Compra-venta, hipoteca y donación el mismo día. ¿Problemas?

Buenas,

Como estoy teniendo problemas para obtener buenas condiciones en hipotecas... debido a que soy residente en el extranjero y cobro en una moneda diferente al euro, estoy valorando varias posibilidades para obtener algo con lo que esté contento.

Esta era la última posibilidad que quería barajar ya que es un lío, pero allá voy...

1- El banco XYZ concede a mi padre una hipoteca para comprar una vivienda Z por valor de 55.000 euros. Yo consto como avalista, aunque seré yo el que tenga que pagar la hipoteca durante toda su duración, y el que pague también el depósito para la compra.
2- Mi padre realiza la compraventa de la vivienda Z.
3- Una vez firmada la hipoteca y la compra venta. Mi padre me dona la vivienda. (Se haría por escrito que ningún otro heredero puede acceder a dicha vivienda)

Os detallo los puntos a resolver:

a) Donación del piso. 
a1) Donaciones => En la comunidad Valencia las donaciones de valor inferior de 100.000 euros están exentas.
a2) IRPF => He estado buscando información, y siempre me viene que solo se paga IRPF sobre los beneficios. Si la compra y la donación se realiza el mismo día, se supone que no hay ningún beneficio. Pero hacienda siempre se pasa de lista.... Si el valor de compra es de 55.000, pero el valor de tasación es mayor. Le van a hacer pagar a mi padre la diferencia entre el valor de tasación y el valor de compra venta, aplicando el porcentaje que le toque?
a3) Plusvalía => La lógica dice que si solo se ha tenido la propiedad por unos minutos, horas, no habría que pagar nada. Pero puede el ayuntamiento reclamar algo? Qué reclamaría si es así?
a4) El banco va a poner algún problema con esta donación? Me viene a la cabeza el alzamiento de bienes... Pero se supone que esto solo ocurriría si no se paga el piso, y se embarga. 
a4) Algo mas que se me olvide?

b) Donación del depósito a mi padre.
b1) Tengo que declarar también esta donación aunque no sea muy grande?
b2) En mi país de residencia, creo que me libro de las donaciones, pero creo también que tengo que registrarlo.

Y creo que eso es todo.


Gracias!

PD: El punto 3 es indispensable. Esta vivienda se la voy a comprar a mi padre, y solo faltaba que encima que la pago yo, tenga luego que compartirla con los herederos... O que me espere, la ley cambie, y tenga que pagar impuesto de donaciones por algo que yo he pagado... 

Pruébalo y nos cuentas. Creo que podría funcionar es un gran plan.

Ermm... suena a que lo ves demasiado descabellado. Podrías decirme cual de los puntos ves erróneos, o que pueda salir mal?

Así como idea ninguna que tu padre te dona la vivienda y mantiene la hipoteca fijándose de que tu la puedas pagar ya que aunque se haga la donación en el minuto 0 el banco no va a permitir que te subrogues a la hipoteca en el minuto 1.

Ahora opinión personal de buen rollito, si necesitas montar esa operación para comprar una vivienda de 55.000 euros y más al 90% de compra es porque tu ahorro es de partirse la caja con lo que me temo que lo mismo un cambio desastroso en la libra, un inconveniente en tu vida y el que amachambra la hipoteca es tu padre.

Las condiciones de hipoteca a no residentes son del 60 a 70% del precio de compra, 20 años. Vamos que en las mejores condiciones deberías aportar 22.000 euros más o menos algo que es de risa, cuesta ahorralo pero no es de morirte la cantidad. Me da pereza sacar la calculadora para calcular la cuota de 49.500 a 30 años y 40.000 a 20 años. 

En definitiva si quiero un inmueble de 55 mil y necesito ayuda por muy truño que sean las condiciones bancarias no lo compro.

Yo estaría como avalista en la hipoteca. Cuando se hace la donación, hace falta subrogarse a la hipoteca? 

Evidentemente si hay que pedir permiso al banco, dirán que ni de coña... Pero vamos el kit de la cuestión está ahí. Estás seguro que de verdad hace falta subrogarse?

No sé que tipo de trabajo tienes, así que si te pregunto si estás totalmente seguro es porque no sé si tu experiencia es de gestor inmobiliario, gestor contable, banquero, o de usuario experimentado.

