Compra de vivienda en fuera de ordenación parcial (por uso)

 Buenos días, con la buena experiencia en este foro, querría exponer un problema en el que me encuentro actualmente.

Ando en en proceso de compra de un piso, habiendo hecho una reserva para uno de ellos (condicionada a concesión de hipoteca, tal como indica contrato y Código Civil en Cataluña). El caso es que al realizar la tasación, que yo mismo encargué a la sociedad que quise, descubro que la zona está calificada como comercial. Si bien es cierto que en la urbanización son todo unifamiliares aisladas, en el caso de este bloque, hay una inmobiliaria y un restaurante en planta baja, pero no pensé que eso implicase que todo el edificio se calificase como uso comercial.

Está construido de hace 50 años, con lo cual es anterior al planeamiento actual, y entiendo no susceptible de ninguna acción de restauración. Al preguntar al ayuntamiento, me dicen que ahí el uso de vivienda está fuera de ordenación, no es un uso aceptado. Pero que se puede mantener el uso, aunque esté fuera de ordenación, tal como indica la normativa (uso y volúmenes preexistentes). Aun así, no me han dicho nada de las limitaciones que se imponen por fuera de ordenación por uso, ya que la norma también dice que los parámetros de edificación serán los existentes con anterioridad a la actual normativa urbanística, y me genera la duda de si podrá arreglarse la estructura el día que sea necesario. Acaban de reformar cubierta y escaleras y de obtener la ITE, además de varios apartamentos recientemente reformados y vendidos, lo cual me hace parece que ese FO no es tan limitante.

En todo caso y vista esta situación, me surgen algunas dudas:
- ¿Limitaciones que me supone a nivel de obras en futuro?
- ¿El banco puede ponerme pegas por aparecer esa advertencia en la valoración? Si se diera ese caso, pediría retorno de arras por no obtener financiación.
- ¿Debió advertirme de eso la inmobiliaria que comercializaba ese piso? O no lo sabían o no les pareció importante... Pero sí que estoy bastante seguro de que tendría que poder renegociar el precio dado ese "vicio oculto".

Habiendo hablado hoy con ellos dicen que no sabían nada, y que esta semana se firmará la venta del apartamento de al lado y sin problemas. Parece que lo urbanístico va por otro lado. 

Solución no tengo, pero algún dato si

En estos momentos en Barcelona es prácticamente imposible conseguir un cambio de uso de por ejemplo un despacho en vivienda, ni siquiera demostrando que lleva 20 años utilizándose como tal, con contratos de alquiler, depósitos de fianzas en Incasòl.

Obviamente no vas a tener cédula de habitabilidad.

Sin embargo con el montón de locales sin alquilar, alguna cosa tendrán que hacer, algún día claro.

En las penúltimas o últimas elecciones municipales, que el candidato de ERC era Ernest Maragall, apuntó como idea para que algunos locales se alquilasen y dar algo de vida a los barrios, permitir cambios de uso de entresuelos y calificaciones de oficinas en alto a vivienda, suponiendo que con ello, despachos de abogados, notarías y otras profesiones, podrían desplazarse a los bajos y de paso reducir algo la falta de viviendas en alquiler y que se redujera el precio ante la mayor oferta.

Todo eso quedó en nada, aún cuando ERC apoya al gobierno de Ada Colau. De todos modos algo se hará a medio plazo, pero el problema es cuando, no parece que sea pronto.

Luego si se tiene una finca calificada como despacho el contrato de electricidad no es de comsumidor y el agua o gas tampoco, el agua te va a salir por doble como poco, porque en Barcelona la tasa de residuos y "clavegueram" no es ni parecida ...  en unos casos que conozco y eso que son despachos pequeños, son unos 32 euros bimensuales de diferencia entre vivienda o despacho y te hablo de 40 m2.

Buenas. Gracias por tu respuesta! Es en Cataluña, pero no se trata de Barcelona, es otro municipio.

