ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

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ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas
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#46

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Buenas Nemeño!

Me hubiera gustado que fuera el propio Ibercaja el que se animara a comentar en el foro, pero no se han atrevido 😔

Aquí tienes la respuesta: Ibercaja sí llega al 90%.

Hipoteca Ibercaja concede 90% tasación

#47

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Hola Laowei! Para mí es un honor que comentes un post mío y sobretodo que discrepes conmigo 😜

Estoy 100% de acuerdo contigo en que se necesita más educación financiera más formación y mayor interés de la población en las finanzas. Con ese propósito nació Rankia y con ese objetivo participamos muchos de los que estamos aquí en los foros.

Ahora la parte negativa de tu respuesta jejeje Me preocupa la relación directa que estableces entre +financiación hipotecaria y +morosidad. Es cierto que cuanto mayor % pides en la hipoteca, menos dinero de tu bolsillo metes en la casa. El riesgo lo asume el banco. ¿Pero de verdad crees que, aunque hayas invertido 5.000 o 10.000 "míseros" euros no te va a importar que te la embarguen? Por no hablar de la ilusión que pone cada familia en elegir la casa de su vida. 

En mi opinión, la morosidad viene por 3 razones principalmente:

  1. Mal estudio crediticio de los bancos: te pueden dar el 100% perfectamente si los 2 titulares son funcionarios y cobran más de 2.000€ al mes, por ejemplo. Culpa del banco.
  2. Abuso del crédito/sobreendeudarte. Culpa del cliente.
  3. Crisis estructural de la economía. Véase burbuja .com , 1929, 2008, etc. Provocan despidos en masa y pérdida de poder adquisitivo en general.  Culpa de.... ¿¿¿???

Espero que se haya entendido mi punto :)

#48

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Lorena, 

La verdad es que este hilo está de lo mas interesante. 

La labor de RANKIA es excepcional y al menos en mi caso, fundamental para haber aprendido (y seguir haciéndolo) y para haber conseguido entender cosas y conceptos económicos, financieros y de inversiones que de otra forma no sería posible. 

Viendo tú comentario, me doy cuenta de lo mal que debí explicarme en mi mensaje original.

Yo quería responder a los foreros que estaban opinando que reduciendo el porcentaje de hipoteca, se reducía el riesgo de morosidad y que, este hecho, el porcentaje de hipoteca era uno de los factores que habían ocasionado la crisis. 

Por eso concluía la primera parte indicando : 

Creo que estaremos todos de acuerdo, que el tema hace aguas por todos lados y que nadie puede poner la mano en el fuego que exista una correlación lineal, entre bajos porcentajes de hipoteca y morosidad o precio de mercado de la vivienda

Y de hecho estoy 100% en los 3 puntos que has indicado de causas de morosidad : 

  1. Mal estudio crediticio de los bancos: te pueden dar el 100% perfectamente si los 2 titulares son funcionarios y cobran más de 2.000€ al mes, por ejemplo.  Culpa del banco.
  2. Abuso del crédito/sobreendeudarte.  Culpa del cliente.
  3. Crisis estructural de la economía. Véase burbuja .com , 1929, 2008, etc. Provocan despidos en masa y pérdida de poder adquisitivo en general.   Culpa de.... ¿¿¿???

Que es lo que yo, de manera mas torpe dejaba sin especificar en mi frase : 

"Y que en realidad hay más factores ..."

Pero no los indicaba, como has hecho tú, clarito-clarito.

Yo soy defensor acérrimo de mantener el mayor porcentaje posible de hipoteca sobre la vivienda, creo que cuando se le entrega la propiedad de algo a alquien a cambio de dinero, hay que tratar que quien adquiere la propiedad (del banco hasta liquidar la hipoteca) "pague" lo justo por esa propiedad que adquiere. 