Está claro que al final tendré que ir a un gestoría, pero quería tener claro todos los planes alternativos, y ver cual es el más probable.

Y esto también va de buen rollito, gracias por tu ayuda, pero no hace falta que des valoraciones personales cuando no tienes información suficiente ni tampoco las he pedido. No te voy a dar más información personal, que no se necesita para resolver estas cuestiones.

Pero vamos estate tranquilo, que mi economía funciona muy bien.

Y ya por último, en tu última frase si que estoy de acuerdo, si no consigo las condiciones que yo quiero, no voy a comprar.

Avalista en otro país? 

Cuando se transmite una vivienda con hipoteca en donación lo normal es que se transmita también la hipoteca, puedes preguntar en entidades si te darían la posibilidad de subrogarse a esa hipoteca sacando a tu padre y ocupando tu su lugar. Lo veo hiperdificil pero no imposible.

BBVA da hipotecas a residentes de UK en libras desde su oficina en londres, hacen hipoteca con condiciones UK, el inconveniente es que financian 60%. realizan la hipoteca directamente en libras y te protegen del riesgo de tipo de cambio.

Parece ser que la nueva ley hipotecaria también ha establecido muchos límites sobre este tipo de avalistas, cotitulares o eso es lo que me ha dicho el que me está llevando este tema.

El tema es que los bancos que estaban interesados, al hacer la propuesta en firme, el programita no les deja seguir, a menos que vaya yo como propietario y copropietario principal al haber una desproporción muy grande entre mis ingresos y los de mi padre, así que descartamos cualquier opción de este tipo.

Lo único me que queda, y al final vas a tener razón... es tragarme el 70% máximo de financiación. Bueno, en realidad encontré en este foro otro banco (My investor) con muy buenas condiciones, cumplo todos los requisitos (admiten residentes en el extranjero con moneda extranjera), salvo que la hipoteca mínima es de 100.000 euros. Una pena!

Te cuento el por qué de mi insistencia por obtener la mayor financiación posible. Quiero comprarme mi propia vivienda en unos 2 años (Unos 155.000 euros) . Si aporto el 30% de la hipoteca de la vivienda de mi padre, mas impuestos y una cantidad bastante generosa en obras, mis ahorros en año y medio van a estar sobre el 25% de la futura vivienda. En vez de estar por encima del 30%.

Quería conseguir buenas condiciones porque será una hipoteca bastante mas cara y el dinero a devolver en forma de intereses será mucho mayor.

Pensaba que esta hipoteca iba a ser coser y cantar con mi sueldo pero vamos, el cobrar en otra moneda me ha fastidiado pero bien fastidiado. Esta vivienda era muy barata y una buena oportunidad para que mi padre dejara de alquilar.

Y tampoco es que tarde mucho en ahorrar ese dinero... posiblemente 6 meses extra, pero ya estaba haciendo planes para volver.

El tema ahora sería, si decido comprar mi primera vivienda en España, ya siendo residente en España y ya teniendo la hipoteca para la vivienda de mi padre, esta hipoteca se consideraría segunda vivienda o primera?

Y luego otra es que, aunque consiga un buen sueldo en España, tendría que esperarme varios años a estar en la misma empresa para que me concedan la hipoteca? 

Tenía pensado ponerme de freelance y trabajar a distancia para empresas en el extranjero y esto también me lo va a trastocar...Me va a tocar que trabajar en España para cobrar en euros 😕. 

Son preguntas que hasta ahora no me había planteado porque ya lo tenía todo planificado, pero viendo lo difícil que está siendo (Con las condiciones que quería), necesito saberlo antes de dar el paso. 

Resumiendo, podría comprar esta vivienda a tocateja. El problema lo tengo con la segunda vivienda que va a ser mucho más cara, y me gustaría hacer la compra antes de que sigan subiendo los precios de Madrid o Barcelona (aún no he decidido donde iré), y evitar seguir mucho mâs tiempo pagando alquileres carísimos.. 

Cuando dije que mis ahorros estarían por encima del 30% o sobre un 25%, me refería a que tendría que pedirle al banco algo menos del 70%, o el 75% en el caso de que aporte el 30% del depósito para la hipoteca de mi padre.

BBVA Reino Unido sede en Londres haz la hipoteca allí en libras, el tipo de cambio no te fulmina, dan un 60% si eres hábil subir a un 70% no debería ser difícil y las condiciones se negocian siempre.