Diferencias en gastos hipotecarios entre bancos

En primer lugar un saludo a todos, pues soy nuevo por aquí, aunque os llevo leyendo hace bastante tiempo.

Mi duda es la siguiente: tengo intención de firmar la hipoteca con el Santander para un piso nuevo de 1ª vivienda en Valencia capital y le he pedido una previsión de los gastos que conllevaría (estimación gastos compra-venta y gastos de la hipoteca) pero las cantidades que me han dado casi doblan a los de otras entidades en las que he preguntado, que por cierto sí se parecía entre sí, como Bancaja (con la que podría subrogarme), BBk, Ibercaja... La cuestión es: ¿que % de diferencia puede haber de gastos de una operación hipotecaria de una entidad a otra para una misma ciudad? ¿es mínima o es lo suficientemente grande como para tenerlo muy en cuenta a la hora de firmar con un banco u otro? (cosa difícil por otro lado pues ninguno te da cifras exactas y solo estimaciones).

Hay una aclaración que tengo que hacer, esas cifras del Santander me las ha dado un familiar que trabaja en el banco pero en Madrid, así que puede que sean referidas a Madrid y no a Valencia ¿puede ser esa la causa del desfase?.

Si puede ser una causa, porque los impuestos que gravan estas operaciones son un tributo cedido a las comunidades autonomas, tambien puede variar por los gastos de gestoría de un banco a otro, pero esto serían 200 ó 300 €, no creo que más, tambien es posible que al ser una provisión de fondos un banco pida mas que otro, pero al final cuando tengas las facturas definitivas será lo mismo o parecido, uno te devolverá más y otro menos. Bien para hay otra cosa que me temo que es el meollo del asunto, luego te cuento en otro post, porque tengo que ponerte ejemplos para que lo entiendas, se trata del importe que se asigna como "responsabilidad hipotcaria". Hasta luego ......

A ver el impuesto que grava las hipotecas se calcula no sobre el importe de la hipoteca, sino sobre una cosa a la que llaman responsabilidad hipotecaria, que se compone de unos conceptos, no cosas que debas pagar nunca, se trata de calcular hasta cuando responde tu casa, te pongo ahí un ejemplo:

En garantía total del préstamo concedido, es decir, de CIENTO CINCUENTA Y MIL EUROS (150.000,00 EUROS) de principal, del pago de los importes que el Banco, acredite por el concepto de intereses ordinarios de dos años, hasta un tipo máximo del 7,5% anual, que ascienden a VEINTIDOS MIL QUINIENTOS EUROS (22.500,00 EUROS), y de intereses de demora de dos años hasta un tipo máximo del 12% anual que ascienden a TREINTA Y SEIS MIL EUROS (36.000,00 EUROS); así como de la cantidad de DIECISEIS MIL QUINIENTOS EUROS (16.500,00 EUROS) en concepto de gastos y costas en caso de ejecución.

Observa que la suma de todo son 225.000 €, que no se deben pagar, son las cantidades por las que responde la finca, y por mas gastos o intereses que se acumulasen sin pagar y antes de la subasta, la casa solo responde hasta ahí, a partir de ello responderías con otros bienes, pero la casa tiene este tope.

Bien …… el impuesto de 1% se paga sobre esto, o sea en este caso 2.250 € de impuestos por la hipoteca

Ahora otro banco que haga otras cuentas, que en su derecho está y ponga los 150.000 de principal, dos años de intereses a un tipo máximo de 12% = 36.000 euros, por intereses de demora otros dos años al 18% son 54.000 €, y pongamos 30.000 € para costas y gastos, tendríamos por tanto un total de 270.000 €, y en este caso el impuesto seria de 2.700 €.

Te preguntarás porque un banco pone mas que otro, ¿acaso puede cobrar mas? Pues no, observa que dice “hasta un máximo de …..”, en el primer caso por mas que suba el euribor y a cargo de la subasta de la casa solo podría reclamar hasta el 7,5%, y por intereses de demora, también por mas que suba el euribor hasta un tope del 12%, en el segundo caso se “curan en salud” y prevén mayores reclamaciones en el caso de que el euribor se disparase, no se trata por tanto de lo que cobrarán unos u otros, se trata de los máximos que ponen como previsión, el problema está en sobre estas cantidades se pagan los impuestos a las comunidades autónomas, y te puedes encontrar con bancos y cajas que calculan sobre el 150% del importe de la hipoteca el primer caso, un 180% en el segundo caso, y hasta te puedes encontrar alguno que lo calcula sobre el 200% (el doble).

