Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto

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Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto
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Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto
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#1

Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto

Buenas tardes.
Los bajos tipos de interés, la incertidumbre económica y la competencia comercial entre bancos ha provocado el auge de las hipotecas a tipo fijo en España. Tanto es así que la escalada que comenzó en 2015 llegó a consolidarse e incluso superar este año a los préstamos hipotecarios a tipo variable, mucho más comunes históricamente en nuestro país.
Los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) relativos a junio publicados el pasado viernes indicaron que el 54,0% de las hipotecas firmadas ese mes fueron a tipo de interés variable y el 46,0% a tipo fijo.
Una vez asentadas en el mercado hipotecario del país conviene conocer una cláusula que puede provocar un dolor de cabeza a todos aquellos que han firmado una hipoteca a tipo de interés fijo y quieren hacer una amortización anticipada, ya sea parcial o total.
Se trata de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés. Así está denominada y definida en el artículo 9 de la Ley 41/2007. Tal y como explica a Invertia José Ramón Couso, socio del área financiera-bancaria en Ceca Magán Abogados, “viene a admitir la posibilidad de que en los contratos de préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo si se hace una amortización anticipada total o parcial por parte del deudor el banco le cobre una comisión extraordinaria, siempre y cuando la entidad haya sufrido una pérdida financiera”.
 “Si el banco ha prestado al 4% en el momento de la firma y los tipos de interés fijo están más bajos en el de la amortización anticipada, este sufre una pérdida y puede establecer una compensación”, indica José Ramón Couso. Ahora bien, reconoce el abogado, “el cálculo es un poco complicado, ya que puede ser un porcentaje o que se calcule en función de la pérdida que sufre la entidad”.
Límites con la nueva Ley Hipotecaria
Desde la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin), su presidenta, Patricia Suárez, advierte que aunque se trata de una comisión legal, “es oscura, el cálculo depende del banco, la mayoría de la gente no se la espera y puede ser un pico”. “A la gente le cuesta reclamar este tipo de comisión, pero tenemos sentencias favorables que consiguen que nuestros asociados recuperen el dinero con intereses”, afirma.
Con la entrada en vigor de la Ley de Contratos de Crédito Hipotecario en junio del año pasado, se han establecido límites en las cuantías de estas comisiones. “Esta ley modifica de facto el ámbito de la contratación bancaria al margen de lo que se haya pactado anteriormente”, expone José Ramón Couso. Por tanto, si estaba reflejada en la hipoteca una comisión superior a los límites fijados en la actual legislación en la actualidad carece de validez.
En la nueva legislación vigente (LCCI 5/2019) se limita el pago de la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés de un préstamo a tipo fijo hasta el 2% del capital amortizado anticipadamente los 10 primeros años y 1,5% el resto de la vida de la hipoteca. En el caso de los préstamos a tipo variable no hay, en puridad, “riesgo de tipo de interés” porque el tipo de interés varía (lógicamente) en función del índice (por ejemplo, el euríbor) y en cada revisión se modifica.
Es más, apunta José Ramón Couso, “esta Ley favorece que los préstamos a tipo variable se conviertan (se haga una novación) a tipo fijo, por las comisiones mínimas que se establecen en tal caso; mientras que si fuera a la inversa, es decir, novación de fijo a variable, hay libertad para el banco para negociar esa comisión”.
En cualquier caso, indica la Asociación Hipotecaria Española (AHE), “las partes habrán podido pactar contractualmente una comisión inferior, y tal como establece la citada Ley, nunca podrá superar la pérdida financiera en la que incurre el banco como consecuencia de la amortización anticipada”.
Qué hacen los bancos. Santander y Bankia no cobran esta comisión, según confirman fuentes de ambas entidades a Invertia. BBVA advierte en su página web que “además de la cantidad que desees reembolsar, tendrás que pagar los intereses y una cantidad como compensación por reembolso anticipado o parcial”. Solo apunta los máximos legales, por lo que un cliente tendrá que avisar con 30 días de antelación en su sucursal y leer bien las consecuencias de la cancelación parcial o total.
Misma metodología que BBVA siguen CaixaBank y Bankinter. Eso sí, la entidad naranja deja claro en su información comercial que “esta compensación se devengará una vez por cada amortización anticipada que se lleve a cabo, y se liquidará en el momento de producirse dicha amortización mediante adeudo en la cuenta del prestatario, quien autoriza e instruye expresamente al Banco para llevar a cabo los cargos correspondientes”.
¿Qué puede hacer el cliente?
Si se amortiza parcial o íntegramente un préstamo de forma anticipada no se puede eludir su pago, aseguran desde la AHE. Por este motivo conviene pensar muy bien si elige una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable.
“Si el cliente tiene previsto amortizar anticipadamente, las comisiones por reembolso anticipado es un aspecto a tener en cuenta”, indica la AHE. “En el caso de los préstamos a tipo fijo la compensación establecida por Ley es mayor, pues la entidad podría incurrir en una pérdida financiera mayor por el coste que le supone a la misma reinvertir los fondos en otro activo si los tipos de mercado son menores que el tipo de interés pactado”, ahonda.
¿Cuánto dinero supone?