De hecho defiendo incluso re-hipotecar a medida que la vivienda gane valor, empleando ese dinero en re-inversión sobre la vivienda para que gane valor, que es una forma de "componer" y crear riqueza sobre el principal activo de una familia media.

Ojo, esto con cabeza y haciendo los números muy bien, no tiene ningún sentido re-hipotecar, gastarse 20.000€ en reformar la vivienda y que el valor una vez reformado se haya incrementado en 5.000€, eso es gastar, destruir riqueza, no invertir. 

Hablamos de hacer una reforma a unos años de adquirida la vivienda que le haga ganar valor al menos proporcional a lo rehipotecado.

Pero partiendo de la responsabilidad individual, para saber donde uno se mete y estar 200% seguro que va a poder salir cumpliendo el compromiso adquirido (pagar en plazo) 

Lo que no es justo, es que a mí, el banco no me financie al 100%, si tengo un histórico y capacidad como acreedor excelente, únicamente por el hecho de que haya personas que no han cumplido sus compromisos. 

Y sobre todo, lo que quería decir en mi mensaje, es que no "compro" el mensaje de que "es por nuestro bien", porque cada uno debe asumir y ejercer la responsabilidad que sobre sí mismo tiene y no deberíamos ver con buenos ojos que algo o alguien, tenga que hacer algo "por nuestro bien" como si fuésemos incapaces de saber de verdad lo que nos conviene. 

#49

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Siento contradecirte laowei, pero sí existe una correlación entre el porcentaje de hipoteca y los impagos. Por eso el Loan To Value, lo que llamas porcentaje de hipoteca, es una variable fundamental en cualquier modelo de riesgo hipotecario. A menor porcentaje, más probable es que se conceda la hipoteca.

No se trata de opiniones, se trata de datos.

#50

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Angiolillo,

Nada que se sentir, en la controversia es donde surge el debate y siempre es enriquecedor debatir y cuestionar ideas incluso las propias.

Vamos a dar por supuesto que existe una correlación entre el loan to value y la morosidad

Sería entonces de suponer que, como decía el mensaje original, reduciendo el porcentaje de hipoteca sobre el valor del activo se reducía el riesgo

Considerando qué hay cientos de bancos en el mundo qué formalizan miles de hipotecas, millones incluso, en todo el mundo

No sería razonable pensar que ya habrían encontrado el porcentaje óptimo en el que dar el máximo capital, con el mínimo, o directamente nulo riesgo de impago

Pero sin embargo no hay una regla fija única sobre el loan to value ni siquiera un "common practice" a nivel mundial

Por tanto, es posible pensar que la morosidad está, como bien decía Lorena, asociada a una serie de factores, en los que y esta es mi opinión el porcentaje de hipoteca es sólo uno de los factores

Y también es posible pensar que si realmente el porcentaje de hipoteca fuera el factor determinante de la morosidad, ningún banco daría una hipoteca al 100%, o incluso, por valores superiores, como había indicado un forero

Es más, lo que se ha visto en la crisis, y en estos años recientes atrás, es que los bancos han jugado con los porcentajes de hipoteca como ventaja competitiva modulando en función de los intereses comerciales.

No dejaría de ser una paradoja que los bancos hayan estado dando hipotecas al 100% para los pisos que comercializaban que eran embargados

Actualmente de la tasa de morosidad media en España está en el 4,5% y se sitúa más o menos a la mitad de la tabla en Europa lo que morosidad se refiere años luz por ejemplo de Portugal que casi triplica este valor o Grecia que tiene casi 10 veces el ratio de morosidad de España

(Fuente:https://es.statista.com/estadisticas/567988/ratio-de-mora-de-los-bancos-en-la-union-europea-segun-pais/)

Sin embargo hemos estado teniendo hipotecas al 90% al 100% y incluso valores superiores cuándo banco y comprador hacen cambalaches con las tasaciones

Puedo estar equivocado, faltaría más, pero sigo pensando que la relación directa entre porcentaje de capital y morosidad no es tan directa cómo nos han hecho pensar

