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Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

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Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
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Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
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#16

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

Top 10
W. Petersen
De nuevo muy agradecido. No espero que el colegio me de la razón, vi a los empleados del registro muy seguros de su actuación, estamos en un pueblo grande (sobre 35.000 habitantes) y los que tenemos trabajos de cara al público o cargos intermedios en empresas, no nos conocemos todos, pero casi y, en este caso si nos conocemos que varios de los empleados/as del registro, la conversación fue sumamente cordial, no es necesario discutir aunque se tengan planteamientos distintos. Tampoco sé si tras la probable negativa del colegio ( mi entender) la Dirección General de Segurida Jurídica y Fe Pública (segundo recurso) servirá de algo, bueno si, como mínimo entre tu y yo (en tiempo) ya hemos gastado como poco el doble de los 100 € que pretendo (jejejejeje) con lo cual no estamos ante un problema de dinero, sino de que las cosas se hagan bien y de acuerdo con lo que se supone determinan las leyes o jurisprudencia.

Me temo que solo me quedarán dos opciones, una será el "trágala" y con ello intentar que Banco Santander pague su parte y la otra la via judicial, que si se puede plantear a través de un verbal, no la veo tan complicada, salvo perder más tiempo si cabe. Un verbal inferior a 2.000 € no precisa de la concurrencia de abogado y procurador y sé como redactarlo, el argumento legal es la sentencia del TS que me has indicado y ya conocía, pero no avancemos acontecimientos. 

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#17

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
De nada, vaya por delante. 
Yo confío en que el CORPME ya resuelva (si antes no se allana en su preceptivo Informe el registrador impugnado) que, por supuesto, estás en tu pleno derecho a que se facture (previa inclusión del 15% a cuenta del IRPF) a nombre y NIF del Santander los conceptos relacionados con la transmisión entre entidades financieras por acuerdos libremente adoptados entre ambas, por conveniencia mercantil, pues la absorción de Banesto no puede encuadrarse en "operaciones de saneamiento y reestructuración bancaria" al no producirse entre el 4 de febrero y el 31 diciembre 2012 (fue 5 meses después, en mayo 2013, creo). 
No solo es lo que dice la STS mencionada, y ya solo por eso hay que cumplirlo sí o sí,  y es que no me entra en la cabeza que se vayan de rositas esquivando intencionadamente al Alto Tribunal, sino también por la consagrada doctrina de la DG en relación a este asunto. Por ejemplo, Resolución DGRN de 2 de agosto de 2012 (4.ª):
Si bien, se podrán girar dos minutas diferentes, si se solicita expresamente, una a favor del interesado que incluya el concepto de cancelación de hipoteca y otra a nombre del Banco fusionado por el concepto de absorción o fusión; con independencia de que ambas puedan ser cobradas al presentante o interesado, y este repita posteriormente contra el Banco (Resolución de 10 de febrero de 2000). 
Es más, en el párrafo inmediatamente posterior:
En el presente caso, debe girarse una nueva minuta en que a la transmisión del préstamo hipotecario se le aplique la reducción del 50% prevista en el artículo 611 del Reglamento Hipotecario, por haberse practicado un único asiento; y tomándose como base el principal garantizado, a falta de otra manifestación, y no la total responsabilidad hipotecaria. 
Negritas son mías. Y no resalte eso de "a falta de otra manifestación" cuando tiene enorme importancia, en mi opinión. Si yo pedí préstamo por 200.000 a un banco A que luego, pongamos 15 años después, cuando el pendiente de amortizar que me queda es de 90.000, fue absorbido por banco B, salen del balance de A los 90.000 (no los 200.000) y entran por ese importe en el activo del balance de B. Si en las escrituras de cancelación de hipoteca quisieran poner eso de que el préstamo transmitido en el momento de la transmisión ascendía a un capital pendiente de 90.000 pues entonces la BASE a tener en cuenta nunca serían los 200.000, sino el verdadero valor de ese activo transmitido de A a B. 