Depende del principal que amortice anticipadamente, recuerda la AHE. Como se puntualizaba anteriormente, las partes podrán establecer una comisión a favor del prestamista, con el límite del 2% del capital amortizado anticipado los 10 primeros años de vigencia del préstamo y del 1,5% después de los primeros 10 años.
Si se trata de una cancelación íntegra de un préstamo a tipo fijo con un capital vivo de 100.000 euros, el importe ascendería como máximo a 2.000 euros si ocurre en los primeros 10 años del préstamo o como máximo a 1.500 euros si tiene lugar después. Si las partes hubieran pactado una comisión inferior aplicaría la establecida contractualmente.
https://www.elespanol.com/invertia/economia/20200902/cuidado-hipotecas-interes-clausula-puede-darte-susto/517449329_0.html
Un saludo!

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#2

Re: Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto

En estos momento estamos buscando hipoteca y uno de los temas que nos preocupan son las comisiones por amortización parcial y total. En un banco nos han comentado que "La (comisión) de cancelación total y subrogación, por la nueva normativa hipotecaria no permite que sea 0". ¿Es asi? 
#3

Re: Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto

 
Buenas tardes. 

 

En el contrato que firmamos al constituir la hipoteca ante notario se deben detallar las comisiones por amortización y cancelación anticipada. 

Y estas comisiones son negociables y pueden ser perfectamente nulas o del 0% como comentas en el post. 

Aunque si la hipoteca es a tipo fijo será difícil obtener nulas estas comisiones, debido al riesgo de crédito de la operación. 

En cuanto a las hipotecas referenciadas al EURIBOR, dependiendo del tipo de cliente se puede negociar e incluso que fuesen nulas. 

Tras la sentencia que obliga a los bancos a pagar el IAJD, se han protegido más subiendo estas cláusulas. 

Te deseo suerte con la compra de tu inmueble y que obtengas las mejores condiciones posibles. 

 

Un saludo! 

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#4

Re: Cuidado con las hipotecas a tipo de interés fijo: la cláusula que puede darte un susto

Muchas gracias por la respuesta. 
#5

Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez, sus h

 
Buenas tardes. 

Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez, sus hipotecas a tipo fijo en los plazos más largos, los más contratados por sus clientes. En concreto, la entidad deja el interés de su hipoteca fija a 20 años en el 1,55% (2,28% TAE), frente al 1,69% anterior, aunque para acceder a este precio hay que cumplir algunos requisitos. 

En concreto, los clientes podrán conseguir la bonificación completa que aplica el banco si contratan una cuenta con la entidad (Cuenta Nómina, Cuenta Profesional o Cuenta No-Nómina), además de un seguro de vida por el 100% del importe del préstamo, un seguro de hogar y un plan de pensiones o EPSV con Bankinter Seguros de Vida. Sin cumplir las condiciones, el tipo de interés quedaría en un 2,85% (3,21% TAE). 

