Consulta hipoteca no residente + residente

17 respuestas
Consulta hipoteca no residente + residente
Consulta hipoteca no residente + residente
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#1

Consulta hipoteca no residente + residente

Hola a todos.
Me gustaria exponer mi caso, a ver si alguno me da una solucion.
Mi mujer con residencia fiscal en España y yo, que resido fiscalmente en Suiza, queremos comprar una casa en España. El problema viene en que varios bancos no nos conceden la hipoteca conjunta por el tema de que yo soy no residente.

Estamos pensando como podriamos hacerlo para que el piso este a nombre de los dos y la hipoteca tambien. Algun banco ha sugerido que yo haga de avalista, pero no sé que implicaciones tiene. 

Una solución que se me ocurre es que mi mujer solicite la hipoteca ella sola. No se si en este caso podría figurar como cotitular de la vivienda sin aparecer en la hipoteca y firmar un contrato con mi mujer oarticipando en los pagos hipotecarios y los gastos derivados.

Imagino que en el caso de incorporarme en la escritura o en la hipoteca en un futuro implicaría el pago de algún tipo de impuestos (no estoy  seguro si donaciones, patrimonial, etc), no?

A alguien se le ocurre alguna solución?
#2

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

La propiedad y el crédito hipotecario son absolutamente distintos.
Ninguna ley prohibe a un no residente adquirir bienes inmuebles en España. Consultad con un abogado, pero unos simples poderes notariales a favor de tu esposa para facultarle a firmar en tu nombre la adquisición conjunta del piso o casa (no me queda claro) es suficiente para que se registre la propiedad a nombre de ambos.
El asunto de la hipoteca es distinto. Consiste en un crédito que tiene como garantía una propiedad inmobiliaria. Nadie puede hipotecar algo que no le pertenezca, de ahí la confusión que más de uno tiene.
Aunque no figurases como titular del crédito hipotecario, al ser propietario tendrías interés en liquidar la deuda so pena de perder la propiedad, por lo que no supone ninguna "discriminación" no figurar como deudor del crédito.
Otra cosa es que el banco considere que tu esposa no reúna los requisitos de solvencia que ellos estimen oportunos para concederle el crédito y, si no te aceptan por no ser residente, no tienen en cuenta tus ingresos y por eso os denieguen la concesión del crédito. Si así fuera, os toca seguir buscando alguna entidad que acepte vuestra situación.
Si siendo avalista te dan el crédito ya tienes el asunto resuelto. El avalista responde subsidiariamente de la deuda si el titular no pagara.
Hoy no hay bonificación de impuestos por hipoteca de vivienda habitual por lo que no aporta NADA ser titular del crédito.
#3

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Solución hay (creo) pero te supondrá un sobre coste:
Por pasos y con un ejemplo y así podrás hacer cálculos con importes reales.
Supuesto compra por 200.000 € gastos e impuestos 25.000 € hipoteca 150.000 €
Ahorros conjuntos vuestros 75.000 € 

1 - Presta con un contrato sin interés a tu esposa la cantidad de 37,500 € documentalo...  ahora ella ya dispone legalmente de todo el dinero para comprar
2 - Ella compra la casa a su nombre con su propio dinero tu préstamo y al hipoteca, y si el banco quiere que tu seas avalista, pues vale.
3 - La hipoteca la firma ella, con tu aval o sin el, esto ya depende del banco 
4 - Dentro de unos meses, cuando la finca esté registrada a nombre de tu esposa, vais a notario  (nota 1) y ella te vende el 50% de la casa, y eso se paga compensado la deuda que ella tiene contigo de 37.500 €, por tanto el préstamo del punto 1 ya habrá quedado liquidado, y el resto se pagará porque tu a partir de entonces te verás obligado a pagar parte de la hipoteca al haber comprado la mitad de una casa sobre la que pesa un deuda hipotecaria.
5 - No pidáis al banco que autorice esta compraventa, no lo haría porque estaríamos en el mismo problema, residente con no residente (nota 2), pero no hay ninguna ley que obligue a que el banco acepte la subrogación o deje de hacerlo. No obstante los recibos seguirán llegando a nombre de tu señora , bueno ¿y qué? ya no hay deducción fiscal en la compra de vivienda.
 
Problema: pagarás nuevo impuesto, notaria y registro del punto 4, de la mitad, pero gastos en todo caso, a esto no le veo solución.

Nota 1: Si tu no quieres volver a España para esta segunda operación, puedes dar un poder notarial a alguien, para que firme esta operación en tu nombre, en la embajada de España, te harán el poder, tienen funciones notariales, y los consulados creo que también. Y poder cuesta 50 ó 60 €. y puede ser general o limitado a solo firmar esto, no hay problema. Para este asunto no puedes apoderar a tu señora, porque sería comprador y vendedor al mismo tiempo .... es decir padre y padrino al mismo tiempo. 