Pues sí que tiene cédula de habitabilidad, y en documentación catastral es vivienda y en nota simple apartamento (normal, no turístico). Ya que en su momento el bloque se construyó como tal, luego todo alrededor fueron casas unifamiliares y en los bajos del bloque se hicieron oficinas y un restaurante. Al entrar la nueva normativa urbanística del municipio hace unos 20 años, lo calificaron como comercial y entonces el uso de vivienda queda fuera de ordenación por uso, aunque el ayuntamiento me dice que se permite de momento el uso y volúmenes preexistentes (aunque no es el que le tocaría).

O sea no son oficinas reconvertidas ni nada así, siempre han sido viviendas y siempre ha vivido gente ahí, pero el ayuntamiento lo tiene calificado como comercial, admitiendo usos de comercio, oficinas y restauración.

A ver, no soy abogado, pero si tiene cédula y estuvo calificado como vivienda, creo que estaríamos ante una ilegalidad sobrevenida (*), este es un tema legal, tendrías que consultar a un/a abogado/a especialista en derecho administrativo, pero el prolema lo tiene la parte vendedora, no lo tienes tu, si hay que pleitear para conseguir que se admita lo que es.

(*) No se si el concepto de "ilegalidad sobrevenida" es el término correcto en este caso, tales ilegalidades se producen cuando algo que estaba legal hasta un determinado momento, por cambios normativos se convierte en ilegal o fuera de ordenación. El caso típico es cuando tu tienes una casa pongamos alineada  1,5 metros de la calle, es decir, la acera es de 1,5 metros, pero el Ayuntamiento decide que a partir de ahora todas las construcciones nuevas tendran que retroceder 50 cm., como es lógico no van derribar la casa que está más avanzada, porque en su momento era legal, es a partir del moment en que la norma de alineación cambia que aquella vivienda queda fuera de ordenación. 

1. La inmobiliaria quiere su comisión y no responde por los defectos del inmueble. Si acaso lo hace el vendedor.
2. Las normas urbanísticas en un futuro pueden cambiar en un sentido y en el contrario. Tal vez te oriente mejor un abogado experto pero la planificación urbanística puede provocar que en un futuro no te den permiso para reformas de la vivienda y a la hora de transmitirla eche hacia atrás a posibles compradores, como debería hacer contigo ahora salvo que asumas esos riesgos por el motivo que sea. 
3. Los bancos también suelen sospesar las condiciones del punto anterior, pues afecta al valor del aval que ofreces.

El arquitecto municipal me confirma que pequeñas obras sí, pero que el día que eso se caiga o si hay un terremoto (me ha puesto ese ejemplo), no se podrá volver a construir con el uso de vivienda. Vaya, un FO de toda la vida.

Hoy voy a inmobiliaria.

Si no fuera una ganga, no me comía yo este marrón, estaria comprando un futuro problema, con lo cual o el vendedor me paga (via menor precio, mucho menor) su marrón o que mi opción iba a ser, no me lo como.  

El precio está bien teniendo en cuenta el tamaño y la zona (la tasacion ha salido casi un 14% mayor que el precio de compraventa). Eso sí, edificio viejo (50 años) aunque bien mantenido. Mañana hablo con el arquitecto municipal para saber exactamente las limitaciones, a parte de la evidente de que cuando se caiga o si se incendia por ejemplo, no se puede reconstruir como vivienda. 

En cuanto a la inmobiliaria, según ellos desconocían la situación, pero no tendrían problema en resolver arras y devolverlas parece ser, porque habría otros compradores interesados (dicen).

Claro, como según la inmobiliaria uno se tira de un puente sin la oportuna cuerda elástica para hacer puenting, pues nada, el siguiente que se tire también a ver si tiene suerte de no caer encima de una piedra y no se rompe las dos piernas (mínimo) ..... joooder con algunas inmobiliarias.