Luego, en otra Resolución de la DGRN de 12 de septiembre de 2012 (la única con esa fecha) fue la Registradora que entonces había en Sanlúcar de Barrameda la que presentó recurso de alzada ante el Acuerdo de la Junta Directiva del CORPME que desestimó sus pretensiones, pero la DG tampoco le dio la razón:
Contra dicha Resolución [la colegial, la del CORPME] doña ....., Registradora de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda, mediante escrito de 24 de agosto de 2011 que tuvo entrada en el Registro General del Ministerio de Justicia el día 29 de agosto de 2011, interpuso recurso de apelación. 
También le sorprende [a la registradora] que el Colegio concluya, pese a no haberse notificado, ni entregado ni pagado la minuta como explicó en su informe, que el recurso está presentado dentro de plazo basándose en tres argumentos: 1. El pago no es conditio iuris [condición legal] para poder presentar el recurso. 2. La falta de firma de la minuta no es obstáculo para la interposición del recurso. 3. El que el documento sea un borrador de una minuta tampoco es obstáculo. 
Aunque no venga al caso presente, lo aquí destacado en negrita es de especial importancia, pues, de hecho, estoy echando un cable a alguien que no le han querido (se han opuesto firmemente, pese a citar la mencionada STS) desdoblar la minuta a su nombre en 2 minutas y así las cosas se ha negado a pagar la única minuta que por todos los conceptos han girado a su nombre y NIF, pero pese a ello es recurrible en recurso de honorarios. 

Sigo. La registradora de Sanlúcar, enfadadísima, hace un montón de alegaciones en pro de sus intereses, monetarios claro, pero no convenció a la DG:
En consecuencia este Centro Directivo ha resuelto desestimar el recurso interpuesto por doña ....., Registradora de la Propiedad de Sanlúcar de Barrameda, contra la Resolución de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España de 19 de julio de 2011. 
Siendo que el último párrafo, común al 100% de Resoluciones de la DG dice:
Contra esta Resolución cabe interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia correspondiente dentro del plazo de dos meses, a contar desde el día siguiente a aquél en que tenga lugar su notificación.
No sé si esa señora,  que también pretendía que la DG validase que la BASE por fusiones fuese la TRH,  acabó acudiendo al TSJ por disconformidad con esa Resolución que agotaba la vía administrativa. Alguna vez lo han hecho, tanto notarios como registradores, pero no sé si ha sido este el caso. Y es que en esa Resolución venían, con idénticas palabras y en el mismo orden, los 2 primeros parrafos aquí citados (un copy+paste en toda regla)

Ahora bien, desconozco (y me interesa, y mucho) si por un verbal, caso "trágala", pudieras litigar con el Santander si "por las buenas" no te quieren reembolsar esa factura. Ya nos cuentas, por favor, cómo avanza el asunto, que será lento pues aunque el plazo es de 3 meses para el CORPME, suelen tardar mucho más, pero siempre tendremos la posibilidad de presentar recurso de alzada ante la DG por si en esos 3 meses el CORPME no hubiera resuelto (súmale los días que tardaría Correos en envíar el Acuerdo escrito de la Junta Directiva más los días que desde la firma del Acuerdo le dan SALIDA al mismo) ya que en ese caso se entenderá que se ha desestimado el recurso presentado ante el Colegio por su silencio administrativo, en este caso negativo. Un saludo más.
#18

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

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W. Petersen
Sobre el supuesto saldo de la deuda en el momento de la absorción de Banesto por parte de Banco Santander....se complicaría bastante más en este caso.

Se trata de un crédito hipotecario, una "hipoteca abierta", solicitada expresamente por razones que no sería relevante detallar aquí, en consecuencia, no tengo tan claro lo de la deuda viva en el momento de la absorción, porque se podía disponer del resto del saldo, de hecho en 2015 hicimos una disposición para la compra de unos parquings.

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#19

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
Vale vale. No se trataba, pues, de préstamo sino de crédito. Gracias por la aclaración. 
No sé si por tratarse de crédito podrán tomar, o tampoco, la TRH como BASE. Lo desconozco. Saludos+
#21

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

Top 10
W. Petersen
De todos modos hay dos conceptos que desde mi visión de la actividad mercantil privada me cuenta entender. Y no olvidemos que un/a registrador/a es un negocio privado aunque su función es pública.

1) En caso de emitir la factura a Banco Santander, porque tengo que constituirme en agente cobrador del registrador ???? No soy su empleado. En los negocios "normales" no podemos "endosar" este asunto a tercero, salvo subcontratación remunerada. Aquí me temo que aprovechan el sistema de información continuada de los registros, y como no se puede realizar la gestión de cancelación de hipoteca, si previamente no se registra el cambio de entidad hipotecante, por tanto al último que presenta algo se le endosa.