Una bajada similar de 14 puntos básicos se aplica igualmente en el plazo a 25 años, que se queda en el 1,60% (2,30% TAE), que queda en el 2,90% (3,25%) sin bonificación. Y en cuanto al plazo más largo de las hipotecas a interés fijo, el de 30 años, el tipo de interés se reduce hasta el 1,70% desde el 1,79% anterior. Por lo que se refiere al resto de plazos (5, 10 y 15 años), el tipo de interés fijo aplicable para todos ellos será el 1,50% TIN. 

Con estos nuevos precios, ya aplicables para las nuevas hipotecas, Bankinter vuelve a dar una nueva vuelta de tuerca a su oferta hipotecaria desde la última rebaja de hace un año, situando los tipos de interés de las hipotecas a interés fijo en su nivel más bajo de la historia de la entidad. 

Por lo que se refiere a las hipotecas a interés variable, se mantienen inalterables en el precio y condiciones, con un tipo de interés nominal fijo durante el primer año del 1,99%, y a partir de esa fecha: euríbor más 0,99%, lo que supone un producto igualmente competitivo en su modalidad. 

Más movimientos en la banca 

Aun así, Bankinter centra su estrategia en las hipotecas a tipo fijo. De hecho, un 55% del total de la nueva producción se concentra ya en este tipo de préstamos, según datos de la entidad. 

El movimiento podría reactivar la guerra hipotecaria que desde verano no ha presentado grandes movimientos en el sector. Banco Santander fue el primero en mover ficha en verano con el lanzamiento de una nueva hipoteca cien por cien online, pero esta vez a tipo variable, con unos precios bastante competitivos dentro del sector. 

Por su parte, BBVA ha sido uno de los más agresivos en los plazos más cortos, ofreciendo desde hace unas semanas un tipo de interés a 15 años al 1% durante los seis primeros meses de vida de la hipoteca, que después pasa al 2% (2,5% TAE) si no se contrata ningún producto vinculado. 

Pibank, el banco online del grupo Pichincha, también acaba de estrenar una hipoteca que permite que los clientes no tengan que pagar capital ni intereses hasta pasados seis meses de la firma. 

 

Un saludo! 

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#6

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

Buenas tardes.

P.D: siempre hay que comparar la T.A.E.  cuando comparamos una hipoteca con otra.

Ya que los bancos suelen publicitar la TIN para que resulte más atractiva la campaña publicitaria.

Un saludo!

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#7

Falsos mitos de la dación en pago en Estados Unidos

 
Buenos días.      

Aunque este artículo no tenga estrictamente que ver con el hilo me parece lo suficientemente interesante para publicarlo y está datado en 2.013 pero sigue estando de actualidad. 

 

    El actual debate sobre la dación en pago en España, suscita comparaciones con el caso de Estados Unidos, poniéndolo como ejemplo de que basta la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca cuando el deudor no la puede afrontar. En España la dación en pago está contemplada legalmente como opción para que cubra la deuda hipotecaria, lo cierto es que prácticamente nunca se concede una hipoteca con esta única garantía. En los casos de impago, lo habitual es que se embargue la vivienda, se subaste y si no acude nadie (que es lo más común), el banco se queda con la vivienda al 50% de su tasación. Si con esto no se cancela la deuda, puede demandar el resto al hipotecado solicitando el embargo de otros bienes o del salario. Esta práctica genera situaciones dramáticas en familias que pueden seguir pagando los créditos. 

 

    No es cierto que sea tan sencillo como ir al banco, entregar las llaves y listo En primer lugar, depende del estado: en algunos el banco toma posesión de la casa por dación en pago, pero en otros por ejecución hipotecaria (foreclosure) como aquí. Entre 2010 y 2012 se realizaron nueve millones de ejecuciones. Si la reventa o la subasta de la casa no cubre la deuda, se procede a otros embargos. Es cierto que si el banco considera que -por su solvencia económica- un hipotecado muy difícilmente podrá devolverles lo que les sigue adeudando tras la reventa de la casa, acaba “perdonándole” la deuda. Eso sí, el deudor está unos diez años en una lista de morosos que le pondrá muy difícil el acceso a cualquier crédito. Esto en Estados Unidos es mucho, ya que hay menos servicios públicos gratuitos que en Europa y por ejemplo puede ser necesario para afrontar un tratamiento médico. 