Y creo que hay otras variables que tienen mucho más impacto sobre la morosidad y en concreto el entorno de crisis, que el propio porcentaje

#51

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Yo jamás he solicitado una hipoteca. Soy un inculto,lo reconozco.Si me podeis brindar información ya que cuando lo he buscado por internet y me hablan de todo me suena a chino, el TIN, el TAE, el Euribor...ni como estos afectan a mi futura hipoteca. Realmente, yo puedo pedir una hipoteca que me cubra todo sin ahorros pero con un aval para cubrir los gastos de lo que sea o siempre es necesario en cualquier banco tener algo ahorrado?
Y luego si me podeis informar yo me dirijo al Banco y he de llevar nóminas o algo y sobretodo me interesa un piso pero no sé su tasación. Cuánto me cuesta tasar un piso? Porque he leído que 250 euros una tasación fiable del banco pero si al final la tasación es inferior y tengo que descartarlo, cualquier piso que quiera conocer su tasación me costará ese pastizal? Gracias a todo aquel que pueda ayudarme en este cacao que tengo. Saludos!!

#52

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Echa un vistazo a esto:

https://www.rankia.com/hipotecas

Mejor que empieces por el final (preguntas frecuentes).

Saludos

#53

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Gracias!!👍

#54

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Buenas laowei!

Quizá mi forma de escribir haya sido directa a la yugular del asunto y parece que me haya enfadado o cualquier cosa pero no es así jejej 😄

Como bien dices, ciertos solicitantes de la población sí deberían poder acceder a una hipoteca 100%. Hace nada BBVA daba el 100% a funcionarios (cosa que me parece perfectamente lógica) pero después de un par de rapapolvos del BdE entre ellos, lo han retirado. ¿Qué tipo de riesgo tiene un funcionario de la rama económica? Trabajo para toda la vida, has superado una oposición del estado por lo que se presupone que conocimiento económico tienes, la edad media suele ser +25 años...

También estoy a favor de que los jóvenes puedan pedir el 100% mientras haya alguien que les respalde (padres, vivienda familiar...). Se están quedando fuera del sistema!! Y me incluyo entre ellos!!

Y estas serían las únicas excepciones que yo vería con buenos ojos.

Porque cada uno debe asumir y ejercer la responsabilidad que sobre sí mismo tiene y no deberíamos ver con buenos ojos que algo o alguien, tenga que hacer algo "por nuestro bien" como si fuésemos incapaces de saber de verdad lo que nos conviene. 

Esto es muuuuy peligroso para cierto sector de la población con conocimientos financieros bajos. No se hasta qué punto lees el foro, pero veo varios mensajes al mes de "el banco me dió una hipoteca que no puedo pagar", "puse de aval la casa de mi marido y ahora nos quieren embargar las 2", etc...

Hay gente, por desgracia, que no conoce sus limitaciones financieras.

#55

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Porque cada uno debe asumir y ejercer la responsabilidad que sobre sí mismo tiene y no deberíamos ver con buenos ojos que algo o alguien, tenga que hacer algo "por nuestro bien" como si fuésemos incapaces de saber de verdad lo que nos conviene. 

Esto es  muuuuy peligroso para cierto sector de la población con conocimientos financieros bajos. No se hasta qué punto lees el foro, pero veo varios mensajes al mes de "el banco me dió una hipoteca que no puedo pagar", "puse de aval la casa de mi marido y ahora nos quieren embargar las 2", etc...

Hay gente, por desgracia, que no conoce sus limitaciones financieras.

Una prueba de la existencia de gente que no conoce sus limitaciones financieras es la crisis de hace una década. Además, la imprudencia de esa gente (junto con la connivencia de los bancos) la acabamos pagando todos.

Un saludo.