2) La cancelación de hipoteca ya está registrada, ya no figura en la nota de fincas que pedí hace 3 o 4 días, con lo cual ¿Qué me impide negarme a pagar nada y anda y que les den? Me lo impide mi convencimiento de que las cosas no se hacen por la brava y que no se debe ir por la vida  dejando facturas impagadas. Pero el que no me devuelvan el documento original no tiene fuerza alguna o ¿van a "desregistrarme" la cancelación? Me temo que de hacerlo los problemas ante el colegio iban a ser muy graves.

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#22

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
Ciertamente, l@s registrador@s son profesionales autónomos de alta en el RETA, y el personal que nos encontramos en los Registros son asalariados suyos, por mucho que como bien dices desempeñen una función pública. En otros países no pasa esto, no han "externalizado" en esta gente la llevanza de los Registros y la recaudación para sus respectivos bolsillos de los honorarios arancelarios. Si realmente registrador@s fueran empleados del Estado, con un sueldo fijo, muy alto, pues vale, pero otro gallo cantaría con todas estas motivas de tropecientas mil minutas no ajustadas a Derecho. Ya solo el coste administrativo por el tema de recursos de honorarios es altísimo y bien reducido se vería. Esto es, en mi opinión, como una empresa fabricante de productos que no extrema vigillancia sobre su calidad y por tanto, tiene montón de costes asociados por atención a las quejas fundadas de los clientes, devoluciones, etc, con la diferencia, claro, que esto es un monopolio de oferta. Te toca el registrador que te toca y punto. Te lo comes o te lo comes.


1) El matiz está en que la STS 399/2020 dice muy clarito que no se puede poner a cargo del prestarario los honorarios por transmisiones previas a la cancelación del derecho real de hipoteca entre entidades financieras. Sortean la expresión "a cargo de" emitiendo factura por a nombre del último prestamista o acreedor hipotecario, no a nombre del deudor hipotecario o prestatario, pero exigen el pago al PRESENTANTE. Esta incluida, aunque en el inciso segundo del apartado 1 de la Norma Octava del Anexo II del Arancel (RD 1427/1989). Dice el primer inciso (al que no se quieren acoger, jeje):
Los derechos del Registrador se pagarán por aquél o aquéllos a cuyo favor se inscriba o anote inmediatamente el derecho
Y el segundo, a continuación, que es el que argumentan, en el que se amparan para exigir el pago al presentante del documento:
 siendo exigibles también a la persona que haya presentado el documento 
Esta Norma Octava lleva así redactada desde... 1989, en fin.

Yo creo que les da igual si el 15% IRPF nunca se lo va a ingresar el deudor de esa factura, el banco, a fin de cuentas se ahorran tener que reclamar a los bancos esas facturas que, en todo caso, están emitidas a su nombre. Supongo, en un análisis de costes, que sale más barato perder ese IRPF que a su nombre nadie va a ingresar que montar un nuevo departamento en el Registro llamado "Dpto. de Cobros a Bancos por fusiones bancarias previas". 

2) Justamente por desempeñar una función pública tienen que respetar, a riesgo de apertura de expediente disciplinario y de las sanciones que puedan corresponderles ya sea falta leve, grave o muy grave, y si son reiteradas o no, muchas normas de nuestro ordenamiento jurídico. Al hilo de lo que planteas el Art. 631 del Reglamento Hipotecario debe cumplirse, sí o sí, que dice:


Así que, se pague o no, hay que despachar (inscribir) y devolver la documentación, independientemente del pago o del impago de la minuta a nombre de uno o a nombre de una entidad financiera cuyo pago exijan al presentante.  En vía de apremio, tendría recorrido el impago de una factura a tu nombre, pero ¿el pago de una factura que no está a tu nombre tiene recorrido alguno? ¿Que juez va a sentenciar "aunque usted no es el deudor en esta factura debe pagarla usted? A continuación preguntaría y ¿quién tiene que ingresar en el Tesoro la retención IRPF a nombre del registrador? Pues el deudor de la factura, no? El banco, a cuyo nombre fue emitida. En fin, no hay por dónde cogerlo. Saludos+
#23

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

Top 10
W. Petersen
Yo confío en que el CORPME ya resuelva (si antes no se allana en su preceptivo Informe el registrador impugnado) que, por supuesto, estás en tu pleno derecho a que se facture (previa inclusión del 15% a cuenta del IRPF) a nombre y NIF del Santander los conceptos relacionados con la transmisión entre entidades financieras por acuerdos libremente adoptados entre ambas, por conveniencia mercantil, pues la absorción de Banesto no puede encuadrarse en "operaciones de saneamiento y reestructuración bancaria" al no producirse entre el 4 de febrero y el 31 diciembre 2012 (fue 5 meses después, en mayo 2013, creo). 
Yo también confio en que el registardor no se quiera liar por 104 euros mas IVA, porque todo esto le va a dar mas trabajo que allanarse.

