Tasación vpo por encima de valor máximo de venta

Hola.

Iba a comprar un piso por 120.000€. Pero al pedir la nota simple veo que es de protección de promoción pública, y viendo los módulos, la vivienda tiene un precio máximo de venta de 100.000.

Si lo tasan por 100.000 y me dan el 80% de hipoteca, no puedo pagar la entrada (serían 40.000€ sin contar los gastos). Si se tasara por los 120.000€, si podría hacer frente a la entrada (entrada de 24.000€).

La inmobiliaria insiste en que firme el contrato de arras (10.000€), y que no me preocupe por la tasación, que es independiente a la condición de piso de protección, y la vivienda no solo se puede tasar por más de su valor máximo, sino que muy probablemente lo hagan. 

La vivienda sigue en situación de protección, no ha sido descalificada. 

Sí es verdad que la vivienda se vende amueblada, y con alguna reforma, pero entiendo que eso a un tasador le trae al fresco. 

Tampoco quiero pensar mal, pero...

Como sea, eso, ¿una vivienda de protección, sin descalificar, se puede tasar por encima del máximo que marca su módulo? 

Gracias. 

Hola,

Ese piso se tasa por 100 k diga lo que diga la inmobiliaria que te esta tomando el pelo. Lo segundo es que ese piso se puede escriturar en 100 por lo que:

20k en B
20k en A
+ los gastos

A ojo te falta dinero.

Saludos 

El mayor problema es que quien te lo vende legalmente sólo puede cobrarte 100000. Solo puedes por lo tanto escriturar por 100000. Si piden 120000 ya sabes que hay 20000 que van en B, es decir,  en efectivo, en un sobre al propietario actual, sin impuestos y sin recibo. Yo saldría corriendo en dirección contraria lo más rápido que pudiera. Esto es un fraude que Hacienda y lo mejor del tema, una fuente de problemas futuros, porque en todas partes va a figurar que tú  compraste  por 100000, así que si dentro de 5 años vendes por 140000 vas a pagar impuestos como que has ganado 40000 y no 20000. 

Como digo, yo no aceptaría semejante cosa. 

Saludos 

Está claro que ese es un problema enorme, pero ya te digo yo que para mí no es el mayor problema, para mi lo es la tasación. Explico un poco más:

- Dispongo de hasta 33.000€ en ahorros, el 80% de 120.000 es asumible (24.000€ + 9.000€ de gastos). 

- Si se tasa en 100.000, con el 80% no tengo ni por el forro. Me quedo con el culo al aire... 

- Las arras. Uno, son penitenciales, así que perdería 10.000€ si me echo para atrás. Dos, no quieren firmarlas sin antes haber hecho la transferencia... 

Claro, si no me hubiera enterado YO de todo esto (porque ellos no me lo han contado, de hecho, la inmobiliaria fijó la firma de las arras para el jueves pasado, y me dijo la agente que iba a pedir la nota simple el lunes siguiente, por eso la pedí yo antes), y si me hubiera fiado de su palabra de que se puede tasar perfectamente por 120.000€ aunque es una vivienda que por ley sólo se puede escriturar por hasta 100.000€ (y eso si llega, 88m2 construidos, en un módulo de 1.180€/m2, habría que ver los útiles), me veo firmando unas arras de 10.000€ que perdería con la sorpresa de la tasación después. 

También me escama que en la inmobiliaria se sorprendieran cuando lleve la nota simple y dijeran, oh, vaya, es de promoción pública... Es mi primera compra, y no sé hasta que punto es normal que una inmobiliaria no sepa lo que está vendiendo. 

También me preocupó que la garantía que me dan sobre la tasación se base en que han vendido más pisos en la zona, pero si han vendido más pisos en la zona... ¿Por qué les pilla por sorpresa la nota simple..? Entiendo que si una vivienda en un edificio es de promoción pública, todas las viviendas en ese edificio lo son, ¿no? 

Está claro que lo mejor es salir corriendo de allí, pero yo sin tener mucha idea, y ya sabiendo que me están engañando a todas luces, al menos me gustaría saber qué me pretenden contar una vez más (he quedado con agencia y propietario mañana para ver "cómo hacemos"...). 

Hola,

Donde compras comunidad, de que fecha es la promoción, tienes la cédula de calificación.

Saludos 

Madrid, la vivienda es de 1973, 50 años de protección, no está descalificada, pero tienen licencia de venta. De hecho es de tercera mano. Hasta ahí puedo contar, es la primera vivienda que compro, en realidad, y voy aprendiendo las cosas por el camino... Tendría que ver qué es la cédula de calificación... 

Hola,

Puedes pedir la cédula de calificación en la oficina de vivienda de Madrid no tengo el correo electrónico a mano, son viviendas calificadas con el decreto del 68, algunas de ellas tienen precio libre. Envías correo con el número de calificación  de la vivienda va wn la nota simple o en la escritura. 

Una vez sepas la tipologia de la vivienda por la cédula de calificación sabrás si la van a tasar por módulo o por precio de mercado.

Un saludo 

Muchas gracias por la contestación. He pedido la cédula de calificación a la oficina de vivienda de Madrid por correo electrónico adjuntando la nota simple, supongo que es la manera de proceder. 

Hola,

Si en la nota simple va el expediente de calificación te la enviaran en un periquete he de decir que funcionan muy bien.

Saludos 

Sí que fueron rápidos con la cédula de calificación, sí. La pedí ayer, que era domingo, y hoy a las once me ha llegado al correo. 