#56

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Buenas, yo soy tasador desde hace 20 años y aqui os dejo mi opinión. El problema de las hipotecas 100% es que necesitan de una tasación un 25% superior al precio de compra. Si un piso vale 100.000 €, se necesita una tasación de 125.000 €, pues el banco da como máximo el 80% de tasación. En teoría una tasación es estimar lo que alguien pagaría por un inmueble por lo que en la mayoría de ocasiones, una tasación bien hecha su valor debería ser similar al precio de compra por lo que no habría préstamo 100%. Puedo aceptar que haya algunas casas tiradas de precio que al tasarlas su valoración sea un 25% superior o más del precio de compra, y de esas sí que se podría dar el 100%. Pero la gran mayoría de las veces eso no ocurre y las cosas valen lo que se paga por ellas. El problema viene cuando se generaliza y se va al banco a pedir prestamos 100% de todas las casas que se compran, que es lo que pasaba en 2001 a 2007. Y si el tasador no hinchaba el valor aunque no lo valiera, se consideraba muy malo y las propias inmobiliarias intentaban evitarlo, anulando el encargo para ver si al darlo de alta a nombre del cónyuge, tocaba otro tasador que no le importara hinchar. Otras veces para intentar engañar al tasador se le daba (y se sigue dando) un contrato de arras falso para ver si pica y se traga que el precio de compra es superior al real, porque es raro que una tasación salga por debajo del precio de compra. 
Por tanto, a mi no me importa que un banco quiera dar el 100% del precio de compra de una casa, o si quiere que de el 120%, pero que no sea a costa de que el tasador haga mal su trabajo hinchando un valor aunque no lo valga. Tras la crisis he hablado con mucha gente que le embargaron la casa, o que estaba haciendo una dación en pago, y uno de sus argumentos era quejarse de que la tasación en su dia estaba hinchada, que no le tenían que haber dado el prestamo, etc. 
Otro problema que surge de los prestamos 100% es que al facilitar la compra de viviendas, suben los precios. Por tanto, el que compraba una vivienda en 2003 a 100.000 €, tres años despues esa misma vivienda si otra persona la quería comprar, fácilmente había subido a 150.000 €. Casi es mejor no dar el 100%, ahorrar un par de añitos y comprar en 100.000 €. El que se quería comprar una casa aquellos años recordará la locura de precios, pues en tres meses fácilmente los precios subían 3000 €, por lo que era imposible ahorrar, y todo eran prisas por comprar, no sea que me lo quiten o me toque pagar más.

Toda esta burbuja inmobiliaria de 2006 se propició por los bancos al dar el 100%. Creo que eran los principales interesados en dar cuanto más capital mejor. No solo te daban el 100% sino otro poco más para la reforma, el coche y vacaciones. Y si el año que viene otra vivienda similar se podía hipotecar por un 20% más, mejor pues más capital prestarían. Y si para dar el 100% tenían que buscar tasadores corruptos que les siguieran su juego, por desgracia lo conseguian. Aun recuerdo las presiones y amenazas que recibía de bancos/inmobiliarias para hinchar valores. En aquella época vender una casa en 300.000 € y tasarla 75.000 € aunque no lo valiera para dar el préstamo era de lo más normal, así como falsificar nóminas. Todo por la avaricia de los bancos, seguido de las prisas de los consumidores, que nos engañaron con el falso mito de que los precios nunca bajarían, y mirábamos para otro lado cuando nos daban el resultado de la tasación. Y ojo, que si no se lo tasabas en la cifra que necesitaban, tanto banco/inmobiliaria/vendedor/comprador se quejaban de que el tasador era muy malo. Cuantas veces recuerdo particulares que me decían: tásalo en esta cifra que para eso te estamos pagando!.

Al final se les fue de las manos, pues creo que nadie esperaba que todo se desmoronaba, incluido servidor. Y no creo que los bancos estuvieran interesados en convertirse en las mayores inmobiliarias de España pues también han perdido mucho dinero. Las casas vacias de bancos les generan muchos gastos de seguridad, okupas, destrozos, etc. 

