los proyectos de Equity/Plusvalía pero es verdad, que los proyectos de  Préstamo/Deuda disponen de herramientas de protección frente al riesgo que asumimos los inversores, a diferencia de la inseguridad que nos ofrece a los inversores los proyectos de Equity/Plusvalía.

Saludos.

El problema de esto es que demuestra que hay una forma de hacer las cosas detrás de todo ello que no es la adecuada ni la más profesional.
Demuestra que detrás de urbanitae no existe voluntad de control ni rigurosidad a la hora de evaluar los proyectos y eso no es nada bueno para la confianza de los inversores.

Buenas! No es que funcionen mejor sino que son más atractivos para el inversor.

 Lo del importe bajo no creo que tenga mayor repercusión salvo que se completa en segundos, precisamente por eso, porque es un importe bajo. 

Y lo de los plazos cortos, pues porque a los inversores no les gusta tener mucho tiempo el dinero “pringado”. Y es más goloso porque recuperas antes el dinero.

Para nada, los importes pequeños y los plazos cortos te aseguran  que vaya a funcionar mejor, eso sí, parecen más atractivos.

Luego respecto al tipo de inversión, yo las plusvalías no las toco ni con un palo. Recuerdo que estas, no hace mucho, se completaban rápidamente y ahora aún lo hacen pero después de varios días, y eso es principalmente porque no respetan los plazos y aunque todos sabemos que pudieran diferir en algún mes (sabemos como es esto de la construcción) en algunos casos hasta duplican el tiempo estimado, asíque ahí cada cual valore porque en ocasiones la rentabilidad no es muy buena que digamos. 

Saludos.

Totalmente de acuerdo con su opinión.

Esto ha cogido una velocidad de crucero de cara a ir presentando de 4 a 6 proyectos mensuales, que ya uno ve que las cosas a esa velocidad poco bien pueden salir pero claro, el riesgo lo asumimos SOLO los inversores, Urbanitae se lleva su fee por proyecto con independencia de que éste finalice con éxito o no y tan solo pierde reputación, cuando uno tras otro se le van acumulando proyectos de Equity ruinosos para el inversor.

Saludos.

Hola Altranoma, muchas gracias por tu comentario.

Como ves soy nuevo en esto y me encantaría si me pudieras explicar un poco más sobre cuales son las protecciones más importantes que pueden tener los proyectos de deuda (tengo especial lio con el tema de las pignoraciones).

Otra cosa que quería comentar es que me llama la atención por decirlo de alguna manera, que en ciertas ocasiones (no recuerdo ahora el proyecto y estoy hablando de memoria) analizando los documentos que se presentan en los proyectos para calcular el LTV utiliza valores bastante arbitrarios, como por ejemplo, el supuesto precio de venta que va a tener la construcción en el mercado, pero claro este valor se puede hinchar bastante y resultar no ser cierto.

Muchas gracias por tu tiempo, un saludo.

Buenos días, 

Las pignoraciones de participaciones de la promotora son un maquillaje, en primer lugar la promotora suelen constituir sociedades ex-profeso para cada obra, pero además, si un promotor no paga es porque no puede pagar y entonces sus participaciones no tienen valor.

Yo la única garantía de la que me fío es la hipoteca de primer rango, después de analizar bien la nota simple y la tasación donde te puedes encontrar muchas trampas.

También hay trampas en las LTV, la única que me interesa en un préstamo es sobre el valor del suelo, o del activo si se trata de una reforma, Ahora bien si es sobre el valor de un activo que se va a demoler no sirve para nada, es más deberías de restar los gastos de demolición, lo que sirve es el suelo.

También puedes encontrar LTVs sobre el valor actual de la obra ya empezada y LTV HET, ambas las cojo a titulo de inventario, le pueden interesar a los bancos pero no a nosotros, si es sobre el valor actual de la obra y por cualquier causa la obra se para, pues no sirve de nada, si alguna empresa va a coger la obra para continuarla lo va a hacer con un descuento brutal.

En cuanto a la LTV HET también es engañosa para nuestra inversión, si el edificio se termina está muy bien, pero ¿y si no se termina? estaríamos en el caso anterior.

También hay que fijarse en las tasaciones, si son por el método del coste o el método comparativo son más fiables, pero casi todas las tasaciones de suelo lo hacen por el método residual dinámico, esto es, parten de un supuesto edificio terminado que se inventan, calculan el valor de ese edificio y luego le van restando todos los costes que supondrían el hacerlo, una vez restados todos esos costes es el valor que le dan al suelo, pero así pueden jugar mucho, en el mismo suelo pueden construir y palacio o una promoción de VPO, los costes de construcción no varían tanto como lo hace la HET, por lo que se puede jugar mucho con ese valor.

Bueno pues pedí la nota simple de Villa Julia actualizada y salta la sorpresa - hay hipotecas de segundo rango sobre el activo de las que nadie nos ha informado, además de un embargo.

Voy a poner una queja en la CNMV. A saber en que mas activos están pasando cosas que no sabemos.

Sparrow... yo se que tu dices que recae todo en nosotros pero hay cosas que no pueden suceder. Yo no tengo la potestad de impedir que se grave la finca con una carga de segundo rango, que lo que hace es estresar la operación aun mas porque ahora ya si que no hay margen de reducir el precio porque si no no se cobra y nadie levanta las cargas.

Es nuestra responsabilidad hacer bien el analisis pero sin la información correcta y el seguimiento que hacen, es imposible.

Buenos días, 

Entiendo que la hipoteca de primer rango es la de los inversores de Urbanitae ¿no?, en ese aspecto puedes estar tranquilo, si han rehipotecado es que el nuevo acreedor cree que hay margen una vez pagada la hipoteca de primer rango, si va a subasta primero cobran los de primer rango y si sobra los de segundo rango.

Lo mismo ocurre con el embargo, si la hipoteca de Urbanitae es la que consta en el registro como anterior, es igual, tienes prioridad; otra cosa es que el embargo fuera previo a la hipoteca de los inversores, pero eso lo habrías visto en la nota simple antes de invertir y no habrías entrado.

Ahora bien, si ya estaba embargado y la gente ha entrado, pues allá ellos, yo nunca lo habría hecho.

Por eso digo que antes de entrar hay que analizar la documentación que nos facilitan, ellos quieren que entres en todo lo que ofertan, pero somos nosotros quienes decidimos.

En lo que estoy contigo es que deben informarlo y al final no sé si sabe si lo hacen porque si por ocultar detalles pero por la demás el mayor problema lo tienen los que van a cobrar de segundas, en caso de venir mal dadas.

Nuevo proyecto de deuda para la semana que viene. Primer proyecto de Urbanitae en Italia.

Buenas noches, 

Ya lo he visto, vamos que ni con un palo, después de mirarlo he confirmado lo que pensaba ¿un crowdlending español para una obra italiana? ¿es que en Italia nadie se fía?

🤣🤣🤣 lo mismo pensé yo. No habrá plataformas en Italia?

Mucho dinero para una casa de 2 habitaciones.

Hausera esta metida en varios proyectos en Italia y le vuelan.Y eso que con su nuevo modelo de inversion tan engorroso no fuimos pocos los que salimos corriendo.

A mi Hausera me estaba gustando mucho, meti en esos de Italia, pero con todo el lio del cambio del modo de invertir, me he echado para atras.

Y con las cosas que estais comentando ultimamente de urbanitae, también se me está generando desconfianza. Demasiadas cosas ocultas.

Imagino que es lo que pasa cuando los intereses de la plataforma no van alineados con el de los clientes, claro que si cada vez mas proyectos acaban en pufo igual mueren de éxito.