No sé si entiendo demasiado bien la nota. Básicamente concluye que se le otorga la calificación definitiva de vivienda de protección oficial de promoción pública a la construcción, quedando sometidas durante el plazo de 50 años, entiendo, desde que se otorga ésta, es decir, 9 de marzo de 1.988. 

Supongo que eso aclara la tipología de la vivienda y se confirma que sólo puede ser tasado por módulo, ¿no?

Muchísimas gracias de nuevo.

Hola,

La vpo es un verdal y no trabajo con ella, también creo que es difícil que la inmo meta la pata pero patanes hay en todas partes.

Mira un decreto 727/93 en el que se liberalizo el precio de la vpo no se si le afectará a la la vivienda en cuestión.

Puedes consultar al correo donde enviaste la solicitud o llamarles son la mar de manos.

Saludos

No le afecta, ya que ese decreto (el 727/93) hace referencia a las vpo de promoción privada. Esta vivienda es una vpo de promoción pública. Igualmente, en el correo que me mandaron de la oficina de vivienda me adjutaron tanto la cédula como los módulos, para que calculara yo mismo el valor máximo de venta. De eso sobreentiendo que la tasación irá por módulos. 

De todas formas, no entiendo cómo les sorprende que desconfíe, en la inmobiliaria... 

Uno, querían firmar arras antes de si quiera pedir la nota simple. Por eso la pedí yo. Y querían la transferencia antes de la firma. 
Dos, se sorprendieron con la nota simple, ya que no sabían que era una vivienda vpo de promoción pública. 
Tres, también desconocían lo de la cédula de calificación, esta mañana les he comentado cuándo se le otorgó la calificación definitiva y cuando quedarían liberadas. 

Quiero decir, les he contado yo más cosas del piso que me querían vender, de lo que ellos me contaron a mí.

Por último. Llamé esta mañana a la inmobiliaria, siguen insistiendo en que eso se puede tasar por encima. La única prueba y garantía que me dan es que en esos edificios han vendido muchos pisos y saben que se tasan por encima, pero no se basan en nada más. Cuando les digo que yo me baso en pruebas y documentos, que es lo que realmente da garantías, me dicen que "esa es mi opinión". 

¿Tan difícil es demostrar que se puede tasar por encima del precio máximo de venta una vpo de promoción pública no liberada ni descalificada como para que la única garantía que me pueda dar es "su opinión"?

Yo no tengo ni idea de esto, pero no sé, entiendo que esto no es algo aleatorio o superfluo, que tendrá que tener una base legal en algún lado, algún documento o prueba que demuestre lo que me quiere convencer solo con su palabra y su "he vendido muchos pisos allí". 

De todas formas, entiendo que la tasación, en última instancia, es una garantía para el banco al conceder una hipoteca de que ese piso cuesta lo que vale. Si ya me dicen en la inmobiliaria que ese piso sólo se puede escriturar por 90.000€ (y por ende, que legalmente es lo que vale), ¿cómo me puede asegurar luego que la tasación es independiente y pueden hacerlo por 120.000€...? No creo que eso al banco le de igual, ¿no? 

Hola,

Pues entonces pasa de ellos directamente. Esa tasación no se puede hacer....

Saludos

La inmobiliaria y tú tenéis intereses distintos. 

Ellos quieren cobrar una comision. Tu quieres comprar un piso. Ellos van a cobrar más si tú pagas unas  arras penitenciales, de las que se  pueden quedar una parte según esté redactado su contrato, que si no pagas nada. 

La inmobiliaria te dice, ya de entrada, que esto sólo se puede escriturar en 90000 pero que vas a pagar 120000. A mí sólo con eso me pierden como cliente porque esto es un fraude (dinero en B) y yo de esto no uso. Pero además esto en muchos bancos significa que te van a dar una hipoteca por 90000, porque en muchos bancos lo que te dan lo valoran en función del  valor que sea menor,  escritura o tasación, no todos los bancos prestan en función de valor de tasación.

Entonces: 
-de entrada  te proponen un fraude
- de entrada te dicen que te fíes de ellos para conseguir un crédito que muchos bancos no te van a dar 
-  se empeñan en que pagues por adelantado y luego ya veremos (ellos cobran, tú no tienes claro que vayas a recuperar ese dinero). 


Con  estos señores yo no  cambio ni cromos de Pokémon en el patio del colegio, pero cada uno... 


Saludos 

No, ya les dije que no quería saber nada de esa vivienda, y de ellos, pero... Tú me vuelves a sembrar la duda de nuevo. 

Dices que el banco tomará el valor más bajo, el de escritura o el de tasación, es decir, ¿entonces realmente un tasador puede tasar por encima del precio máximo de venta? 

Porque lo que yo no quiero es que me mientan. Si me engañan es cosa mía, ya que yo he conseguido recopilar toda la información que ellos me han ocultado, y podría haber tirado para delante sin buscar nada. Pero tampoco quiero tachar a la mujer de la inmobiliaria de mentirosa gratuitamente. 

Por eso, al único punto al que quiero llegar ahora mismo, considerando que la negociación ya se ha acabado, es al menos esclarecer mi duda de si una vivienda vpo de promoción pública, no privada, dentro de su período de protección, sin descalificar, sin liberar, y con un valor máximo de escritura de 90.000€ según su módulo, puede ser valorado por un tasador oficial por encima de eso. Y si es así, en qué se basa y dónde se ampara legalmente esa tasación.