Viabilidad hipoteca 100% con LuxCapital u otros brókeres? Busco opiniones y consejo.

Hola a todos,

Estoy buscando opiniones recientes sobre el bróker LuxCapital y la viabilidad real de conseguir una hipoteca al 100% de financiación para mi perfil actual.

Quiero exponer mis números de forma transparente para ver cómo lo veis en la comunidad y si creéis que es una operación viable o si me van a poner trabas:

Sé que LuxCapital trabaja mucho el perfil del 100% (e incluso su programa Not Yet de alquiler con opción a compra si vas muy justo de ahorros). Mis dudas para el foro son:

¡Muchas gracias por vuestra ayuda y consejos!

Hola. Con tus números, lo que más aprieta no es tanto el bróker como el esfuerzo de la cuota y el préstamo del coche.

Los bancos suelen dejar que todas las deudas (hipoteca + coche) no pasen del 30-35 % de los ingresos netos. Con 4.750 € netos eso son unos 1.425-1.662 € al mes. Restando los 500 € del coche, te quedarían unos 925-1.162 € para la hipoteca.

Una hipoteca de 380.000 € (el 100 % del precio) a 30 años quedaría, de forma orientativa, así:

- al 2,5 %: unos 1.501 €/mes (con el coche, 2.001 € → un 42 % de vuestros ingresos)
- al 3 %: unos 1.602 €/mes (con el coche, 2.102 € → un 44 %)
- al 3,5 %: unos 1.706 €/mes (con el coche, 2.206 € → un 46 %)

Esas ratios superan el 35 %. Además, el banco suele hacer una prueba de estrés subiendo el tipo unos 2 puntos: a 4,5 % la cuota de 380.000 € a 30 años sería unos 1.925 €, y con el coche os iríais al 51 %. Con el coche vivo, un 100 % de 380.000 € encaja mal. El máximo que aguantaría un 35 % de esfuerzo, con el coche y al 2,5 % a 30 años, ronda los 294.000 €, no los 380.000 €.

Si pudierais cancelar el coche, al 2,5 % a 30 años la cuota sería el 32 % de 4.750 €, y al 3 % el 34 %. Ahí sí estaríais cerca del límite, siempre que la tasación aguante y el tipo no se dispare. En 25 años, incluso sin coche, al 2,5 % serían unos 1.705 € (un 36 %), ya justo o por encima.

Sobre los ahorros: 40.000 € cubren los gastos de compra si os financian el 100 % del precio (casi nunca incluyen los impuestos). El ITP va por comunidad: por ejemplo, el 6 % son 22.800 € y el 10 % son 38.000 €, más notaría, registro y gestoría. En una comunidad al 10 % os quedaríais muy justos.

Si el banco solo llega al 80 %, harían falta 76.000 € de entrada más el ITP y el resto de gastos: os faltarían del orden de 60.000-75.000 € según la comunidad. Al 90 % también os faltaría un buen pellizco.

No te puedo decir cuánto cobra un bróker concreto ni si os van a aprobar el 100 %: eso depende de la tasación, de la zona, de si es primera vivienda y de cómo quede el coche. Un banco tradicional al 100 % sin aval o ayuda pública no es lo habitual, aunque a veces se acerca si hay ahorros para los gastos, contratos indefinidos largos e ingresos holgados. Con 500 € de coche, la ratio se va de madre. Comparad varias ofertas (TAE, vinculaciones y comisión de amortización) y pedid por escrito la cuota y el esfuerzo, con y sin el coche.

Información orientativa, no asesoramiento financiero.