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Opciones para compra obra nueva parada

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Opciones para compra obra nueva parada
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Opciones para compra obra nueva parada
#1

Opciones para compra obra nueva parada

Chema1986
Rankiano desde hace casi 2 años
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Chema1986

Hola a todos, os expongo un caso creo que algo complejo a ver si alguien puede arrojar algo de luz y/o consejo. 

Somos un grupo de 4 personas que tenemos la oportunidad de comprar una obra nueva parada con el objetivo de acabarla y, o bien alquilar las viviendas o venderlas (no está previsto que sea para uso como vivienda habitual de ninguno de los miembros).

Nuestros datos:

- 3/4 miembros trabajadores por cuenta ajena con contrato indefinido, más de 4 años de antigüedad 

- 1/4 miembros con contrato temporal trabajando para la administración 

- Ninguno de los miembros tiene préstamos, hipotecas o deudas de ningún tipo con ninguna entidad  

- Ninguno de los miembros tiene propiedades 

- Ahorros disponibles 120.000 €

Datos del inmueble:

- Obra nueva parada compuesta de 4 viviendas con trasteros + 1 local. Precio por el que lo compraríamos: 200.000 €

- Previsión de precio de venta (todas las viviendas y local) si estuviese acabada la obra: entre 500.000 € (escenario pesimista) y 800.000 € 

- Precio estimado de tasación del solar (sin contar la obra sin terminar que contiene): 140.000 €

- Importe necesario para terminar la obra (proyecto, licencias, ejecución de obra, etc.): 100.000 € - 150.000 €

Nuestras cuestiones son:

- Por lo que conocemos establecer una comunidad de bienes podría ser la forma más práctica para establecer este proyecto y conseguir la financiación necesaria. Alguna recomendación o consejo en cuanto a que forma coger para tener cierta seguridad y acceder a opciones de financiación?

- De cara a la financiación, qué opciones tendríamos con los bancos para acceder a préstamos/hipotecas de promoción dado que somos 4 particulares y con los datos anteriores?

(Todos los importes son antes de impuestos.)

Muchas gracias a todos de antemano por la ayuda!

 

#3

Re: Opciones para compra obra nueva parada

Jexs71
Rankiano desde hace alrededor de 11 años
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Jexs71

Buenas tardes.

Particulares, sin experiencia, sin propiedades a vuestro nombre, sin avalistas...:

Entre ninguna y -3

Saludos.

El sentido común...el menos común de los sentidos.

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#4

Re: Opciones para compra obra nueva parada

W. Petersen
Rankiano desde hace más de 11 años
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W. Petersen

Otro problema es la toma de decisiones ... ¿Quién la toma? De mera colegiada, por votos o montáis una asamblea solo para decidir los azulejos !!!!

Bueno y ya si uno de "los socios" quiere una de las viviendas resultantes para él, el lío va a ser la leche, porque claro, tendrá que ser a "precio de socio" .... con lo cual este "precio" es contea vuestro posible beneficio, el de todos.

Ah, por cierto una CB carece de personalidad jurídica, por tanto nadie prestará a una CB, nadie..... prestará (y lo dudo) a los socios de forma personal, con lo cual estaréis garantizando con vuestro patrimonio y de manera solidaria ...

Por tanto precisais de una SA o SL, y será nueva (claro) ... y a una empresa sin actividad o que la inicia ahora, las posibilidades de financiación son la que indica Jexs71

#5

Re: Opciones para compra obra nueva parada

Chema1986
Rankiano desde hace casi 2 años
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Chema1986

Muchas gracias a ambos por vuestra respuesta. Ambas son de gran ayuda y vienen a confirmar la mayor parte de nuestras suposiciones iniciales.

Por lo que veo la única opción sería que lo tratásemos como autopromoción. Es decir, que cada uno de nosotros 4 solicitase una hipoteca a nivel personal al banco y ver si encontramos algún banco que aceptase esa fórmula (aunque solo al escribirlo ya veo lo remoto de las opciones).

Se os ocurre algún opción a parte de huir para poder realizar este proyecto?

Gracias,

#6

Re: Opciones para compra obra nueva parada

W. Petersen
Rankiano desde hace más de 11 años
www.yoreklamo.com
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W. Petersen

Bajo esta perspectiva tendréis mucho mejor la consecución de financiación, siempre que vuestros centros de trabajo esten cercanos, porque como la finca esté a 100 km. de ello, es posible que no cuele.

Tendréis que hacer la división horizontal "en construcción", caso de que no esté efectuada, y se puede hacer en el momento de la compra. Tiene costes y no son baratos, pero no va a ser algo determinante en los presupuestos.

El siguiente asunto es el local, que tendréis que adquirirlo en indiviso o bien crear una sociedad para ello, y ahí la financiación dificilmente podrá superar el 60%

En cuanto a financiación, "repartir fincas" y la temática juridica, tiene solución bajo esta nueva perspectiva, excepto lo la distancia, si fuere el caso.

Los problemas os pueden venir en cuanto a las relaciones "intersocios", es decir para empezar la asignación de cada unidad, luego la elección de calidades, porque como empeceis con modificaciones sobre la marcha, se os dispara el presupuesto y la financiación se os queda corta, y una hipoteca no es algo flexible a la hora de ampliar.

Hay que dejar las cosas muy claras en sus comienzos y recomendaría por escrito de forma muy detallada.

Luego hablad con el arquitecto y con el aparejador, porque aun eligiendo a otros, los anteriores tienen que hacer la cesión, que puede suponer pagarles lo debido por la promotora.

También vigilad lo del seguro decenal existente.

#7

Re: Opciones para compra obra nueva parada

W. Petersen
Rankiano desde hace más de 11 años
www.yoreklamo.com
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W. Petersen

Habrá que pedir todas las hipotecas en el mismo banco, pero con la finca ya dividida horizontalmente y asignada cada una de ellas a una o unas presonas, y los desembolsos se harían al mismo tiempo, dudo que esto se pueda llevar a cabo, implicando a más de un banco. 

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