Nota 2: Esto es un tema de consideración fiscal de ingresos, los bancos no aceptan cuentas de ningún tipo cuando los titulares no son todo residentes o todos no residentes, porque la fiscalidad y las obligaciones de información a la Hacienda Pública tiene que ir separadas (o eso creo) ... por tanto una cuenta, un préstamo, etc. es de residente o de no residente, pero no las dos cosas al mismo tiempo. 
#4

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Gracias a los dos. Voy a leer con calma vuestras respuestas. 

Tambien comentar que ella tambien tiene ya los poderes notariales. Ya lo hicimos hace tiempo. Supongo que facilitara las cosas. Ademas, espero poder estar presente en la firma de la hipoteca

Saludos y gracias
#5

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Lo poderes me temo que no te valdrían para todo, es decir ..... si va comprar para ella y para ti, si valen ... si va firmar como titular y luego como avalista en tu nombre, pues también, porque la contraparte, el vendedor de la casa o el banco que hipoteca, es un tercero. No obstante si en el futuro te vende su parte a ti,supondría que ella actúa como vendedora en su propio nombre e interés y te representaría a ti como comprador, es un conflicto de intereses, al comparecer como dos partes, el vendedor y el comprador al mismo tiempo ................  no soy abogado, pero creo creo que a algo así se le llama autocontratación y no es aceptable.  
#6

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

La compra queremos que sea a nombre de los dos, al igual que la hipoteca.

POr lo poquisimo que entiendo, parece que en la escritura de la casa podemos entrar los dos. Sin embargo veremos a ver que pasa en la hipoteca.


#7

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

No ... revisa los puntos que te he indicado uno por uno !!!!

 1 - Presta con un contrato sin interés a tu esposa la cantidad de 37,500 € documentalo...  ahora ella ya dispone legalmente de todo el dinero para comprar
2 - Ella compra la casa a su nombre con su propio dinero tu préstamo y al hipoteca, y si el banco quiere que tu seas avalista, pues vale.
3 - La hipoteca la firma ella, con tu aval o sin el, esto ya depende del banco
4 - Dentro de unos meses, cuando la finca esté registrada a nombre de tu esposa, vais a notario  (nota 1) y ella te vende el 50% de la casa, y eso se paga compensado la deuda que ella tiene contigo de 37.500 €, por tanto el préstamo del punto 1 ya habrá quedado liquidado, y el resto se pagará porque tu a partir de entonces te verás obligado a pagar parte de la hipoteca al haber comprado la mitad de una casa sobre la que pesa un deuda hipotecaria.
5 - No pidáis al banco que autorice esta compraventa, no lo haría porque estaríamos en el mismo problema, residente con no residente (nota 2), pero no hay ninguna ley que obligue a que el banco acepte la subrogación o deje de hacerlo. No obstante los recibos seguirán llegando a nombre de tu señora , bueno ¿y qué? ya no hay deducción fiscal en la compra de vivienda.
 
Problema: pagarás nuevo impuesto, notaria y registro del punto 4, de la mitad, pero gastos en todo caso, a esto no le veo solución. 
#8

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Gracias Petersen.

Lo voy a mirar con calma esta tarde
#9

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

No hay ningún problema en la escritura ni en la hipoteca pero la hipoteca no es al uso por lo que si vais a un impor8de financiación elevado lo mismo el banco no está por la labor. Yo estoy desarrollando una hipoteca parecida para un cliente y no tengo problemas eso si las condiciones distan del mercado. 
#10

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Buenos dias,

Yo me encuentro exactamente en la misma situación, soy No-residente vivo en Suiza y mi mujer en Expaña y queremos comprar una vivienda al 50%, a poder ser escrituras y hipoteca claro.
Habeis encontrado alguna solución lo menos costosa posible, que no implique cambios de escrituras, etcetera.

Gracias
#11

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Buenas. 
Finalmente pudimos hacerlo con el banco santander, fue de las pocas que nos aceptaron esas condiciones. 
Suerte
#12

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Que veas a un profesional.

Que hagas de avalista de tu mujer no lo admite ninguna gestoría ni departamento de riesgos si eso te lo han dicho en un banco directamente pasa del banco porque no tiene ni sentido. Si un no residente que cobra en CHF es difícil de financiar como avalista vale cero.

Luego en que porcentaje de financiación os queréis mover?

Saludos
#13

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Muchas gracias por tu respuesta, el Santander lo mire pero ahora mismo lo que ofrecen es solo financiacion hasta al 60% si la vivienda vale menos de 300K, estamos mirando pot Bankia que aparentemente ofrece hasta el 70% en estas condiciones. 
#14

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Nos dieron el 80% con hipoteca de menos de 300K, incluso fue la mitad mas o menos.
Yo creo que depende de la persona puede pelear mas o menos e incluso de la sucursal.
A nosotros nos la recomendaron mediante un buen cliente de ellos (amigo nuestro). 

#15

Re: Consulta hipoteca no residente + residente

Buenas tardes cafetero. Me encuentro en tu misma situación . Yo residente en España , y mis padres, residentes en Italia.
Al final te dieron hipoteca ( siendo tu no residente y tu mujer residente ) o a dieron a tu mujer y tu hiciste avalista ?
Muy bien 80%!

Gracias 

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