Esto me ha recordado a un tema de hace unos 4 años que un viernes por la mañana pedí a un notario un acta presencial de un asunto que no podia esperar, a menudo las cosas ocurren cuando ocurren y no cuando uno desearía. El primer problema fue encontrar notario/a que quisiera un encargo un viernes porque aquello le iba a dar al traste con el fin de semana, al final tuve que llamar a través del colegio notarial, porque no había manera y ellos llamaron a la notaria de guardia a la que yo ya había llamado anteriormente y no aceptaban el encargo. Pues bien, cuando llegó la minuta habia un concepto de desplazamiento no aplicable, porque si se está de guardia, no tiene logica pretender facturar un kilometraje desde una población algo lejana, que no podria producirse en modo alguno porque las guardias de momento no son "teletrabajo" :-) ...... cuando reclamé por la minuta aparte del mosqueo, se allanaron a la primera, me temo que les iba a dar mucho trabajo, por una cantidad similar a la de este caso. 

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#24

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

Top 10
W. Petersen
 Supongo, en un análisis de costes, que sale más barato perder ese IRPF que a su nombre nadie va a ingresar que montar un nuevo departamento en el Registro llamado "Dpto. de Cobros a Bancos por fusiones bancarias previas". 
Yo creo que estyo se soluciona fácil, es mera cuestión de reunir la Decano del Colegio de Registradores, a la presidencia de la AEB y a alguien del Notariado, se llega a un acuerdo entre bancos y registro y en paz, total estos importes los iban a cargar de forma indirecta en las hipoteca concedidas a clientes, del mismo modo que los gastos e impuestos que ahora van a cargo de los bancos, no nos engañemos, lo acaba pagando el cliente, que la banca es un negocio y no una ONG. 

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#25

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
Bueno, si hubiera voluntades, en plural, concuerdo en que sería fácil la cosa, pero en su ausencia, que me temo es la cruda realidad, pues a seguir como estamos.
Más fácil sería que -de una vez- el legislador metiera mano al asunto y dejase muy clarito, sin zonas sombrías ni rocambolescas, cómo han de minutarse las cancelaciones de hipoteca sin tanta casuística de por medio. En este post ponía hasta los 3 casos que se pueden plantear, con minutaciones diferentes, que serían estos:

Pero, por un caso muy reciente, hasta podríamos hablar de un 4º caso, aunque ya se sabrá cuando llegue la Resolución sobre la impugnación que ayer mismo presentó otro recurrente y forero. Ya veremos, cuando se mojen, por dónde y cómo respiran...

#26

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
Yo recuerdo también una 'cagadita' de otro notario, por si colaba...
Acompaño presencialmente a la interesada, amiga, a recoger la escrituta y minuta notarial.
Nos encontramos con 18,03 de honorarios notariales (RD 1426/1989) devengados por el arancel 6.3.a):

El préstamo había comenzado, y acabado también, con Caixabank y esta entidad, al menos en Madrid (donde ocurrió esto) tenía entonces (año 2017) externalizado (outsourcing, subcontratación) el tema de apoderamientos en una gestoria, entonces llamada Moner Consulting (hoy , AMSTRO LEGAL SERVICES, fruto de la fusión entre  Gestarnal 1, S.A.U., y Moner Consulting, S.L.P.), para que empleados de esta gestoría se personaran con sus poderes, siendo poderdante Caixabank, ante los notarios de Madrid para autorizar las escrituras de cancelación de esa entidad bancaria.

Sabíamos que los apoderados del prestamista no podían negarse a desplazarse hasta la notaría elegida por el prestatario, y nos extrañó mucho que el notario facturase ausencia de su notaría por una hora o menos dentro del mismo término municipal, Madrid.

Mostramos nuestra extrañeza al oficial que nos atendía y éste llamó al notario por teléfono, despacho colindante con puerta cerrada. El oficial musitó algo por teléfono y, a los 10 segundos colgó y nos dijo, o recuerdo que nos dijo: "El notario se desplazó a Moner Consulting para que los apoderados de Caixabank firmasen la escritura; no obstante, autoriza a que sea excluido este concepto". Rehizo la minuta, excluyendo ese arancel notarial 6.3.a), y se pagó.