Mira, con una historia de estas ... nosotros una empresa del grupo compró una finca a un fondo buitre de estos, tenía unos problemas con las canalizaciones pluviales,  se valoró el tema, debo decir que hicieron una rebaja sustancial que daba para arreglar esto y mas. Pues bien, salió otra cosa de algo menos de 2.000  €, la compra fue en diciembre de 2018, como no había manera, en marzo de 2020 les pusimos una demanda judicial (pocos días antes del inicio del estado de alarma) , y aun estamos ahí !!!!! aunque el juzgado que no has tocado debe ser el mas lento de España, por ello te indicaba, los marrones se cobran o al menos a mi no me interesan !!!!!

Un 14% me parece poco para comerse tal marrón, pero esta es solo mi opinión, en esto cada cual su criterio, que no sera mejor ni peor que el mío, son simples percepciones de cada uno y de lo que está dispuesto a aceptar. 

Ahora estoy con otro lio similar de una nave cercana a las instalaciones de una empresa de nuestro grupo y me ofrecen un 10% de descuento sobre el pre-pacto inicial, va a ser que no, ya lo saben, es un 20% menos, no compraemos si no hay este 20% .... pero te digo inisitiendo que en esto cada cual tiene su forma de verlo, a lo mejor otro vecino les acepta el 10% que pretenden u otro se la compra sin descuento alguno !!!!  También tengo en cuetna que estos supuestos vecinos interesados, no han aparecido en los 2 años y pico que está a la venta, también estoy jugando con ello, las posibilidades reales que me parece tienen, aunque "la ausencia de "apariciones" hasta hoy no es ninguna garantía, mañana les pueden salir 5 o seguir sin  ninguno. 

En todo esto poco se te puede ayudar en un foro, más que recomendarte que acudas al Ayuntamiento, cosa que ya hicíste, no estaría de más tener la opinión de un arquitecto técnico o superior, pero la decisión vas a tener que tomarla tu, porque como te indico, son opiniones o percepeciones de cada uno. 

Gracias por tu  respuesta. La verdad a mi tampoco me parece mucho ese 14% respecto al valor de tasación/de mercado. Es menor pero no parece tampoco una ganga.

En cuanto al ayuntamiento, hoy el arquitecto municipal me confirmaba que se permiten reformas de acabados y revestimientos, baños, cocinas... Lo que no se permitiría es una ampliación, o gran rehabilitación. Y en cuanto a refuerzo estructural si un día fuese necesario, dice que no sabe, que habría que verlo. Pero vaya, que al ser fuera de ordenación por uso, dice que a la larga es que su uso sea comercial u oficinas. Cosa que para mi no tiene sentido, pero bueno en mi experiencia, dentro del planeamiento urbanístico hay la gente más rígida de lo que es el urbanismo. Planeando muchas veces sin conocer realmente el territorio y su realidad socioeconómica.

A este precio me es difícil conseguir un piso el mismo tamaño en zona decente. Con lo cual la disyuntiva es: asumir este posible marrón o riesgo futuro para obtener un piso grandecito, con buena terraza y en buena zona (aunque algo viejo); o bien ir a algo más pequeño y quizás más nuevo.

Me dijeron que resolver arras lo ven viable dado que yo no conocía está información. Pero también dijeron, sin que yo lo mencionase, que no negociarían el precio porque tienen otros interesados. Farol quizás?

Actualizo sobretodo para el tema hipoteca, casi concedida en 2 bancos, en breves tendré la FEIN. Quisiera saber en este tema si podría cambiar la vivienda manteniendo condiciones hipotecarias o no?

¿Cambiar finca a comprar? No. El banco reiniciará estudio que puede acabar, o no, coincidiendo en las condiciones ofrecidas ahora

Pues menudo marrón, como para echarse atrás ahora...

Hola, a bancos que te dan la hipoteca no importa eso? Han visto la tasación seguramente y no han comentado nada sobre eso?