Por último, siempre he considerado que la mejor manera de evitar que los precios suban (a parte de limitar la financiación al 80% del precio de compra), es que el Estado construyera viviendas de vpo en alquiler de por vida. De tal manera que hubiera un parqué tan elevado que los particulares que pusieran sus pisos en venta/alquiler no pudieran pedir mucho al haber una alternativa barata. Aqui se habla mucho de facilitar la compra a jóvenes con el 100%, pues yo creo que es más sensato dar viviendas en alquiler social a jóvenes, que si a los años sus ingresos se incrementan por encima de cierto límite, tuvieran que abandonar esas viviendas sociales para dejárselas a otros que más lo necesitaran. Este modelo es el implantado en Viena que recientemente salió en un programa de la sexta.

En España lo que tradicionalmente se ha construido es vpo en venta, por lo que favoreces que los dueños luego las revendan. Y por mucho que haya un valor máximo legal que no te permite de vender la casa en más de x dinero, la gente la ofertaba en una cifra superior. Luego tan sencillo como escriturar la parte en a y el resto en b. Y la gente lo pagaba, pues la alternativa de viviendas libres eran aún mas caras. La vpo en venta en mi opinión no sirve para el principal objetivo de un país que sería contener los precios del sector privado.

Ahora ING da el 90%, y "solo" me piden tasar un 12,5% más sobre el precio de compra. Me alegro que alguien desde arriba les haya impedido dar el 100% pues parece que no aprendemos de los errores del pasado, y ojo, que no hace ni 15 años de aquella burbuja. No obstante, yo hubiera limitado al 80% del precio de compra, y que la tasación con igualar el precio de compra les sirva, y que nadie me tenga que decir que soy mal tasador por no hinchar un valor.

Un saludo a todos.




#57

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Durante mi vida he asistido a unas cuantas tasaciones posiblemente más de 100 al año y conozco unos cuantos tasadores algunos con los que tengo afinidad y otros con los que no. Es la primera vez que un tasador dice que la norma eco es para adivinar el precio que una persona pagaría por una vivienda y eres el primer tasador que pone precio a una vivienda ya que el validador tendrá algo que decir al respecto.
#58

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Muy buena aportación, y muy sensata. Creo que por tu experiencia deberías intervenir en los foros donde la gente se queja de que las tasadoras tasan "por debajo" de lo que ellos (los compradores) consideran que es el valor de la vivienda.

Es muy interesante lo que dices sobre la concesión de hipotecas. Cuando las cosas salen bien los prestatarios están encantados, pero cuando llega una ola de embargos porque mucha gente ha pedido préstamos e hipotecas que no pueden pagar la culpa es del banco, que no hizo de niñera de los compradores denegándoles la hipoteca, o del tasador.

Saludos
#59

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Independientemente de los tecnicismos que se recogen en la ECO, el objetivo de una tasación es que el banco te presta un dinero, y si no le pagas, te embarga y tiene que recuperar lo prestado. Por tanto, de alguna manera tasar es estimar lo que el banco podria obtener revendiendo esa casa a fecha de cuando se concede el préstamo, independientemente de lo que esa casa pueda valer en 5 años (que nadie lo sabe). Por tanto un tasador hace lo mismo que un posible comprador solo que en 24h lo que el comprador hace en 2 meses. Sondea el barrio, descarta las viviendas caras y se centra en las más asequibles, y finalmente se queda con una que a lo mejor es un poco más cara que otra pero a cambio tiene mejores vistas, es un 10º en lugar de un 5º, está reformado, tiene piscina comunitaria, etc. 