 

     Además, la deuda “perdonada” está considerada como un ingreso equivalente a la parte condonada, por tanto sujeta a tributación (que puede ser el 20- 25% del monto). La deuda, por tanto, pasa a ser con la Administración Pública, lo cual es peor que tener como acreedor a un banco. Además, las hipotecas allí son más caras, algo que la banca advierte que pasaría aquí si se diese la dación en pago como única garantía. El tipo de interés oficial estadounidense es virtualmente del 0%, pero la mayoría se las hipotecas son fijas y se calculan por el bono hipotecario a 30 años, que si bien está en sus mínimos históricos, es del 5% a 30 años. También allí siguen la regla del 20/80: el propietario pone el 20% del precio de la vivienda y el banco el 80% restante, pero si se solicita más de ese 80% (y el banco lo concede) hay que pagar un seguro extra que lo cubra en caso de impago. A esto hay que añadirle un 7% de gastos fijos entre papeleo, otros seguros y comisiones. Y si el bono hipotecario baja y queremos refinanciar la deuda, las comisiones son tan altas que no vale la pena si el bono no baja más de un punto. En España, en cambio, la mayoría de las hipotecas son variables y basadas en el euribor, que en sus peores momentos alcanzó el 5,5%. En resumen, un norteamericano que haya comprado la casa en el año 2000 habrá pagado un interés del 6% hasta ahora, mientras que un español una media del 3,75% (entre un 1,75% y un 6%, diferencial incluido) No sólo eso: en el mismo préstamo hipotecario, y no como extra, los bancos incluyen lo que allí llaman el PITI: principal, interest, taxes, insurance o “principal, intereses, impuestos y seguros”. Es decir, no sólo el principal (el dinero prestado) y los intereses, sino también los impuestos y seguros de la propiedad, que son más mucho caros que aquí. 

 Un saludo! 

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#8

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

Yo he conseguido un 0,95% fijo.Una duda: si tengo un 0,00% en las amortizaciones aún así he de pagar en un posible caso de pérdida financiera?Gracias
#9

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

 
Buenas tardes. 

 

Por tu comentario, en principio de felicito por obtener una hipoteca con ese tipo de interés a tipo fijo ya que se sale de lo que está ofreciendo el mercado en estos momentos. 

Me imagino que serás empleado bancario para obtener ese tipo de interés. 

Pero yendo a tu pregunta, si la cláusula de amortización anticipada es del 0%, no tendrás que pagar nada por amortizar de forma anticipada las cuotas de tu hipoteca. 

Las cláusulas de amortización y cancelación anticipada se suelen poner normalmente en préstamos a tipo fijo por el riesgo de crédito que pudiera asumir la entidad. 

 

Para las hipotecas de tipo variable y referenciadas al EURIBOR se pueden negociar las cláusulas e incluso que sean del 0%, ya que no hay riesgo de crédito al ser el tipo variable. 

Un saludo! 

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#10

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

No,no soy empleado de banco, simplemente negociamos bien.Eso si,va ligado a un seguro de vida al 50% de la hipoteca lo cual tampoco es mucho.Muchas gracias por tu respuesta
#11

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

Buenas tardes.

 

En tu comentario has especificado el tipo de interés pero no has comentado si es TIN o TAE.

Por tu respuesta me imagino que es TIN al salirte un tipo tan bueno.

Pero para comparar con otras hipotecas lo mejor es comparar la TAE que tiene el préstamo.

Pero la negociación ha sido buena y lee con atención todas las cláusulas antes de firmar la hipoteca para que no haya sorpresas.

 

Un saludo!

Mañana sabré explicar lo que ocurrió hoy

#12

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

Podrias decirnos en que entidad has sacado ese 0,95? 
Gracias.
#13

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

en Bankinter
#14

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

Gracias. Buenisimas condiciones entonces, ahora en la web a 20 años vinculado da un 1,55%
#15

Re: Bankinter da un nuevo golpe en la guerra hipotecaria y ha aprovechado la vuelta del verano para rebajar, otra vez...

tuvimos la suerte que por aquel momento Ibercaja también apretó fuerte y tuvieron que bajar la oferta.
Únicas condiciones:

Seguro de vida al 50% de la hipoteca y nómina

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