¿Se pueden negociar estas cosas? No que yo sepa. Cada banco o caja a través de sus abogados ponen lo que creen conveniente y punto pelota, pero el “pagano” de los impuestos es el hipotecado, no el abogado del banco ………

Si pides un detalle en cada una de tus ofertas de dichos gastos por conceptos … tanto para el notario, tanto para el registro, tanto parar la gestoría y tanto para los impuestos, esto en relación a la hipoteca, y lo mismo en relación a la escritura de compra, saldrás de dudas. Y si uno pone mas de notario o de registro, ni te preocupes al final te costará prácticamente lo mismo en un banco o en otro, la única diferencia es que si la escritura de un banco tiene 40 páginas y la de otro 42, tal vez te cueste 4 ó 5 euros mas el de 42 páginas, si te hace depositar mas dinero, te devolverán mas, y si te ponen menos de provisión te devolverán menos, las diferencias vienen por las gestorías de cada banco que puede tener costes distintos, y lo dicho de los impuestos.

Para redondear la magnífica respuesta de W. Petersen: otra diferencia, aunque no sería muy grande, está en el precio que cobre por servicio la gestoría que le lleva los trámites a la entidad.

Yo te recomendaría acudir al despacho de un notario de tu ciudad para que te hagan una previsión bastante ajustada aunque es usual pedir de mas y luego deolver la diferencia para evitar sorpresas.

Saludos

Jexs ¿esto de la cifra de la responsabilidad hipotecaria es negociable? yo creo que no, pero no sé ..... las cosas cambian .....??????

No.

En unas entidades (en la mia) es mas baja que en otras pero además nadie lo plantea al pedir un cálculo de los gastos de la hipoteca y, aunque nos han animado a ello, no lo usamos como argumento comercial por que creo que es demasiado complejo de explicar al cliente medio que acude a las oficinas.
Nos regimos por el famoso 10-11% y redondeamos un pelín al alza para que sobre: es mas agradable llamar al cliente para decirle que le han sobrado X euros que no para decirle que tiene que poner mas dinero para recibir las escrituras.

SAludos

Pues yo convengo con tus jefes porque como argmento lo veo, ya que tal vez el cobrar un 0,75 de comisión en lugar del 0,50, se "mata" con esto de manera fácil ...... y sobra dinero ....... es cuestión de hacer un cálculo como el mío, y te ahorras explicar esto al tipo que viene luego y preguntará ¿tío que como es esto una licencia de robor a mano armada? y tu igualmente tendrás que explicarle que esto no es nada que tenga que pagar, a no se que le subasten la casa por impago,que son importes máximos frente a terceros .... no sé ...... yo le he escrito en 10 minutos, tan complejo no lo veo .....

Me parece que hace mucho que tratas con clientes del mismo negocio en el que trabajas y no con público en general (y algún especimen en particular).

La gente no se fija en estos detalles: solo sabe ver (en general) la cuota que le sale; y aunque le expliques que es variable y que si hacemos una simulación a la media del euribor desde su creación en enero del 99, y que ahora es del 3,20%, lo unico que logras es espantarles e ir a oir lo que quieren oir a otro sitio.

Mucha gente no pregunta para oir la verdad; pregunta para oir lo que quiere oir y si no les dices eso, se van.

De estos 2 párrafos puede deducirse por que cuestiono tantas veces el tema de los "engaños" a clientes. No niego que los ha habido (he visto varios dignos de estar expuestos en un museo) pero en infinidad de casos ha habido mas auto-engaño que otra cosa.

El tema de la responsabilidad hipotecaria la comenta el notario de pasada y con una sonrisa cómplice diciendo que "eso no es lo que hay que devolver si no de lo que responde la finca" Todos asienten sonriendo y no he visto a nadie pedir una explicación ni siquiera a posteriori.

En resumen: te compras un coche pero no preguntas como funciona la electrónica que hace que el ESP teste las condiciones de adherencia 30 veces por segundo.

Saludos