Pero claro, nos quedó la sensación "pues a lo mejor el hombre tuvo que desplazarse por negativa, aunque infundada, a que los de Moner Consulting se quisieran desplazar".  Como en la escritura notarial viene, como es preceptivo, todos los datos de los apoderados firmantes que comparecen ante notario, vimos que el domicilio de Moner Consulting estaba entonces en la Calle Padilla núm. 26, pero ¡a 550 metros a pie!, a 3 manzanas, de la notaría que estaba en la Calle Velázquez núm. 43.

Quinientos cincuenta metros metros de distancia, 6 minutos a pie, en un ciudad como Madrid es como decir "en la puerta de al lado", que si estornudan en Padilla 26 casi te dan un susto en Velázquez 43:


¿Qué hicimos? Pues llamar por teléfono al día siguiente a Moner Consulting, claro, para escuchar su versión, para saber si ellos se habían opuesto, y por qué motivos, a desplazarse a la notaría para firmar la escritura.  Nos dijeron "no nos opusimos a acudir a la notaría a firmar, por supuesto que no, es nuestra obligación y siempre la cumplimos. Lo que pasa es que el notario, como su notaría está muy próxima, se presentó aquí, sin esperarle, para que firmásemos la escritura y, claro, lo hicimos, para nosotros más cómodo, pues solo quedaba concertar día y hora para la firma".

Poco más se puede añadir.  Bueno sí, algo sí: al menos no nos encontrarmos como "suplidos" el coste del taxi que podría haber dicho que había tomado, pues el coste del desplamiento es otra cosa que puede repercutir como suplidos.


#27

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

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W. Petersen
Bueno solo 500 metros ...  coooooño que en mi caso un teóricamente con guardia aquel día, pretendió 430 kilómetros ... te garantizo que del lugar donde estaba al lugar del acta hay 215 ... no es broma .. pues eso 215 x 2 .. ida y vuelta. Y cuando hablé con él por teléfono me llegó a decir "pague lo que usted quiera" ...no, lo que yo quiera no ... lo que suponga la correcta aplicación de los aranceles aprobados en el BOE. 🤣🤣🤣🤣

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#29

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad
Reholas. Perfectamente normal, si convenimos, aquí y ahora, en la equivalencia normal = habitual.
Ya sabrás que el siguiente paso será que el CORPME te envíe correo postal certificado con el preceptivo INFORME que la parte recurrida tenía que remitir en el plazo de 10 hábiles desde que el CORPME le trasladó tu escrito de impugación.
Aunque no recuerdo ahora mismo si habías concretado previamente a qué forma te acogiste para presentar el recurso...
Lo que hay es un plazo de 3 meses para que la Junta Directiva del CORPME firme el Acuerdo/Resolución tomado/a. Ya luego suma el tiempo que el CORPME puede tardar en darle salida a dicho documento + el tiempo que tarde Correos en el envío a tu casa, a menos que hayas pedido notificación telemática a todos los efectos. Es que no sé, o no recuerdo, cómo lo hiciste.
En todo caso, hay 3 meses de plazo, a contar desde que el CORPME pone fecha de entrada a tu recurso para que su Junta Directiva firme el Acuerdo/Resolución adopotado/a.
Si te consta fehacientemente que el 12/09 tuvo entrada tu recurso de honorarios, pasados 3 meses sin que te conste Resolución/Acuerdo, podrás interponer recurso de alzada, también llamado recurso de reposición, ante la DGSJFP pero no por "desacuerdo total o parcial" con una inexistente resolución -en plazo-  del CORPME, sino por SILENCIO ADMINISTRATIVO del CORPME puesto que sin resolución en plazo se entiende que tal silencio administrativo, en casos de recursos de honorarios, es SILENCIO NEGATIVO; o sea, que si nada se ha dicho (no existe Resolución) se entenderá desestimado en su integridad el recurso de honorarios presentado.
Pero vamos, que hasta el 12/12 quieto parado que tienes las manos atadas. Ve haciéndote la manicura. Saludos+

P.D.: Otro forero ya tuvo que recurrir al recurso de alzada por silencio administrativo. La entradilla del recurso de alzada la pusimos así, citando legislación sobre los 3 meses de plazo que había para resolver:
#30

Re: Consulta Factura Registrador - Nuda Propiedad

Top 10
W. Petersen
Por correo electrónico anexando escritor firmado mediante certificado digital válido y tengo el asuse de recibo por el mismo medio. 

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