Por seguridad del banco y de los ahorros de la gente, el departamento de riesgos del banco impone un margen del 20% sobre el valor de tasación, para que si por lo que sea no se paga la hipoteca y hay que subastar, pueda recuperar el capital prestado no sea que hayan caído algo los precios. Esa es la teoría. Que ocurre en la práctica, o por lo menos en los años del boom? que ese margen del 20% vuela por los aires cuando hay tasadores/tasadoras que a cambio de más encargos hinchaban el valor de tasación artificialmente para dar el 100% del precio de compra, aunque no lo valiera.

Hay argumentos de tasadoras/es que si tasaban un 20% más del precio de compra era porque estimaban que los precios al año siguiente subirían esa cantidad. Pero yo no comparto ese argumento, pues por la misma razón en 2006 debería haber tasado las casas un 20% menos del precio de compra al preveer una fuerte caida en los próximos años. Nadie tiene una bola de cristal y sabe lo que va a pasar en 12 meses. Puede que en el barrio pongan un vertedero y los precios caigan en picado. Puede que pongan un corte ingles y los precios suban. Como eso no se sabe, pues se tasa a fecha actual, independientemente de lo que ocurra el año que viene.

Esta es la manera correcta de tasar. Ahora os voy a decir lo que no es una tasación: una tasación no es abrir idealista y coger todos los testigos del barrio y el precio medio del m2 multiplicarlo por los m2 de la casa a tasar, pues hay que sopesar más aspectos pues si fuera tan sencillo un piso 100 m2 nuevo valdría lo mismo que un piso de 100 m2 viejo. El estudio de mercado tampoco es coger los 6 anuncios mas caros del barrio por muy similares que sean a tu casa, pues lo mismo están a precios invendibles. Tampoco tenemos una tabla que diga lo que vale el m2 como algunos creen.

Por tanto, una tasación bien hecha su valor debe ser similar al precio de compra, aunque hay gente que no lo quiere aceptar porque supone que no le concedieran el préstamo. Pero como dije en el otro post, la gente que defiende los prestamos 100%, tiene que aceptar que esas facilidades hacen que suban los precios.  De hecho una casa en 1995 se pagaba de media en 15 años con el salario de una persona y en 2006 se necesitaban 30 años y los 2 trabajando, pero bueno, estos datos que seguro alguien podrá concretar más.

Por otro lado, un tasador tampoco debe hacer tasaciones a la carta y os pongo un simple ejemplo: imaginad un chalé que por 100.000 € es vendible, y cierta persona tiene uno igual pero en lugar de ofertarlo varias semanas, se lo quiere quitar de encima en dos dias y lo oferta a 70.000 €. Y el comprado tiene ahorros y como no quiere paralelas con hacienda (que esa es otra historia) te pide que lo tases en una cifra muy cercana al precio de compra. Al dia siguiente te toca mandar el chalé de al lado que es igual pero este se compra en 100.000 €, y como el comprador no tiene ahorros necesita una tasación de 125.000 € para tener el 100%. Que credibilidad tiene este tasador que en apenas una semana tasa dos casas completamente iguales una en 70.000 € y otra en 125.000 €? si tuviera un inspección del Banco de España a ver que argumentos daría.

Siguiendo con el ejemplo al final en una urbanización con todos los chalés iguales, y solo aquellos cercanos a 100.000 € son los que se vendieran, pues si pidieran tasar uno de ellos y al lado hubiera 6-8 chalés en venta iguales a 101 o 105.000 €, no tiene sentido por "echar una mano" al comprador tasarlo en 125.000 € con los 6 testigos más caros del barrio obviando los más baratos o cogiendo otros de otra ciudad con más caché solo para que el préstamo se conceda, y es lo que pasaba en 2006.

Un saludo a todos.



#60

Re: ING deja de ofrecer el 100% en su Hipoteca Naranja - Alternativas

Si la tasación tiene que ser similar a lo que ponga el contrato de compraventa no sería más fácil eliminar los tasadores y financiar lo que dice el contrato de compraventa así según tus criterios no hay error.


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